Les 47 étapes d’un achat immobilier en France

Un bien occupé quelques semaines par an ne se choisit pas comme une résidence où l’on vivra : gardien, facilité d’entretien, sécurité et accès comptent davantage. L’usage commande aussi la façon d’acheter, l’assurance, les impôts locaux et ce que deviendra le bien pendant vos absences. Écrit en une phrase, il évite de visiter des biens qui ne serviront pas votre vie.

• Écrivez en une phrase pour qui est le bien, combien de semaines par an, et pour combien d’années.
• Notez ce qui serait rédhibitoire pour cet usage : un bien vide l’hiver n’a pas les besoins d’une résidence occupée.
• Pensez à la suite : un pied-à-terre aujourd’hui peut devenir votre résidence, ou celle de vos enfants.

Partez de ce que vous pouvez dépenser au total, puis retirez les frais pour trouver votre prix maximum. Dans l’ancien, les frais dits de notaire tournent autour de 7 à 8 % du prix, pour l’essentiel des taxes ; dans le neuf, autour de 2 à 3 %. Un simple rafraîchissement se chiffre vite en dizaines de milliers d’euros : gardez une marge, et faites-la confirmer par un artisan ou un architecte dès qu’un bien vous plaît.

• Calculez votre prix maximum à partir de la dépense totale, jamais l’inverse.
• Gardez une marge pour l’imprévu : travaux, mobilier, frais bancaires.
• Estimez vos frais de notaire département par département avec le simulateur de Home Select.

Simuler vos frais de notaire

De la recherche aux clés, un achat depuis l’étranger prend souvent six à douze mois. Entre le compromis et l’acte, comptez environ trois mois : ils comprennent les dix jours de rétractation et la condition de prêt, de 45 à 60 jours en général. Un voyage bien préparé peut suffire pour les visites décisives, et la signature peut se faire à distance, avec une procuration. Notez dès maintenant vos périodes de présence en France : le calendrier se construit autour.

• Bloquez quelques jours en France pour les visites décisives, sur un seul voyage.
• Comptez environ trois mois entre le compromis et l’acte avant de fixer une date d’emménagement.
• Préparez la procuration tôt, pour signer même si vous ne pouvez pas venir.

En nom propre, le bien est à vous seul. À deux sans être mariés, l’indivision s’applique par défaut ; une clause de tontine ou une SCI peut protéger le survivant. La SCI facilite la transmission et la gestion à plusieurs, mais elle a un coût et ne convient pas à toutes les nationalités. Marié à l’étranger, votre régime matrimonial compte aussi : le notaire vous le demandera.

• Décidez au nom de qui le bien sera acheté avant d’écrire l’offre.
• Marié hors de France ? Préparez votre acte de mariage et, s’il existe, votre contrat de mariage.
• Demandez un avis des deux côtés de la frontière avant de créer une SCI.

Régime matrimonial et état civil étrangerLa SCI familiale

Un propriétaire qui vit hors de France est imposé en France sur son bien : taxe foncière chaque année, taxe d’habitation pour une résidence secondaire, que beaucoup de villes majorent, et impôt sur la fortune immobilière si son patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 M€. À la revente, la plus-value est taxée en France, avec des abattements qui croissent avec la durée de détention. Les conventions fiscales évitent de payer deux fois, à condition de déclarer des deux côtés.

• Demandez le montant de la taxe foncière avant l’offre : il figure sur l’avis du vendeur.
• Vérifiez si la ville majore la taxe d’habitation des résidences secondaires.
• Faites le point avec un conseiller fiscal si vous déclarez dans deux pays.

Simuler une plus-valueLire sa convention fiscale

Une station vit l’hiver, une ville de bord de mer l’été : un pied-à-terre se choisit aussi pour la saison où vous y serez. Regardez le trajet réel depuis chez vous, porte à porte, la vie du quartier hors saison, et les projets qui peuvent changer la rue : tramway, chantier, rue piétonne. Les prix varient fortement d’un quartier à l’autre : comparez-les sur les ventes réelles, pas sur les annonces.

