Lexique

Les mots de l’immobilier français

Acheter en France, c’est d’abord traverser un vocabulaire. Voici les 73 termes qui reviennent dans chaque dossier, définis en deux phrases, sans jargon et sans détour.

73termes définis, sept familles

Parler de votre projet

Écrit par des chasseurs en exercice, pour des acquéreurs qui décident de loin.

La fontaine de la Rotonde et le cours Mirabeau à Aix-en-Provence — Provence - Aix-en-Provence - La Rotonde et le cours Mirabeau

Acheter ou vendre

Les étapes et les acteurs d’une transaction française, de l’offre d’achat à la remise des clés.

Offre d’achat: Proposition écrite par laquelle l’acquéreur indique au vendeur le prix qu’il est prêt à payer, pour une durée limitée et sans aucun versement, sous peine de nullité. Acceptée, elle scelle l’accord sur le bien et le prix, puis l’avant-contrat qui suit ouvre le délai de rétractation de l’acquéreur.
Compromis de vente: Avant-contrat signé entre le vendeur et l’acheteur qui fixe le prix, la description du bien, les délais et les conditions suspensives, notamment l’obtention du prêt. Il engage juridiquement les deux parties et précède l’acte authentique chez le notaire.
Promesse de vente: Acte par lequel le vendeur s’engage à vendre à un acheteur déterminé, à un prix fixé et pour une durée limitée, en échange d’une indemnité d’immobilisation souvent autour de 10 pour cent. Seul le vendeur est juridiquement engagé pendant la durée de la promesse.
Pacte de préférence: Contrat par lequel un propriétaire s’engage, s’il décide de vendre, à proposer d’abord son bien à un bénéficiaire désigné, souvent un proche. Une vente faite en violation du pacte ouvre droit à réparation, voire à son annulation si l’acquéreur connaissait le pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Clause de substitution: Clause de l’avant-contrat qui permet à l’acquéreur de se faire remplacer, pour signer l’acte authentique, par une autre personne, le plus souvent une société civile immobilière créée pour l’achat. Sans elle, changer d’acquéreur suppose l’accord du vendeur.
Séquestre: Dépôt chez le notaire de la somme que l’acquéreur verse lors de l’avant-contrat, souvent 5 à 10 pour cent du prix, imputée ensuite sur le prix. Elle lui est rendue si une condition suspensive échoue ou s’il se rétracte à temps, et peut revenir au vendeur s’il renonce sans motif prévu au contrat.
Acte authentique de vente: Acte définitif signé chez le notaire qui transfère juridiquement la propriété du bien à l’acheteur, contre paiement du prix et des frais. C’est à cette étape que les clefs sont remises et que la vente est publiée au service de la publicité foncière.
Procuration notariée: Document authentique par lequel vous autorisez une personne de confiance ou un collaborateur du notaire à signer à votre place le compromis ou l’acte authentique. C’est l’outil qui permet d’acheter en France sans vous déplacer.
Condition suspensive de prêt: Clause du compromis prévoyant que la vente ne sera définitive que si vous obtenez un prêt aux conditions prévues. Si la banque refuse, la vente est annulée sans pénalité et votre dépôt de garantie vous est restitué.
Délai de rétractation: Période légale de 10 jours à compter de la notification du compromis pendant laquelle l’acheteur particulier peut se rétracter sans justification ni pénalité. Passé ce délai, il est engagé, sous réserve des conditions suspensives.
Droit de préemption urbain: Droit qui permet à une commune, dans les zones qu’elle a délimitées, d’acheter en priorité un bien mis en vente pour mener un projet d’intérêt général. Le notaire lui adresse une déclaration d’intention d’aliéner avant la vente, et son silence pendant deux mois vaut renonciation.
Droit de préemption de la SAFER: Droit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural d’acheter en priorité les terres et les bâtiments à usage agricole mis en vente, ce qui peut concerner une propriété rurale vendue avec ses terres. Informée de la vente par le notaire, la SAFER dispose de deux mois pour se prononcer.
Mandat de recherche: Contrat par lequel un acquéreur confie à un professionnel la mission de rechercher un bien selon des critères définis, de le représenter sur place et de négocier pour lui. Il précise la rémunération, la durée et le périmètre de la mission.
Chasseur immobilier: Professionnel mandaté par le seul acquéreur pour trouver, visiter et négocier un bien conforme à ses critères, y compris parmi les biens vendus sans publicité. Il exerce dans le cadre de la loi Hoguet, sous carte professionnelle de transaction et mandat de recherche écrit, comme le fait Home Select depuis 2011.
Off-market (vente hors marché): Vente d’un bien négociée sans annonce publique ni présence sur les portails, le plus souvent parce que le propriétaire tient à la discrétion ou souhaite tester un prix. Ces biens circulent par les réseaux professionnels des agences, des notaires et des chasseurs immobiliers, parfois sans jamais être publiés.
Mandat de vente: Contrat par lequel un propriétaire confie à une agence la mission de vendre son bien, de manière simple ou exclusive. Il définit le prix de mise en vente, les honoraires, la durée et les obligations de chacun.
Titre de propriété: Document officiel établi par le notaire lors de l’acquisition, qui prouve que vous êtes le propriétaire légal du bien. Il mentionne la description, le prix, les anciens propriétaires et les éventuelles servitudes ou hypothèques.
Notaire: Officier public chargé de sécuriser juridiquement la transaction en vérifiant les titres, servitudes et hypothèques et en rédigeant les actes. Neutre, il agit au bénéfice des deux parties, avec des honoraires réglementés par l’État.
Frais de notaire (frais d’acquisition): Sommes versées par l’acquéreur au notaire pour la signature de l’acte authentique : droits de mutation, émoluments réglementés du notaire, contribution de sécurité immobilière et débours. Malgré leur nom, elles vont surtout à l’impôt et représentent environ 7 à 8 pour cent du prix dans l’ancien, 2 à 3 pour cent dans le neuf.
Indemnité d’immobilisation: Somme versée par l’acheteur au vendeur lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, souvent de l’ordre de 10 % du prix. Elle immobilise le bien pendant la durée de la promesse et s’impute sur le prix si la vente se conclut.

