Bretagne · Morbihan
Aux portes du golfe du Morbihan, Vannes réunit une vieille ville à pans de bois, un port de plaisance au pied des remparts et l’accès à la petite mer la plus convoitée de Bretagne : Arradon, Baden, l’Île-aux-Moines, la presqu’île de Rhuys. Les propriétés en vue golfe se disputent dans la plus grande discrétion.
Premier échange confidentiel et sans engagement
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI · Cité par 20 Minutes et Le Petit Journal
L’essentiel
Home Select, cabinet fondé en 2011, est chasseur immobilier à Vannes et sur le golfe du Morbihan. Ses chasseurs recherchent propriétés et maisons pour le compte exclusif de l’acheteur, de la ville intra-muros à Arradon et à l’Île-aux-Moines, avec accès aux biens hors marché. Honoraires 100 % au succès, sans frais en amont.
Vannes en un regard
Le terrain
En 2025, 1 028 ventes ont été enregistrées à Vannes : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements a pris +12 % depuis 2021, dont +1 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Les ventes s’y étalent de 2 700 €/m² à 5 200 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Vannes est la porte du golfe du Morbihan, la « petite mer » la plus convoitée de Bretagne : les propriétés en vue golfe se disputent dans la plus grande discrétion, et les pieds dans l’eau se vendent massivement hors annonce. La loi Littoral bloque le neuf : l’ancien de qualité concentre toute la demande.
Le marché se lit en cercles : la ville intra-muros et son port, la rive nord du golfe (Arradon, Baden) et ses îles, puis la presqu’île de Rhuys entre golfe et océan, et la baie de Quiberon (La Trinité, Carnac) en prolongement. Chaque cercle a ses fidèles : beaucoup de familles reviennent génération après génération.
C’est un marché d’initiés : la recommandation locale ouvre les portes, et la veille permanente fait sortir des propriétés qui ne s’afficheront jamais. L’expertise porte sur les vues (réelles et protégées), les accès à l’eau et le bâti breton ancien.
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 3 500 €/m² | 900 |
| 2022 | 3 800 €/m² | 896 |
| 2023 | 3 900 €/m² | 738 |
| 2024 | 3 800 €/m² | 595 |
| 2025 | 3 900 €/m² | 716 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | appartements | Rue Amiral Defforges | 18 m² | 93 000 € | 5 200 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Rue Jean Oberle | 58 m² | 278 000 € | 4 800 €/m² |
| déc. 2025 | maisons | Impasse Theodore Botrel | 76 m² | 365 000 € | 4 800 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Rue De L'Abbe Rene Moisan | 71 m² | 270 000 € | 3 800 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Rue Charles De Coulomb | 46 m² | 160 000 € | 3 500 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Place De La Poissonnerie | 43 m² | 106 000 € | 2 500 €/m² |
| déc. 2025 | maisons | Impasse De La Confiance | 104 m² | 380 000 € | 3 700 €/m² |
| déc. 2025 | maisons | Rue Gal Giraud | 127 m² | 327 000 € | 2 600 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés. Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien.
Micro-marchés
Ici, l’adresse se dit à voix basse : une rive, une île, un mouillage, et la certitude tranquille d’être au bon endroit.
La ville derrière ses remparts, à pans de bois et granit : hôtels particuliers, maisons à colombages autour de la place des Lices, le port et ses remparts au bout des rues. Un parc rare et vivant, où les ventes se négocient entre amateurs éclairés.
La rive nord du golfe, la plus proche de Vannes : Arradon et ses villas vue mer, Baden et ses prairies descendant vers l’eau, les îles en face. Le marché le plus demandé du golfe, où l’offre digne de ce nom se fait rare.
Les deux îles du golfe, sans voiture ou presque : l’Île-aux-Moines et ses villages, l’Île-d’Arz plus petite et plus secrète. Un marché insulaire confidentiel, où les maisons se transmettent entre familles et se vendent rarement.
La presqu’île qui ferme le golfe au sud : Sarzeau et ses plages, Saint-Gildas-de-Rhuys et son abbaye, Port-Navalo et ses vues, l’océan d’un côté et le golfe de l’autre. Un marché familial balnéaire, en pleine ascension.