• Mesurez le trajet porte à porte depuis chez vous, aéroport ou gare compris.
• Passez une soirée et un matin dans le quartier, hors saison si possible.
• Comparez les prix des ventes réelles quartier par quartier, pas ceux des annonces.

Les meilleurs cahiers des charges tiennent en cinq critères indispensables, pas en vingt. Le reste devient une liste de souhaits, qui départage deux biens sans écarter un bon. Notez aussi vos refus nets, rez-de-chaussée, vis-à-vis, bruit, travaux lourds : ils trient plus vite que les envies.

• Limitez-vous à cinq critères indispensables.
• Notez vos refus nets : ils écartent plus vite que vos envies.
• Classez vos souhaits : ils départagent deux biens sans en écarter un bon.

Un agent immobilier est mandaté et payé par le vendeur ; un chasseur immobilier est mandaté et payé par l’acquéreur, et n’a aucun bien à écouler. Home Select ne prend jamais de mandat de vente : aucun conflit d’intérêts. Les honoraires sont de 2,5 % TTC du prix net vendeur avec l’offre Exclusive, minimum 10 000 € TTC, ou de 1,5 % TTC avec l’offre Confidentielle, réservée aux projets de 2 M€ et plus, plus 10 % de la négociation obtenue dans les deux cas : Home Select est aussi payé sur ce que vous économisez. Rien n’est dû avant la signature de l’acte.

• Demandez pour qui travaille le professionnel : le vendeur ou vous.
• Faites-vous préciser par écrit les honoraires, et le moment où ils sont dus.
• Vérifiez que le mandat a une durée limitée et se résilie à tout moment.

Voir les honorairesDécouvrir la méthode

La règle des 35 % s’applique à tous : c’est la part maximale de vos revenus consacrée à vos crédits, assurance comprise. Un acquéreur qui vit à l’étranger doit souvent apporter 20 à 30 % du prix, parfois plus selon la monnaie de ses revenus. Revenus en devises, primes et revenus d’indépendant sont lus avec prudence : une étude en amont évite de découvrir la limite au moment de l’offre.

• Rassemblez trois mois de bulletins de salaire et vos deux derniers avis d’imposition.
• Listez vos crédits en cours, partout dans le monde : la banque les verra.
• Faites valider votre capacité avant de faire une offre.

La capacité d’emprunt du non-résident

Peu de banques françaises prêtent aux non-résidents, et chacune a ses règles : pays acceptés, monnaie des revenus, apport, assurance emprunteur. Un courtier sait lesquelles disent oui et négocie le taux, l’assurance et les conditions de remboursement anticipé ; il n’est en principe payé que si le prêt aboutit. En France, le taux est le plus souvent fixe sur toute la durée.

• Demandez une attestation de financement avant de faire une offre.
• Comparez le coût total du crédit, assurance comprise, pas seulement le taux.
• Vérifiez les pénalités de remboursement anticipé si vous pensez revendre.

Le prêt immobilier du non-résident

Une banque qui vous prête demandera presque toujours que le compte soit chez elle. Sans prêt, un compte en France reste utile pour les prélèvements de la copropriété, de l’énergie et des impôts. Les pièces demandées ressemblent à celles d’un prêt : identité, domicile, revenus, origine des fonds. Les citoyens américains, soumis aux déclarations FATCA, essuient souvent des refus : mieux vaut viser d’emblée une banque qui les accepte.

• Lancez l’ouverture dès la recherche : elle prend souvent plusieurs semaines.
• Préparez passeport, justificatif de domicile récent, preuve de revenus et numéro fiscal étranger.
• Citoyen américain ? Visez une banque habituée aux déclarations FATCA.

Ouvrir un compte bancaire en France

Sur ces montants, les banques prennent souvent une marge de change bien plus large qu’un spécialiste, qui travaille au plus près du cours du marché. Un contrat à terme fixe dès aujourd’hui le cours du jour de l’acte : une baisse de votre monnaie ne vous touche plus. Les fonds partent ensuite d’un compte à votre nom vers le compte du notaire, jamais par un tiers.

