Aix-les-Bains, Rhône-Alpes
Rhône-Alpes · Savoie
Au bord du lac du Bourget, le plus grand lac naturel de France, Aix-les-Bains garde son socle de ville d’eaux : thermes hérités d’Aquae, la station romaine, casino du Grand Cercle, esplanade et Grand Port. Les belvédères regardent le lac, le Mont Revard veille au-dessus, les rives restent protégées. À une heure et demie de Lyon, quinze minutes de Chambéry et environ une heure de Genève, la ville offre un parc Belle Époque à réhabiliter et des villas avec vue lac, sur un marché en douce hausse.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI
L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Aix-les-Bains depuis 2011, recherche appartements et villas pour le compte exclusif de l’acheteur, du Grand Port aux belvédères de Tresserve. Le cabinet ouvre l’accès aux biens hors marché dans une ville d’eau au parc Belle Époque encore à réhabiliter, au bord du plus grand lac naturel de France. Honoraires 100 % au succès : rien n’est dû avant la signature.
Aix-les-Bains en un regard
01Le marché
En 2025, 703 ventes ont été enregistrées à Aix-les-Bains : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
Après +6 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-3 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Les ventes s’y étalent de 2 600 €/m² à 5 700 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Aix-les-Bains est un marché de ville d’eau à deux visages : un vaste parc Belle Époque hérité du grand âge thermal, dont une bonne part attend sa réhabilitation, et une poussée douce mais continue des valeurs. La demande vient de Lyon, à une heure et demie, et de la frontière genevoise, à environ une heure : des actifs qui veulent le lac et la gare, des familles qui veulent les écoles et l’eau le week-end. Cette clientèle tient le marché à l’année, hors pointe estivale.
La vue est ici un marché en soi. Les rives du Bourget sont protégées : la construction ne s’y fait pas, et la vue se lit depuis les belvédères, surtout à Tresserve et sur les hauteurs. Quand une villa ou un étage avec vue se libèrent, ils se traitent vite, souvent hors annonce. Le centre, lui, se juge sur son bâti : immeubles nobles du quartier des thermes et du Grand Port, charges et ravalements à expertiser, mais un potentiel de réhabilitation que peu de villes de cette taille offrent encore.
Le point de vigilance est la copropriété ancienne : cages d’escalier nobles mais ascenseurs fatigués, toitures vastes, décors à protéger, étiquettes énergie sévères. Dans un même immeuble, un étage remarquable et une petite surface sans valeur après travaux peuvent cohabiter : l’écart se joue bâtiment par bâtiment et se vérifie dans les procès-verbaux plutôt que dans les annonces. C’est une ville où le bon achat se prépare, dossier en main.
Nos honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 3 800 €/m² | 700 |
| 2022 | 4 100 €/m² | 677 |
| 2023 | 4 400 €/m² | 573 |
| 2024 | 4 100 €/m² | 541 |
| 2025 | 4 000 €/m² | 603 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Type | Médiane €/m² | Surface médiane | Prix d’un bien médian |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 4 800 €/m² | 25 m² | 120 000 € |
| 2 pièces | 3 900 €/m² | 46 m² | 179 000 € |
| 3 pièces | 3 900 €/m² | 66 m² | 257 000 € |
| 4 pièces | 3 600 €/m² | 82 m² | 295 000 € |
| 5 pièces et plus | 3 000 €/m² | 138 m² | 414 000 € |
Prix d’un bien médian = médiane €/m² x surface médiane de la catégorie (2025) : un ordre de grandeur, pas une estimation de votre bien.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Appartement | Allée Promenade des Bords du Lac | 78 m² | 309 000 € | 4 000 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Allée Promenade des Bords du Lac | 37 m² | 165 000 € | 4 500 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Boulevard des Anglais | 23 m² | 126 000 € | 5 500 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Rue Desaix | 74 m² | 368 000 € | 5 000 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Rue Professeur Bichat | 140 m² | 638 000 € | 4 600 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Place du Revard | 11 m² | 16 000 € | 1 500 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue de la Liberte | 160 m² | 233 000 € | 1 500 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Rue Jean Jaures | 80 m² | 148 000 € | 1 800 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Aix-les-Bains se paie 2 % sous la médiane de son département (4 100 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Aix-les-Bains, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que nous vous disons au premier échange.
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02Les quartiers
Une ville d’eau tournée vers le lac, du Grand Port aux belvédères : la vue fixe la hiérarchie.
L’esplanade, le Grand Port et les façades du grand âge thermal autour du casino du Grand Cercle : appartements de caractère, souvent à rénover, commerces et vie de ville à pied. Le plus vaste parc de la ville, à juger bâtiment par bâtiment, charges et travaux en main.
