Paris 11e, Île-de-France
Île-de-France · Paris
La densité la plus forte de Paris, sept lignes de métro, 2 622 ventes par an : le 11e est la grande machine à acheter du centre-est. On y cherche un deux-pièces près d’Oberkampf, une ancienne boutique rue de la Roquette ou une cour pavée derrière Sainte-Marguerite, et l’on y reste parce que tout, du café au cinéma, se fait à pied.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
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Paris 11e en un regard
01Le marché
En 2025, 2 622 ventes ont été enregistrées à Paris 11e : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements évolue de -11 % depuis 2021 et de +1.6 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Les ventes s’y étalent de 7 500 €/m² à 13 300 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
La médiane s’établit à 10 000 €/m² en 2025, après quatre années de repli : 11 200 €/m² en 2021, 9 900 €/m² en 2024. Le rebond de 1,6 % sur un an confirme un plancher, avec un premier décile à 7 500 €/m² et un neuvième à 13 300 €/m² : l’adresse, l’étage et l’ascenseur font presque tout l’écart.
Le marché tourne vite : 2 622 ventes en 2025 pour des surfaces moyennes de 43,8 m², et un délai de vente de 38 jours, parmi les plus courts de Paris. Les deux-pièces rénovés entre Oberkampf et la Bastille partent souvent à la première visite ; les anciens ateliers et les derniers étages avec terrasse déclenchent des concurrences discrètes.
La vigilance porte sur un bâti ancien pour un tiers, antérieur à 1919 : escaliers étroits, électricité d’avant-guerre, ravalements non votés. Avec 37 % de propriétaires, la copropriété vit au rythme des bailleurs : charges, travaux votés et diagnostics se lisent avant l’offre.
Voir les honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 11 200 €/m² | 0 |
| 2022 | 11 000 €/m² | 0 |
| 2023 | 10 400 €/m² | 0 |
| 2024 | 9 900 €/m² | 0 |
| 2025 | 10 000 €/m² | 0 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Paris 11e, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que Home Select vous dit au premier échange.
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02Les quartiers
Quatre quartiers, un même tempo : du fracas d’Oberkampf aux cours pavées de Sainte-Marguerite, le 11e vit vite mais sait ralentir.
Le moteur de l’arrondissement : rue Jean-Pierre Timbaud, salles de concert, ateliers d’artistes repris en appartements traversants. Les surfaces y sont petites et la demande permanente ; on y achète un premier deux-pièces, pas une dernière adresse.
Autour de l’église Saint-Ambroise et du métro Voltaire, immeubles de rapport du dix-neuvième siècle, écoles et commerces de proximité : le segment familial du 11e, deux et trois-pièces en étage avec balcon filant.
Du bas de la rue de la Roquette à l’Opéra, passages, arrière-cours et anciennes boutiques : le meilleur rapport surface-prix de l’arrondissement, à condition de mesurer le bruit un vendredi soir.
Rue de Charonne et ses boutiques de créateurs, église de village, petites copropriétés : la partie la plus feutrée du 11e, où l’on s’installe pour longtemps.
Dans Folie-Méricourt et le bas de la rue Oberkampf, derrière les façades du dix-neuvième siècle se cachent des cours pavées et des ateliers d’artistes. Volumes bruts, verrières, calme inattendu à cent mètres de la fête : à saisir après un diagnostic sérieux.
Autour de l’église et du marché d’Aligre, le village du 11e : rues étroites, commerces, écoles. Un trois-pièces traversant avec charpente pour une jeune famille, dans un secteur où les biens familiaux partent en quelques semaines.
Au-dessus du canal reconverti en promenade, les immeubles du boulevard offrent des traversants avec balcon filant et vue sur les marronniers. Le segment le plus recherché après la Bastille, à comparer étage par étage tant la lumière change.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Paris 11e. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Paris 11e, ou entre un appartement et une maison ? Home Select compare pour vous, vente par vente et en pré-visite vidéo, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
La vie du 11e se joue à pied et à toute heure : le marché du matin, la terrasse de l’après-midi et le concert du soir se tiennent dans trois rues. Les familles s’installent autour de Saint-Ambroise, les noctambules autour d’Oberkampf, et chacun finit par connaître son boulanger, son marchand de vin et son verdurier.
Côté sorties, la densité est record : salles de concert autour d’Oberkampf et de la Bastille, théâtres de la rue de la Roquette, Cirque d’Hiver pour les fêtes. Les galeries descendent la rue de Charonne, et le marché d’Aligre, à la limite du 12e, attire le dimanche entier à quelques rues de là.
Trois projets, trois marchés
Le 11e est le marché le plus actif de Paris : plus de 2 600 ventes par an, des délais de vente parmi les plus courts, une demande qui vient des Parisiens eux-mêmes. Les locations trouvent preneur en semaines, jeunes couples et cadres en tête. Le bâti y est plus modeste qu’à l’Ouest, ateliers et anciennes manufactures compris : la valeur se fait par la rénovation et l’adresse exacte.
Le 11e sert rarement de pied-à-terre d’exception, mais d’appartement de vie gardé après un déménagement : beaucoup conservent leur deux-pièces d’Oberkampf ou de la Roquette pour les semaines parisiennes, entre prêt familial et location encadrée. La demande locative absorbe tout. Vérifiez la rue : un boulevard et une rue latérale ne se vivent pas de la même façon.
