Prix de l’immobilier à Paris en 2026, arrondissement par arrondissement

Le tableau des arrondissements montre ce que Paris cache sous un seul chiffre. D’un côté, la rive gauche et le centre, où la pierre de taille, les étages nobles et les adresses historiques tiennent les médianes les plus hautes ; de l’autre, le Nord-Est et une partie du Sud-Est, plus accessibles, où l’on trouve encore de la surface pour le même budget. Entre les deux extrêmes, le mètre carré va presque du simple au double, à quelques stations de métro de distance.

Cet écart ne se lit pas comme une hiérarchie de qualité. Le 11e ou le 12e attirent des familles qui veulent un trois-pièces lumineux près d’une école et d’un marché ; le 6e ou le 7e, des acquéreurs qui achètent une adresse pour la garder et la transmettre. Chacun paie une chose différente : l’espace d’un côté, la rareté de l’autre.

Le nombre de ventes compte autant que la médiane. Un arrondissement où il se signe peu de ventes en un an, comme le 1er ou le 2e, publie une médiane plus fragile, qui bouge davantage d’un millésime à l’autre ; un arrondissement très actif, comme le 15e ou le 18e, donne un repère plus solide. Avant de conclure qu’un quartier monte ou baisse, il faut regarder combien de ventes portent le chiffre.

À l’intérieur d’un arrondissement, la valeur se joue sur une poignée de critères que l’acheteur pressé sous-estime. L’étage et l’ascenseur d’abord : un cinquième sans ascenseur ne se compare pas à un deuxième avec. La lumière ensuite, l’exposition, la vue dégagée ou le vis-à-vis. Puis la surface Carrez réelle, la distribution, la hauteur sous plafond, un balcon filant ou une terrasse, rares et payés comme tels.

L’immeuble pèse autant que l’appartement. Un ravalement voté, une toiture à refaire, des charges élevées, une copropriété en difficulté changent le prix réel d’un bien, et il faut les lire avant l’offre : procès-verbaux d’assemblée générale, carnet d’entretien, diagnostic de performance énergétique. Depuis que la loi retire peu à peu de la location les logements les plus énergivores, l’étiquette énergétique pèse aussi sur la valeur de revente.

La surface, enfin, ne joue pas partout dans le même sens. Sur la rive gauche et dans le centre, les grands appartements familiaux, rares, se paient plus cher au mètre carré que les studios ; dans l’Est parisien, l’écart s’efface et s’inverse parfois. Comparer un appartement à la médiane de son arrondissement ne suffit donc jamais : la bonne comparaison se fait à surface, à étage et à rue comparables.

Home Select ne propose jamais un prix au hasard. Pour chaque bien retenu, votre chasseur d’appartement rassemble les ventes comparables de la rue et de l’immeuble quand elles existent, les confronte au prix affiché, et pèse ce qui distingue l’appartement : étage, état, charges, extérieur. Les travaux, eux, se font chiffrer par un architecte ou un artisan avant de s’engager. L’offre part de ce dossier, pas d’un pourcentage de remise lu sur un forum.

Cette discipline explique la négociation : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur, constaté sur plus de 1 200 transactions. Elle ne s’obtient pas en marchandant, mais en montrant au vendeur et à son agent pourquoi le prix affiché ne tient pas, ventes à l’appui. Sur les biens rares et correctement prix, la bonne décision est parfois d’offrir au prix, vite, et de l’emporter.

Les prix de cette page sont des repères de marché, jamais une estimation de bien. Ils se lisent avec la page de chaque arrondissement, qui en détaille les quartiers, et avec un projet : une surface, un budget, une échéance. C’est ce que Home Select met en face de chaque appartement visité.