Chasseur immobilier ou agent immobilier : quelle différence, et qui paie quoi ?

Quelle est la différence entre un chasseur immobilier et un agent immobilier ?

La différence tient au mandat : l’agent immobilier est mandaté par le vendeur pour vendre son bien, le chasseur immobilier par l’acquéreur pour trouver, vérifier et négocier le sien. Même loi, même carte professionnelle ; client opposé, donc loyauté opposée.

Le mandat de vente engage l’agent envers le propriétaire : vendre le bien au prix et aux conditions convenus avec lui. Le mandat de recherche engage le chasseur envers l’acquéreur : rechercher le bien qui répond à un cahier des charges écrit, dans un budget défini, puis le négocier au juste prix. L’un est payé pour une vente conclue, l’autre pour un achat réussi.

Un même cadre légal

Agent et chasseur exercent sous la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret du 20 juillet 1972 : carte professionnelle T délivrée par la CCI depuis 2015, assurance de responsabilité civile professionnelle, mandat écrit préalable, inscription de chaque mandat au registre des mandats, aucune somme perçue avant la conclusion de l’opération. Les deux répondent du même code de déontologie, fixé par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015.

Le chasseur n’est donc ni un conseiller informel ni un statut à part : c’est un professionnel de la transaction qui a choisi son camp. La définition du chasseur immobilier détaille le métier, le guide du mandat de recherche le contrat qui l’engage.

Qui représente qui, et pourquoi est-ce décisif en négociation ?

Dans une négociation, l’agent porte la voix du vendeur et le chasseur celle de l’acquéreur : chacun détient des informations qu’il ne partage qu’avec son client. Cette asymétrie pèse sur le prix final : l’acquéreur qui négocie seul le fait face à un professionnel qui connaît le dossier du vendeur.

Tout mandataire agit pour le compte de celui qui l’a mandaté : c’est la définition même du mandat. L’agent du vendeur connaît souvent le calendrier du propriétaire, son prix plancher, les offres reçues et les raisons de la vente, et n’a pas à vous les livrer ; il vous doit en revanche une information exacte et loyale sur le bien. Il n’est pas contre vous : il travaille pour le vendeur, et pour que la vente se conclue.

Ce qu’un négociateur de votre côté change concrètement

• Votre plafond reste confidentiel : l’offre part des ventes réelles du secteur, pas de votre budget maximal.
• Le prix se discute sur des comparables : les ventes DVF, adresse par adresse, et l’état réel du bien.
• Les conditions se négocient autant que le prix : date de signature, conditions suspensives, délai de libération, travaux votés.
• Les défauts deviennent des arguments : un diagnostic ou un procès-verbal d’assemblée générale pèse plus qu’une impression de visite.
• Le vendeur reçoit un dossier, pas une intention : financement établi, offre écrite et motivée.

Chasseur immobilier ou agence : le comparatif en douze critères

Douze critères, une seule cause : le client, dont tout le reste découle. Le tableau oppose un agent titulaire d’un mandat de vente à un chasseur titulaire d’un mandat de recherche.

Une nuance évite bien des malentendus : le titre ne dit pas tout, le mandat si. Une agence peut signer un mandat de recherche avec un acquéreur, et un chasseur qui prendrait aussi des mandats de vente travaillerait, sur ces biens, pour le vendeur.

Qui paie quoi quand on achète avec un chasseur ?

Quand le bien est vendu par une agence, l’acquéreur rémunère deux professionnels : l’agence, par une commission comprise dans ce qu’il paie, et son chasseur, par des honoraires prévus à son propre mandat. Quand le propriétaire vend sans intermédiaire, seuls les honoraires du chasseur s’ajoutent au prix.

La commission d’agence : libre, affichée, toujours dans votre addition

Le taux de commission est libre : chaque agence fixe son barème et doit l’afficher dans ses locaux et sur son site. En moyenne, la commission tourne autour de 4 % du prix de vente, un ordre de grandeur que chaque barème module. Le mandat de vente désigne qui la doit : à la charge du vendeur, elle est prélevée sur le prix ; à la charge de l’acquéreur, elle s’ajoute au prix net vendeur, et l’annonce doit afficher le prix honoraires inclus et hors honoraires. Dans les deux cas, c’est l’acheteur qui la finance.