Vivre dans le 11e, c’est d’abord un Paris des métros : sept lignes desservent l’arrondissement, de la République à la Bastille. Le marché d’Aligre anime les matinées, les écoles se multiplient entre Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite. C’est l’arrondissement des Parisiens qui veulent la vie de quartier et la sortie à pied.
04Depuis l’étranger
Aucun autre arrondissement n’offre un maillage aussi serré : les lignes 1, 2, 3, 5, 8, 9 et 11 s’y croisent, de la Bastille à République et d’Oberkampf au Père-Lachaise. La place de la République, aux portes nord, donne en direct sur les gares de l’Est et du Nord ; la ligne 1 file vers les Champs-Élysées, la 9 vers l’Opéra. Roissy et Orly restent à une demi-heure environ du centre. Pour un acheteur venu de loin, l’intérêt est simple : quel que soit le quartier choisi, la correspondance n’excède jamais quelques minutes, et les visites s’enchaînent sans temps morts.
Le 11e attire une communauté internationale jeune et créative : graphistes, musiciens et entrepreneurs des quartiers Oberkampf et Saint-Ambroise, couples franco-étrangers autour de la Roquette, familles mixtes côté Sainte-Marguerite. L’anglais est omniprésent dans les cafés-ateliers, les salles de sport et les structures de garde bilingues qui poussent près des écoles. Les prix, autour de 10 000 euros le mètre carré en médiane, restent accessibles pour Paris, et la demande locative internationale y est forte : Home Select y conseille aussi bien les primo-accédants étrangers que les investisseurs.
Deux mille six cent vingt-deux ventes par an et un délai moyen de 38 jours, le plus court de Paris : ici, les biens justement prix partent en quelques semaines, parfois en quelques jours. Le marché fonctionne toute l’année, la vie de quartier ne s’interrompant jamais vraiment. Le printemps reste le pic, la rentrée de septembre la seconde fenêtre. Pour un acheteur à distance, la réactivité prime : Home Select organise des visites groupées sur deux jours pour arbitrer vite et bien.
Chasseur immobilier à Paris 11e
Tout ce qui précède, Home Select le lit pour vous. Tout ce qui suit, ses chasseurs le font pour vous.
Un chasseur immobilier à Paris 11e travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et les deux offres de Home Select sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Paris 11e.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou une acquisition patrimoniale à Paris 11e, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Home Select propose deux offres, avec le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Home Select conclut une recherche en 45 jours en moyenne, avec 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et apporte une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Home Select couvre tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et approche directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens hors marché de son réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
Home Select ne fait visiter que 3 biens en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans les checklists de Home Select.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Home Select reste à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Son travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
Home Select mène la recherche du cahier des charges à l’acte authentique en 45 jours en moyenne.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
À 38 jours de délai moyen, le vendeur choisit l’acheteur prêt : accord de principe bancaire, apport, réactivité. La belle affaire se perd au téléphone.
Un deux-pièces lumineux rue Oberkampf ou rue de la Roquette peut vivre la nuit : visitez le vendredi soir et le mardi matin, fenêtres ouvertes puis fermées.
Beaucoup d’immeubles anciens, un tiers antérieur à 1919, et des copropriétés petites : ravalement, chaudière et toiture se paient ensemble. Les procès-verbaux d’assemblée disent la vérité du prix.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Paris 11e se conclut sans jamais paraître en annonce. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur publication, et approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Paris 11e07Honoraires
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Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes les villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes les questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Un rythme record : 38 jours de délai de vente, parmi les plus courts de Paris. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Paris 11e s’établit à 10 000 €/m² pour un appartement. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
La médiane s’établit à 10 000 €/m² sur les ventes de 2025 : un deux-pièces de 40 m² se négocie autour de 400 000 €, et la moitié des ventes se fait entre 7 500 et 13 300 €/m² selon la rue et l’étage.
Le délai moyen de vente est de 38 jours, parmi les plus courts de Paris : la demande des primo-accédants et des investisseurs locatifs y est permanente. Sans organisation, la meilleure affaire ne se voit qu’une fois vendue.
En 2025, 2 622 ventes ont été enregistrées à Paris 11e : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements évolue de -11 % depuis 2021 et de +1.6 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Home Select conclut ses recherches en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Paris 11e, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Paris 11e, la veille commence par deux secteurs : Folie-Méricourt et Oberkampf, puis Saint-Ambroise. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Oui : le volume de ventes, 2 622 en 2025, garantit du choix et de la liquidité à la revente. En contrepartie, la concurrence est vive et les biens rénovés proches du métro se paient au-dessus de la médiane.
Oberkampf vit la nuit, bars et salles compris ; Charonne vit le jour, boutiques et terrasses. Les médianes se rejoignent, les nuits non : choisissez votre heure avant votre rue.
Rarement : sept lignes de métro, des bus dans toutes les directions et les stations d’autopartage à chaque coin. Les familles gardent parfois une voiture, mais la place en sous-sol y est rare et chère.
Dans un parc ancien pour un tiers, l’électricité et la plomberie reviennent souvent, la cuisine et la salle de bains presque toujours, la charpente parfois sous les toits. Nous chiffrons tout avant l’offre.
Home Select, chasseur immobilier à Paris 11e, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Ce qui se passe ensuite
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