Bayonne, Pays basque
Pays basque · Pyrénées-Atlantiques
À la confluence de la Nive et de l’Adour, Bayonne est la capitale historique du Pays basque : cinquante-deux mille habitants, une cathédrale Sainte-Marie bâtie du 13e au 16e siècle et inscrite au patrimoine mondial des chemins de Compostelle, des ruelles de pans de bois et de pierre entre les rives. Capitale du chocolat depuis le 17e siècle, ville du jambon et des fêtes d’août, elle vit à l’année comme peu de villes côtières. Son marché est soutenu, sous Biarritz, et son stock ancien est étroit : les maisons de ville se traitent souvent avant annonce.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI
L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Bayonne depuis 2011, recherche maisons de ville et appartements pour le compte exclusif de l’acheteur, de Grand Bayonne aux faubourgs sud. Le cabinet ouvre l’accès aux biens hors marché d’une capitale historique au stock ancien étroit, où la demande dépasse l’offre en toute saison. Honoraires 100 % au succès : rien n’est dû avant la signature.
Bayonne en un regard
01Le marché
En 2025, 886 ventes ont été enregistrées à Bayonne : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
Après +7 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-1 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Les ventes s’y étalent de 2 800 €/m² à 5 300 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Bayonne offre le compromis rare de la côte basque : une ville complète, à dix minutes de l’océan, dont les valeurs restent sous celles de Biarritz. Le stock fait tout : maisons à pans de bois et pierre du vieux Bayonne, hôtels particuliers des quartiers anciens, quelques appartements de caractère dans les immeubles des deux rives. La demande, elle, est forte et permanente, locale comme parisienne, et l’offre ne suit pas : les biens correctement présentés se traitent vite, souvent entre réseaux.
Les marchés se distinguent rive par rive : Grand Bayonne, autour de la cathédrale, le plus noble ; Petit Bayonne, ses ruelles animées, le plus vivant ; Saint-Esprit, au nord de l’Adour, plus accessible et en évolution ; les faubourgs sud autour des arènes, plus familiaux. Partout, le bâti ancien impose une expertise : pans de bois et pierre, charpentes, niveaux, assainissement, et des copropriétés de taille modeste où un vote d’assemblée change l’équation.
Nos honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 3 800 €/m² | 1 118 |
| 2022 | 4 100 €/m² | 1 011 |
| 2023 | 4 200 €/m² | 741 |
| 2024 | 4 000 €/m² | 658 |
| 2025 | 4 000 €/m² | 797 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Type | Médiane €/m² | Surface médiane | Prix d’un bien médian |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 4 200 €/m² | 30 m² | 126 000 € |
| 2 pièces | 4 100 €/m² | 45 m² | 185 000 € |
| 3 pièces | 3 900 €/m² | 66 m² | 257 000 € |
| 4 pièces | 3 800 €/m² | 84 m² | 319 000 € |
| 5 pièces et plus | 2 900 €/m² | 127 m² | 368 000 € |
Prix d’un bien médian = médiane €/m² x surface médiane de la catégorie (2025) : un ordre de grandeur, pas une estimation de votre bien.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Appartement | Chemin de Laharie | 97 m² | 460 000 € | 4 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue des Peupliers | 70 m² | 215 000 € | 3 100 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue Bourgneuf | 97 m² | 375 000 € | 3 900 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Boulevard Alsace Lorraine | 104 m² | 260 000 € | 2 500 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Chemin de Laharie | 66 m² | 267 000 € | 4 000 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Chemin de Chauron | 100 m² | 725 000 € | 7 200 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Impasse Bernard Tambourindeguy | 62 m² | 253 000 € | 4 100 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue des Cordeliers | 51 m² | 195 000 € | 3 800 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Bayonne se paie 18 % sous la médiane de son département (4 900 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Bayonne, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que nous vous disons au premier échange.
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02Les quartiers
Deux rives entre Nive et Adour, un quartier au nord du fleuve : quatre marchés dans la même ville.
La rive la plus noble, autour de la cathédrale Sainte-Marie et des rues qui descendent vers la Nive : hôtels particuliers, maisons de pierre, immeubles de caractère. Le stock y est le plus étroit de la ville et se traite entre notaires et réseaux, souvent sans jamais passer par une annonce.
Sur la rive gauche de la Nive, le quartier le plus vivant de la ville : ruelles de pans de bois et de pierre, chocolatiers historiques, tables et commerces qui donnent au vieux Bayonne sa réputation de capitale basque du bien vivre. Les appartements de caractère y sont très demandés, et les immeubles exigent la même expertise que partout dans l’ancien.
