Biarritz, Pays basque
Pays basque · Pyrénées-Atlantiques
De la côte des Basques au quartier Impératrice, Biarritz est devenue l’un des marchés résidentiels les plus tendus de France : villas néo-basques, appartements Art déco, vues océan que la demande nationale et internationale absorbe en quelques jours. Les biens de qualité s’y vendent d’abord hors annonce.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
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L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Biarritz depuis 2011, recherche villas et appartements pour le compte exclusif de l’acheteur, de l’avenue de l’Impératrice à la côte des Basques. Le cabinet donne accès aux biens hors marché, qui à Biarritz se vendent souvent avant toute annonce, avec des honoraires 100 % au succès.
Biarritz en un regard
01Le marché
En 2025, 781 ventes ont été enregistrées à Biarritz : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
Après +1 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-2 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Les ventes s’y étalent de 4 700 €/m² à 11 200 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Biarritz est devenue l’un des marchés les plus tendus de France : la demande nationale et internationale, portée par Paris et par l’Europe du Nord, absorbe une offre structurellement limitée entre l’océan et la campagne basque. Les biens de qualité se vendent d’abord hors annonce, entre professionnels et familles.
La valeur se lit en ceintures concentriques : le triangle Impératrice-Saint-Charles pour la pierre prestige, la côte des Basques pour les vues océan, le Braou et Aguiléra pour les villas familiales, puis la couronne (Anglet, Bidart, Guéthary) pour qui veut l’espace. Chaque ceinture a ses règles et ses pièges.
L’expertise technique est décisive : villas néo-basques dont les toitures et les extensions se révèlent à l’audit, copropriétés de front de mer exposées aux embruns, règles d’urbanisme littoral. La vitesse de décision fait le reste : sur ce marché, la fenêtre se compte en jours.
Voir les honoraires Prix de l’immobilier à Biarritz en 2026 Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 7 000 €/m² | 773 |
| 2022 | 7 800 €/m² | 675 |
| 2023 | 7 900 €/m² | 533 |
| 2024 | 7 200 €/m² | 509 |
| 2025 | 7 000 €/m² | 639 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Type | Médiane €/m² | Surface médiane | Prix d’un bien médian |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 7 800 €/m² | 27 m² | 211 000 € |
| 2 pièces | 6 900 €/m² | 45 m² | 311 000 € |
| 3 pièces | 6 900 €/m² | 66 m² | 455 000 € |
| 4 pièces | 6 800 €/m² | 90 m² | 612 000 € |
| 5 pièces et plus | 7 000 €/m² | 120 m² | 840 000 € |
Prix d’un bien médian = médiane €/m² x surface médiane de la catégorie (2025) : un ordre de grandeur, pas une estimation de votre bien.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Maison | Avenue Maurice Trubert | 84 m² | 895 000 € | 10 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue de l’Estagnas | 70 m² | 389 000 € | 5 600 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Impasse Maxime | 94 m² | 500 000 € | 5 300 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Résidence Chateau d’Arcadie | 55 m² | 395 000 € | 7 200 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue de la Reine Victoria | 68 m² | 804 000 € | 11 800 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Boulevard Général de Gaulle | 64 m² | 732 000 € | 11 400 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Avenue de Bidart | 106 m² | 1 970 000 € | 18 600 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue de Gascogne | 178 m² | 1 500 000 € | 8 400 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Biarritz se paie 43 % au-dessus de la médiane de son département (4 900 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Biarritz, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que Home Select vous dit au premier échange.
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02Les quartiers
À Biarritz, chaque adresse se définit par son rapport à l’océan : face au large sur la falaise, ou en retrait dans les jardins.
Le triangle doré autour de l’avenue de l’Impératrice et de la place Saint-Charles : villas et appartements de prestige, l’Hôtel du Palais et sa plage impériale, les Halles à pied. Le cœur historique du prestige biarrot, où les adresses se transmettent plus qu’elles ne se vendent.
La falaise au-dessus de la plage de la Côte des Basques : villas accrochées avec vue front océan, l’esprit surf de la ville, le casino et le rocher de la Vierge. La première ligne y est rarissime et chaque bien qui sort s’y dispute.
Les hauteurs résidentielles autour du golf du Phare et du complexe Aguiléra : villas familiales des années trente et contemporaines, jardins arborés, calme à dix minutes des plages. Le marché familial profond de Biarritz, très demandé des Parisiens.
La continuité nord de la ville : Anglet et ses plages, le domaine de Chiberta entre golf, forêt de pins et océan. Des villas dans la verdure avec l’océan à pied, un marché plus jeune et plus familial que le centre de Biarritz.
La corniche basque vers le sud : Bidart et ses villas vue océan, Guéthary le village-bijou et ses maisons de caractère. Un marché confidentiel et très recherché, où les belles adresses circulent entre initiés, souvent sans annonce.
