Acheter une résidence secondaire en France : le guide de l’acquéreur

Quel usage pour votre résidence secondaire ?

Une résidence secondaire sert le plus souvent l’un des cinq usages ci-dessous, et chacun appelle un lieu, un bien et un budget différents. Écrivez le vôtre avant de regarder la moindre annonce.

• La maison de famille : des séjours répétés, à plusieurs générations. Elle demande des chambres en nombre, un extérieur, un entretien simple et un trajet que chacun accepte.
• Le pied-à-terre des week-ends : des séjours fréquents et courts ; le trajet prime sur la surface, et un appartement qui se ferme vite vaut mieux qu’une propriété à entretenir.
• Le bien loué une partie de l’année : la location couvre une part des charges, si la commune et, en copropriété, le règlement l’autorisent.
• La future résidence principale : achetée en vue d’une retraite ou d’un départ, elle se juge sur la vie à l’année, pas sur le mois d’août ; le guide pour quitter la région parisienne développe ce projet.
• Le placement patrimonial : l’emplacement rare (vue, front de mer, centre historique) prime, parce que c’est lui qui porte la valeur dans la durée.

Un même bien sert rarement deux usages à parts égales : la villa pensée pour la location d’été n’est pas toujours celle que l’on a envie d’ouvrir en novembre. Fixez un usage principal et un usage secondaire acceptable ; le cahier des charges en découle.

Mer, montagne, campagne ou ville : où acheter sa résidence secondaire ?

Le bon lieu est celui qui sert l’usage : la mer pour les longues saisons, la montagne pour deux saisons marquées, la campagne pour l’espace, la ville pour un pied-à-terre qui vit toute l’année.

Au bord de la mer

La mer se paie : à Arcachon, la médiane des maisons atteint 7 600 €/m², contre 4 000 €/m² pour l’ensemble de la Gironde (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Du Cap Ferret aux villas de Biarritz, de l’île de Ré à Deauville, de Cassis à Saint-Tropez, chaque littoral a son marché, mais tous posent les mêmes questions (loi Littoral, risques côtiers, bâti face au sel), que traite le guide pour acheter en bord de mer.

À la montagne

Les marchés de montagne sont étroits, et une partie des plus beaux chalets s’y vend sans annonce. La médiane des appartements atteint 9 600 €/m² à Megève et 11 800 €/m² à Courchevel (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un chalet à Chamonix, dans une vraie ville de vallée, se vit toute l’année, comme une maison au bord du lac d’Annecy ou du Léman, à Évian-les-Bains. Chalet ou appartement, altitude, accès d’hiver : le guide pour acheter à la montagne en donne les critères.

À la campagne

La campagne vend de l’espace : une bastide autour d’Aix-en-Provence, un mas des Alpilles ou du Luberon, à portée d’Avignon, une longère, une maison de maître. Terrain, assainissement non collectif, piscine et jardin y pèsent plus lourd qu’en ville, et la SAFER dispose d’un droit de préemption sur certains biens ruraux. Les maisons anciennes ont leur propre grille de lecture, celle du guide pour acheter une maison de caractère.

En ville

La résidence secondaire de ville, à Bordeaux, Nice, Lyon ou Montpellier, est souvent la plus simple à vivre : un appartement qui se ferme à clé, une vie culturelle en toute saison, une gare et un aéroport proches.

Le sud de la France

Acheter une résidence secondaire dans le sud de la France, c’est choisir entre la Côte d’Azur, la Provence, le littoral de l’Occitanie et le Pays basque : une saison longue, mais une forte fréquentation estivale et, dans les zones exposées, un risque d’incendie de forêt qui impose le débroussaillement.

La règle du trajet : la résidence que l’on rejoint vraiment

Une résidence secondaire est d’autant plus habitée qu’elle se rejoint facilement : un trajet direct ouvre les week-ends, une expédition la réserve aux grandes vacances. Mesurez le trajet de porte à porte, pas la distance sur la carte.

• Le direct : un train ou un vol sans correspondance ; chaque changement retire des week-ends.
• Les heures de départ : vendredi soir, veille de vacances scolaires, retour du dimanche ; faites le trajet de la visite décisive à ces heures-là.
• La saison : route de montagne en hiver, accès à une île en plein été, villages saturés pendant les vacances.
• La dernière étape : voiture indispensable ou non, stationnement, commerces et plage à pied.

