Le mandat de recherche immobilier : ce que vous signez, clause par clause

Qu’est-ce qu’un mandat de recherche immobilier ?

Le mandat de recherche immobilier est le contrat écrit par lequel un acquéreur, le mandant, confie à un professionnel de l’immobilier, le mandataire, la mission de trouver, d’évaluer et de négocier pour lui un bien conforme à un cahier des charges. C’est le pendant, côté acheteur, du mandat de vente qu’un propriétaire signe avec son agence : même loi, camp opposé. Ce qui sépare les deux métiers est détaillé dans le guide chasseur immobilier ou agent immobilier.

Ce qu’impose la loi Hoguet

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique à toute personne qui, de manière habituelle, prête son concours aux opérations portant sur les biens d’autrui, dont l’achat et la recherche d’un bien immobilier. Le chasseur immobilier y est soumis comme l’agent : carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) depuis 2015, et assurance de responsabilité civile professionnelle.

Son décret d’application, du 20 juillet 1972, pose la règle qui protège l’acquéreur : le professionnel ne peut négocier ni s’engager pour vous sans un mandat écrit, délivré au préalable, inscrit au registre des mandats. Un accord oral ne suffit pas : sans ce mandat, aucun honoraire ne peut être réclamé.

Le mandat ne vous oblige pas à acheter et, sauf mention expresse, ne donne pas au chasseur le pouvoir de vous engager : il cherche, vérifie et négocie, mais l’offre et l’avant-contrat portent votre signature.

Que doit contenir un mandat de recherche ?

Un mandat de recherche complet identifie les parties, décrit le bien recherché, fixe une durée, dit comment se calcule la rémunération et qui la paie, et précise s’il est exclusif. La plupart de ces mentions découlent de la loi Hoguet, de son décret et du Code de la consommation ; les autres sont celles qu’un acquéreur averti exige.

• Les parties : vous, chaque co-acquéreur et le professionnel. Si votre interlocuteur n’est pas le titulaire de la carte, il doit détenir une attestation d’habilitation qui l’autorise à agir pour le compte de ce titulaire.
• La carte professionnelle, avec son numéro et la CCI qui l’a délivrée, et le numéro d’inscription au registre des mandats, reporté sur l’exemplaire qui vous est remis.
• L’objet : type de bien, secteurs, surface, chambres, critères décisifs. Ce cahier des charges délimite la mission, et la clause de rémunération y renvoie souvent.
• Le budget maximal, en précisant s’il inclut la commission d’agence éventuelle ; les frais d’acquisition, environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, s’y ajoutent (calculer les frais de notaire).
• La durée et le renouvellement : la loi Hoguet frappe de nullité la convention qui ne limite pas ses effets dans le temps.
• La rémunération : montant ou mode de calcul, assiette, minimum, moment où elle est due et partie qui la paie, en principe l’acquéreur dans un mandat de recherche.
• L’exclusivité, s’il y en a une ; depuis la loi ALUR de 2014, un mandat exclusif précise aussi les actions que le professionnel s’engage à mener et la façon dont il vous en rend compte, à une périodicité convenue.
• Les conditions de sortie et, pour un mandat signé à distance ou hors établissement, l’information sur le droit de rétractation avec son formulaire.
• Les coordonnées du médiateur de la consommation, recours amiable et gratuit pour vous en cas de litige.
• La clause de vérification du dossier : identité de l’acquéreur et, selon les cas, origine des fonds, contrôles que la lutte contre le blanchiment impose aux professionnels de l’immobilier.

Exemple de mandat de recherche : rédiger l’objet

« Maison en Gironde, budget 1,5 M€ » laisse tout ouvert. « Maison familiale d’au moins quatre chambres avec jardin, à Arcachon ou sur la presqu’île du Cap Ferret, budget maximal 1 500 000 €, commission d’agence éventuelle incluse, travaux légers acceptés » dit au chasseur où chercher, et à vous ce qui relève de la mission.

Mandat de recherche exclusif ou simple : lequel choisir ?

Le mandat exclusif confie votre recherche à un seul professionnel pendant la période d’exclusivité convenue ; le mandat simple vous laisse libre de chercher par vous-même et de mandater d’autres intermédiaires. L’exclusif engage davantage les deux parties, le simple préserve votre liberté : si vous comptez garder vos propres pistes, c’est lui qu’il vous faut.

La réglementation encadre strictement les clauses qui restreignent cette liberté : une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause qui rend la rémunération due même si l’achat se conclut sans l’intermédiaire ne s’appliquent que si elles sont stipulées expressément, en caractères très apparents, dans un mandat dont vous avez reçu un exemplaire.