Où acheter à Biarritz : les quartiers
La côte des Basques et Beaurivage : appartement avec terrasse et vue sur l’Atlantique, au plus près des plages de surf. Le segment le plus prisé et le plus étroit.
Impératrice, Saint-Charles et les Halles : appartement de caractère, à pied des commerces, des tables et de la Grande Plage. Pour un pied-à-terre à usage régulier toute l’année.
Le Braou et Aguiléra, Anglet et Chiberta, Bidart et Guéthary : villa basque avec jardin, au calme, proche des écoles et des golfs. Le choix des familles qui s’installent.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Biarritz. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Biarritz, ou entre un appartement et une maison ? Home Select compare pour vous, vente par vente et en pré-visite vidéo, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
La journée biarrote commence aux Halles : poissons de la criée de Saint-Jean-de-Luz, fromages de brebis des vallées, un verre au comptoir du Bar Jean quand le marché bat son plein. Suivent le thé chez Miremont au-dessus de la Grande Plage, les rochers de chocolat de la maison Henriet, un dîner de crampotte au Port des Pêcheurs. En septembre, Le Temps d’Aimer la Danse remplit la Gare du Midi ; l’hiver, les soirées se jouent au Bellevue et au cinéma Le Royal.
L’océan donne le tempo. Depuis 1957 et les premières planches de la Côte des Basques, Biarritz vit au rythme des marées : longboards du soir sous la falaise, houles d’hiver contemplées depuis le Rocher de la Vierge, parcours du golf du Phare ouvert sur le large. L’arrière-saison est la saison des initiés, eau encore tiède et lumière rasante. Paris reste à environ 4 h de TGV, l’Espagne au bout de la corniche, la Rhune en toile de fond.
Trois projets, trois marchés
Biarritz est l’un des marchés les plus tendus de France, porté par une côte basque qui vit à l’année : écoles, hôpitaux, aéroport à Anglet. Les biens de qualité partent hors annonce en quelques jours, et la valeur tient d’abord à la lumière et à la distance à pied de la plage. À instruire avant l’offre, sans exception : l’exposition aux embruns et leur effet sur les menuiseries, l’humidité.
Villa néo-basque, appartement Art déco, vue océan : Biarritz vend d’abord une lumière et une distance à pied de la plage. Les biens de qualité partent hors annonce, en quelques jours. À instruire : l’exposition aux embruns et leur effet sur les menuiseries, l’humidité, et l’accès réel à la côte des Basques en saison.
Résidence secondaire à Biarritz : le guide Résidence secondaire : la méthode de Home Select
La côte basque vit à l’année, et c’est ce qui la distingue de la plupart des littoraux : écoles, hôpitaux, aéroport à Anglet et une économie locale solide. Les familles regardent Anglet, Chiberta, Bidart et Guéthary pour le jardin et le calme, Biarritz même pour tout faire à pied. Bayonne complète l’offre scolaire et médicale.
04Depuis l’étranger
Biarritz est remarquablement accessible depuis l’étranger pour une ville de cette taille. L’aéroport de Biarritz Pays Basque, à 10 minutes du centre, dessert une vingtaine de destinations en vol direct, dont Londres, Dublin, Bruxelles, Amsterdam, Genève et Paris, plus des liaisons saisonnières vers le Royaume-Uni et l’Europe du Nord. Le TGV relie Paris en environ 4 h. La frontière espagnole et Saint-Sébastien sont à 30 minutes, ce qui ouvre aussi l’aéroport de Bilbao, à 2 h, pour les long-courriers.
Biarritz accueille une communauté internationale installée de longue date, attirée par le cadre de vie et la proximité de l’Espagne. Écoles, services et commerces sont taillés pour une clientèle exigeante, et l’anglais y est courant. La difficulté tient à la rareté : sur le front océan, l’offre est étroite et la concurrence internationale permanente, ce qui laisse peu de temps entre l’apparition d’un bien et sa vente.
Le marché biarrot connaît deux pics : le printemps, d’avril à juin, et la rentrée de septembre, quand les beaux biens s’échangent vite. La haute saison estivale ralentit les visites sans relâcher la pression sur l’offre. Pour un acheteur à distance, l’idéal se situe en mai-juin puis en septembre-octobre : climat doux, océan encore praticable, logistique plus souple. L’hiver, plus calme et humide, ouvre parfois une marge de négociation sur les biens présents depuis plusieurs mois.
Chasseur immobilier à Biarritz
Tout ce qui précède, Home Select le lit pour vous. Tout ce qui suit, ses chasseurs le font pour vous.