Les belvédères au-dessus du Bourget : villas avec vue lac, jardins, un marché borné par la protection des rives, qui rend chaque adresse dominante rare. Les biens se traitent vite et souvent sans annonce, entre acheteurs qui se relaient d’une génération à l’autre.
Autour des thermes, un quartier calme et arboré d’immeubles anciens et de petites résidences, à deux pas du centre et du lac. L’offre y est mêlée, du caractère à restaurer au récent discret, et la demande locative suit la saison thermale toute l’année.
Les versants à l’ouest de la ville : villas familiales avec jardins, quartiers résidentiels calmes, écoles et services de proximité. Un marché moins spectaculaire que la vue lac, mais lisible et familial, où l’on vient vivre plutôt que paraître.
Appartements de caractère dans le parc Belle Époque, esplanade et commerces à pied, casino et thermes à deux pas. Le segment le plus large de la ville, à réhabiliter bâtiment par bâtiment.
Villas et belvédères avec vue sur le Bourget : l’adresse la plus rare, bornée par les rives protégées, qui se traite vite et souvent hors annonce.
Villas familiales avec jardins dans des quartiers calmes : le choix de la vie à l’année, écoles et services compris, pour qui préfère l’espace à la vue.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Aix-les-Bains. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Aix-les-Bains, ou entre un appartement et une maison ? Un chasseur visite pour vous et compare sur place, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Aix-les-Bains se vit entre l’esplanade, le Grand Port et l’eau. Les thermes font venir les curistes toute l’année, le casino du Grand Cercle rappelle le grand âge de la ville, et les rives protégées du Bourget offrent des berges que la construction n’a pas mangées. Le matin, on longe le lac avant le travail ; le dimanche, on monte au Revard pour retrouver la vue sur le massif.
La vie suit un calendrier de ville d’eau : la saison thermale anime l’hiver, le lac envahit les étés, les ponts du printemps ramènent les Lyonnais. Chambéry est à quinze minutes pour le travail ou l’université, et l’on revient dormir au bord de l’eau. C’est cet équilibre, urbain et lacustre à la fois, que les nouveaux arrivants disent chercher ici.
Trois projets, trois marchés
La demande locative suit la saison thermale et le lac, pas les vacances scolaires : curistes, cadres lyonnais et frontaliers cherchent des logements douze mois sur douze. L’ancien du centre se juge sur les travaux et l’étiquette énergie, le récent sur ses charges ; la location saisonnière, concentrée sur l’été, ne doit rien garantir. C’est un marché de ville, qui se travaille comme tel, immeuble par immeuble.
Le TGV direct et le lac à pied font d’Aix-les-Bains une seconde résidence facile : on arrive de Paris en environ trois heures et la voiture peut rester au garage. L’été occupe le Bourget, l’inter-saison va aux thermes, l’hiver regarde les pentes du Revard. Pour gérer à distance, choisissez une copropriété organisée et un gestionnaire local : le parc ancien réclame un suivi que l’absence ne pardonne pas.
S’installer à Aix-les-Bains, c’est choisir le lac et les services d’une vraie ville : écoles, commerces, santé, et le train pour Paris, Lyon ou Genève. Chambéry et son université sont à quinze minutes, les vallées alpines au-dessus. Les familles choisissent les coteaux pour les jardins, les actifs le centre pour la vie à pied : deux marchés dans la même recherche, à arbitrer sur l’usage.
04Depuis l’étranger
Le train fait la force de la ville : TGV direct pour Paris à environ 3 h, Lyon à 1 h 30, Chambéry à 15 minutes, Genève à environ 1 h. Par la route, le tableau est le même : Lyon, Genève et les vallées alpines se rejoignent en une heure ou deux. Genève et son aéroport restent à environ une heure et ouvrent l’international ; celui de Chambéry-Savoie, tout proche, complète le tableau.
Ville de curistes européens depuis le 19e siècle, Aix-les-Bains garde un goût d’international : frontaliers genevois à environ une heure, clientèle thermale étrangère, présence internationale discrète sur les hauteurs du lac. L’anglais s’entend au Grand Port comme dans les agences, et les services suivent, de Chambéry toute proche à Genève. Pour un acquéreur étranger, la ville se laisse aborder simplement : taille humaine, gare directe, lac.
Le marché démarre à la rentrée, de septembre à décembre, quand les Lyonnais et les frontaliers relancent leurs projets, puis se poursuit au printemps. L’été, le lac monopolise la vie et ralentit les visites ; l’hiver, la saison thermale entretient la location et les week-ends. Les fenêtres les plus confortables pour visiter et négocier restent l’inter-saison, de mai à juin puis de septembre à octobre.