Au nord de l’Adour, Saint-Esprit forme une ville dans la ville : immeubles et maisons plus récents, valeurs plus accessibles, une demande de premières acquisitions et de locatif. Pour un acheteur du vieux Bayonne, c’est souvent la porte d’entrée, à quelques minutes à pied de la cathédrale par la passerelle.
Au sud, autour des arènes et vers les faubourgs, le bâti s’ouvre : maisons de ville avec jardin, petits immeubles, une échelle plus familiale. C’est le marché des acheteurs qui veulent Bayonne et un bout de terrain, à des valeurs plus contenues que les rives anciennes, avec la gare et les axes vers l’Espagne tout près.
Hôtels particuliers et maisons de pierre autour de la cathédrale Sainte-Marie : la rive noble de la ville, au stock le plus étroit, se traite entre notaires et réseaux.
Ruelles animées, pans de bois, chocolatiers et tables : les appartements de caractère du quartier le plus vivant, très demandés des acheteurs qui veulent la ville à pied.
Au nord de l’Adour, immeubles et maisons plus accessibles : la porte d’entrée du marché bayonnais, à quelques minutes à pied des rives anciennes.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Bayonne. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Bayonne, ou entre un appartement et une maison ? Un chasseur visite pour vous et compare sur place, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Bayonne se vit à pied, d’une rive à l’autre. Le matin, les chocolatiers du vieux Bayonne, fabricants historiques depuis le 17e siècle, les boutiques des ruelles de pans de bois, la cathédrale Sainte-Marie baignée de lumière : la ville a la densité des capitales anciennes. Le jambon et la foire de Pâques, les tables du Petit Bayonne, tout se rejoint en quelques rues.
Chaque début août, depuis 1932, les Fêtes de Bayonne transforment la ville entière en une semaine de foule blanche et rouge, parmi les plus grandes fêtes populaires de France ; le reste de l’année, Bayonne redevient une ville de cinquante-deux mille habitants, avec ses écoles, son artisanat et ses berges de Nive et d’Adour. Biarritz et l’océan sont à côté, Anglet et ses plages aussi : la capitale est le point d’équilibre de l’agglomération.
Trois projets, trois marchés
Bayonne permet d’acheter dans une ville qui travaille toute l’année, avec une demande locative portée par l’emploi et les familles plutôt que par la seule saison. Le bâti ancien demande des travaux et une vigilance énergie, mais il offre ce que le neuf ne fabrique plus : de la pierre, des volumes, une adresse. La location de courte durée reste encadrée autour des Fêtes et des week-ends.
Une petite maison dans le vieux Bayonne est la seconde adresse la plus simple du Pays basque : TGV direct depuis Paris, commerces à pied, et l’océan à un quart d’heure pour les week-ends. La gestion à distance est aisée, les artisans du bâti ancien sont nombreux, et la ville offre assez de vie pour occuper chaque saison, des Fêtes d’août à la foire de Pâques.
S’installer à Bayonne, c’est choisir la ville plutôt que la station : écoles, commerces, gare et vie culturelle à pied, avec l’océan et les plages d’Anglet et de Biarritz à côté. Le TGV mène à Paris en environ trois heures et demie, Bordeaux est à deux heures, et les enfants grandissent entre Nive et Adour. C’est le choix de beaucoup de familles de l’agglomération.
04Depuis l’étranger
L’aéroport de Biarritz est à quinze minutes, et le TGV relie Paris en environ trois heures et demie ; Bordeaux est à environ deux heures par le train. L’autoroute descend vers l’Espagne et San Sebastián, et monte vers Bordeaux ; à l’intérieur, les quartiers anciens se traversent à pied, les ponts enjambent Nive et Adour. Bayonne est cette rareté : une ville ancienne à la porte d’une gare.
La communauté internationale attirée par la côte basque choisit de plus en plus Bayonne pour l’année : la ville offre les services, les écoles et la gare que les stations ne garantissent pas toujours. L’anglais s’entend dans les ruelles du Petit Bayonne comme dans les agences, et la vie associative basque, chants et pelote, accueille qui la cherche.
Le calendrier bayonnais a un sommet : les Fêtes du début août, qui occupent le centre et remplissent les agendas. Le marché immobilier suit un autre rythme, actif au printemps et à la rentrée, soutenu toute l’année par une demande locale qui ne part pas en vacances. L’été sert aux acheteurs de seconde maison ; l’arrière-saison, aux transactions sérieuses du vieux Bayonne.
Chasseur immobilier à Bayonne
Tout ce qui précède, nous le lisons pour vous. Tout ce qui suit, nous le faisons pour vous.