Financer votre projet

Crédit, apport, garanties, devises : ce qu’une banque française regarde, et ce qu’elle regarde différemment quand vous résidez à l’étranger.

Prêt immobilier: Crédit accordé par une banque pour financer l’achat d’un bien, généralement sur 10 à 25 ans. Pour les non-résidents, les exigences d’apport, de garanties et de documents sont souvent plus strictes que pour les résidents français.
Apport personnel: Somme que vous investissez sur vos fonds propres en complément du prêt. Pour un non-résident, les banques françaises demandent souvent un apport plus élevé, parfois 20 à 30 pour cent du prix d’achat.
Assurance emprunteur: Assurance exigée par la banque pour couvrir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou parfois de perte d’emploi. Pour les non-résidents, l’analyse médicale et les conditions d’acceptation peuvent être plus spécifiques.
Taux fixe: Prêt dont le taux d’intérêt reste identique pendant toute la durée du crédit, ce qui rend les mensualités stables et prévisibles. C’est la formule la plus courante en France, souvent rassurante pour les acquéreurs étrangers.
Dossier bancaire non-résident: Ensemble des documents à fournir à la banque pour étudier votre demande de prêt : justificatifs de revenus, patrimoine, dettes, pièces d’identité, relevés de comptes, parfois traduction et apostille. Les exigences varient selon les banques et votre pays de résidence.
Taux d’endettement: Indicateur qui mesure le poids de vos charges de crédit par rapport à vos revenus, en général limité à environ 35 pour cent en France. Les banques l’utilisent pour estimer votre capacité de remboursement.
Transfert de devises: Opération consistant à convertir et transférer des fonds depuis votre pays de résidence vers un compte en France pour payer le prix, les frais de notaire ou les travaux. Les frais et taux de change peuvent fortement varier selon les prestataires.
Compte bancaire en France: Compte ouvert auprès d’une banque française pour gérer les flux liés à votre bien : prix, taxes, charges de copropriété, travaux. L’ouverture pour un non-résident peut demander des justificatifs supplémentaires et des délais plus longs.
Hypothèque: Droit accordé à un créancier, le plus souvent la banque qui finance l’achat, sur le bien en garantie du remboursement du prêt. En cas de revente, la mainlevée de l’hypothèque formalise l’extinction de la garantie.
Offre de prêt: Document contractuel qui détaille les conditions du crédit : montant, durée, taux, assurance, mensualités, frais et conditions de remboursement anticipé. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours avant que vous puissiez l’accepter.
Garantie de prêt: Sûreté demandée par la banque pour couvrir le prêt : caution d’un organisme spécialisé, hypothèque ou inscription de privilège de prêteur de deniers. Elle détermine le coût de la garantie et les formalités à prévoir le jour de la revente.

