Èze, Côte d’Azur
Côte d’Azur · Alpes-Maritimes
Entre Nice et Monaco, Èze s’accroche à sa falaise : un village médiéval préservé autour de la rue de la Barri, un jardin exotique au sommet, 429 mètres au-dessus de la mer. En bas, Èze-bord-de-Mer aligne sa plage et son sentier du littoral ; entre les deux, le chemin de Nietzsche descend du village à la mer à pied. Monaco est à dix minutes, Nice et son aéroport à vingt-cinq : la commune concentre ce que la Riviera fait de plus vertigineux, et un marché qui ne se montre presque jamais.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
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L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Èze depuis 2011, recherche villas et appartements vue mer pour le compte exclusif de l’acheteur, du village perché au bord de mer. Le cabinet ouvre l’accès aux biens hors marché sur une corniche où les villas panoramiques se traitent entre initiés. Honoraires 100 % au succès : rien n’est dû avant la signature.
Èze en un regard
01Le marché
En 2025, 70 ventes ont été enregistrées à Èze : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des maisons a pris +31 % depuis 2021, dont +1 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Les ventes s’y étalent de 2 400 €/m² à 12 900 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Le marché d’Èze est un marché de panoramas et de marges : quelques villas sur les corniches, de très rares pieds dans l’eau en bas, un village perché où les maisons se comptent. Les valeurs sont élevées, portées par la vue, et l’essentiel se traite entre initiés, sans annonce ni portail. Ce qui s’affiche ici a souvent échappé à tous les réseaux locaux : pour les belles adresses, la veille fait tout, et elle se construit loin des écrans.
La demande vient de Monaco d’abord, à dix minutes : cadres et résidents de la principauté y cherchent la vue, les jardins et le calme. Elle vient aussi de Nice et de l’international, pour qui Èze est l’adresse discrète entre deux mondes. Côté offre, les villas panoramiques des corniches dominent, terrasses étagées face au sud ; le village, protégé, ne livre presque rien, et l’Èze-bord-de-Mer reste étroit.
L’expertise locale n’est pas optionnelle : les terrains en pente imposent des études de sol sérieuses, l’accès aux villas se joue en chemins privés qu’il faut entretenir, et la vue qui justifie le prix peut se fermer par une construction ou une plantation voisine. Entre une villa des corniches et une maison du plateau, l’écart d’usage est immense à valeurs parfois proches. Chaque visite se fait avec le cadastre et l’historique des permis voisins.
Nos honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 8 200 €/m² | 33 |
| 2022 | 10 200 €/m² | 39 |
| 2023 | 9 100 €/m² | 34 |
| 2025 | 10 800 €/m² | 38 |
Médiane maisons, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Type | Médiane €/m² | Surface médiane | Prix d’un bien médian |
|---|---|---|---|
| 5 pièces et plus | 8 900 €/m² | 201 m² | 1 789 000 € |
Prix d’un bien médian = médiane €/m² x surface médiane de la catégorie (2025) : un ordre de grandeur, pas une estimation de votre bien.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Appartement | Boulevard Mal Leclerc | 68 m² | 562 000 € | 8 300 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Saint Laurent | 448 m² | 3 400 000 € | 7 600 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Montée du Cap Estel | 140 m² | 2 950 000 € | 21 100 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Chemin des Oeillets | 340 m² | 3 700 000 € | 10 900 €/m² |
| nov. 2025 | Appartement | Avenue de Verdun | 68 m² | 125 000 € | 1 800 €/m² |
| nov. 2025 | Maison | Boulevard Mal Leclerc | 190 m² | 3 000 000 € | 15 800 €/m² |
| nov. 2025 | Appartement | Boulevard Mal Leclerc | 85 m² | 580 000 € | 6 800 €/m² |
| nov. 2025 | Appartement | Avenue de Verdun | 58 m² | 410 000 € | 7 100 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Èze se paie 49 % au-dessus de la médiane de son département (4 900 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Èze, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que nous vous disons au premier échange.
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02Les quartiers
Quatre marchés dans une seule commune : le village perché, le bord de mer, les corniches et le plateau.
La rue de la Barri et ses ruelles : un village médiéval préservé, dominé par le jardin exotique du sommet, où les maisons se comptent et se transmettent plus qu’elles ne se vendent. Voûtes, escaliers, seuils anciens : le charme absolu, des contraintes réelles d’accès, de rénovation et de stationnement, et une offre à peine visible hors réseau.
La station au pied de la falaise : plage, sentier du littoral, gare TER de la corniche. Quelques résidences et de très rares propriétés pieds dans l’eau, parmi les plus convoitées du littoral. La voie ferrée longe la plage et certains logements en épousent le passage : la visite se fait fenêtres ouvertes, un jour de semaine comme un dimanche.