Chasseur immobilier à Aix-les-Bains
Tout ce qui précède, nous le lisons pour vous. Tout ce qui suit, nous le faisons pour vous.
Un chasseur immobilier à Aix-les-Bains travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et nos deux offres sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Aix-les-Bains.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un investissement locatif à Aix-les-Bains, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Deux offres, le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
45 jours de recherche en moyenne, 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Nous couvrons tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Notre réseau de 15 000 partenaires professionnels nous remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et nous approchons directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour par le réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
3 visites en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans nos checklists.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Nous restons à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Notre travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
45 jours en moyenne entre le cahier des charges et l’acte authentique.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : 6 % obtenus en moyenne sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Toitures vastes, ascenseurs fatigués, décors, ravalements votés ou repoussés : dans le parc Belle Époque, l’état du bâtiment pèse autant que l’étage ou la vue. Les procès-verbaux de trois années disent ce que vous paierez plus tard.
Une vue sur le Bourget se ferme : arbres qui grandissent, constructions possibles en contrebas, orientation des belvédères. Visitez en hiver et en été, et regardez ce qui pousse chez le voisin avant de payer la vue.
Le Grand Port vit à pied toute l’année mais se partage l’ancien à rénover ; les coteaux ouest offrent le jardin et le calme contre la voiture. Comparez à usage égal, charges comprises, avant de trancher.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Aix-les-Bains se conclut sans jamais paraître en annonce. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels de Home Select remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur publication, et Home Select approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Aix-les-Bains07Honoraires
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes nos villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes nos questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Les rives protégées du lac du Bourget bornent l’offre avec vue : chaque libération se traite vite. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Aix-les-Bains s’établit à 4 000 €/m² pour un appartement et 4 400 €/m² pour une maison. Dans les secteurs de notre relevé, la médiane va de 3 600 €/m² (La Motte-Servolex et Bourdeau) à 4 200 €/m² (Tresserve et Viviers-du-Lac). Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 3 pièces se sont échangés en médiane à 3 900 €/m², sur une surface médiane de 66 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 257 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
Oui, mais l’offre est bornée : les rives du Bourget sont protégées et la vue se concentre sur les belvédères, surtout à Tresserve et sur les hauteurs. Ces biens se traitent vite, souvent hors annonce : la veille et le réseau local font plus pour vous que le budget seul.
Deux logiques différentes : l’appartement ancien du centre ou du quartier des thermes se juge sur la copropriété et les travaux, la villa des coteaux ou des hauteurs sur la vue et le jardin. Visitez les deux marchés avant d’arbitrer : ils ne se comparent pas directement.
En 2025, 703 ventes ont été enregistrées à Aix-les-Bains : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. Après +6 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-3 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Nos recherches aboutissent en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Aix-les-Bains, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : les 15 000 partenaires professionnels de Home Select remontent chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et Home Select contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Aix-les-Bains, la veille commence par deux secteurs : Centre-ville et Grand Port, puis Tresserve et les hauteurs du lac. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Pour l’essentiel, oui : plus grand lac naturel de France, il fixe la hiérarchie des adresses. Les rives protégées interdisent de construire au bord, donc la vue se lit depuis les belvédères de Tresserve et des hauteurs ; le centre, lui, se juge sur son bâti, et le Mont Revard ajoute la montagne au-dessus. Un même budget change de nature selon que l’on achète la vue ou la pierre : c’est le premier arbitrage à trancher.
Le centre-ville et le Grand Port pour la vie urbaine et le caractère à rénover, Tresserve et les hauteurs pour la vue lac, le quartier des thermes pour le calme à pied, les coteaux ouest pour les villas familiales avec jardin.
L’éventail va de l’appartement ancien à rénover, le segment le plus large, à la villa avec vue lac, rare et disputée. La médiane affichée plus haut sur cette page donne un repère : ici, l’étage, l’état et la vue font plus d’écart que toute moyenne.
L’état de la copropriété dans le parc ancien, la réalité de la vue et son avenir, l’étiquette énergie des appartements anciens, les charges des résidences récentes. Rien ne se lit sur l’annonce : tout se vérifie dans les documents et sur place.
Des Lyonnais et des frontaliers genevois pour le lac, des Parisiens par le TGV direct, des retraités et des familles qui réhabilitent le parc ancien. Cette mixité tient la demande à l’année et explique la hausse douce et continue des valeurs.
Home Select, chasseur immobilier à Aix-les-Bains, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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