Menton, Côte d’Azur
Côte d’Azur · Alpes-Maritimes
Dernière ville de la Riviera avant l’Italie, Menton cultive sa différence : un climat réputé le plus clément de France, des jardins d’hiver plantés d’agrumes, un front de mer piéton sous le clocher baroque de Saint-Michel. Vintimille est à dix minutes, Monaco à un quart d’heure, et la ville vit à l’année, entre la Fête du citron de février et les villas Belle Époque de la baie de Garavan. C’est une station qui a gardé la douceur d’avant, et un marché sérieux derrière la carte postale.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI
L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Menton depuis 2011, recherche appartements et villas pour le compte exclusif de l’acheteur, de la vieille ville aux collines de l’Annonciade. Le cabinet ouvre l’accès aux biens hors marché sur une Riviera où les belles adresses se traitent entre initiés. Honoraires 100 % au succès : rien n’est dû avant la signature.
Menton en un regard
01Le marché
En 2025, 1 020 ventes ont été enregistrées à Menton : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements a pris +13 % depuis 2021, dont +6 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Les ventes s’y étalent de 3 300 €/m² à 7 100 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Le marché mentonnais se lit d’abord comme une affaire de gradation : les valeurs sont élevées, en dessous pourtant de Monaco et du cap Ferrat, et cet écart attire une clientèle internationale qui a fait ses comptes. L’offre se partage entre les appartements anciens de la vieille ville et de Garavan, les villas Belle Époque de la baie et les maisons contemporaines des collines : trois marchés, trois raretés, une seule règle, la vue d’abord.
La rareté se joue au pied de l’immeuble : un étage avec terrasse côté Garavan, une villa avec jardin dans les hauteurs de l’Annonciade ne s’affichent presque jamais. La clientèle hivernante et internationale qui fait la ville depuis un siècle traite de gré à gré, et les biens rénovés avec vue partent vite dès qu’ils paraissent. Pour un acquéreur, la veille et le réseau comptent autant que le budget : la bonne adresse arrive ici avant la bonne annonce.
Reste le bâti, qui demande un examen sérieux : l’air marin travaille les façades du front de mer, les immeubles anciens du centre cachent des copropriétés inégales, les villas des collines se heurtent aux accès en pente et aux règles d’urbanisme du littoral. L’écart d’une rue à l’autre est réel, entre un appartement sombre sur cour et un étage lumineux plein sud à deux pas. La sélection fait ici plus que la négociation.
Nos honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 4 400 €/m² | 1 008 |
| 2022 | 4 700 €/m² | 1 167 |
| 2023 | 4 700 €/m² | 941 |
| 2024 | 4 700 €/m² | 837 |
| 2025 | 5 000 €/m² | 982 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Type | Médiane €/m² | Surface médiane | Prix d’un bien médian |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 5 300 €/m² | 30 m² | 159 000 € |
| 2 pièces | 4 900 €/m² | 47 m² | 230 000 € |
| 3 pièces | 4 800 €/m² | 66 m² | 317 000 € |
| 4 pièces | 4 300 €/m² | 80 m² | 344 000 € |
| 5 pièces et plus | 4 800 €/m² | 122 m² | 586 000 € |
Prix d’un bien médian = médiane €/m² x surface médiane de la catégorie (2025) : un ordre de grandeur, pas une estimation de votre bien.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Appartement | Pte de France | 63 m² | 297 000 € | 4 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue Isola | 44 m² | 170 000 € | 3 900 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Cours du Centenaire | 90 m² | 423 000 € | 4 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue Prato | 55 m² | 315 000 € | 5 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue des Allies | 47 m² | 227 000 € | 4 800 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Pte de France | 92 m² | 580 000 € | 6 300 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Pte de France | 35 m² | 250 000 € | 7 100 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue Thiers | 41 m² | 212 000 € | 5 200 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Menton se paie 2 % au-dessus de la médiane de son département (4 900 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Menton, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que nous vous disons au premier échange.
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02Les quartiers
Quatre marchés se partagent la ville, du front de mer piéton aux collines qui regardent l’Italie.
Ruelles autour de l’église Saint-Michel, façades colorées du Vieux-Port, front de mer piéton : les appartements anciens offrent une vie complète sans voiture, marché et commerces à la porte, le musée Jean-Cocteau sur son bastion pour repère. Vérifiez l’état des immeubles et le carnet d’entretien avant l’offre : l’âge du bâti se paie parfois en travaux votés.
À l’est vers l’Italie, la baie de Garavan aligne villas Belle Époque, jardins remarquables et la villa Maria Serena au bord de l’eau. C’est l’adresse mentonnaise la plus recherchée : demeures avec parc, résidences discrètes, lumière douce le matin. L’offre y est étroite et se traite souvent de gré à gré, entre initiés qui se connaissent de longue date.
