Pays basque · Pyrénées-Atlantiques
Autour de sa baie protégée, Saint-Jean-de-Luz cultive un marché de familles : maisons d’armateurs du centre historique, villas de Sainte-Barbe face à l’océan, adresses de surf d’Acotz. L’offre y est structurellement rare, tenue par des propriétaires qui vendent peu, et les belles ventes se font souvent en direct.
Premier échange confidentiel et sans engagement
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI · Cité par 20 Minutes et Le Petit Journal
L’essentiel
Home Select, cabinet de chasseur immobilier à Saint-Jean-de-Luz fondé en 2011, recherche maisons et villas pour le compte exclusif de l’acheteur. Ses chasseurs ouvrent l’accès aux biens hors marché, des maisons d’armateurs du centre historique aux villas de Sainte-Barbe face à la baie. Honoraires 100 % au succès, rien n’est dû en amont.
Saint-Jean-de-Luz en un regard
Le terrain
En 2025, 328 ventes ont été enregistrées à Saint-Jean-de-Luz : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements recule de -2 % depuis 2021 et de +3 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Les ventes s’y étalent de 4 000 €/m² à 9 200 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Saint-Jean-de-Luz cultive ce que Biarritz a perdu en partie : une baie abritée et baignable, un centre piéton autour du port, une âme de ville familiale. Le marché y est structurellement rare : des propriétaires qui vendent peu, des maisons d’armateurs qui se transmettent, et une demande qui grandit chaque année.
La valeur se concentre en trois cercles : le centre historique et ses maisons d’armateurs, Sainte-Barbe et ses villas face à la baie, puis la couronne (Ciboure, Socoa, Acotz, et le Labourd rural) pour la maison basque avec jardin. Les ventes de qualité se font largement de gré à gré, par le réseau local.
L’expertise porte sur le bâti ancien (charpentes, murs de pierre, extensions à conformer) et sur les règles littorales qui protègent les vues et l’accès à l’eau. La fenêtre d’achat est étroite : la veille permanente y est plus utile qu’aucune recherche manuelle.
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 6 000 €/m² | 351 |
| 2022 | 6 700 €/m² | 310 |
| 2023 | 6 100 €/m² | 272 |
| 2024 | 5 800 €/m² | 260 |
| 2025 | 5 900 €/m² | 269 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | appartements | Rue Des Marronniers | 46 m² | 270 000 € | 5 900 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Rue Saint Jacques | 63 m² | 736 000 € | 11 700 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Rue Philippe Veyrin | 31 m² | 150 000 € | 4 800 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Rue Gambetta | 37 m² | 200 000 € | 5 400 €/m² |
| déc. 2025 | maisons | Allée Karzingo Borda | 80 m² | 264 000 € | 3 300 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Rue De La Rhune | 76 m² | 360 000 € | 4 700 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Avenue Karsinenea | 660 m² | 1 240 000 € | 1 900 €/m² |
| déc. 2025 | appartements | Avenue Andre Ithurralde | 58 m² | 222 000 € | 3 800 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés. Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien.
Micro-marchés
Tout ici s’ordonne autour de la baie : on choisit moins un quartier qu’une manière de la regarder, du port à la colline.
Les ruelles entre l’église Saint-Jean-Baptiste et le port : maisons d’armateurs du dix-septième siècle, appartements de caractère à pied des quais et de la grande plage, la vie luzienne à l’année dans un périmètre de cinq minutes. Rare, demandé, et presque toujours transmis de gré à gré.
La colline qui ferme la baie à l’ouest : les villas de Sainte-Barbe face à l’océan et à la baie, le fort et le sentier côté mer, le calme absolu à cinq minutes du centre. Le sommet du marché luzien, où très peu de biens sortent chaque année.
La sortie sud de la ville vers Cénitz : villas dans la verdure au-dessus des spots de surf (Lafitenia, Mayarco), l’esprit campagne à dix minutes du port. Un marché familial recherché, où les maisons basques avec jardin se disputent vite.
L’autre rive de la Nivelle : Ciboure la ville natale de Ravel, Socoa et son fort au bord de l’eau, ses villas avec vue sur toute la baie. Un marché de caractère, légèrement plus accessible que Saint-Jean-de-Luz centre, qui séduit les mêmes acheteurs.
