Bagnolet, Île-de-France
Île-de-France · Seine-Saint-Denis
Bagnolet est l’entrée de gamme de la première couronne : la ligne 3 s’arrête à Gallieni, le tram T3b longe les portes, et les maisons de ville survivent à deux rues du périphérique. Une commune populaire qui ne s’excuse pas, où le budget fait enfin la loi.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
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Bagnolet en un regard
01Le marché
En 2025, 282 ventes ont été enregistrées à Bagnolet : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements évolue de -10 % depuis 2021 et de +6 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Les maisons s’échangent à 6 500 €/m² en médiane contre 5 200 €/m² pour les appartements : la terre et le jardin paient leur rareté.
Bagnolet affiche 5 200 €/m² de médiane sur les appartements en 2025 : l’entrée de gamme de la première couronne, mille euros sous Montreuil sa voisine. Le stock se partage entre appartements anciens à rénover, maisons de ville et quelques lofts nés des ateliers.
Après une baisse continue jusqu’à 4 900 €/m² en 2024, la médiane est remontée à 5 200 en 2025, l’un des rebonds les plus nets du secteur : 225 ventes d’appartements et 57 ventes de maisons, un volume de maisons élevé pour la taille de la ville. Un tiers des habitants seulement sont propriétaires : le locatif domine.
Deux vigilances : la rénovation à prévoir dans l’ancien, souvent complète, et la topographie, le plateau et ses pentes changeant le trajet réel vers le métro. La maison bagnoletine, 57 ventes en 2025 à 6 500 €/m², reste accessible : un cas rare si près de Paris.
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| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 5 800 €/m² | 0 |
| 2022 | 5 800 €/m² | 0 |
| 2023 | 5 500 €/m² | 0 |
| 2024 | 4 900 €/m² | 0 |
| 2025 | 5 200 €/m² | 0 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Bagnolet, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que Home Select vous dit au premier échange.
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02Les quartiers
Quatre quartiers : le centre, la porte et Gallieni, les Malassis, la Dhuys et le nord.
Le cœur autour de la mairie : rues commerçantes, écoles, immeubles anciens aux ravalements variés. Le Bagnolet familial, à dix minutes à pied de la porte.
La porte qui vit : le terminus Gallieni de la ligne 3, le tram, les bus, le commerce en continu. Les immeubles datent des années 60 à 90 : l’entrée de ville, pratique d’abord.
La cité des Malassis et ses fresques monumentales, peintes dans les années 70 : un quartier qui se réinvente entre tours rénovées et maisons de ville.
Au nord, les tours de la Dhuys rénovées et les pavillons des rues voisines : la partie la plus calme et la moins chère, à quinze minutes des portes de Paris.
Autour de la mairie et des rues commerçantes, quelques maisons de ville avec cour ou petit jardin subsistent à prix encore doux : le rêve pavillonnaire à quinze minutes de République. À rénover avec un budget travaux sérieux.
Près de la cité aux façades peintes, les appartements anciens à rafraîchir offrent des surfaces correctes pour un premier achat : l’effort porte sur les menuiseries, les salles d’eau et les parties communes votées.
Entre le métro et le tramway, les anciens ateliers et arrières-boutiques se reconvertissent en logements atypiques : verrières, volumes bruts, accès par coulisses. Un profil créatif, avec l’état des lieux technique qui s’impose.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Bagnolet. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Bagnolet, ou entre un appartement et une maison ? Home Select compare pour vous, vente par vente et en pré-visite vidéo, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Bagnolet se vit entre la porte et le plateau : les commerces autour de la mairie, les marchés de plein vent, les fêtes de quartier, et les jardins partagés qui grignotent les derniers terrains. La porte de Bagnolet bruisse du matin au soir, et la gare routière envoie vers toute l’Europe.
La ville assume son histoire ouvrière : les cités des années 70 se rénovent, les associations tiennent les rues, les familles restent là où elles sont nées. Le dimanche, le Père-Lachaise et les hauteurs de Belleville se visitent à pied.
Trois projets, trois marchés
Bagnolet reste l’une des portes les plus accessibles de la première couronne : la médiane y est la plus basse des villes étudiées après Saint-Denis. La demande locative est profonde, familles et jeunes actifs du nord-est parisien. L’ancien à rénover compose l’essentiel des opportunités : le chiffrage des travaux se fait avant l’offre, jamais après.
Bagnolet est un marché de premier achat : le deux-pièces de l’ancien, acheté pour s’installer, souvent gardé comme base parisienne quand la famille grandit vers l’est. Le centre ancien sur sa butte garde des maisons de ville recherchées. La ligne 3 et le tramway font la liaison, l’usage intermittent reste simple.
Vivre à Bagnolet, c’est une commune de butte et de village : le centre ancien perché, les pavillons des coteaux, le métro 3 vers le centre de Paris et le tramway en rocade. Les écoles et le marché font le quotidien. Les familles y viennent pour le budget : la contrepartie est la desserte, à vérifier adresse par adresse.