Les versants entre le village et la mer : villas anciennes ou contemporaines aux terrasses étagées, vue plein sud sur la Méditerranée d’un bout à l’autre. C’est ici que se traite l’essentiel du marché, entre initiés et le plus souvent hors annonce. La constructibilité des parcelles voisines se vérifie : la vue est le bien, sa protection se lit en mairie.
L’arrière du village, vers le plateau : une campagne proche où quelques propriétés avec terrain offrent l’espace et le calme, à l’écart de l’animation du village et de la corniche. Les valeurs y sont plus mesurées, la dépendance à la voiture plus réelle. Pour une maison de famille qui veut Èze sans le vertige, c’est le bon versant.
Maisons de pierre dans le village médiéval, ruelles et voûtes, le jardin exotique au-dessus : quelques biens, presque jamais affichés. Pour l’amour du lieu, avec ses contraintes d’accès et de rénovation.
Villas panoramiques aux terrasses étagées entre le village et la mer : le cœur du marché, traité entre initiés. La vue fait le prix ; sa protection se vérifie avant l’offre, en mairie.
La plage, le sentier du littoral et la gare TER à pied : de rares appartements et des pieds dans l’eau très disputés. Vérifiez la proximité de la voie ferrée, fenêtres ouvertes.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Èze. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Èze, ou entre un appartement et une maison ? Un chasseur visite pour vous et compare sur place, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Le village se visite à pied, rue de la Barri jusqu’au jardin exotique du sommet ; il se vit surtout tôt le matin et en soirée, quand les visiteurs redescendent. En bas, l’Èze-bord-de-Mer joue la plage et le sentier du littoral, et le chemin de Nietzsche relie les deux, du village à la mer. Deux villages, deux rythmes, une seule commune : on choisit le sien, ou l’on garde les deux.
Monaco est à dix minutes pour les tables, le travail et les écoles, Nice à vingt-cinq pour l’aéroport et la ville. Mais Èze garde ses adresses à lui : le village vit de ses artisans et de ses visiteurs, le bord de mer de sa plage et de sa gare, et la corniche protège ses villas derrière leurs pins. C’est une commune qui a choisi la réserve, et qui la défend.
Trois projets, trois marchés
À Èze, l’investissement se joue sur la rareté plus que sur le rendement courant : les villas panoramiques des corniches se transmettent sans annonce, et une vue protégée pèse plus qu’un point de rendement. L’entretien d’une villa en pente, terrasses et piscine comprises, coûte plus cher qu’en plaine, et la location saisonnière réclame une gestion professionnelle. C’est un marché de patrimoine, pas de flux : on y vient garder, pas spéculer.
Une maison à Èze, c’est la vue à vie et la mer sans la foule, à dix minutes de Monaco et vingt-cinq de Nice. Pour un usage secondaire, la corniche donne la terrasse et le panorama, le bord de mer la plage à pied, le village la pierre et l’exception. Prévoyez la gestion à distance : accès, entretien du terrain en pente et surveillance demandent un concierge ou une société rodée, que le pays connaît bien.
Vivre à Èze à l’année, c’est choisir la réserve : peu de voisins, un village qui se vide le soir, des commerces concentrés entre le haut et le bas. Monaco est à dix minutes pour le travail et les écoles internationales, Nice à vingt-cinq pour l’aéroport et les lycées, et le TER de la gare d’Èze-sur-Mer prolonge le quotidien. Le calme est total, l’isolement jamais complet : c’est l’équilibre même d’une adresse perchée.
04Depuis l’étranger
Monaco est à dix minutes, Nice et son aéroport à vingt-cinq : Èze vit entre les deux, et c’est sa chance. La gare TER d’Èze-sur-Mer, au bord de l’eau, rejoint Nice le long de la corniche, et la route du village grimpe au-dessus du littoral jusqu’aux ruelles de la Barri. Une fois posé, tout se joue entre la gare du bas et les accès du haut : la commune se résume à un dénivelé que l’on apprend à aimer.
Une communauté internationale discrète vit à l’année entre le village et les corniches : Européens du Nord, résidents de Monaco, familles européennes pour qui Èze est l’adresse tranquille entre Nice et la principauté. L’anglais se pratique couramment dans les agences et les tables du bord de mer, et la proximité de Monaco ajoute les services internationaux, les banques privées et les écoles. L’international n’est pas ici une saison : c’est une population.
Le village vit au rythme de ses visiteurs, intenses de juin à septembre, et retrouve ses habitants le soir venu. Le bord de mer suit l’été, la corniche le garde toute l’année. Le marché immobilier s’active plutôt au printemps et à la rentrée, mais les belles villas se traitent sans saison, au gré des successions et des décisions privées : la veille doit être continue, c’est le prix des adresses rares.