Un chasseur immobilier à Bayonne travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et nos deux offres sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Bayonne.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un investissement locatif à Bayonne, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Deux offres, le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
45 jours de recherche en moyenne, 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Nous couvrons tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Notre réseau de 15 000 partenaires professionnels nous remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et nous approchons directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour par le réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
3 visites en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans nos checklists.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Nous restons à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Notre travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
45 jours en moyenne entre le cahier des charges et l’acte authentique.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : 6 % obtenus en moyenne sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Les maisons anciennes de Bayonne cachent des structures remaniées au fil des siècles : sablières, colombages, niveaux irréguliers, caves humides. Les diagnostics légaux ne disent pas tout ; faites compléter par un expert du bâti ancien avant l’offre, surtout si un aménagement des combles est prévu.
Le vieux Bayonne compte beaucoup de petites copropriétés : charges réparties sur peu de lots, ravalements votés, chauffages collectifs anciens. Demandez les procès-verbaux d’assemblée et le carnet d’entretien, et comparez deux immeubles voisins avant d’arbitrer : les situations divergent vite.
Vivre à deux pas des rues les plus animées du Pays basque a un prix en décibels, au début août surtout, quand les Fêtes occupent le centre. Si vous cherchez le calme, visez les étages sur cour, les rues en retrait ou Saint-Esprit ; si vous aimez la ville à pleine intensité, le cœur de Petit Bayonne est fait pour vous.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Bayonne se conclut sans jamais paraître en annonce. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels de Home Select remonte chaque jour plus de 100 biens avant leur publication, et Home Select approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Bayonne07Honoraires
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Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes nos villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes nos questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Demande forte, stock ancien étroit : les maisons de ville se traitent souvent avant l’affichage public. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Bayonne s’établit à 4 000 €/m² pour un appartement et 4 500 €/m² pour une maison. Le secteur le plus valorisé de notre relevé : Biarritz et Arcangues, 7 000 €/m² en médiane. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 3 pièces se sont échangés en médiane à 3 900 €/m², sur une surface médiane de 66 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 257 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
Deux rives, deux usages : Grand Bayonne est plus noble et plus calme, entre cathédrale et hôtels particuliers ; Petit Bayonne est plus animé, avec ses tables et ses ruelles, ce qui plaît à certains et en lasse d’autres. Saint-Esprit offre une troisième voie, plus accessible, au nord de l’Adour.
Oui, et c’est l’un des arguments de la ville : commerces, écoles et gare se rejoignent à pied dans les quartiers anciens, et les transports de l’agglomération mènent à Biarritz et à Anglet. La voiture sert surtout à aller voir les vagues, et l’océan reste à un quart d’heure.
En 2025, 886 ventes ont été enregistrées à Bayonne : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. Après +7 % depuis 2021, la dernière année marque la pause (-1 %) : de quoi négocier, pas de quoi s’inquiéter.
Nos recherches aboutissent en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Bayonne, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : les 15 000 partenaires professionnels de Home Select remontent chaque jour plus de 100 biens avant leur mise en vente, et Home Select contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Bayonne, la veille commence par deux secteurs : Grand Bayonne, puis Petit Bayonne. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
L’écart est structurel : Biarritz vend l’océan et son front de mer, Bayonne vend une ville complète à la confluence de la Nive et de l’Adour. Mais l’écart se resserre à mesure que les acheteurs cherchent la vie à l’année, la gare et les écoles plutôt que la carte postale. Le vieux Bayonne, aussi étroit et protégé qu’il l’est, a de quoi soutenir la comparaison longtemps.
Grand Bayonne pour la pierre noble et le calme, Petit Bayonne pour les ruelles animées et les tables, Saint-Esprit pour un marché plus accessible au nord de l’Adour, les faubourgs sud autour des arènes pour les maisons avec jardin : quatre marchés dans une même ville, à arbitrer selon l’usage.
L’état des pans de bois et des charpentes, les petites copropriétés et leurs charges, le bruit du centre animé, et la circulation dans les rues étroites. Sur un stock ancien aussi serré, l’expertise technique et la lecture des procès-verbaux valent mieux que toute négociation tardive.
Oui, et c’est sa force : cinquante-deux mille habitants, des commerces, des écoles et une vie culturelle qui ne s’arrêtent pas en septembre. Les Fêtes du début août sont un moment fort, pas une saison : la ville appartient d’abord à ceux qui y vivent toute l’année.
Des Bayonnais qui agrandissent ou se rapprochent du centre, des familles parisiennes séduites par le TGV, des Bordelais et des Européens du Nord pour qui la ville offre la côte basque sans le prix du front de mer. Une demande large et durable, face à un stock ancien étroit.
Home Select, chasseur immobilier à Bayonne, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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