• Ouvrez un compte chez un spécialiste du change dès la recherche.
• Envisagez de bloquer le taux dès le compromis signé.
• Ne virez jamais depuis le compte d’un tiers : le notaire refuserait les fonds.

Transférer des devisesFiger son taux de change

Comptez une pièce d’identité valide, un acte de naissance récent, votre acte de mariage ou de pacs, vos derniers bulletins de salaire, vos avis d’imposition et vos relevés de compte. Le notaire est tenu de vérifier l’origine des fonds : épargne, vente d’un bien, donation ou héritage, chaque somme doit pouvoir se retracer. Les documents étrangers peuvent devoir être traduits par un traducteur assermenté, et parfois apostillés.

• Gardez la preuve du parcours de chaque somme jusqu’au compte qui paiera.
• Demandez un acte de naissance récent : le notaire veut souvent moins de trois mois.
• Faites traduire tôt les pièces étrangères, sans attendre la signature.

Justifier l’origine des fonds

Les biens les plus recherchés partent parfois avant d’être publiés : propriétaires discrets, successions, ventes entre professionnels. Ils circulent dans les réseaux d’agents, de notaires et de syndics. Home Select y est présent chaque jour : 15 % des biens achetés par ses clients ont été trouvés hors marché, et 25 % au-delà de 2 M€.

• Créez des alertes larges plutôt que trop précises : les annonces sont souvent mal renseignées.
• Dites aux agences locales ce que vous cherchez, budget et délai compris.
• Réagissez vite : un bon bien au bon prix part en quelques jours.

Le marché hors annoncesD’où viennent les biens hors marché

Une annonce se lit avec méfiance : surface loi Carrez absente, diagnostic énergétique manquant, étage passé sous silence, photo au grand angle. Un appel à l’agent suffit souvent à écarter un bien : charges, travaux votés, raison de la vente, offres déjà reçues. Ce tri préalable divise le nombre de visites.

• Exigez la surface loi Carrez et le diagnostic énergétique avant toute visite.
• Demandez pourquoi le bien est en vente, et depuis quand.
• Méfiez-vous d’un prix bas sans explication.

Les ventes enregistrées par l’administration fiscale sont publiques : elles donnent le prix réellement payé, l’adresse et la surface. Un appartement se compare dans le même immeuble ou la même rue, à étage, état et extérieur comparables. Un écart avec le marché se justifie, ou se négocie.

• Comparez au prix au mètre carré des ventes récentes de la même rue.
• Corrigez la comparaison de l’étage, de l’état et de l’extérieur.
• Notez depuis combien de temps le bien est en vente : le temps joue pour vous.

Estimer un bien sans comparable

Le plan local d’urbanisme dit ce qui peut se construire autour ; l’état des risques signale inondation, retrait des argiles ou bruit d’aéroport. L’état d’un immeuble se devine à sa façade, à sa toiture et à ses parties communes. Un projet de construction en face peut retirer la vue qui faisait le prix.

• Consultez l’état des risques de l’adresse avant de visiter.
• Regardez ce que le plan d’urbanisme autorise sur les parcelles voisines.
• Passez dans la rue à l’heure où vous y serez le plus souvent.

Une courte liste trop longue épuise et fait rater le bon bien ; trop courte, elle oblige à repartir de zéro. Classez les biens retenus selon vos critères indispensables, puis selon vos souhaits. Un bien qui coche tout mais demande de gros travaux mérite une estimation avant la visite.

• Gardez trois à cinq biens au plus pour un même déplacement.
• Classez-les sur vos critères indispensables, puis sur vos souhaits.
• Écartez un bien dès qu’un critère indispensable manque.

Une vidéo utile se tourne sans montage : de la rue à la porte, puis pièce par pièce, fenêtres ouvertes, placards et parties communes compris. Les questions qui comptent se posent pendant la visite : charges, travaux, chauffage, voisinage. Une prévisite bien faite suffit souvent à écarter un bien, ou à décider de venir.