Un quartier résidentiel planté et calme, autour d’un ancien domaine et de ses jardins d’agrumes : petits immeubles, maisons avec jardins, une échelle plus domestique que le front de mer. On y cherche le calme à quelques minutes du centre, pour un niveau plus contenu que Garavan. Les maisons de ville avec jardin y restent les biens rares.
Les hauteurs derrière la ville : villas avec jardins et vue sur la baie et vers l’Italie, quartiers résidentiels tranquilles à l’année. La voiture s’impose, les routes en pente se vérifient hiver comme été, et certaines parcelles réclament des études de sol sérieuses. C’est ici que se cachent les maisons familiales que l’on ne voit jamais en annonce.
Appartements de caractère dans les ruelles et sur le front de mer piéton, commerces et marché à la porte, la mer juste en contrebas. Le bon compromis pour vivre à Menton sans voiture, si l’on accepte l’âge du bâti.
Villas Belle Époque et résidences discrètes autour des jardins de la baie, à deux pas de l’Italie : l’adresse la plus recherchée, celle qui ne s’affiche presque jamais. Vue mer, jardins, calme : la recherche s’y mène hors annonce.
Villas avec jardins et vue sur la baie et vers l’Italie, quartiers résidentiels calmes à l’année. La voiture pour tout, des accès en pente à vérifier : la maison de famille que l’on ne voit jamais en annonce.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Menton. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Menton, ou entre un appartement et une maison ? Un chasseur visite pour vous et compare sur place, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Menton se vit à pied, entre le front de mer et les ruelles qui montent à Saint-Michel. Le marché le matin, les agrumes en hiver, les jardins ouverts presque toute l’année : la ville a gardé une douceur que les stations voisines ont perdue, et des commerces qui vivent en janvier. La Fête du citron, chaque février depuis 1934, transforme la ville en scène le temps de la fête, avant que la vie reprenne son cours.
Le musée Jean-Cocteau, sur le bastion du Vieux-Port, dit la culture de cette ville mi-française mi-italienne : Vintimille est à dix minutes, Monaco à un quart d’heure, et l’on passe la frontière comme on change de quartier. L’été prend la baie, l’hiver rend la ville à ses habitants : c’est le paradoxe mentonnais, une station qui appartient d’abord à ceux qui y vivent toute l’année.
Trois projets, trois marchés
Menton tient la location à l’année mieux que la plupart des stations de la Riviera : population permanente, frontaliers de Monaco et d’Italie, clientèle hivernante fidèle. Les charges et l’état du bâti font l’écart : un immeuble ancien mal suivi coûte vite plus qu’il ne rapporte, et la rénovation énergétique s’impose avant la mise en location. Visez les étages lumineux avec terrasse ou balcon : ce sont eux qui se louent et se revendent le mieux.
Une maison à Menton s’utilise douze mois si on le veut : l’hiver en est la belle saison, et la ville vit en janvier. Pour un usage saisonnier, Garavan donne la mer et les jardins, les collines donnent l’espace et le calme, la vieille ville donne la vie à pied. Pensez la gestion à distance : conciergeries et jardiniers sont rodés, mais un jardin d’agrumes demande un suivi régulier, et l’air marin un entretien constant.
S’installer à Menton, c’est choisir la Riviera du quotidien : écoles, commerces et marché vivent à l’année, ce qui change tout pour une famille. Nice reste à 40 minutes de TER et son aéroport à 45, Monaco à un quart d’heure pour ceux qui y travaillent, l’Italie à dix minutes pour le quotidien élargi. Les enfants grandissent entre la plage, les jardins et deux pays : peu de villes offrent cette éducation frontalière.
04Depuis l’étranger
Monaco est à un quart d’heure, Vintimille et l’Italie à dix minutes : Menton vit de ses deux voisinages. L’aéroport de Nice est à 45 minutes, Nice s’atteint en 40 minutes de TER le long de la côte, et Paris se rejoint en environ cinq heures via Nice. Le train dessert le centre, la corniche relie les villes de la côte : la voiture reste utile pour les collines, facultative pour le reste.
La clientèle internationale fait Menton depuis plus d’un siècle : les hivernants britanniques d’abord, venus pour le climat, puis les Italiens, les Scandinaves et les Nord-Européens qui tiennent aujourd’hui les belles adresses. L’anglais se pratique couramment dans les agences comme chez les notaires, les conciergeries privées sont rodées, et Monaco, à un quart d’heure, ajoute ses services internationaux et ses écoles. Une communauté résidente, pas seulement de passage.
Menton vit à l’envers des stations balnéaires : l’hiver en est la haute saison. La Fête du citron, en février, en marque le sommet, et les mois doux voient revenir la clientèle hivernante qui fait le marché. L’été prend la baie et les plages sans jamais vider la ville, qui garde ses habitants et ses commerces. Pour visiter et acheter, la mi-saison reste la meilleure fenêtre : le marché est actif de février à juin, puis à la rentrée.