Chasseur immobilier à Èze
Tout ce qui précède, nous le lisons pour vous. Tout ce qui suit, nous le faisons pour vous.
Un chasseur immobilier à Èze travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et nos deux offres sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Èze.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un investissement locatif à Èze, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Deux offres, le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
45 jours de recherche en moyenne, 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Nous couvrons tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Notre réseau de 15 000 partenaires professionnels nous remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et nous approchons directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour par le réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
3 visites en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans nos checklists.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Nous restons à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Notre travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
45 jours en moyenne entre le cahier des charges et l’acte authentique.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : 6 % obtenus en moyenne sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
La vue justifie le prix : elle peut pourtant se fermer par une construction ou une plantation sur la parcelle voisine. Demandez le plan cadastral, l’historique des permis et ce qui reste constructible autour : c’est la seule vérification qui compte vraiment ici.
Les villas des corniches vivent sur des pentes raides : chemins privés, murs de soutènement, eaux pluviales. Une visite à pied du terrain en entier, idéalement après une pluie, en dit plus qu’un dossier : accès, stabilité, coût d’entretien futur.
Trois plaisirs incompatibles : la pierre et l’exception au village, le panorama et les terrasses sur la corniche, la plage et le TER en bas. Aucun n’est supérieur : c’est l’usage, semaine, été ou année entière, qui doit trancher la recherche.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Èze se conclut sans jamais paraître en annonce. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels de Home Select remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur publication, et Home Select approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Èze07Honoraires
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes nos villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes nos questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Un marché qui ne s’affiche pas : villas panoramiques et pieds dans l’eau se traitent entre initiés, loin des portails. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Èze s’établit à 7 300 €/m² pour un appartement et 10 800 €/m² pour une maison. Le secteur le plus valorisé de notre relevé : Saint-Jean-Cap-Ferrat et Beaulieu-sur-Mer, 8 600 €/m² en médiane. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 5 pièces et plus se sont échangés en médiane à 8 900 €/m², sur une surface médiane de 201 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 1 789 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
Oui, mais quelques fois par an : le village médiéval est préservé, les maisons se comptent, et leurs propriétaires partent rarement. Ces ventes passent d’abord par le bouche-à-oreille. Il faut ensuite accepter les contraintes du lieu : accès étroits, murs anciens, rénovation lourde, stationnement à l’entrée du village.
Très courant : Monaco est à dix minutes, et Èze offre ce que la principauté ne peut pas donner, des villas avec vue et des jardins. La gare TER d’Èze-sur-Mer met Nice à portée le long de la corniche, l’aéroport à vingt-cinq minutes. C’est ce positionnement qui nourrit la demande et soutient les valeurs.
En 2025, 70 ventes ont été enregistrées à Èze : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des maisons a pris +31 % depuis 2021, dont +1 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Nos recherches aboutissent en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Èze, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : les 15 000 partenaires professionnels de Home Select remontent chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et Home Select contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Èze, la veille commence par deux secteurs : Èze village, puis Èze-bord-de-Mer et la plage. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Parce que l’offre est étroite et la demande mondiale : ce versant entre Nice et Monaco offre des panoramas que l’on ne retrouve nulle part ailleurs aussi près de deux centres économiques majeurs. Les propriétaires se connaissent, les biens passent de main en main avant toute annonce, et les pieds dans l’eau du bord de mer, rarissimes, ne s’affichent jamais. Un chasseur installé localement est souvent le seul accès réel à ce marché.
Le village pour la pierre et l’exception, la corniche pour les villas panoramiques et l’essentiel du marché, l’Èze-bord-de-Mer pour la plage et le TER, les terres du plateau pour l’espace et le calme. Chaque secteur est presque un marché différent : définissez l’usage avant tout.
La vue fixe le prix plus que la surface : deux villas voisines peuvent se traiter à des niveaux très différents selon le panorama et sa protection. La médiane des ventes figure plus haut sur cette page, mais elle n’approche pas la singularité de ce marché, où chaque bien est un cas.
La stabilité des terrains en pente et les études de sol, les chemins privés et leur entretien, la perte possible de la vue, le passage du train côté bord de mer. Rien de tout cela ne se lit sur une annonce : tout se vérifie sur place, avant l’offre.
Des résidents de Monaco et des cadres internationaux, des Européens du Nord, des familles européennes en résidence secondaire, quelques Parisiens en résidence principale. Peu d’acheteurs, peu de biens : un marché de confiance plus que de portails.
Home Select, chasseur immobilier à Èze, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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