Mougins, Côte d’Azur
Côte d’Azur · Alpes-Maritimes
À dix minutes de Cannes mais à l’intérieur des terres, Mougins a fait de l’absence de mer une identité : un village médiéval aux ruelles en couronne, capitale de la gastronomie entre grandes tables étoilées et mémoire des chefs, et la pinède où Picasso a vécu ses douze dernières années au mas Notre-Dame-de-Vie. Les villas, contemporaines et provençales, s’y traitent à des niveaux élevés pour l’arrière-pays, en dessous du littoral : c’est le choix d’une clientèle internationale qui préfère le village à la côte.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI
L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Mougins depuis 2011, recherche villas et maisons de village pour le compte exclusif de l’acheteur, du village médiéval aux domaines du Royal Mougins. Le cabinet ouvre l’accès aux biens hors marché d’un arrière-pays où les meilleures villas de la pinède se vendent avant l’annonce. Honoraires 100 % au succès : rien n’est dû avant la signature.
Mougins en un regard
01Le marché
En 2025, 358 ventes ont été enregistrées à Mougins : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
Après +8 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-2 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Les ventes s’y étalent de 3 100 €/m² à 7 000 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Mougins est le marché de l’arrière-pays où l’offre se partage entre trois mondes : les rares maisons de village du centre médiéval, quasi introuvables et traitées entre initiés ; les villas contemporaines et provençales de la pinède, cachées derrière leurs murs et leurs cyprès ; les domaines résidentiels du golf du Royal Mougins, avec leurs règlements et leurs services. Pour l’arrière-pays, les niveaux sont élevés, en dessous pourtant du littoral immédiat : c’est l’argument de la commune.
La demande est internationale et souvent discrète : la gastronomie, les galeries et la mémoire de Picasso attirent une clientèle qui achète pour vivre, pas pour afficher. Beaucoup de villas des décennies passées demandent une réhabilitation lourde, et les domaines fermés ajoutent leurs charges et leurs règlements d’architecture. Les mieux placées, entre village et golf, se vendent souvent hors annonce : la veille locale compte davantage que le budget, et les premières visites ont lieu avant toute publication.
Nos honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 4 300 €/m² | 206 |
| 2022 | 4 500 €/m² | 218 |
| 2023 | 4 600 €/m² | 173 |
| 2024 | 4 800 €/m² | 153 |
| 2025 | 4 700 €/m² | 184 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Type | Médiane €/m² | Surface médiane | Prix d’un bien médian |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 4 700 €/m² | 32 m² | 150 000 € |
| 2 pièces | 4 700 €/m² | 45 m² | 212 000 € |
| 3 pièces | 4 700 €/m² | 65 m² | 306 000 € |
| 4 pièces | 5 000 €/m² | 89 m² | 445 000 € |
Prix d’un bien médian = médiane €/m² x surface médiane de la catégorie (2025) : un ordre de grandeur, pas une estimation de votre bien.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Appartement | Rue du Cherche Midi | 63 m² | 200 000 € | 3 200 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue du Roi | 45 m² | 430 000 € | 9 600 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue de l’Hubac | 27 m² | 122 000 € | 4 500 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Chemin du Chateau | 66 m² | 374 000 € | 5 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue de la Valmasque | 78 m² | 450 000 € | 5 800 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Avenue Mal Alphonse Juin | 139 m² | 620 000 € | 4 500 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Chemin du Chateau | 64 m² | 285 000 € | 4 500 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Chemin des Peyroues | 38 m² | 200 000 € | 5 300 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Mougins se paie 4 % sous la médiane de son département (4 900 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Mougins, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que nous vous disons au premier échange.
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02Les quartiers
Un village perché, un quartier haut, un val pratique et des domaines de golf : quatre marchés sur une même commune.
Le bourg médiéval en couronne autour de sa place et de son église : ruelles calmes, galeries, tables réputées, et quelques maisons de village qui ne se vendent presque jamais. Les biens y sont anciens, étroits, disputés : une réhabilitation s’impose souvent, et l’accès en voiture se règle avant l’offre.