Fiscalité du propriétaire

Impôts, plus-values, structures : ce qu’un propriétaire, en particulier non-résident, a intérêt à connaître avant d’acheter.

Non-résident fiscal: Personne dont le centre des intérêts économiques et personnels se situe hors de France selon les critères de l’administration fiscale. Un non-résident peut néanmoins être imposé en France sur ses revenus immobiliers ou ses plus-values sur des biens français.
Droits de mutation (DMTO): Impôts dus sur la vente d’un bien ancien, payés par l’acquéreur au notaire, qui les reverse au département, à la commune et à l’État. Ils représentent environ 5,8 pour cent du prix, et 6,3 pour cent environ entre 2025 et 2028 là où le département a relevé son taux, sauf pour un premier achat de résidence principale.
Taxe foncière: Impôt local payé chaque année par le propriétaire du bien, quel que soit son pays de résidence. Son montant dépend de la commune, de la surface et de la valeur cadastrale, et peut fortement varier d’une ville à l’autre.
Taxe d’habitation (résidence secondaire): Impôt qui subsiste pour les résidences secondaires et certains logements vacants, avec parfois une surtaxe dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Un bien détenu par un non-résident est souvent considéré comme une résidence secondaire.
Taxe d’aménagement: Taxe due une seule fois par le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme qui crée de la surface close et couverte, comme une extension ou une véranda, ou qui porte sur une piscine. Elle se calcule sur une valeur forfaitaire au mètre carré fixée chaque année par l’État, multipliée par les taux votés localement.
Plus-value immobilière: Différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien, après prise en compte de certains frais et abattements. Les non-résidents sont également imposables en France sur les plus-values réalisées, avec des règles et taux spécifiques.
Indivision: Situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d’un même bien, chacune pour une quote-part, par exemple après un achat à deux sans société ou une succession. La gestion se décide à la majorité des deux tiers des droits, la vente demande en principe l’accord de tous, et nul n’est tenu de rester dans l’indivision.
SCI (Société civile immobilière): Structure sociétale française permettant de détenir un bien à plusieurs, d’organiser la transmission et parfois d’optimiser la fiscalité. Pour un non-résident, sa création suppose de bien comprendre les conséquences fiscales en France et dans son pays de résidence.
Démembrement de propriété: Technique juridique qui sépare l’usufruit, soit le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, de la nue-propriété, soit la propriété économique à long terme. Utilisée pour optimiser la transmission ou certains montages.
Convention fiscale: Accord entre la France et votre pays de résidence qui détermine où chaque revenu est imposé et évite la double imposition. Elle prévaut sur le droit interne français et conditionne l’imposition de vos revenus et plus-values immobiliers français.
Représentant fiscal: Intermédiaire accrédité qui vous représente auprès de l’administration fiscale française. Selon votre pays de résidence et le prix de vente, sa désignation est obligatoire lors de la vente d’un bien par un non-résident.
Prélèvements sociaux: Contributions prélevées sur les revenus du patrimoine et les plus-values immobilières, dont le taux global pour les particuliers est de l’ordre de 17 %. Leur application aux non-résidents dépend des conventions fiscales et de la législation de sécurité sociale applicable.
IFI (impôt sur la fortune immobilière): Impôt annuel dû lorsque la valeur nette de votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, selon un barème progressif qui s’applique dès 800 000 euros. Il concerne les non-résidents au titre de leurs seuls biens situés en France.

La copropriété

La vie de l’immeuble dont vous détenez un lot : qui décide, qui gère, et ce que cela coûte.