Bordeaux, Lyon, Avignon, Arcachon, Biarritz, La Rochelle, Saint-Malo et Annecy sont accessibles en TGV depuis Paris, et la Côte Fleurie en train depuis la gare Saint-Lazare. Depuis l’étranger, on part de l’aéroport international le plus proche : Nice pour la Côte d’Azur, Marseille pour la Provence, Bordeaux pour le Bassin d’Arcachon, Genève pour les lacs et les stations de Haute-Savoie.

Prenons un cas type : pour venir un week-end sur deux d’avril à octobre, il faut un trajet direct que l’on referait sans fatigue un vendredi soir ; pour l’été seul, une adresse plus lointaine se défend, contre un jardin ou une vue.

Quel budget prévoir pour une résidence secondaire ?

Prévoyez, en plus du prix, environ 7 à 8 % de frais d’acquisition dans l’ancien (2 à 3 % dans le neuf), puis un budget annuel qui court que le bien soit occupé ou non. C’est ce second budget, qu’une annonce ne détaille jamais en entier, qui réserve les mauvaises surprises.

Une résidence secondaire entre aussi dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable, sans l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale : votre conseil patrimonial en mesure l’effet.

Comment financer l’achat d’une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire se finance selon les mêmes règles qu’une résidence principale, celles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Ce taux d’effort se calcule sur tous vos crédits, résidence principale et autres biens compris. En 2026, les taux d’intérêt se situent entre 3,2 et 3,5 % sur vingt ans.

• Les banques font moins de dérogations pour une résidence secondaire : comptez sur la règle, pas sur l’exception.
• L’apport couvre le plus souvent au moins les frais d’acquisition ; un apport plus large facilite l’accord.
• Les revenus d’une future location saisonnière sont retenus avec prudence, quand ils le sont.
• L’achat comptant, ou un accord de principe bancaire obtenu avant l’offre, renforce votre position : le vendeur gagne en certitude.

Au compromis, la condition suspensive de prêt protège l’acquéreur : un mois au moins par la loi, souvent 45 à 60 jours en pratique. À plusieurs, une convention d’indivision écrite règle qui paie, qui occupe et comment on sort. Une société civile peut préparer la transmission, mais la location meublée y change le régime fiscal : la structure se choisit avec votre notaire et votre conseil patrimonial, avant de signer.

Peut-on louer sa résidence secondaire ?

Oui, mais la location de courte durée d’une résidence secondaire, en meublé de tourisme, se vérifie avant l’offre : la commune, la copropriété et la performance énergétique du bien peuvent la limiter, voire l’interdire. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé chacun de ces leviers.

Ce que la loi du 19 novembre 2024 a changé

• L’enregistrement : la loi le généralise à tous les meublés de tourisme, et le numéro d’enregistrement doit figurer dans chaque annonce.
• Les communes ont de nouveaux outils pour encadrer, voire limiter, les meublés de tourisme, dont la possibilité d’abaisser à 90 jours par an la location d’une résidence principale. Pour une résidence secondaire, c’est l’autorisation de changement d’usage, là où ce régime s’applique, qui conditionne la location répétée à une clientèle de passage.
• La fiscalité de ces revenus, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, est devenue moins favorable, en particulier pour les meublés non classés.
• La copropriété peut désormais interdire le meublé de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, si son règlement proscrit déjà toute activité commerciale hors des lots à destination commerciale.
• Le DPE : la loi soumet les meublés de tourisme à des exigences de performance énergétique qui se durcissent par étapes.

La gestion des locations se confie à un professionnel dont c’est le métier, ou se fait soi-même. La conciergerie de Home Select veille sur le bien entre vos séjours, au temps passé et sur devis, sans mandat de gestion.

Acheter loin de chez soi : comment chercher à distance ?

Une résidence secondaire s’achète souvent loin de chez soi : la recherche peut se mener à distance jusqu’à la visite décisive, si tout ce qui se vérifie sur pièces l’est avant le déplacement. L’acte peut lui aussi se signer à distance, par procuration notariée recueillie en visioconférence ; les fonds ne se virent qu’au notaire, après vérification de ses coordonnées bancaires par téléphone. Le guide pour acheter à distance détaille chaque étape.