Le prolongement vers l’océan : La Trinité-sur-Mer et son port de plaisance, ses régates, Carnac et ses plages de sable et ses menhirs. Un marché balnéaire plus large, très demandé des Parisiens en résidence secondaire.
Cibler juste
Vannes intra-muros et le port : maison à pans de bois ou appartement dans les remparts, à distance de marche des halles et des quais. Pour un usage à l’année, sans voiture.
Arradon et Baden, l’Île-aux-Moines et l’Île-d’Arz : propriété avec vue sur le golfe ou accès mer, dans le segment le plus rare du Morbihan. L’essentiel s’y traite hors annonce.
La presqu’île de Rhuys, Sarzeau et Saint-Gildas, La Trinité-sur-Mer et Carnac : maison familiale entre plages et ports, plus accessible et tournée vers la navigation.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Vannes. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Art de vivre
Le matin, Vannes commence sous les halles des Lices, entre étals d’huîtres de Locmariaquer, beurre de baratte et légumes des maraîchers du pays. On remonte la place Henri-IV vers la cathédrale Saint-Pierre, on longe les vieux lavoirs et le jardin des remparts, on s’attarde à la Cohue, le musée des beaux-arts posé face au parvis. Les façades à pans de bois penchent doucement, le granit tient droit : tout se fait à pied, de la promenade de la Garenne au port de plaisance.
Le reste appartient au golfe. On nage dans le bassin d’eau de mer de Conleau, on embarque pour l’Île-aux-Moines depuis Port-Blanc, on suit le sentier des douaniers vers les marais de Séné. L’hiver a ses fidèles, pour la lumière rase et les huîtres dégustées face aux parcs ; quand revient la Semaine du Golfe, la petite mer se couvre de vieux gréements. Paris reste à environ 3 h 30 de TGV : assez près pour venir souvent, assez loin pour changer d’air.
Acquéreurs non-résidents
Vannes est à environ 2 h 30 de Paris-Montparnasse en TGV direct, l’un des meilleurs temps de trajet de la façade atlantique. Les aéroports de Nantes et de Rennes sont à une heure à une heure et quart de route et assurent les liaisons européennes ; pour les long-courriers, Paris reste la porte d’entrée. Sur place, le golfe se parcourt autant par la mer que par la route : les liaisons maritimes vers les îles partent du port, au pied de la vieille ville.
Le Morbihan accueille une communauté britannique et nord-européenne installée de longue date, venue pour la voile, la lumière et un coût de la vie sans rapport avec celui du littoral méditerranéen. Le marché, lui, est un marché d’initiés : la loi Littoral contraint fortement le neuf, l’ancien de qualité concentre toute la demande, et les vues sur le golfe se vendent massivement hors annonce.
Le marché est actif toute l’année, avec deux pics : le printemps, d’avril à juin, et la rentrée de septembre. L’été concentre la navigation et le tourisme autour du golfe, ce qui tend la logistique sans arrêter les transactions. Pour un acheteur à distance, avril-juin puis septembre-octobre restent les meilleures fenêtres. L’hiver, plus calme et venteux, montre ce que devient une maison de bord de mer une fois les volets refermés.
Pour aller plus loin : Lexique immobilier Notre méthode pour acheter à distance Acheter depuis l’étranger Conciergerie
Trois projets, trois marchés
Le même marché ne se lit pas de la même façon selon ce que vous venez y chercher. Voici ce que chacun des trois projets implique sur place.
Vannes est une ville à l’année, portée par son bassin d’emploi, son université et un tourisme long sur le golfe. La demande locative y est donc réelle hors saison, ce qui n’est pas le cas de toutes les adresses bretonnes. Intra-muros, les maisons à pans de bois relèvent du secteur protégé : travaux et façades obéissent à des règles précises.