Copropriété: Organisation juridique d’un immeuble divisé en lots, chacun comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Elle est encadrée par un règlement, un syndic et des assemblées générales.
Règlement de copropriété: Document qui fixe la destination de l’immeuble, ce qui relève des parties privatives et des parties communes, les droits et obligations des copropriétaires et la répartition des charges. Il s’accompagne de l’état descriptif de division, qui numérote les lots et leur attribue leurs tantièmes.
Syndic de copropriété: Professionnel ou copropriétaire bénévole chargé de gérer l’immeuble : budget, appels de charges, travaux, contrats, assurances, sinistres, assemblées générales. Sa qualité a un impact direct sur la bonne gestion de votre bien.
Charges de copropriété: Dépenses communes de l’immeuble réparties entre copropriétaires selon leurs tantièmes : entretien, nettoyage, ascenseur, chauffage collectif, gardien, assurance, honoraires de syndic. Des charges élevées alourdissent le coût annuel de détention du bien.
Assemblée générale de copropriété: Réunion des copropriétaires où sont votés budgets, travaux, choix du syndic et décisions importantes pour l’immeuble, selon des règles de majorité fixées par la loi.
Plan pluriannuel de travaux (PPT): Programme sur dix ans des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la sécurité des occupants et à la performance énergétique, soumis au vote de l’assemblée générale. Obligatoire depuis 2025 dans les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans, il annonce à l’acquéreur les travaux et les appels de fonds à venir.
Copropriété horizontale: Ensemble de maisons, souvent dans un domaine fermé, régi par le statut de la copropriété : chaque maison forme un lot, et le terrain, les voies et les équipements communs sont gérés en commun. Certains domaines relèvent plutôt d’une association syndicale libre, qui ne gère que ces équipements et dont l’adhésion suit chaque maison.
Tantièmes: Quotes-parts des parties communes attribuées à chaque lot, exprimées en millièmes ou dix-millièmes. Elles servent à répartir les charges et, souvent, à pondérer les voix en assemblée générale.

Technique et diagnostics

Les documents et les mesures qui décrivent l’état réel d’un bien, et ce qu’ils changent à sa valeur.

Diagnostic de performance énergétique (DPE): Document obligatoire qui classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de CO2. Un mauvais DPE peut impacter la valeur de revente et limiter la possibilité de louer le bien à l’avenir.
Audit énergétique: Étude obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE depuis 2023, et E depuis 2025, qui propose des scénarios de travaux chiffrés pour gagner des classes énergétiques. Remis dès la première visite, il informe l’acquéreur sans l’obliger à réaliser les travaux.
Diagnostics techniques immobiliers: Ensemble de diagnostics obligatoires fournis lors d’une vente ou d’une location : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, risques naturels, assainissement. Ils permettent d’identifier les risques et les travaux à prévoir.
État des risques (ERP): Document joint à l’avant-contrat qui indique si le bien est exposé à des risques naturels, miniers ou technologiques, au risque sismique, au radon ou au recul du trait de côte, et les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles. Depuis 2023, il doit aussi être remis à l’acquéreur dès la première visite.
Assainissement non collectif: Installation qui traite sur place les eaux usées d’une maison non raccordée au tout-à-l’égout, comme une fosse toutes eaux, contrôlée par un service public dédié. Le rapport de contrôle, de moins de trois ans, est joint à la vente, et l’acquéreur a un an pour mettre aux normes une installation non conforme.
Surface loi Carrez: Méthode légale de calcul de la surface privative d’un lot en copropriété, qui exclut notamment les murs, cloisons, marches et les parties d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Référence importante pour comparer les prix au mètre carré.
Surface habitable: Surface de plancher d’un logement après déduction des murs, cloisons, escaliers et embrasures, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur ni les caves, garages, combles non aménagés, balcons, terrasses et vérandas. Référence des baux et du DPE, elle diffère de la surface Carrez, propre à la vente en copropriété, qui compte par exemple une véranda close.

Terrain et urbanisme

Ce que l’on a le droit de construire, d’agrandir ou de modifier, en ville, en bord de mer ou en montagne, et ce qui lie un terrain à ses voisins.