L’arrière-pays du Labourd : Ascain au pied de la Rhune, Urrugne et ses quartiers verts, les fermes basques (etaro) rénovées et les propriétés avec terres. Le choix de la campagne basque à quinze minutes de la mer, un marché confidentiel et authentique.
Cibler juste
Le centre historique et le port : maison basque ou appartement à distance de marche de la grande plage et des commerces. Le segment le plus tenu de la côte, rarement disponible longtemps.
Sainte-Barbe, Acotz et Lafitenia : villa avec vue océan ou maison proche des spots de surf, plus au calme. Vérifier l’exposition aux vents et l’état des extensions.
Ciboure et Socoa, Ascain, Urrugne et le Labourd : maison basque avec jardin dans les villages de l’intérieur, plus accessible et habitée à l’année. Audit technique des charpentes et des conformités avant l’offre.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Saint-Jean-de-Luz. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Art de vivre
Le matin commence sous les Halles : thon de la criée, fromage de brebis des vallées, gâteau basque de chez Pariès ou macarons de la Maison Adam, ceux du cortège royal de 1660. La rue Gambetta, piétonne, mène de l’église Saint-Jean-Baptiste à la Grande Plage ; le soir, on traverse le port vers Ciboure pour un poisson grillé, ou l’on s’attable chez Kaiku, rue de la République. En septembre, l’Académie Maurice Ravel fait résonner la ville.
La baie se prête au bain une bonne partie de l’année, la pointe de Sainte-Barbe au tour du soir, et le sentier du littoral file vers Erromardie et les vagues de Lafitenia. L’été appartient à la cesta punta au jai alai et aux régates dans la baie ; l’automne aux parties de pelote au fronton municipal et aux ascensions de la Rhune depuis Ascain. La ville vit à l’année : les Halles ne ferment pas, le port non plus.
Acquéreurs non-résidents
Saint-Jean-de-Luz est à une vingtaine de minutes de l’aéroport de Biarritz Pays Basque, qui dessert Londres, Dublin, Bruxelles, Amsterdam, Genève et Paris en vol direct, avec des liaisons saisonnières vers le Royaume-Uni et le nord de l’Europe. La gare est sur la ligne Paris-Hendaye : la capitale est à environ 4 h 30 en TGV. Saint-Sébastien est à une demi-heure par l’autoroute, et l’aéroport de Bilbao, à 1 h 30, ouvre les long-courriers.
La baie attire de longue date une clientèle espagnole, madrilène et basque, aux côtés d’une présence britannique et nord-européenne installée. L’espagnol s’entend autant que le français, et la frontière se traverse sans y penser. La contrainte est celle d’un marché de transmission : beaucoup de maisons basques se vendent en famille, et l’offre de qualité sur la baie protégée est absorbée immédiatement, souvent avant publicité.
Le marché connaît deux pics : le printemps, d’avril à juin, et la rentrée de septembre. L’été concentre l’affluence sur la baie et les plages, ce qui ralentit les visites sans relâcher la pression sur l’offre. Pour un acheteur à distance, mai-juin puis septembre-octobre offrent un climat doux et une logistique plus souple. L’hiver, plus humide, est le meilleur moment pour juger l’exposition d’une maison et la réalité d’un quartier hors saison.
Pour aller plus loin : Lexique immobilier Notre méthode pour acheter à distance Acheter depuis l’étranger Conciergerie
Trois projets, trois marchés
Le même marché ne se lit pas de la même façon selon ce que vous venez y chercher. Voici ce que chacun des trois projets implique sur place.
Saint-Jean-de-Luz est un marché de familles, tenu par des propriétaires qui vendent peu : l’offre est structurellement rare. La demande locative existe, saisonnière sur la baie et à l’année vers Ciboure et l’arrière-pays, dans un cadre communal et de copropriété à instruire avant l’offre. Ici, la difficulté n’est pas de louer, c’est d’acheter.
Maison d’armateur du centre historique, villa de Sainte-Barbe face à l’océan, adresse de surf à Acotz : trois usages, trois marchés. Les belles ventes se font souvent en direct, sans annonce. À instruire : l’exposition à l’océan et l’entretien des façades, le stationnement en saison et la distance réelle à la baie.