Ce choix n’est pas neutre pour les frais d’acquisition, environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien : selon que le mandat et l’acte la mettent à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, la commission entre ou non dans leur assiette. Votre notaire chiffre l’écart ; le simulateur de frais de notaire donne l’ordre de grandeur des frais.

Les honoraires du chasseur : distincts, et dus au succès

Home Select facture 2,5 % TTC du prix net vendeur, le prix réellement payé au vendeur hors commission d’agence, avec un minimum de 10 000 € TTC, qui s’applique sous 400 000 € net vendeur. L’Offre Confidentielle, réservée aux projets de 2 M€ et plus, est à 1,5 % TTC : 30 000 € TTC pour un bien acheté 2 000 000 € net vendeur. Rien n’est dû avant l’achat, ni avance ni frais de dossier : les honoraires se règlent à la signature de l’acte authentique, sur une facture distincte.

Un cas type, chiffré

Prenons un cas type : une maison proposée 1 040 000 € par une agence, dont 40 000 € de commission, soit 4 % du net vendeur. Home Select obtient en moyenne 6 % de négociation sur le prix demandé : le cas type retient ce taux, une moyenne et non une promesse. La commission étant proportionnelle au prix, prix net vendeur et commission baissent tous deux de 6 %.

Les 6 % représentent ici 62 400 € de moins sur le prix payé, commission comprise ; honoraires réglés, l’acquéreur débourse 38 900 € de moins que le prix demandé. Lu honnêtement, ce calcul n’oppose pas 6 % à zéro : un acquéreur seul négocie aussi, et s’il obtenait environ 3,7 %, il débourserait le même total. Dans ce cas type, les honoraires sont donc couverts dès que la négociation du chasseur dépasse d’un peu plus de deux points celle que vous auriez obtenue seul ; au-delà, l’écart vous revient. La page des honoraires détaille le barème et un second exemple.

Le chasseur travaille-t-il avec les agents ou contre eux ?

Avec eux : les clients d’un chasseur achètent souvent des biens dont une agence détient le mandat, et l’agent y trouve ce qu’il cherche, un acquéreur décidé, financé et capable de conclure. Chacun reste rémunéré selon le mandat qui l’engage.

Home Select s’appuie sur un réseau de 15 000 partenaires professionnels, agents, notaires et syndics, qui lui font remonter au moins 100 biens hors marché par jour ; une veille automatisée couvre en parallèle 1 700 sites d’annonces. Quand un bien est en mandat dans une agence, l’offre passe par l’agent, qui la présente au vendeur et perçoit sa commission comme pour toute vente : la marque ne lui en demande aucune part et ne reçoit rien du vendeur.

Ce que chacun y gagne

• L’agent : un acquéreur mandaté, au budget défini et au financement vérifié, qui ne visite qu’en cas de réelle adéquation, puis une offre écrite et un calendrier tenu.
• L’acquéreur : les biens en mandat dans les agences du secteur, et pas dans une seule, les avant-premières quand un agent signale un bien avant de le publier, et un tri fait avant lui.
• Le vendeur : un acheteur sérieux, une négociation argumentée plutôt qu’une offre au hasard, et une vente préparée pour aller au bout.

Cette coopération n’est pas une connivence : sur un bien donné, l’agent reste au service du vendeur et le chasseur au service de l’acquéreur. Les agents qui veulent présenter des biens aux acquéreurs de la marque passent par le partenariat agents ; les ventes conclues sans publicité sont décrites sur la page off-market et dans le guide du hors-marché.

Agent, mandataire, notaire, chasseur : qui fait quoi ?

Plusieurs professionnels peuvent intervenir dans un achat, mais d’ordinaire un seul est mandaté par l’acquéreur pour chercher et négocier pour son compte : le chasseur. L’agent, le mandataire et le notaire négociateur travaillent le plus souvent sur mandat du vendeur ; le notaire qui reçoit l’acte authentifie la vente pour les deux parties.

La question qui tranche : pour qui travaillez-vous sur ce bien ?

Avant de discuter d’un bien, demandez à votre interlocuteur qui l’a mandaté, qui le paie, combien et sur quelle base. Le chasseur ne remplace ni le notaire, ni le diagnostiqueur, ni le courtier : il les coordonne. Pour juger un cabinet de chasse lui-même, le guide pour choisir un chasseur immobilier propose une grille complète.