Ce qui se vérifie sur pièces

• L’état des risques, remis dès la première visite depuis le 1er janvier 2023 : inondation, submersion, incendie de forêt, recul du trait de côte selon la commune.
• Les diagnostics : DPE, amiante et plomb selon l’âge du bâti, électricité et gaz selon celui des installations, termites selon la zone et, hors tout-à-l’égout, un contrôle de l’assainissement de moins de trois ans.
• La copropriété : règlement, procès-verbaux, carnet d’entretien, charges, clauses sur la location.
• L’urbanisme : plan local d’urbanisme, servitudes et, aux abords d’un monument historique (périmètre délimité ou, à défaut, 500 mètres dans son champ de visibilité) ou dans un site patrimonial remarquable, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France sur les travaux extérieurs.
• Le prix, confronté aux ventes réelles de la rue et du quartier.

Ce que seule la saison montre

Une vidéo ne rend ni l’humidité d’une maison fermée tout l’hiver, ni le bar animé sous les fenêtres en juillet. Choisissez donc un secteur que vous connaissez dans les deux saisons, la route du chalet sous la neige comprise, et posez ces questions avant de vous déplacer : la visite décisive, regroupée sur un seul déplacement, sert à confirmer, pas à découvrir.

Que se passe-t-il à la revente d’une résidence secondaire ?

La plus-value réalisée à la revente d’une résidence secondaire est imposée, avec des abattements qui progressent avec la durée de détention ; la vente d’une résidence principale en est exonérée. Le notaire calcule l’impôt et le prélève sur le prix de vente ; le simulateur de plus-value immobilière l’estime à l’avance à partir de vos prix.

L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ont chacun leur calendrier d’abattement, jusqu’à l’exonération totale après une longue détention, et une surtaxe frappe les plus-values les plus élevées. Une résidence secondaire devenue résidence principale, réellement occupée au jour de la vente, est exonérée : l’administration vérifie la réalité de l’occupation.

La revente se prépare dès l’achat, en regardant la profondeur du marché : en 2025, 7 826 ventes ont été enregistrées à Nice, 781 à Biarritz et 195 à Saint-Tropez (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Sur un marché étroit, un bien rare se vend bien mais parfois lentement ; l’emplacement que personne ne pourra reproduire reste ce qui protège le mieux la revente.

Comment Home Select cherche votre résidence secondaire

Home Select, chasseur immobilier côté acquéreur, conduit la recherche d’une résidence secondaire à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive : vous ne vous déplacez que pour les biens retenus, en un seul voyage. Home Select pilote la recherche depuis sa direction et s’appuie sur un réseau de 15 000 partenaires professionnels.

1. Le cahier des charges écrit, après un brief en visio ou au téléphone : usage, saisons, trajet, budget complet.
2. La chasse sur tout le marché : Home Select surveille 1 700 sites d’annonces, reçoit de son réseau au moins 100 biens off-market chaque jour et fait ses premières propositions sous 48 heures après la signature du mandat.
3. La pré-visite en vidéo commentée et la fiche d’analyse de chaque bien retenu, prix confronté adresse par adresse aux ventes DVF.
4. Les visites décisives, regroupées : Home Select les ramène à 3 en moyenne, soit environ 15 heures de votre temps, contre 40 visites et plus et environ 150 heures pour un acquéreur seul.
5. L’offre et la négociation, où Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix demandé, puis la sécurisation du compromis : relecture, diagnostics, copropriété.
6. La coordination du notaire, du courtier et des diagnostiqueurs jusqu’à l’acte, puis l’après : artisans, démarches, installation.

Home Select facture 2,5 % du prix net vendeur avec l’offre Exclusive (mandat exclusif), minimum 10 000 € TTC ; l’offre Confidentielle, en mandat simple et réservée aux projets de 2 M€ et plus, apporte le même service intégral à 1,5 %, avec des biens exclusivement off-market. Rien n’est dû avant l’acte authentique, et le mandat, de douze mois au plus, se résilie à tout moment avec un préavis de sept jours. Le détail figure sur les pages des honoraires, de la méthode et du chasseur immobilier pour résidence secondaire.

Depuis 2011, Home Select a accompagné plus de 1 200 acquéreurs, avec un délai moyen de recherche de 45 jours jusqu’à l’offre acceptée et une note de 4,8/5 sur Google (130+ avis). Chaque marché présenté sur le site a sa page, prix DVF et quartiers compris : par exemple chasseur immobilier à Arcachon, chasseur immobilier à Megève ou chasseur immobilier à Saint-Tropez.