Le golfe est le marché : Arradon, Baden, l’Île-aux-Moines, la presqu’île de Rhuys. Les propriétés en vue golfe se disputent dans la plus grande discrétion. À instruire avant l’offre : la loi Littoral et ses limites d’extension, l’assainissement, l’accès à l’eau et le mouillage, qui se transmet rarement avec la maison.
Vannes s’installe bien : écoles, hôpital, commerces, une gare à deux heures et demie de Paris et une vieille ville qui vit toute l’année. Les familles regardent Arradon et Baden pour le jardin et la mer, l’intra-muros pour marcher partout. Le golfe change de rythme l’été sans jamais se vider l’hiver.
Off-market
Une part des plus belles ventes à Vannes se conclut sans jamais paraître en annonce. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels de Home Select remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur publication, et Home Select approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Pour aller plus loin : acheter un bien hors marché
Ce que change Home Select
Et une négociation menée pour vous : 6 % obtenus en moyenne sur le prix vendeur.
Pour aller plus loin : Comparatif des chasseurs de luxe
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Chiffrer ma recherche à VannesMéthode
Six temps précis, les mêmes pour chaque recherche, du cahier des charges à la remise des clés :
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Nous couvrons tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Notre réseau de 15 000 partenaires professionnels nous remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et nous approchons directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour par le réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
3 visites en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans nos checklists.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Nous restons à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Notre travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
45 jours en moyenne entre le cahier des charges et l’acte authentique.
Découvrir la méthode en détail
Pour aller plus loin : acheter à distance, sans déplacements inutiles le mandat de recherche, votre cadre juridique comment choisir son chasseur immobilier acheter un bien hors marché
Les conseils de Home Select
Entre la terrasse et l’eau, chaque parcelle compte : faites vérifier au PLU le zonage des terrains intermédiaires et les protections des espaces proches du rivage. Une vue golfe ne se paie que si rien ne peut venir s’élever devant.
La loi Littoral et les PLU gèlent souvent tout agrandissement : bande côtière inconstructible, extensions plafonnées hors agglomération. Avant d’acheter une longère à transformer, faites établir ce qui est réellement autorisé, et contrôlez la conformité de l’assainissement individuel, coûteuse à reprendre.
Corps-mort, place au port ou ponton relèvent du domaine public maritime : ces autorisations sont personnelles et ne se vendent pas avec la maison. Faites préciser avant l’offre ce qui est transférable, et les délais d’attente réels à Arradon ou à l’Île-aux-Moines.
Nos offres
Mandat de recherche exclusif
2,5 % du prix net vendeur Minimum 10 000 € TTC · tous budgets
Le service intégral : cadrage, chasse sur tout le marché y compris hors annonce, visites qualifiées, négociation, accompagnement jusqu’au notaire.
Le détail des honoraires
Mandat de recherche simple
1,5 % du prix net vendeur Réservée aux projets de 2 M€ et plus
Le même service intégral, entièrement dédié aux biens hors marché : seules des opportunités confidentielles vous sont présentées.
Le détail des honorairesHonoraires publiés, sans surprise : c’est rare sur ce marché, c’est voulu.
Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés.
Questions fréquentes
Parce que le marché local a ses règles. La loi Littoral contraint fortement le neuf : l’ancien de qualité concentre toute la demande. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce autour de Vannes intra-muros et le port et Arradon et Baden, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Vannes s’établit à 3 900 €/m² pour un appartement et 4 000 €/m² pour une maison. Le secteur le plus valorisé de notre relevé : La Trinité-sur-Mer et Carnac, 5 500 €/m² en médiane. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 2 pièces se sont échangés en médiane à 3 900 €/m² le m², sur une surface médiane de 44 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 172 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
Les frais de notaire d’abord : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, réglés le jour de la signature. Viennent ensuite les honoraires du chasseur, dus au succès uniquement, puis selon le bien la taxe foncière, les charges de copropriété et le budget de travaux. Home Select chiffre l’ensemble avant l’offre : le prix affiché ne cache aucune surprise. Notre calculateur de frais de notaire donne l’ordre de grandeur en une ligne.
Oui : Arradon, Baden, les îles, la presqu’île de Rhuys, et au cas par cas La Trinité, Carnac et la baie de Quiberon. Le périmètre exact se cale au brief.