• Demandez une vidéo en continu, sans montage, de la rue à chaque pièce.
• Faites ouvrir les fenêtres pour entendre la rue.
• Notez vos questions pendant la vidéo, pas après.

Deux visites par demi-journée laissent le temps de revenir voir un bien à une autre heure. Prévoyez une contre-visite du bien qui vous plaît le plus, avec un œil technique si des travaux sont à prévoir. Gardez une marge pour signer une offre sur place : un bon bien n’attend pas votre prochain voyage.

• Prévoyez deux visites par demi-journée au plus.
• Gardez du temps pour une contre-visite du bien préféré.
• Venez avec votre attestation de financement : vous pourrez faire une offre sur place.

Regardez d’abord ce qui coûte cher à reprendre : toiture, façade, fenêtres, chauffage, électricité, traces d’humidité. Écoutez le bâtiment : voisins, ascenseur, rue. Notez chaque bien sur la même grille, juste après la visite : au troisième, les souvenirs se mélangent.

• Notez chaque bien sur la même grille, juste après la visite.
• Regardez d’abord ce qui coûte cher : toiture, fenêtres, chauffage, électricité.
• Revenez voir le bien préféré à une autre heure de la journée.

Le diagnostic énergétique classe le bien de A à G : une mauvaise note annonce des travaux et pèse sur la valeur. En copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée révèlent travaux votés ou à venir, impayés et conflits ; le pré-état daté donne les charges et le fonds de travaux. Avant l’offre, vérifiez aussi les servitudes, un éventuel locataire en place et les règles d’urbanisme. Les travaux votés avant le compromis restent en principe au vendeur : à faire écrire noir sur blanc.

• Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale avant l’offre.
• Regardez la classe énergie, et ce qu’il faudrait pour l’améliorer.
• Faites préciser qui paie les travaux déjà votés.

Vérifier la copropriété avant d’acheter

En France, l’inspection avant achat n’est pas d’usage : c’est à l’acquéreur de la demander. Un expert du bâtiment indépendant visite le bien et remet un rapport écrit, structure, humidité, toiture, réseaux, avec un ordre de prix des réparations. Pour une rénovation, un architecte ou une entreprise établit un devis poste par poste. Comptez une à deux semaines : à demander dès que le bien entre dans la courte liste.

• Faites chiffrer les travaux par un professionnel avant de fixer votre prix.
• Demandez un rapport écrit, avec un ordre de prix par poste.
• Servez-vous de l’estimation pour négocier, document à l’appui.

Le budget de rénovation

Le prix cible part des ventes comparables, corrigées de l’état, de l’étage, de l’extérieur et des travaux estimés. La limite se fixe à froid, par écrit : c’est elle qui protège du coup de cœur pendant la négociation. Le temps de mise en vente, l’urgence du vendeur et la présence d’autres acquéreurs disent quelle marge est réaliste.

• Écrivez votre prix plafond avant de faire l’offre, et tenez-le.
• Appuyez chaque argument sur un fait : vente comparable, devis, diagnostic.
• Demandez depuis quand le bien est en vente, et s’il y a d’autres offres.

Une offre écrite et acceptée vaut accord sur le bien et sur le prix : elle doit donc être précise. Indiquez la condition d’obtention du prêt, avec son montant, sa durée et son taux maximum, la durée de validité de l’offre, quelques jours le plus souvent, et le mobilier inclus. Aucun versement ne peut vous être demandé à ce stade. Une offre complète et financée se défend mieux qu’une offre plus haute mais fragile.

• Précisez la condition de prêt : montant, durée et taux maximum.
• Limitez la validité de l’offre à quelques jours.
• Ne versez rien avec l’offre : la loi l’interdit.

Une négociation se gagne sur des faits : ventes comparables, devis de travaux, défauts relevés par les diagnostics, temps de mise en vente. Les conditions comptent autant que le prix : une date de signature qui arrange le vendeur, ou une offre sans condition de prêt, peut valoir plusieurs points. Gardez toujours un argument pour la dernière réponse.

• Laissez un tiers négocier : il garde la tête froide, et vous un temps de réflexion.
• Négociez aussi la date, le mobilier et les travaux, pas seulement le prix.
• Ne dévoilez jamais votre prix plafond.

