Saint-Jean-Cap-Ferrat, Côte d’Azur
Côte d’Azur · Alpes-Maritimes
La presqu’île de Saint-Jean-Cap-Ferrat est l’un des marchés résidentiels les plus fermés du monde : quelques centaines de propriétés entre deux rades, des jardins centenaires et une discrétion absolue. Les grandes ventes ne s’affichent jamais ; elles se savent, dans un cercle que Home Select fréquente depuis quinze ans pour ses clients.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI
L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat, recherche depuis 2011 villas et propriétés pour le compte exclusif de l’acheteur, avec un accès aux biens hors marché de la presqu’île. Du Cap à la pointe Saint-Hospice, chaque adresse est étudiée, négociée et sécurisée avec discrétion. Honoraires 100 % au succès : rien n’est dû avant l’acquisition.
Saint-Jean-Cap-Ferrat en un regard
01Le marché
En 2025, 48 ventes ont été enregistrées à Saint-Jean-Cap-Ferrat : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements a pris +30 % depuis 2021, dont +19 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Les ventes s’y étalent de 5 500 €/m² à 21 900 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
La presqu’île est l’un des marchés résidentiels les plus fermés du monde : quelques centaines de propriétés derrière les murs et les pins, une voirie restreinte, une discrétion que les résidents défendent bec et ongles. Rien, ou presque, ne s’affiche : les grandes ventes se préparent pendant des mois et se concluent entre conseils établis.
Chaque adresse se juge sur des critères précis : la rade (Villefranche ou les Fourmis), la pente du terrain, les servitudes d’accès et de vue, la conformité des constructions au regard des règles littorales. Les écarts de valeur entre deux propriétés voisines comptent parmi les plus grands de la Côte : c’est un marché d’experts, à traiter comme tel.
Voir les honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 10 600 €/m² | 44 |
| 2022 | 11 200 €/m² | 44 |
| 2023 | 12 800 €/m² | 43 |
| 2024 | 11 600 €/m² | 29 |
| 2025 | 13 800 €/m² | 28 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Maison | Chemin de Passable | 1414 m² | 45 000 000 € | 31 800 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue Denis Semeria | 134 m² | 2 250 000 € | 16 800 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Boulevard Dominique Durandy | 145 m² | 2 000 000 € | 13 800 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Boulevard Général de Gaulle | 95 m² | 2 400 000 € | 25 300 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Boulevard Général de Gaulle | 2535 m² | 44 550 000 € | 17 600 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Avenue Dehouve et Voyenne | 860 m² | 17 000 000 € | 19 800 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue Jean Mermoz | 86 m² | 420 000 € | 4 900 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue de la Libération | 62 m² | 440 000 € | 7 100 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Saint-Jean-Cap-Ferrat se paie 182 % au-dessus de la médiane de son département (4 900 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Saint-Jean-Cap-Ferrat, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que Home Select vous dit au premier échange.
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02Les quartiers
La presqu’île se lit rade par rade : chaque versant a sa lumière, ses pins et son silence, et chacun se mérite.
La pointe même, au-delà du phare et du palace Grand Hôtel du Cap : grandes propriétés dans les pins, vues ouvertes sur les deux rades, un isolement qui n’existe nulle part ailleurs sur la côte. Les ventes y sont des événements, conclus sans aucune publicité.
La côte est de la presqu’île, autour de la chapelle et du phare Saint-Hospice : propriétés accrochées face à la baie des Fourmis et à Beaulieu, rochers et accès mer. Un micro-marché confidentiel où la vue front de mer commande tout.
Le petit noyau autour du port de plaisance : maisons de village ravalées, appartements à quelques pas des quais et de la plage de Paloma, commerces à pied. La partie la plus accessible d’une presqu’île hors de prix, disputée dès qu’une adresse sort.
La côte ouest, face à Villefranche : villas exposées au couchant avec vue sur la rade et les grands bateaux, accès aux plages de Passable et de Cros dei Pin. Un versant plus doux, très recherché pour ses couchers de soleil sur la rade.
Les deux communes qui encadrent la presqu’île : Beaulieu et ses villas Belle Époque, Villefranche et sa rade, sa citadelle et ses maisons de caractère. Un prolongement naturel de la chasse, souvent plus accessible, où beaucoup d’acheteurs du Cap-Ferrat arbitrent.
Le Cap et la pointe Saint-Hospice : villa avec parc, piscine et vue sur la rade, parfois accès mer. Le segment le plus rare d’Europe, traité presque exclusivement hors annonce.