Plan local d’urbanisme (PLU): Document établi par la commune ou l’intercommunalité qui découpe le territoire en zones et fixe pour chacune ce qui peut être construit : destination, hauteur, emprise au sol, implantation, aspect, espaces verts. Il dit, parcelle par parcelle, si une extension, une piscine ou une division de terrain est envisageable.
Certificat d’urbanisme: Document gratuit délivré par la mairie qui indique les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes applicables à un terrain et, dans sa version opérationnelle, si un projet précis y est réalisable. Il fige ces règles pendant dix-huit mois, ce qui sécurise un achat lié à un projet de construction ou d’agrandissement.
Déclaration préalable et permis de construire: Les deux principales autorisations d’urbanisme : la déclaration préalable pour les travaux de faible ampleur, comme une petite extension, une piscine non couverte ou une modification de façade, et le permis de construire pour les constructions et agrandissements plus importants. Affichée sur le terrain, l’autorisation peut être contestée par un tiers pendant deux mois.
Architecte des Bâtiments de France (ABF): Architecte urbaniste de l’État chargé de veiller à la qualité des travaux aux abords des monuments historiques et dans les sites patrimoniaux remarquables, qui ont remplacé les secteurs sauvegardés en 2016. Dans ces périmètres, son avis, le plus souvent conforme, s’impose au maire pour une façade, une toiture, des menuiseries ou une piscine visible.
Loi Littoral: Loi de 1986 qui encadre l’urbanisme des communes riveraines de la mer et des grands lacs : constructions nouvelles en continuité des villages et agglomérations, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, protection des espaces naturels remarquables. Elle explique pourquoi les possibilités d’agrandir ou de construire sont souvent très limitées près du rivage.
Loi Montagne: Loi de 1985, révisée en 2016, qui encadre l’urbanisme en montagne : urbanisation en continuité des bourgs, villages et hameaux, préservation des terres agricoles et pastorales, protection des rives des lacs, régime des unités touristiques nouvelles. Elle pèse directement sur la possibilité de construire ou d’agrandir un chalet hors des zones déjà bâties.
Servitude: Charge imposée à un terrain au profit d’un autre terrain appartenant à un propriétaire différent, comme un droit de passage, une vue, l’écoulement des eaux ou une interdiction de construire. Attachée aux biens et non aux personnes, elle se transmet à chaque vente, et le notaire la recherche dans les titres et au service de la publicité foncière.
Bornage: Opération par laquelle un géomètre-expert fixe et matérialise par des bornes la limite entre deux terrains voisins, à l’amiable ou sur décision du juge. Chaque propriétaire peut l’exiger de son voisin, à frais partagés, et la vente d’un terrain à bâtir doit dire si sa description en résulte.
Mitoyenneté: Propriété commune d’un mur, d’une haie ou d’une clôture qui sépare deux terrains, dont les deux voisins partagent l’entretien et les réparations. Un mur séparatif est présumé mitoyen sauf titre ou marque contraire, et un voisin peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de sa valeur et de celle du sol qu’il occupe.

Louer un logement

Bail et dépôt de garantie : les règles qui encadrent une location en France, pour le locataire comme pour le propriétaire.

Bail de location nue: Contrat de location d’un logement non meublé, généralement conclu pour trois ans renouvelables. Le cadre légal est protecteur pour le locataire et les augmentations de loyer sont encadrées.
Bail de location meublée: Contrat de location d’un logement meublé, avec une liste minimale de mobilier obligatoire et des durées de bail plus flexibles.
Dépôt de garantie: Somme versée par le locataire au propriétaire au début de la location pour couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés. En France, il est plafonné selon le type de bail et doit être restitué en fin de location sous conditions.
État des lieux: Constat contradictoire de l’état du logement et de son équipement, établi à l’entrée puis à la sortie du locataire. Sa comparaison conditionne la restitution du dépôt de garantie et la répartition des remises en état.
Assurance propriétaire non occupant (PNO): Assurance du propriétaire qui n’habite pas le bien, loué ou vacant. Elle couvre sa responsabilité et des garanties propres (dégâts des eaux, incendie, recours des voisins) là où l’assurance de l’occupant ne suffit pas ou fait défaut.

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