Négocier depuis l’étranger

Une acceptation écrite, datée et signée par tous les vendeurs, clôt la négociation. Les notaires ont ensuite besoin des pièces des deux parties et des documents du bien : plus le dossier est prêt, plus le compromis se signe vite, souvent en deux à trois semaines. Chaque jour gagné réduit le risque d’un revirement.

• Faites signer l’acceptation par tous les vendeurs, pas seulement l’un d’eux.
• Transmettez vos pièces aux notaires le jour même de l’accord.
• Fixez la date du compromis dès l’acceptation.

De l’offre à l’acte : les délais

En France, la vente est signée devant un notaire, officier public : il vérifie la propriété, l’urbanisme, les hypothèques et l’origine des fonds, et collecte les taxes. Le vendeur a souvent le sien ; l’acquéreur peut en choisir un autre, qui défend ses intérêts, sans surcoût. Un notaire qui parle votre langue et connaît votre droit facilite la procuration, le régime matrimonial et la succession.

• Choisissez votre notaire dès l’accord, avant la rédaction du compromis.
• Demandez-lui s’il a l’habitude des acquéreurs de votre pays.
• Faites-vous envoyer le projet de compromis plusieurs jours avant la signature.

Un notaire qui parle votre langue

La condition suspensive de prêt doit reprendre le montant, la durée et le taux de votre financement, avec un délai réaliste pour obtenir l’offre de la banque. D’autres conditions peuvent s’ajouter : permis de construire, vente d’un autre bien, absence de servitude gênante. Vérifiez la date limite de l’acte, les pénalités prévues et la liste du mobilier vendu avec le bien.

• Vérifiez que la condition de prêt reprend exactement votre financement.
• Faites ajouter les conditions propres à votre projet.
• Relisez la liste des annexes : diagnostics, règlement, procès-verbaux.

La signature électronique à distance est désormais courante pour le compromis. Une procuration peut aussi être signée devant un notaire de votre pays, avec une apostille selon les conventions, ou reçue à distance par un notaire français, en visioconférence. Comptez quelques jours à quelques semaines selon le pays : à préparer dès l’accord.

• Demandez au notaire quelle forme de procuration il accepte.
• Vérifiez si votre pays délivre l’apostille, et dans quel délai.
• Préparez la procuration dès l’accord, pas la veille de la signature.

Signer sans venir en France

Le dépôt de garantie est placé sur le compte séquestre du notaire, jamais chez le vendeur, et s’impute sur le prix le jour de l’acte. Si le prêt est refusé ou si une autre condition suspensive échoue, il vous est restitué. Si vous renoncez sans motif prévu par le compromis, après le délai de rétractation, il peut rester acquis au vendeur.

• Négociez un dépôt proche de 5 % plutôt que de 10 %.
• Confirmez les coordonnées bancaires du notaire par téléphone, à un numéro trouvé vous-même.
• Virez depuis un compte à votre nom.

Le séquestre chez le notaire

Le délai de rétractation de dix jours protège l’acquéreur d’un logement : il court à partir du lendemain de la remise ou de la notification du compromis signé. Vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée ou par voie électronique, sans justification, et le dépôt vous est rendu. Passé ce délai, seules les conditions suspensives permettent de se retirer sans perdre le dépôt.

• Notez la date de fin du délai dès la signature.
• Profitez de ces dix jours pour relancer la banque et le courtier.
• Relisez à froid les annexes que vous n’aviez pas eu le temps de lire.

La condition de prêt fixe une date limite, souvent 45 à 60 jours : déposez vos demandes dans les jours qui suivent le compromis, car le délai court déjà. L’assurance emprunteur doit être choisie et acceptée avant que la banque émette son offre ; elle peut être prise ailleurs qu’à la banque, souvent moins cher. L’offre reste valable trente jours, et la loi impose dix jours de réflexion : vous ne pouvez l’accepter qu’à partir du onzième jour après l’avoir reçue.