Le village et le port : appartement ou maison de village à distance de marche des quais et des commerces. Une façon plus accessible d’habiter la presqu’île à l’année.
Passable, la rade de Villefranche, Beaulieu-sur-Mer : appartement avec vue sur la rade ou villa en surplomb, dans un cadre plus ouvert et mieux desservi.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Saint-Jean-Cap-Ferrat, ou entre un appartement et une maison ? Home Select compare pour vous, vente par vente et en pré-visite vidéo, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
La vie se concentre autour du port de Saint-Jean : quelques quais, des maisons ravalées, une poignée de commerces et de tables où l’on salue les habitués par leur prénom. Le matin se marche, sur le sentier qui fait le tour de la pointe Saint-Hospice ou sous les pins vers Passable ; l’après-midi se nage, à Paloma ou à Cros dei Pin, dans une eau que les rochers gardent claire.
Les jardins de la villa Ephrussi de Rothschild donnent le ton d’une presqu’île qui soigne ses ombrages autant que ses vues. L’hiver appartient aux résidents, aux jardiniers et aux chantiers discrets ; l’été ramène les grandes tables du Grand Hôtel du Cap et de La Voile d’Or, et les yachts mouillés en rade de Villefranche. Beaulieu et son marché sont à quelques minutes, l’aéroport de Nice au bout de la basse corniche.
Trois projets, trois marchés
Le Cap-Ferrat est un marché de transmission : quelques centaines de propriétés, et une clientèle qui achète pour habiter ou transmettre. Ce qui se raisonne ici, c’est la préservation de la valeur : rareté du foncier, qualité du jardin, servitudes de vue et droit de l’urbanisme littoral. Les grandes ventes ne s’affichent jamais, et chaque propriété se lit sur un temps long, celui de la génération suivante.
C’est la vocation quasi unique de la presqu’île : une villa avec jardin entre deux rades, pour l’été et les intersaisons. Les grandes ventes ne s’affichent jamais. Avant l’offre, Home Select instruit le plan d’urbanisme et les possibilités réelles d’extension, l’accès, la servitude de passage du littoral et l’état des ouvrages de soutènement, qui coûtent cher et se voient peu.
Vivre au Cap-Ferrat à l’année, c’est choisir un village de quelques milliers d’habitants, avec Beaulieu et Villefranche à côté et Nice à vingt minutes. Écoles internationales et services se trouvent alentour, pas sur la presqu’île. C’est un choix de calme absolu, à condition d’accepter la voiture pour presque tout.
04Depuis l’étranger
Saint-Jean-Cap-Ferrat est à une vingtaine de minutes de l’aéroport de Nice-Côte d’Azur, qui dessert en direct plus de 100 destinations, dont Londres, Dubaï et New York en saison. La gare de Beaulieu-sur-Mer, à cinq minutes, est sur la ligne littorale ; Monaco est à un quart d’heure par la basse corniche, Nice à vingt minutes. C’est l’une des adresses les plus faciles d’accès de la côte, ce qui explique une partie de sa valeur.
La presqu’île accueille une clientèle mondiale et discrète, installée de longue date, pour qui le français n’est pas un prérequis tant les services sont rodés à l’international. Le sujet, ici, n’est pas l’accueil mais l’accès au marché : la plupart des grandes propriétés changent de mains sans annonce, dans un cercle restreint. Sans réseau local, un acquéreur étranger ne voit tout simplement pas ce qui se vend.
Le marché est actif toute l’année, avec deux respirations plus favorables aux visites : le printemps, d’avril à juin, et l’automne, de septembre à novembre. L’été concentre la vie sociale et l’occupation des résidences, ce qui réduit les disponibilités de visite plus qu’il ne freine les transactions. L’hiver, très calme, est souvent le meilleur moment pour traiter un dossier confidentiel dans la durée.
Chasseur immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat
Tout ce qui précède, Home Select le lit pour vous. Tout ce qui suit, ses chasseurs le font pour vous.
Un chasseur immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et les deux offres de Home Select sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou une acquisition patrimoniale à Saint-Jean-Cap-Ferrat, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Home Select propose deux offres, avec le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Home Select conclut une recherche en 45 jours en moyenne, avec 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et apporte une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Home Select couvre tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et approche directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens hors marché de son réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
Home Select ne fait visiter que 3 biens en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans les checklists de Home Select.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Home Select reste à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Son travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
Home Select mène la recherche du cahier des charges à l’acte authentique en 45 jours en moyenne.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Le sentier des douaniers, les plateformes et les pilotis sur la mer sont souvent plus anciens que leurs autorisations. Avant toute offre, réunir les autorisations d’urbanisme, l’état des ouvrages maritimes et le tracé exact des servitudes de passage.