Par la veille permanente, le réseau des professionnels du golfe et l’approche directe des propriétaires : les trois voies que nous activons dès le brief.
En 2025, 1 028 ventes ont été enregistrées à Vannes : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements a pris +12 % depuis 2021, dont +1 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Nos recherches aboutissent en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Vannes, la veille couvre d’emblée Vannes intra-muros et le port et Arradon et Baden ; le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé, il est cadré dès le brief, puis tenu.
Oui, c’est le quotidien de Home Select : 30 % de ses clients sont expatriés ou internationaux. Brief en visio, présélection et prévisites commentées à distance, visites regroupées sur une seule venue à Vannes, et l’équipe travaille en français comme en anglais.
Par le réseau et l’approche directe : les 15 000 partenaires professionnels de Home Select remontent chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et Home Select contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Vannes, la veille couvre Vannes intra-muros et le port et Arradon et Baden en priorité : c’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Ceux qui veulent poser les valises et vivre à pied choisissent l’intra-muros ou le port ; ceux qui viennent pour l’eau visent Conleau, en ville mais face au golfe, ou la rive d’Arradon à quelques minutes. Sur la presqu’île de Rhuys, Sarzeau ajoute les plages océanes. Le bon arbitrage dépend de l’usage : week-ends à pied ou étés en famille, bateau ou non.
Vannes intra-muros et le port gardent maisons de caractère et hôtels particuliers ; Arradon et Baden portent la rive nord du golfe et ses propriétés vue mer ; les îles aux Moines et d’Arz tiennent un marché insulaire confidentiel ; la presqu’île de Rhuys, de Sarzeau à Saint-Gildas, face au golfe et à l’océan ; La Trinité et Carnac prolongent la chasse vers la baie de Quiberon.
Très difficilement : la loi Littoral contraint fortement le neuf, et c’est précisément pourquoi l’ancien de qualité concentre toute la demande. Les agrandissements se mesurent au cas par cas, potentiel d’extension et vue au PLU, avant l’offre. Et sur la rive, le mouillage ne suit pas toujours la maison : l’accès à l’eau se vérifie titre par titre, pas sur la photo.
Des familles parisiennes fidèles, arrivées par le train et revenues chaque été depuis l’enfance ; des cadres de Nantes et de Rennes qui s’installent à l’année ; des Bretons de retour, souvent après une carrière loin de l’ouest. C’est un marché d’initiés où la recommandation locale ouvre les portes, et le golfe se chasse depuis Vannes, port d’attache naturel.
La saison y est solide, juillet-août en tête, et la location à l’année trouve ses locataires à Vannes même et sur la presqu’île de Rhuys. Les pieds dans l’eau et les vues golfe, rares, se louent cher. Les règles communales encadrent la courte durée, et la loi Littoral limite ce qui peut se construire pour louer : ces lignes-là font partie de notre sélection.
Deux heures trente de TGV jusqu’à Vannes, puis la route des rives : le golfe se visite en deux jours utiles, rive nord un jour, Rhuys et les îles l’autre. Nous regroupons les visites par rive, la visio filtre, et le bon moment dépend du projet : l’été prouve les plages, l’hiver prouve la vie des villages.
Les propriétés de rive affrontent l’air salin et l’humidité du bord : murs de soutènement, pontons et toitures se vérifient avec soin. L’ancien du golfe, longères et maisons de pierre, se rénové sous les règles des sites classés pour certaines rives. L’entretien se chiffre dans l’offre : au golfe, la vue a un coût annuel.
Pour chasser à Vannes, vérifiez quatre points : un mandat de recherche côté acheteur uniquement, des honoraires publiés et dus au succès, une méthode écrite, des preuves qui durent. Home Select répond aux quatre : fondée en 2011, 1 200+ acquéreurs accompagnés, 4,8/5 sur Google (130+ avis), honoraires affichés, 100 % au succès.
Home Select facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Ce qui se passe ensuite
Un premier échange confidentiel et sans engagement. Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées.
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