Le quartier haut de la commune, ses résidences de villas et ses domaines bordés de pins : calme, vues lointaines sur le pays et, par temps clair, sur la mer, avec le village à portée. Un marché familial recherché, où la qualité des constructions varie beaucoup d’une propriété à l’autre.
En contrebas du village, le Val de Mougins et Sainte-Marguerite concentrent la vie quotidienne : commerces, services, équipements, résidences récentes et petites maisons. C’est le versant le plus accessible du marché, commode pour une installation à l’année, à quelques minutes seulement du village médiéval.
Autour du golf du Royal Mougins, au cœur de la pinède, les domaines résidentiels alignent villas contemporaines et provençales, piscines et jardins arborés. Prestige calme et sécurité, en échange de règlements stricts, de charges de services et de périmètres à vérifier : le domaine se lit autant que la maison.
Maisons de village anciennes et rares, tables et galeries à pied : l’adresse pour la vie en couronne, à réhabiliter souvent et à garder longtemps.
Résidences calmes et domaines du haut de la commune, vues sur le pays : le marché familial le plus recherché après le village, pratique à l’année.
Villas contemporaines et provençales dans la pinède du Royal Mougins, sécurité et services, contre des règlements et des charges à lire avant l’offre.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Mougins. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Mougins, ou entre un appartement et une maison ? Un chasseur visite pour vous et compare sur place, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Mougins se vit en couronne autour de sa place : les ruelles qui tournent entre l’église et les anciens murs, les galeries et la galerie photographique, le musée d’art classique ouvert en 2011, et surtout les tables, des bistrots aux grandes maisons étoilées. La capitale de la gastronomie mérite son titre : on y dîne mieux qu’à la côte, à dix minutes de là.
Autour, la pinède et le golf du Royal Mougins organisent le quotidien : parcours dans les pins, maisons basses sous les arbres, domaines calmes. Cannes et son TGV sont à dix minutes, Sophia Antipolis et ses ingénieurs autant : la commune vit à l’année, peuplée de familles qui montent au village le soir, loin de l’agitation du bord de mer.
Trois projets, trois marchés
Mougins tient une équation rare pour un arrière-pays : une demande locative à l’année, portée par Sophia Antipolis et par Cannes, et des niveaux plus mesurés que ceux du littoral. Les villas des décennies passées exigent un budget de travaux sérieux, énergie en tête, et les domaines fermés ajoutent des charges qui pèsent sur le rendement. La location meublée de prestige y trouve son compte, au prix d’une gestion réelle.
À vingt-cinq minutes de l’aéroport de Nice et dix du TGV de Cannes, la maison de famille se rejoint facilement et se gère à distance, surtout en domaine fermé. La pinède reste verte toute l’année, le village vit en janvier comme en août, et les tables attirent les invités : peu d’adresses de l’intérieur offrent ce calendrier.
Mougins est une commune qui vit à l’année : commerces du Val de Mougins, tables du village, sport dans la pinède, emploi de Sophia Antipolis à dix minutes. Les familles y trouvent l’équilibre entre le quotidien pratique et la vie de bourg, avec Cannes et son TGV à dix minutes pour Paris à environ cinq heures.
04Depuis l’étranger
L’aéroport de Nice est à vingt-cinq minutes par la route. Cannes et sa gare TGV sont à dix minutes, avec Paris à environ cinq heures ; Sophia Antipolis et son plateau d’entreprises sont à dix minutes également. Mougins se tient ainsi entre l’emploi, la gare et l’aéroport : l’intérieur des terres sans l’éloignement.
La communauté internationale est ici une population, pas une saison : cadres de Sophia Antipolis, retraités européens, familles installées entre le village et les domaines du golf. L’anglais se pratique couramment au musée d’art classique comme dans les résidences, et les services de Cannes, à dix minutes, complètent ceux de la commune.
Le marché vit à l’année, plus étale que le littoral : les décisions se prennent plutôt au printemps et à la rentrée, quand les familles préparent une installation. L’été calme les visites sans les interrompre, et l’arrière-saison, douce sous les pins, reste la fenêtre que privilégient les acheteurs internationaux.
Chasseur immobilier à Mougins
Tout ce qui précède, nous le lisons pour vous. Tout ce qui suit, nous le faisons pour vous.