Les vendeurs de la presqu’île ne sont presque jamais pressés. Preuve de fonds, date de jouissance souple, mobilier repris en l’état et discrétion garantie pèsent souvent plus qu’un montant supérieur. Verrouiller ces conditions avant de discuter le chiffre.
Rien d’important ne paraît en ligne. Présenter son projet aux conseils établis de la presqu’île, organiser une veille permanente, et se tenir prêt à visiter en quelques jours puis à décider sur dossier complet : les occasions se referment vite.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Saint-Jean-Cap-Ferrat se conclut sans jamais paraître en annonce. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur publication, et approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
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07Honoraires
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes les villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes les questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Le hors marché est la norme : la plupart des grandes propriétés changent de mains sans annonce. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Saint-Jean-Cap-Ferrat s’établit à 13 800 €/m² pour un appartement et 20 200 €/m² pour une maison. Dans les secteurs du relevé, la médiane va de 4 800 €/m² (Nice) à 8 500 €/m² (Beaulieu-sur-Mer et Villefranche). Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
Par la veille permanente, le réseau des professionnels de la presqu’île et l’approche directe des propriétaires. C’est un marché où le mandat de recherche prend tout son sens : Home Select frappe aux portes que les annonces n’ouvrent jamais.
Oui, la chasse couvre naturellement les rades voisines : Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Èze bord de mer et la presqu’île. Beaucoup de projets s’arbitrent entre ces adresses.
En 2025, 48 ventes ont été enregistrées à Saint-Jean-Cap-Ferrat : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements a pris +30 % depuis 2021, dont +19 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Home Select conclut ses recherches en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Saint-Jean-Cap-Ferrat, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Saint-Jean-Cap-Ferrat, la veille commence par deux secteurs : Le Cap, puis la pointe Saint-Hospice. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Le village et le port restent le point d’entrée le plus vivant : commerces à pied, plage de Paloma, maisons et appartements qui se gardent sans peine. Pour plus d’intimité, le versant de Passable offre des villas au couchant et un accès direct aux plages ; la pointe, elle, suppose du personnel et une présence organisée à l’année.
La presqu’île se lit rade par rade : grandes propriétés sous les pins de la pointe, adresses confidentielles face à la baie des Fourmis côté Saint-Hospice, maisons de village et appartements les pieds dans l’eau autour du port, villas exposées au couchant côté Passable. La plupart des grandes propriétés changent de mains sans annonce : le hors marché est la norme, pas l’exception.
Des audits techniques dédiés au littoral : servitudes du sentier des douaniers, installations en site classé, pilotis et accès mer, dont l’entretien engage des coûts très particuliers. S’y ajoutent les règles de la zone protégée, qui encadrent travaux, piscines et clôtures. Sur ce marché mondial, la négociation se joue autant sur les conditions et le calendrier que sur le prix : la préparation du dossier fait l’offre.
Des familles britanniques, suisses ou américaines en quête d’une maison de famille sur l’eau, des entrepreneurs européens après une cession, des fortunes du Golfe pour les propriétés de la pointe. Ces acheteurs comparent la rade avec le lac de Genève ou la Sardaigne : quand le bien est juste, la décision est rapide, et elle se joue avant l’annonce. Se faire connaître des réseaux locaux ouvre cet étage du marché. Home Select, chasseur immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat, se fait connaître de ces réseaux pour votre compte : sur la presqu'île, la discrétion est la règle et la recommandation la monnaie.
L’aéroport de Nice est à vingt minutes : le Cap se visite dans une demi-journée, quand les biens existent. Le vrai travail se joue en amont, sur l’accès aux propriétés confidentielles qui ne s’affichent pas. Home Select organise le déplacement au moment où le dossier peut suivre : visiter sans pouvoir offrir, ici, ne sert à rien.
Les propriétés de la presqu’île affrontent le sel, les vents de mer et les règles du site classé : pilotis et accès à l’eau ont des coûts d’entretien très particuliers, et les travaux visibles passent par les autorisations de la zone protégée. L’audit technique est renforcé sur ces biens : c’est lui qui fixe le prix juste.
Home Select, chasseur immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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