L’Exclusive et la Confidentielle : deux mandats, un même service

Chaque offre de Home Select repose sur un type de mandat. L’Offre Exclusive, en mandat exclusif, chasse sur tout le marché : annonces, réseau et off-market. L’Offre Confidentielle, en mandat simple, ne présente que des biens off-market ; elle n’est jamais du libre-service, puisque cahier des charges, pré-visites, négociation et sécurisation y sont les mêmes. Cette recherche confidentielle s’adresse à l’acquéreur d’un bien de prestige qui veut voir le marché caché sans renoncer à ses propres pistes ; ce marché est décrit dans le guide pour acheter un bien hors marché.

Quelle durée pour un mandat de recherche, et comment le résilier ?

La loi n’impose pas de durée type, mais tout mandat doit être limité dans le temps ; il se résilie selon ses propres clauses et, s’il comporte une exclusivité ou une clause pénale, la réglementation permet d’en sortir passé trois mois. Votre engagement réel se mesure donc moins au nombre de mois qu’à la possibilité d’en sortir, et à ce qui survit à la sortie.

Douze mois au plus, sept jours de préavis

Le mandat de Home Select est conclu pour douze mois au plus, renouvelé de mois en mois dans cette limite, et résiliable à tout moment avec un préavis de sept jours. Sa durée est un plafond, pas une durée minimale d’engagement.

Ce que prévoit la réglementation

Pour un mandat qui comporte une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause de rémunération due même sans l’intermédiaire, le décret du 20 juillet 1972 ouvre une sortie : passé trois mois après la signature, chaque partie peut le dénoncer à tout moment, en prévenant l’autre au moins quinze jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Avant ces trois mois, le contrat décide : certains mandats exclusifs sont irrévocables pendant toute cette période.

Ce qu’il faut lire dans le contrat

• La durée initiale et le renouvellement : reconduction tacite ou avenant, et dans quelle limite.
• Une éventuelle période irrévocable, et sa durée.
• Le préavis et la forme de la notification : lettre recommandée, courriel avec accusé de réception.
• La clause pénale, c’est-à-dire l’indemnité forfaitaire due en cas de manquement : le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive (Code civil).
• Ce qui survit à la sortie : la rémunération ou l’indemnité due sur les biens présentés, pendant combien de temps et à compter de quelle date.

Comment se calcule la rémunération du chasseur, et quand est-elle due ?

La rémunération d’un chasseur immobilier est fixée librement, mais le mandat doit en préciser le mode de calcul et la partie qui la paie, et elle ne peut être perçue qu’une fois l’achat conclu. Trois questions suffisent : sur quelle base, combien, à quel moment.

L’assiette : sur quel prix porte le pourcentage ?

Un pourcentage ne dit rien sans son assiette. Le prix net vendeur est le prix réellement payé au vendeur, hors commission d’agence ; le prix affiché inclut souvent cette commission. Home Select calcule ses honoraires sur le prix net vendeur, à des taux fixes, publiés et identiques d’une ville à l’autre : 2,5 % TTC avec l’Offre Exclusive, minimum 10 000 € TTC, et 1,5 % TTC avec l’Offre Confidentielle.

Le moment : rien avant l’achat

La loi Hoguet interdit au professionnel de demander ou de recevoir quoi que ce soit, honoraires, frais de recherche, de démarche ou de publicité, avant que l’opération soit effectivement conclue et constatée par un acte écrit contenant l’engagement des parties. Un acompte, des frais de dossier ou un abonnement demandés pour une recherche se heurtent à cette règle ; et si l’achat échoue, parce que le prêt est refusé et que la condition suspensive joue, rien n’est dû.

Les honoraires de l’Exclusive et de la Confidentielle se règlent à la signature de l’acte authentique, à la charge de l’acquéreur, seul client : jamais de mandat de vente sur un bien présenté, jamais de commission du vendeur. Home Select obtient en moyenne 6 % de négociation sur le prix demandé, de quoi couvrir largement le coût des honoraires. Le barème complet, remis avant toute signature de mandat, figure sur la page des honoraires de chasseur immobilier.

Peut-on signer un mandat de recherche à distance ?

Oui. Un mandat de recherche se signe valablement par voie électronique : le Code civil reconnaît à l’écrit électronique la même force probante que le papier, dès lors que son auteur est identifié et son intégrité garantie. Signé à distance ou hors établissement par un particulier, le mandat ouvre un délai de rétractation de quatorze jours ; signé dans les locaux du professionnel, il n’en ouvre en principe aucun.

Quatorze jours pour vous rétracter

Le délai court à compter du jour où le mandat est conclu, et vous n’avez pas à motiver votre décision. Le professionnel doit vous informer de ce droit et vous remettre un formulaire type de rétractation ; s’il omet cette information, le délai est prolongé de douze mois. Vous vous rétractez, avant la fin du délai, par ce formulaire ou par toute autre déclaration dénuée d’ambiguïté, un courriel par exemple ; la preuve vous incombe.