Un chasseur immobilier à Mougins travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et nos deux offres sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Mougins.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un investissement locatif à Mougins, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Deux offres, le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
45 jours de recherche en moyenne, 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Nous couvrons tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Notre réseau de 15 000 partenaires professionnels nous remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et nous approchons directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour par le réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
3 visites en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans nos checklists.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Nous restons à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Notre travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
45 jours en moyenne entre le cahier des charges et l’acte authentique.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : 6 % obtenus en moyenne sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Trois marchés distincts sur une même commune : la maison de village, ancienne et rare, la villa commode du Val de Mougins, le domaine fermé du golf avec ses services et ses charges. Chacun se traite à des niveaux différents : visitez les trois avant d’arbitrer.
Dans les domaines du golf, le règlement dit ce qui est permis : clôtures, couleurs, plantations, travaux, location parfois encadrée. Ces règles protègent le cadre mais pèsent sur l’usage et sur les charges : elles se lisent avant l’offre, jamais après.
En zone boisée, le débroussaillement oblige le propriétaire, et certaines villas des décennies passées cachent des travaux lourds : énergie, toiture, assainissement. Un audit technique sérieux, mené avant la négociation, change l’équation finale de l’achat.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Mougins se conclut sans jamais paraître en annonce. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels de Home Select remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur publication, et Home Select approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Mougins07Honoraires
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes nos villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes nos questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Les villas de la pinède se traitent souvent hors annonce : la veille et le réseau pèsent plus que le budget. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Mougins s’établit à 4 700 €/m² pour un appartement et 5 000 €/m² pour une maison. Le secteur le plus valorisé de notre relevé : Cannes et Le Cannet, 5 000 €/m² en médiane. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 2 pièces se sont échangés en médiane à 4 700 €/m², sur une surface médiane de 45 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 212 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
Ce sont deux usages différents. Le village donne la vie à pied, les tables et les galeries, mais des maisons anciennes, étroites et rares. La pinède et ses domaines donnent la villa avec jardin et piscine, la voiture pour tout. La plupart de nos clients arbitrent après avoir vu les deux marchés.
Oui : le village, Mougins-le-Haut, Sainte-Marguerite, le Val de Mougins et les domaines du golf forment le périmètre, pinède comprise. Cannes, à dix minutes, et Sophia Antipolis voisine ont leurs propres marchés et peuvent élargir une recherche lorsque le bien manque.
En 2025, 358 ventes ont été enregistrées à Mougins : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. Après +8 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-2 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Nos recherches aboutissent en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Mougins, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : les 15 000 partenaires professionnels de Home Select remontent chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et Home Select contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Mougins, la veille commence par deux secteurs : le village, puis Mougins-le-Haut. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Parce qu’elle a fixé ici une clientèle qui ne repart pas : les grandes tables étoilées, la mémoire des chefs comme Roger Vergé et, depuis 2011, le musée d’art classique et sa galerie photographique font du village une adresse où l’on séjourne autant que l’on habite. Cette économie de la table soutient les commerces à l’année, attire une clientèle exigeante, et explique que les maisons du village ne se vendent presque jamais.
Le village pour la vie à pied et la rareté, Mougins-le-Haut pour les vues et le calme résidentiel, le Val de Mougins et Sainte-Marguerite pour le quotidien pratique, les domaines du golf pour la villa sécurisée dans la pinède : quatre réponses à la même envie de calme.
L’état des villas anciennes et leur performance énergie, les règlements et les charges des domaines fermés, les obligations d’entretien en zone boisée, et l’accès au village médiéval, étroit, où le stationnement se négocie avant l’offre.
Oui, mais quelques biens par an seulement : le cœur médiéval offre un stock limité de maisons, et les ventes se traitent entre initiés avant l’annonce. La veille et le réseau local font alors toute la différence, davantage que le budget.
Des internationaux attirés par la gastronomie et la mémoire de Picasso, des cadres de Sophia Antipolis à l’année, des Parisiens en maison de famille et quelques gens de table. Un marché de résidence plus que de spéculation, qui se renouvelle lentement.
Home Select, chasseur immobilier à Mougins, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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