• Déposez vos demandes de prêt dans la semaine qui suit le compromis.
• Prévenez le notaire au moindre retard de la banque.
• Comparez l’assurance de la banque avec une assurance extérieure.

La commune dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption : c’est rare, mais la vente attend sa réponse. Le notaire obtient l’état hypothécaire, les documents d’urbanisme et l’état daté du syndic, qui arrête les charges et les sommes dues. Une pièce manquante peut décaler l’acte : un suivi régulier évite les surprises de dernière minute.

• Demandez au notaire la liste des pièces encore attendues.
• Calez tôt la date de l’acte avec vos déplacements.
• Répondez vite à chaque demande : chaque jour compte.

Le droit de préemption

L’assurance doit être en vigueur dès le jour de l’acte : la banque l’exige quand il y a un prêt, et la loi impose à tout propriétaire en copropriété une assurance de responsabilité civile. La multirisque habitation couvre en plus les dégâts des eaux, l’incendie, le vol et vos biens. Les garanties doivent suivre l’usage réel du bien, habité, vide une partie de l’année ou loué : déclarez-le, car un contrat limite parfois la couverture d’un logement longtemps vide.

• Déclarez votre usage réel : résidence principale, secondaire, absences longues.
• Faites démarrer le contrat le jour de l’acte.
• Vérifiez la couverture du vol et du dégât des eaux en votre absence.

Assurer un bien depuis l’étranger

Rien ne doit changer entre le compromis et l’acte, mais des dégâts peuvent survenir : dégât des eaux, appareils emportés, encombrants laissés. Vérifiez le chauffage, l’eau chaude, les volets, les clés et les badges. Un écart constaté avant l’acte se règle avant de signer ; après, il devient un litige.

• Visitez le bien deux ou trois jours avant l’acte.
• Testez chauffage, eau chaude, volets et appareils vendus.
• Signalez tout écart au notaire avant la signature.

Le décompte détaille le prix, les frais d’acquisition, la part de taxe foncière remboursée au vendeur, les éventuels frais de prêt et le solde exact à virer. Le projet d’acte reprend les conditions du compromis : chaque différence doit avoir une raison. Demandez ces documents au moins une semaine avant : un acte relu la veille est un acte mal relu.

• Demandez le projet d’acte et le décompte une semaine avant la signature.
• Comparez l’acte au compromis, clause par clause.
• Vérifiez le montant exact à virer, au centime près.

Le notaire ne signe que si les fonds sont arrivés et identifiés : prévoyez plusieurs jours ouvrés pour un virement depuis l’étranger. L’argent doit venir d’un compte à votre nom, avec les justificatifs d’origine déjà transmis. Méfiez-vous de tout email qui change les coordonnées bancaires : appelez l’étude à un numéro trouvé vous-même.

• Virez le solde une semaine avant l’acte si vos fonds viennent de l’étranger.
• Confirmez les coordonnées du notaire par téléphone avant tout virement.
• Gardez la preuve du virement et de l’origine des fonds.

Déjouer la fraude au virement

L’acte se signe chez le notaire, à distance quand le notaire le propose, ou par un clerc muni de votre procuration ; les honoraires de Home Select ne sont dus qu’à ce moment-là. Le notaire publie ensuite la vente au service de la publicité foncière et vous remet une attestation de propriété. Gardez-la, avec le décompte définitif et les documents remis : notices, relevés des compteurs.

• Relevez les compteurs avec le vendeur à la remise des clés.
• Récupérez badges, codes, notices et carnet d’entretien.
• Gardez l’attestation de propriété : assurance et fournisseurs la demanderont.

Le titre de propriété après la signature

Les travaux qui touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur demandent l’accord de l’assemblée générale de la copropriété ; une façade ou une extension, une déclaration en mairie. Comparez au moins deux devis détaillés, poste par poste, et vérifiez l’assurance décennale des entreprises. Un compte rendu photo chaque semaine suffit à suivre un chantier de loin.

• Vérifiez les autorisations nécessaires avant de signer un devis.
• Exigez l’attestation d’assurance décennale de chaque entreprise.
• Demandez un compte rendu photo chaque semaine.