Un chasseur immobilier à Biarritz travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et les deux offres de Home Select sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Biarritz.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou une acquisition patrimoniale à Biarritz, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Home Select propose deux offres, avec le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Home Select conclut une recherche en 45 jours en moyenne, avec 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et apporte une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Home Select couvre tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et approche directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens hors marché de son réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
Home Select ne fait visiter que 3 biens en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans les checklists de Home Select.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Home Select reste à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Son travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
Home Select mène la recherche du cahier des charges à l’acte authentique en 45 jours en moyenne.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Avant une première ligne, lisez le plan de prévention des risques littoraux et l’historique des confortements de falaise, notamment côte des Basques. Vérifiez menuiseries, ferronneries et étanchéité exposées aux embruns : les cycles d’entretien y sont plus courts et se provisionnent dès l’offre.
Les Pyrénées-Atlantiques sont classées zone termites : exigez un état parasitaire récent et faites sonder charpentes, pans de bois et planchers. Sur les villas agrandies au fil des décennies, rapprochez chaque extension des autorisations d’urbanisme avant de signer, la régularisation pouvant être impossible en zone littorale.
À Biarritz, un bien juste en prix part en quelques jours, parfois sans annonce. Préparez le dossier avant la chasse : financement validé, notaire choisi, critères arbitrés en amont. L’hiver et l’arrière-saison, quand les propriétaires préparent l’été, ouvrent les fenêtres les plus calmes.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Biarritz se conclut sans jamais paraître en annonce. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur publication, et approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
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07Honoraires
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes les villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes les questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Un déficit structurel d’offre : la veille quotidienne et la vitesse de décision font la différence. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Biarritz s’établit à 7 000 €/m² pour un appartement et 7 900 €/m² pour une maison. Dans les secteurs du relevé, la médiane va de 4 000 €/m² (Bayonne) à 6 200 €/m² (Bidart et Guéthary). Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 2 pièces se sont échangés en médiane à 6 900 €/m², sur une surface médiane de 45 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 311 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
Oui, mais rarement en annonce. Ces biens circulent entre professionnels et par approche directe : c’est là que Home Select chasse.
Oui, la chasse couvre naturellement toute la côte, de Chiberta à Guéthary, et l’arrière-pays proche comme Arcangues ou Ahetze. Saint-Jean-de-Luz a sa propre page.
En 2025, 781 ventes ont été enregistrées à Biarritz : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. Après +1 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-2 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Home Select conclut ses recherches en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Biarritz, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Biarritz, la veille commence par deux secteurs : Impératrice, Saint-Charles et les Halles, puis la côte des Basques et Beaurivage. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Tout dépend de l’usage. Pour vivre à pied, sans voiture, le triangle Impératrice-Saint-Charles et les abords des Halles restent la valeur la plus liquide. Pour les étés de famille, les villas du Braou et d’Aguiléra offrent jardin et calme près du golf du Phare. Les puristes de l’océan viseront la côte des Basques, en acceptant la rareté de la première ligne.
Le cœur du prestige se tient entre le quartier Impératrice, Saint-Charles et les Halles ; la côte des Basques et Beaurivage portent les vues océan et l’esprit surf ; le Braou et Aguiléra, les villas familiales autour du golf et des tennis. Anglet et la pinède de Chiberta, Bidart et Guéthary prolongent la chasse sur la corniche, avec des marchés plus confidentiels à mesure qu’on s’éloigne.
Sur la première ligne, la falaise : l’état de la corniche et du terrain se fait auditer comme le bien lui-même. Sur les villas néo-basques, le bois : charpentes, extensions et conformités se sondent avant l’offre. Et partout, la vitesse : le marché vit un déficit structurel d’offre, le bien parfait se dispute en jours, et l’offre se prépare avant la chasse, pas au moment de tomber sous le coup du coup de cœur.
Des familles parisiennes en résidence secondaire, rejointes par des acquéreurs bordelais et toulousains qui veulent l’océan en voisin, et une demande nord-européenne, belge, néerlandaise, britannique, fidèle au bassin. L’aéroport et le train direct y mettent Paris à quelques heures : beaucoup étirent leurs semaines, puis déménagent. Home Select, chasseur immobilier à Biarritz, suit ces familles semaine après semaine : la villa qui convient arrive par la veille, rarement par l’annonce.
Environ quatre heures de TGV jusqu’à Bayonne, un aéroport à dix minutes : Biarritz se visite en journée depuis Paris. Une marche relie Impératrice, la côte des Basques et le Port-Vieux ; une voiture couvre Anglet et la corniche. Home Select, chasseur immobilier à Biarritz, regroupe les visites utiles ; la visio filtre, et l’offre peut suivre le déplacement : le marché n’attend pas.
Les villas néo-basques vieillissent par le bois et la toiture : charpentes, volets, lambourdes se sondent, et les extensions passées se vérifient en mairie. En première ligne, la falaise et le terrain font partie du diagnostic. Le coût se chiffre avant l’offre : à Biarritz, une villa séduisante cache parfois une toile de fond de travaux.
Home Select, chasseur immobilier à Biarritz, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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