04Depuis l’étranger
Bagnolet vit autour de Gallieni : terminus de la ligne 3 du métro, qui rejoint République puis l’Opéra sans correspondance, et grande gare routière d’où partent les cars vers l’est de la France et les capitales européennes. Le tramway T3b dessert la porte de Bagnolet et fait le tour de Paris par les portes. La ville est à quinze minutes du centre, Roissy et Orly à une demi-heure environ. Pour un acheteur venu de loin, c’est une porte d’entrée modeste et pratique : Paris-est à prix de Seine-Saint-Denis.
La communauté internationale de Bagnolet est jeune et discrète : travailleurs des services du nord-est parisien, étudiants des campus voisins, quelques familles mixtes venues chercher des surfaces abordables à trois stations de République. Les prix médians, autour de 5 200 euros le mètre carré, comptent parmi les plus bas de la proche couronne. Les services bilingues restent à Paris même, la ligne 3 y pourvoit en quelques minutes. Home Select y conseille des primo-accédants et des investisseurs qui achètent pierre après pierre, dans une ville qui se transforme lentement.
Deux cent vingt-cinq ventes d’appartements et cinquante-sept de maisons par an : un marché resserré, sensible aux taux mais dynamique au printemps. La rentrée de septembre ramène les jeunes ménages, le printemps les familles. L’été, la ville se vide vers les familles restées au pays et les visites se font rares : c’est le moment de négocier. Les meilleurs arbitrages se concluent entre novembre et février, sur les biens à rénover du centre et des Malassis.
Chasseur immobilier à Bagnolet
Tout ce qui précède, Home Select le lit pour vous. Tout ce qui suit, ses chasseurs le font pour vous.
Un chasseur immobilier à Bagnolet travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et les deux offres de Home Select sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Bagnolet.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou une acquisition patrimoniale à Bagnolet, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Home Select propose deux offres, avec le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Home Select conclut une recherche en 45 jours en moyenne, avec 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et apporte une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Home Select couvre tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et approche directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens hors marché de son réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
Home Select ne fait visiter que 3 biens en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans les checklists de Home Select.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Home Select reste à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Son travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
Home Select mène la recherche du cahier des charges à l’acte authentique en 45 jours en moyenne.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
À ce niveau de prix, l’ancien cache souvent l’installation complète : électricité, isolation, fenêtres. Le devis se monte avant l’offre, sinon le prix bas devient un piège.
Le plateau allonge les trajets : mesurez à pied, un matin réel, la distance entre l’adresse visée et Gallieni ou la porte. La pente compte autant que les mètres.
Dans le parc des années 70 comme dans les tours rénovées, les votes de travaux changent la valeur : PV d’assemblée et diagnostics se lisent toujours ensemble.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Bagnolet se conclut sans jamais paraître en annonce. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur publication, et approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Bagnolet07Honoraires
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Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes les villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes les questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. 57 ventes de maisons en 2025 : un marché pavillonnaire vivant à deux pas du périphérique. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Bagnolet s’établit à 5 200 €/m² pour un appartement et 6 500 €/m² pour une maison. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
La médiane s’établit à 5 200 €/m² en 2025 : un deux-pièces de 40 m² se négocie vers 210 000 €, un trois-pièces de 60 m² autour de 310 000 €. Avec travaux, l’ancien repasse souvent sous les 200 000 € le deux-pièces.
Pour le prix et les maisons : à 5 200 €/m², la ville offre le ticket d’entrée le plus bas du secteur, la ligne 3 à Gallieni et le tram T3b. Les maisons de ville y valent 6 500 €/m², un niveau introuvable aussi près de Paris.
Mille euros d’écart au mètre carré : Montreuil vend la ligne 9 et les ateliers, Bagnolet le prix bas et les maisons. Pour un premier achat avec travaux, Bagnolet gagne souvent ; pour les trajets quotidiens, Montreuil. L’arbitrage se calcule station par station.
En 2025, 282 ventes ont été enregistrées à Bagnolet : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements évolue de -10 % depuis 2021 et de +6 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Home Select conclut ses recherches en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Bagnolet, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Bagnolet, la veille commence par deux secteurs : le centre et la mairie, puis la porte de Bagnolet et Gallieni. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Le 20e vend la carte de Paris, Bagnolet la surface : à budget égal, la maison bagnoletine à 6 500 €/m² n’a pas d’équivalent intra-muros. La contrepartie se nomme fiscalité locale et trajet, le calcul se fait maison par maison.
Oui, nettement : la médiane est passée de 4 900 à 5 200 €/m² entre 2024 et 2025, l’un des plus forts rebonds de la première couronne, porté par les petits budgets et les maisons.
Deux habitants sur trois sont locataires : la demande suit, notamment pour les studios et deux-pièces proches de Gallieni. Un deux-pièces de 40 m² acheté vers 210 000 € se positionne sans attendre.
Les rues pavillonnaires du centre et des Malassis concentrent les maisons de ville avec jardin : les transactions se font souvent de particulier à particulier, le réseau remplace la vitrine.
Home Select, chasseur immobilier à Bagnolet, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Ce qui se passe ensuite
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