Outil
Quel prix viser pour votre achat en France ?
Votre apport, vos revenus, le crédit : le prix maximum d’un bien en découle, une fois les frais d’acquisition et les travaux payés. Voici le calcul, avec les deux règles qu’appliquent les banques françaises.
Le détail, ligne par ligne
- Mensualité maximale (35 % des revenus)
- Capacité d’emprunt
- Prêt retenu
- Mensualité, assurance comprise
- Frais d’acquisition
- Travaux
- Prix maximum du bien
- Part du prix payée par l’apport
- Coût total du crédit
Estimation indicative. Les frais retiennent le droit départemental relevé à 5 %, que la plupart des départements appliquent, et le prêt finance au plus le prix du bien. L’accord vient de la banque, sur votre dossier. Rien n’est envoyé au serveur, tout se calcule dans votre navigateur.
Les deux règles qui fixent votre budget
La première tient à la mensualité : les banques françaises la limitent à 35 % des revenus nets du foyer, assurance comprise et crédits en cours déduits. Le capital qu’elles prêtent s’en déduit au taux et à la durée du prêt ; pour un acquéreur résidant à l’étranger, la durée dépasse rarement 20 à 25 ans.
La seconde tient à l’apport : le prêt finance le prix du bien, rarement les frais. L’apport paie donc d’abord les frais d’acquisition et les travaux, puis une part du prix. Quand l’acquéreur vit hors de France, les banques attendent souvent que cette part atteigne 20 à 40 % du prix.
Exemple : avec 150 000 € d’apport et 9 000 € de revenus nets par mois, sans autre crédit, à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité peut atteindre 3 150 €. La banque prête alors environ 521 000 €, et le prix maximum d’un bien ancien ressort autour de 623 000 €, frais d’acquisition de 47 600 € compris.
Questions fréquentes
Le prêt peut-il financer les frais de notaire ?
Rarement, et presque jamais pour un acquéreur non résident : la banque finance le prix, l’apport couvre les frais d’acquisition, autour de 7 à 8 % du prix dans l’ancien. C’est pourquoi le calcul les retire d’abord de votre apport.
Pourquoi une mensualité limitée à 35 % des revenus ?
C’est la règle du Haut Conseil de stabilité financière, que les banques françaises appliquent depuis 2022 : la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets. Une petite part des dossiers peut y déroger, d’abord pour une résidence principale.
Et pour un achat comptant ?
Laissez les revenus à zéro : le prix maximum est alors celui que votre apport paie, frais compris. Une offre sans prêt n’a pas de condition suspensive de financement, ce qui pèse dans la négociation.
Le budget se cadre-t-il avant la recherche ?
Oui. Votre chasseur Home Select le valide avec vous dès le premier échange, avec un courtier si un prêt est nécessaire : la recherche part d’un prix finançable, et l’offre d’achat d’un dossier déjà monté.
