Le Pré-Saint-Gervais, Île-de-France
Île-de-France · Seine-Saint-Denis
Le Pré-Saint-Gervais est la plus petite commune de Seine-Saint-Denis : soixante-dix hectares entre Paris, Les Lilas et Pantin, où tout se fait à pied. La ligne 11 encadre la ville, les maisons de meulière rappellent le village, et le marché tourne vite, plus vite que partout ailleurs dans l’Est.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
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Le Pré-Saint-Gervais en un regard
01Le marché
En 2025, 775 ventes ont été enregistrées au Pré-Saint-Gervais : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements évolue de -7 % depuis 2021 et de +2 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Les maisons s’échangent à 8 100 €/m² en médiane contre 6 600 €/m² pour les appartements : la terre et le jardin paient leur rareté.
Le Pré-Saint-Gervais affiche 6 600 €/m² de médiane sur les appartements en 2025, au niveau des Lilas qui le prolongent vers l’est : la ligne 11 borde la ville et met Châtelet à dix minutes. Le stock se compose d’appartements anciens dans d’anciens pavillons, de maisons de meulière et de petites copropriétés sans ascenseur.
La médiane n’a reculé que d’environ sept pour cent depuis 2021, de 7 100 à 6 600 €/m², la plus faible correction de ce pan de l’Est parisien : 738 ventes d’appartements en 2025, un renouvellement énorme pour 18 000 habitants. La ville tourne vite, les biens changent de main, les prix tiennent.
Deux vigilances : la densité, qui met le stationnement et les écoles sous tension, et les divisions de maisons dont la conformité se vérifie pièce par pièce. La maison pré-saint-gervaisienne, 37 ventes en 2025 à 8 100 €/m², reste trouvable : la meulière y joue le rôle du standing.
Voir les honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 7 100 €/m² | 0 |
| 2022 | 7 000 €/m² | 0 |
| 2023 | 6 800 €/m² | 0 |
| 2024 | 6 500 €/m² | 0 |
| 2025 | 6 600 €/m² | 0 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment au Pré-Saint-Gervais, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que Home Select vous dit au premier échange.
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02Les quartiers
Trois quartiers : le centre et la rue de Paris, la porte du Pré, le nord et les meulières.
Le cœur tient dans quelques rues : la mairie, l’église, les commerces de la rue de Paris, les écoles autour. Tout se fait à pied, y compris la sortie à Paris.
Au sud, la ville se prolonge dans le 19e sans coupure : rues animées, immeubles anciens, stations de la ligne 11 à deux pas. L’adresse des trajets courts.
Au nord, les dernières maisons de meulière et leurs jardins, les villas tranquilles : la banlieue-jardin d’origine, à dix minutes du métro.
Vers le nord et la limite des Lilas, quelques maisons de meulière avec jardin subsistent en lisière : des pavillons ouvriers à rénover avec respect, l’histoire industrielle du Pré inscrite dans les murs. Marché confidentiel, entre voisins.
L’axe du centre-ville, ses commerces et ses écoles : deux-pièces anciens, souvent avec charpente, pour un premier achat ou un investissement locatif. La ligne 11 à la porte du Pré soutient la demande locative toute l’année.
Au sud, la continuité avec le 19e voisin : immeubles anciens de faubourg, ateliers et petites surfaces à rénover. Le segment le plus abordable de la commune, à instruire avec les diagnostics et l’état des parties communes.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre au Pré-Saint-Gervais. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers au Pré-Saint-Gervais, ou entre un appartement et une maison ? Home Select compare pour vous, vente par vente et en pré-visite vidéo, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Le Pré se vit à pied d’un bout à l’autre : boulangerie, école, square, tout tient en dix minutes. Les Parisiens du 19e traversent sans s’en apercevoir, et c’est la marque de la ville : une continuité tranquille.
La commune a gardé des traces de ses guinguettes et de ses jardins : maisons basses, murs de meulière, squares de quartier. La fête de la ville et les associations font le reste, un quartier qui se connaît par son prénom.
Trois projets, trois marchés
Le Pré-Saint-Gervais est une commune-poche : l’une des plus petites de la couronne par la superficie, dense, adossée au 19e et au 20e. La demande locative, jeune et active, suit la ligne 11. Les maisons de meulière et les petites copropriétés composent l’offre : l’audit de l’ancien, électricité et charges en tête, est systématique.
Le Pré sert de tremplin et de base : l’appartement acheté en premier achat, gardé comme pied-à-terre parisien quand la vie emmène plus loin. La commune étant minuscule, tout est à dix minutes à pied, du métro au marché. L’usage intermittent s’y combine avec une demande locative qui absorbe tout.
Vivre au Pré-Saint-Gervais, c’est un village en ville : les rues de meulière, les écoles à pied, le métro 11 vers le centre, et les Buttes-Chaumont à quelques minutes. Familles et jeunes ménages s’y partagent pavillons et petits immeubles. Les contreparties sont le stationnement, rare, et la surface, vite limitée.