Suivre un chantier à distance

Les livraisons demandent quelqu’un sur place, souvent sur des créneaux larges. Un déménagement international se planifie deux à trois mois à l’avance, avec un inventaire et, hors de l’Union européenne, des formalités de douane. Un architecte d’intérieur peut concevoir, commander et faire installer l’ensemble, pour une arrivée clé en main.

• Planifiez un déménagement international deux à trois mois à l’avance.
• Regroupez les livraisons sur quelques jours, avec quelqu’un sur place.
• Gardez les factures : elles servent à l’assurance.

Déménager en France

Relevez les index des compteurs avec le vendeur le jour de l’acte et transmettez-les aux fournisseurs. L’installation de la fibre peut demander un rendez-vous technique plusieurs semaines après la commande. Pour un bien souvent vide, pensez au chauffage hors gel et à une alarme.

• Commandez internet dès que la date de l’acte est connue.
• Relevez les compteurs avec le vendeur à la remise des clés.
• Pour un bien souvent vide, prévoyez un chauffage hors gel.

Internet dans la résidence

Un dégât des eaux découvert au bout de trois mois coûte bien plus cher qu’un dégât vu le jour même. Les passages réguliers, l’aération et la vérification du chauffage protègent le bien, et votre assurance. Prévoyez quelqu’un qui peut ouvrir à un artisan, un expert ou un livreur, avec un double des clés et des codes.

• Confiez un double des clés à quelqu’un de joignable.
• Prévoyez une visite de contrôle au moins une fois par mois.
• Organisez l’ouverture et la fermeture de chaque saison.

La conciergerie Home SelectLa visite de contrôle avec rapport photo

Depuis 2023, tout propriétaire déclare sur le site des impôts qui occupe son bien, puis signale chaque changement avant le 1er juillet. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier ; la taxe d’habitation reste due pour une résidence secondaire, et beaucoup de villes la majorent. Un propriétaire qui vit à l’étranger et perçoit des revenus en France les déclare en France chaque année.

• Créez votre espace sur le site des impôts dès l’acte signé.
• Déclarez l’occupation du bien, puis tout changement avant le 1er juillet.
• Payez la taxe foncière par prélèvement sur votre compte en France.

La déclaration d’occupationLes taxes locales

Les Européens et les Suisses circulent librement. Les autres nationalités comptent leurs jours : 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen, avec ou sans visa selon le passeport. Au-delà de 183 jours par an en France, ou si votre foyer s’y installe, vous pouvez devenir résident fiscal français.

• Tenez le compte de vos jours de présence dans l’espace Schengen.
• Demandez un visa long séjour avant de partir si vous voulez rester plus de 90 jours.
• Vérifiez l’effet de vos séjours sur votre résidence fiscale.

Fermer et rouvrir la maison à chaque saison

L’assemblée générale de copropriété vote chaque année le budget et les travaux : vous pouvez y voter par correspondance, en visioconférence quand le syndic la propose, ou donner pouvoir. L’entretien de la chaudière est annuel, le ramonage des conduits aussi. Les gros travaux de l’immeuble s’annoncent souvent des années à l’avance : lisez chaque procès-verbal.

• Votez à chaque assemblée générale, par correspondance si besoin.
• Faites entretenir chaudière et conduits chaque année.
• Mettez de côté pour les travaux de l’immeuble déjà annoncés.

L’assemblée générale depuis l’étranger

Le droit français réserve une part de la succession aux enfants. Pour une succession internationale, la loi applicable est en principe celle de votre dernière résidence habituelle, mais un testament peut choisir la loi de votre nationalité. Les droits de succession sur un bien situé en France sont dus en France, sous réserve des conventions : une donation de la nue-propriété ou une SCI peut alléger la facture. À la revente, la plus-value est imposée en France, avec des abattements qui croissent avec la durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

• Rédigez un testament qui tient compte du bien en France.
• Demandez quelle loi s’appliquera à votre succession.
• Étudiez la donation de la nue-propriété avec un notaire.

Succession et transmission