Quand l’agent suffit, quand le chasseur s’impose

L’agent suffit quand vous connaissez le marché, que vous pouvez visiter vite et que le bien recherché se vend souvent ; le chasseur s’impose dès qu’un de ces trois éléments manque.

Quand l’agent suffit

• Vous vivez sur place et connaissez les prix réellement signés dans le quartier visé.
• Vous pouvez visiter dans la journée quand un bien sort, et y consacrer vos week-ends.
• Le bien recherché est courant sur un marché profond : Lyon a enregistré 7 165 ventes de logements en 2025, Bordeaux 4 820.
• Vous savez lire un dossier de copropriété et des diagnostics, et négocier sans dévoiler votre plafond.

Quand le chasseur s’impose

• La distance : vous cherchez depuis Paris, une autre région ou l’étranger, et chaque visite coûte un voyage. Acheter à distance suppose une autre organisation, visites en vidéo et vérifications sur pièces.
• La rareté : sur un marché étroit, le bon bien se présente rarement. Saint-Jean-Cap-Ferrat a enregistré 48 ventes de logements en 2025, Cassis 125 : le stock d’une seule agence n’y fait pas un marché.
• Le prestige : au Cap Ferret, un dixième des ventes de maisons s’est conclu au-dessus de 18 800 €/m², à Biarritz au-dessus de 14 200 €/m². À ce niveau, une partie des vendeurs préfère la discrétion, de la villa à Saint-Tropez au chalet à Megève ; le guide de l’achat de prestige en détaille les règles.
• Le temps : un acquéreur seul compte 40 visites et plus, 6 mois et environ 150 heures ; Home Select ramène la recherche à 3 visites, 45 jours jusqu’à l’offre acceptée et environ 15 heures en moyenne.
• La complexité : travaux votés en copropriété, maison ancienne, urbanisme, assainissement, loi Littoral ou loi Montagne ; autant de points à vérifier avant de s’engager.

Volumes de ventes et déciles cités : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025.

Comment Home Select travaille-t-elle côté acquéreur ?

Fondée à Paris en 2011, Home Select travaille pour l’acquéreur et pour lui seul : jamais de mandat de vente, aucune commission du vendeur ni d’une agence, des honoraires publiés et dus au succès. Home Select a accompagné ainsi plus de 1 200 acquéreurs, avec une note de 4,8/5 sur Google (130+ avis) et 96 % de clients satisfaits.

1. Le cahier des charges, écrit à l’issue d’un premier échange en visio ou au téléphone ; la recherche est lancée sous 24 heures.
2. La chasse sur toutes les sources, annonces, agences, réseau, biens hors marché et avant-premières ; premières propositions sous 48 heures après la signature du mandat.
3. Les pré-visites : une vidéo commentée et une fiche d’analyse pour chaque bien retenu, prix confronté aux ventes DVF, adresse par adresse.
4. L’offre et la négociation, sur le prix comme sur les conditions.
5. La sécurisation du compromis : relecture, diagnostics, copropriété, coordination du notaire, du courtier et des diagnostiqueurs.
6. L’accompagnement jusqu’à l’acte et après : artisans, démarches, installation.

En région, Home Select pilote la recherche depuis sa direction et s’appuie sur son réseau de 15 000 partenaires : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive ; vous ne vous déplacez qu’alors, visites regroupées sur un seul déplacement. Les marchés couverts, de la Côte d’Azur au Pays basque, de la Provence à la Normandie, sont réunis sur la page des secteurs, et les pages villes, comme celles consacrées au chasseur immobilier à Aix-en-Provence ou au chasseur immobilier à La Rochelle, en détaillent le marché local.

Deux offres, le même service intégral. L’Offre Exclusive, mandat de recherche exclusif, coûte 2,5 % TTC du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous budgets et sur tout le marché. L’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, coûte 1,5 % TTC, ne présente que des biens hors marché et vous laisse libre de chercher en parallèle. Le mandat dure douze mois au plus et se résilie à tout moment avec un préavis de sept jours. La méthode détaille chaque temps, les honoraires chaque calcul.