04Depuis l’étranger
Le Pré-Saint-Gervais se traverse en dix minutes à pied et vit sur la ligne 11 : la porte des Lilas, à sa limite sud, descend à République et à Châtelet en une quinzaine de minutes, sans correspondance. La continuité avec le 19e et le 20e se fait sans coup férir, le canal de l’Ourcq et le parc des Buttes-Chaumont encadrent la commune. Paris est à dix minutes, Roissy et Orly à une demi-heure environ du centre. Pour un acheteur venu de loin, c’est la plus parisienne des communes : on y cherche la meulière et le calme, à deux stations de la fête.
Commune la plus dense de sa couronne, Le Pré-Saint-Gervais attire une jeunesse mixte et créative : couples franco-étrangers, artisans, jeunes parents séduits par les écoles de quartier et les prix encore contenus autour de 6 600 euros le mètre carré. La communauté étrangère est discrète et voisine de celles des Lilas et de Belleville, à pied. Les services bilingues se trouvent à Paris même, la ligne 11 y mène en quelques minutes. Home Select y déniche les meulières et les petites copropriétés que les plateformes n’affichent jamais.
Sept cent trente-huit ventes d’appartements par an sur une ville minuscule : le marché y est profond pour la taille, et les biens familiaux partent vite. Le printemps et la rentrée structurent l’année. L’été, la ville respire, les guinguettes voisines du canal attirent les acheteurs parisiens en fin de journée. Les négociations les plus franches se concluent entre novembre et février, quand les petites surfaces à rafraîchir reviennent sur le marché.
Chasseur immobilier au Pré-Saint-Gervais
Tout ce qui précède, Home Select le lit pour vous. Tout ce qui suit, ses chasseurs le font pour vous.
Un chasseur immobilier au Pré-Saint-Gervais travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et les deux offres de Home Select sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select au Pré-Saint-Gervais.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou une acquisition patrimoniale au Pré-Saint-Gervais, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Home Select propose deux offres, avec le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Home Select conclut une recherche en 45 jours en moyenne, avec 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et apporte une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Home Select couvre tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et approche directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens hors marché de son réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
Home Select ne fait visiter que 3 biens en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans les checklists de Home Select.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Home Select reste à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Son travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
Home Select mène la recherche du cahier des charges à l’acte authentique en 45 jours en moyenne.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Beaucoup de maisons ont été découpées en lots : surfaces, compteurs, ventilation, l’historique des autorisations se reconstitue avant l’offre, mairie et notaire à l’appui.
La densité rend la place rare : une location de parking ou un lot avec box change l’usage quotidien. Vérifiez les règles de stationnement de la rue avant de signer.
La pierre demande un entretien spécifique, joints et humidité en tête : un diagnostic par un spécialiste évite les mauvaises surprises après le coup de cœur.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes au Pré-Saint-Gervais se conclut sans jamais paraître en annonce. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur publication, et approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet au Pré-Saint-Gervais07Honoraires
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Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes les villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes les questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. La plus petite commune de Seine-Saint-Denis : soixante-dix hectares, tout à pied. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian au Pré-Saint-Gervais s’établit à 6 600 €/m² pour un appartement et 8 100 €/m² pour une maison. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
La médiane s’établit à 6 600 €/m² en 2025 : un deux-pièces de 40 m² se négocie vers 265 000 €, un trois-pièces de 60 m² autour de 395 000 €. Les maisons de meulière dépassent la médiane, les petites surfaces jouent en dessous.
Pour la convivialité au kilomètre près : la plus petite commune du département tient dans quinze minutes, la ligne 11 encadre la ville, et les prix n’ont presque pas bougé depuis 2021. Une valeur stable pour un premier achat ou un logement de famille.
Même médiane, 6 600 €/m², même ligne 11 : Les Lilas offrent la mairie et la rue commerçante, le Pré la discrétion et des meulières plus nombreuses. L’arbitrage se fait à la rue, pas à la commune.
En 2025, 775 ventes ont été enregistrées au Pré-Saint-Gervais : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements évolue de -7 % depuis 2021 et de +2 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Home Select conclut ses recherches en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Le Pré-Saint-Gervais, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Le Pré-Saint-Gervais, la veille commence par deux secteurs : le centre et la rue de Paris, puis la porte du Pré et le sud. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Même ligne 11, même médiane à 6 600 €/m² : Les Lilas offrent la rue de Paris commerçante et la fête du Temps des cerises, le Pré la discrétion, des lots plus variés et des meulières plus faciles à trouver. Le choix se fait à la rue.
Très : 738 ventes d’appartements en 2025 pour 18 000 habitants, l’un des taux de rotation les plus élevés de la première couronne. Les biens correctement prixés trouvent preneur en quelques semaines.
Quelques groupes scolaires suffisent à la ville : effectifs et carte scolaire se vérifient rue par rue, nous les intégrons au cahier des charges quand l’école pilote l’achat.
Rarement pour Paris, souvent pour les courses du week-end : la ligne 11 et les bus couvrent le quotidien. Les familles gardent une voiture, et les places de stationnement se négocient avec le lot.
Home Select, chasseur immobilier au Pré-Saint-Gervais, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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