La baie protégée, les écoles et une vraie vie à l’année font de Saint-Jean-de-Luz un choix de famille plus que de villégiature. Bayonne et Biarritz sont à vingt minutes, la frontière espagnole à quinze. Les familles regardent Ciboure, Urrugne et Ascain pour la maison à jardin, le centre historique pour marcher partout.
Off-market
Une part des plus belles ventes à Saint-Jean-de-Luz se conclut sans jamais paraître en annonce. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels de Home Select remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur publication, et Home Select approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Pour aller plus loin : acheter un bien hors marché
Ce que change Home Select
Et une négociation menée pour vous : 6 % obtenus en moyenne sur le prix vendeur.
Pour aller plus loin : Comparatif des chasseurs de luxe
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Chiffrer ma recherche à Saint-Jean-de-LuzMéthode
Six temps précis, les mêmes pour chaque recherche, du cahier des charges à la remise des clés :
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Nous couvrons tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Notre réseau de 15 000 partenaires professionnels nous remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et nous approchons directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour par le réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
3 visites en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans nos checklists.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Nous restons à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Notre travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
45 jours en moyenne entre le cahier des charges et l’acte authentique.
Découvrir la méthode en détail
Pour aller plus loin : acheter à distance, sans déplacements inutiles le mandat de recherche, votre cadre juridique comment choisir son chasseur immobilier acheter un bien hors marché
Les conseils de Home Select
Dans une maison basque ancienne, faites sonder la charpente et les murs de pierre avant d’offrir, et exigez les autorisations de chaque extension : une véranda ou un garage jamais déclarés se régularisent difficilement en zone littorale et se paient au moment de revendre.
À Saint-Jean-de-Luz, une vente de qualité se joue souvent avant toute publicité. Ayez le financement attesté par votre banque, un notaire déjà désigné et une disponibilité de visite immédiate : face à une famille du réseau local, le dossier complet fait la différence, pas la surenchère.
Pour une villa de Sainte-Barbe ou d’Acotz, lisez le plan local d’urbanisme et la cartographie du recul du trait de côte avant de signer : servitude de passage des piétons, constructibilité gelée près du rivage, piscine ou extension parfois impossibles. La vue s’achète avec ses règles.
Nos offres
Mandat de recherche exclusif
2,5 % du prix net vendeur Minimum 10 000 € TTC · tous budgets
Le service intégral : cadrage, chasse sur tout le marché y compris hors annonce, visites qualifiées, négociation, accompagnement jusqu’au notaire.
Le détail des honoraires
Mandat de recherche simple
1,5 % du prix net vendeur Réservée aux projets de 2 M€ et plus
Le même service intégral, entièrement dédié aux biens hors marché : seules des opportunités confidentielles vous sont présentées.
Le détail des honorairesHonoraires publiés, sans surprise : c’est rare sur ce marché, c’est voulu.
Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés.
Questions fréquentes
Parce que le marché local a ses règles. La baie protégée fait des valeurs parmi les plus tenues de la côte : l’offre de qualité est absorbée immédiatement. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce autour de Le centre historique et le port et Sainte-Barbe, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Saint-Jean-de-Luz s’établit à 5 900 €/m² pour un appartement et 5 400 €/m² pour une maison. Le secteur le plus valorisé de notre relevé : Ciboure, 5 300 €/m² en médiane. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 2 pièces se sont échangés en médiane à 6 000 €/m² le m², sur une surface médiane de 44 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 264 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
Les frais de notaire d’abord : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, réglés le jour de la signature. Viennent ensuite les honoraires du chasseur, dus au succès uniquement, puis selon le bien la taxe foncière, les charges de copropriété et le budget de travaux. Home Select chiffre l’ensemble avant l’offre : le prix affiché ne cache aucune surprise. Notre calculateur de frais de notaire donne l’ordre de grandeur en une ligne.
Saint-Jean-de-Luz est plus familiale, plus piétonne, avec une baie baignable et calme ; Biarritz plus urbaine et mondaine. Beaucoup de nos clients hésitent : nous chassons les deux en parallèle et objectivons l’arbitrage.