Et la recherche, pendant ces quatorze jours ?

Le délai ne gèle pas forcément la recherche. Le mandat de Home Select prévoit qu’elle peut commencer dès la signature électronique, sans attendre la fin du délai : vous gardez la faculté de vous rétracter et, rien n’étant dû avant l’acte authentique, vous n’avez rien versé.

Hors d’Île-de-France, le reste de la recherche se mène aussi à distance : brief en visio, pré-visites en vidéo avec fiche d’analyse, prix analysé adresse par adresse avec les ventes DVF, négociation, coordination du notaire et du courtier ; vous ne vous déplacez que pour la visite décisive, regroupée sur un seul déplacement. Honoraires, durée et conditions de sortie sont les mêmes pour un appartement à Lyon, une villa sur la Côte d’Azur ou une maison à Saint-Malo ; le guide pour acheter un bien immobilier à distance détaille chaque étape.

Que se passe-t-il si vous trouvez seul ou changez de projet ?

La réponse tient presque toujours dans trois clauses du mandat : l’exclusivité, la rémunération et celle qui couvre les biens présentés.

Vous trouvez un bien par vous-même

En mandat simple, vous êtes libre : un bien trouvé sans le chasseur ne lui ouvre en principe aucun droit ; c’est le cadre de l’Offre Confidentielle, qui vous laisse chercher en parallèle. En mandat exclusif, une clause expresse peut rendre la rémunération due même pour un bien trouvé sans lui, s’il répond au cahier des charges : lisez-la avant de signer.

Un bien vous a été présenté avant la fin du mandat

Les mandats protègent en général le travail du chasseur : si vous achetez, directement ou par un tiers, un bien qu’il vous a présenté, sa rémunération ou une indemnité reste due, y compris après la fin du mandat, pendant une durée fixée au contrat. Lisez ce qui vaut présentation (courriel, fiche, visite), la durée de cette protection et son point de départ, les personnes visées (proche, co-acquéreur, société créée pour acheter) et le montant dû.

Le chasseur vous propose un bien que vous connaissiez

Dites-le immédiatement, par écrit : certains mandats prévoient qu’à défaut, le bien est réputé vous avoir été présenté par le chasseur.

Vous changez de projet

Un changement de budget, de ville ou de type de bien mérite un avenant écrit, puisque le cahier des charges délimite la mission. Si le projet s’arrête, la résiliation suffit ; avec un chasseur rémunéré au succès, arrêter ne coûte rien en soi.

Rien ne convient

Le chasseur s’engage sur des moyens, pas sur un résultat. Avant de conclure à son échec, confrontez le cahier des charges aux ventes réelles : un budget de 400 000 € pour 120 m² à Biarritz est irréaliste face à une médiane de 7 000 €/m² pour les appartements (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Budget, surface ou secteur : l’un des trois doit bouger, et le mandat avec lui. Les données de marché du site donnent ces repères.

Le mandat de Home Select, en clair

Home Select, fondée à Paris en 2011 par Jean Mascla, mène ses recherches pour le seul acquéreur, sous la carte professionnelle T n° CPI 7501 2018 000 028 939 délivrée par la CCI Paris Île-de-France ; elle est assurée en responsabilité civile professionnelle auprès de Suffren Assurances Associés et membre de la FCI (Fédération des Chasseurs Immobiliers). En région, Home Select pilote la recherche depuis sa direction et s’appuie sur un réseau de 15 000 partenaires professionnels, qui lui fait remonter au moins 100 biens off-market par jour. Du premier échange au lancement de la recherche, le mandat se met en place en cinq temps.

1. Un premier échange, en visio ou au téléphone, pour cadrer le projet : usage, secteurs, budget, calendrier.
2. Le cahier des charges écrit, qui devient l’objet du mandat.
3. La remise du barème, des informations précontractuelles et du mandat, à lire avant toute signature.
4. La signature électronique, qui ouvre à distance quatorze jours de rétractation.
5. Le lancement de la recherche, avec les premières propositions sous 48 heures après la signature.

La recherche suit ensuite les six temps de la méthode, du sourcing à l’accompagnement après l’acte. Home Select a accompagné plus de 1 200 acquéreurs depuis 2011, en 45 jours de recherche en moyenne jusqu’à l’offre acceptée, avec une note de 4,8/5 sur Google (130+ avis). Le détail des honoraires de l’Exclusive et de la Confidentielle est publié, et chaque page ville détaille son marché, comme chasseur immobilier à Bordeaux ou chasseur immobilier à Nice.