Chasseur immobilier à Menton
Tout ce qui précède, nous le lisons pour vous. Tout ce qui suit, nous le faisons pour vous.
Un chasseur immobilier à Menton travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et nos deux offres sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Menton.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un investissement locatif à Menton, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Deux offres, le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
45 jours de recherche en moyenne, 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Nous couvrons tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Notre réseau de 15 000 partenaires professionnels nous remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et nous approchons directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour par le réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
3 visites en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans nos checklists.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Nous restons à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Notre travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
45 jours en moyenne entre le cahier des charges et l’acte authentique.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : 6 % obtenus en moyenne sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Le climat le plus clément de France se joue de rue en rue : un versant abrité garde ses agrumes en hiver, une rue plus ouverte prend le vent et l’humidité. Visitez aux deux saisons, et regardez ce qui pousse dans les jardins voisins : c’est le meilleur indicateur d’exposition qui soit.
Sur le front de mer, l’air salin travaille les façades et les menuiseries, et nombre d’immeubles anciens ont connu des ravalements lourds. Les procès-verbaux d’assemblée disent ce qui a été voté, ce qui a été repoussé, et ce que vous paierez dans trois ans.
À Menton, une vue sur les toits et les jardins de la vieille ville vaut parfois mieux qu’une mer lointaine au dernier étage : lumière, calme et terrasses changent l’usage réel d’un bien. Comparez les deux aux heures où le soleil tourne, pas sur les photos.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Menton se conclut sans jamais paraître en annonce. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels de Home Select remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur publication, et Home Select approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Menton07Honoraires
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Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes nos villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes nos questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Ville frontière qui vit à l’année : la demande locative ne s’arrête pas avec l’été, nourrie par Monaco et l’Italie voisine. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Menton s’établit à 5 000 €/m² pour un appartement et 5 500 €/m² pour une maison. Le secteur le plus valorisé de notre relevé : Beausoleil, 7 000 €/m² en médiane. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 2 pièces se sont échangés en médiane à 4 900 €/m², sur une surface médiane de 47 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 230 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
C’est un schéma classique de la ville : Monaco est à un quart d’heure, et Menton offre les écoles, le marché et les commerces d’une vraie ville française. La frontière italienne, à dix minutes, ajoute Vintimille et ses commodités. Ce positionnement nourrit aussi une demande locative à l’année, y compris hors saison.
Deux plaisirs différents : Garavan mise sur les villas avec jardins et les adresses les plus rares ; la vieille ville offre les appartements de caractère et la vie à pied. Les deux ne se comparent pas ligne à ligne : c’est l’usage qui tranche, résidence principale à l’année ou maison de famille pour les mois doux.
En 2025, 1 020 ventes ont été enregistrées à Menton : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements a pris +13 % depuis 2021, dont +6 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Nos recherches aboutissent en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Menton, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : les 15 000 partenaires professionnels de Home Select remontent chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et Home Select contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Menton, la veille commence par deux secteurs : la vieille ville et le front de mer, puis la baie de Garavan. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
La douceur, réputée la plus clémente de France, a construit la ville : jardins d’hiver, agrumes, villas Belle Époque où l’on venait passer la saison d’hiver. Elle explique une clientèle hivernante fidèle, présente quand le reste du littoral ferme, et une demande pour les biens qui prolongent ce mode de vie : jardins, vérandas, terrasses plein sud. Un traversant bien exposé se revend toujours plus vite qu’une belle surface mal orientée.
La vieille ville pour la vie à pied et les appartements de caractère, Garavan pour les villas avec jardins et les adresses rares, Carnolès pour un calme résidentiel plus contenu, les collines de l’Annonciade pour les vues et les maisons familiales. Chaque quartier répond à un usage : définissez-le avant de visiter.
Aucun chiffre unique ne résume la ville : la vue, l’étage, l’état et le jardin font plus l’écart que le quartier. La médiane des ventes figure plus haut sur cette page ; elle situe le marché sans dire ce que coûtera votre adresse précise. Une recherche calibrée évite les erreurs d’aiguillage.
L’état des façades et des copropriétés anciennes, l’accessibilité des collines en pente, les règles d’urbanisme du littoral pour les villas, et la différence réelle entre vue mer et vue ville. Aucun de ces points ne se lit sur une annonce : tous se vérifient sur place.
Des Européens du Nord attirés par l’hiver doux, des cadres de Monaco qui veulent une ville pour vivre, des Italiens de l’autre côté de la frontière, des familles parisiennes en résidence principale ou secondaire. Cette mixité tient le marché toute l’année, rare sur ce littoral.
Home Select, chasseur immobilier à Menton, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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