Oui : Ciboure, Socoa, Ascain, Urrugne, Sare et les villages du Labourd font partie du périmètre quand le projet s’y prête.
En 2025, 328 ventes ont été enregistrées à Saint-Jean-de-Luz : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements recule de -2 % depuis 2021 et de +3 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Nos recherches aboutissent en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Saint-Jean-de-Luz, la veille couvre d’emblée Le centre historique et le port et Sainte-Barbe ; le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé, il est cadré dès le brief, puis tenu.
Oui, c’est le quotidien de Home Select : 30 % de ses clients sont expatriés ou internationaux. Brief en visio, présélection et prévisites commentées à distance, visites regroupées sur une seule venue à Saint-Jean-de-Luz, et l’équipe travaille en français comme en anglais.
Par le réseau et l’approche directe : les 15 000 partenaires professionnels de Home Select remontent chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et Home Select contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Saint-Jean-de-Luz, la veille couvre Le centre historique et le port et Sainte-Barbe en priorité : c’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Tout dépend de l’usage. Pour vivre à pied : le centre historique, entre les Halles et la Grande Plage. Pour le calme et la vue : Sainte-Barbe, dont les villas dominent la baie. Pour les familles de surfeurs : Acotz et Lafitenia. Une maison fermée l’hiver vieillit vite en climat océanique : prévoyez dès l’achat un gardiennage local.
Le centre historique et le port gardent les maisons d’armateurs et les appartements à pied de la baie ; Sainte-Barbe porte le sommet du marché côté villas face à la baie ; Acotz et Lafitenia offrent la verdure au-dessus des spots de surf ; Ciboure et Socoa, l’autre rive de la Nivelle, avec son caractère et ses vues ; Ascain, Urrugne et le Labourd, les fermes basques de l’arrière-pays.
La charpente et les extensions : les maisons basques anciennes se rénovent selon leurs règles, et les extensions passées sans autorisation se régularisent mal. Les règles du littoral ensuite, qui protègent la baie et encadrent ce qui peut se faire. Et le calendrier : l’offre de qualité est absorbée immédiatement, beaucoup de biens se vendant en famille ou par le réseau local ; arriver prêt avant l’annonce est la règle.
Deux marchés voisins, deux atmosphères : Biarritz joue la mondanité océane et les prix de la côte basque nord ; Saint-Jean-de-Luz offre la baie protégée, le port, une vie de famille à l’année, et des valeurs parmi les plus tenues du littoral. Beaucoup de familles basques comme parisiennes choisissent luz pour la baie plutôt que pour le brillant. Nous chassons les deux, sans a priori.
La baie loue l’été sans peine, et la location à l’année trouve ses locataires dans une ville qui vit à l’année, écoles et commerces compris. La courte durée reste encadrée, et les maisons du centre ancien dépendent parfois de règlements anciens. La ligne locative du dossier se vérifie avant l’offre : elle fait la rentabilité et parfois l’usage.
Le TGV s’arrête à Saint-Jean-de-Luz même : la baie se visite sans voiture depuis Paris. Une matinée couvre le centre et le port, l’après-midi Ciboure, Socoa et les hauteurs. Nous regroupons les visites par rive, la visio filtre, et l’arrière-pays se voit quand le projet l’inclut : Ascain et le Labourd font partie du même terrain.
Les maisons d’armateurs et les maisons basques anciennes se jaugeont sur la charpente, la pierre et les extensions : beaucoup ont grandi au fil du temps, pas toujours dans les règles. Les règles du littoral protègent la baie et encadrent les transformations. Le coût se chiffre avant l’offre, et se négocie : c’est là que se joue le vrai prix.
Pour chasser à Saint-Jean-de-Luz, vérifiez quatre points : un mandat de recherche côté acheteur uniquement, des honoraires publiés et dus au succès, une méthode écrite, des preuves qui durent. Home Select répond aux quatre : fondée en 2011, 1 200+ acquéreurs accompagnés, 4,8/5 sur Google (130+ avis), honoraires affichés, 100 % au succès.
Home Select facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Ce qui se passe ensuite
Un premier échange confidentiel et sans engagement. Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées.
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