Paris 13e, Île-de-France
Île-de-France · Paris
Le 13e vertical et le 13e village : d’un côté les tours des Olympiades et la BnF aux quatre silhouettes, de l’autre la Butte-aux-Cailles, ses ruelles pavées et sa piscine Art déco. Entre les deux, la place d’Italie fait la jonction, et les prix restent parmi les plus accessibles de Paris intramuros.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
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Paris 13e en un regard
01Le marché
En 2025, 1 599 ventes ont été enregistrées à Paris 13e : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements évolue de -12 % depuis 2021 et de -0.3 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Les ventes s’y étalent de 6 300 €/m² à 12 300 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
La médiane s’établit à 8 800 €/m² en 2025, stable après quatre années de baisse continue, de 10 000 €/m² en 2021 à 8 800 €/m² en 2024, soit une dérive de 0,3 % sur un an. Premier décile à 6 300 €/m², neuvième à 12 300 €/m² : la fourchette couvre l’écart entre les barres des grands ensembles et les maisons de la butte.
1 599 ventes en 2025, surfaces moyennes de 45,4 m², délai de 54 jours : les acheteurs y visitent beaucoup, comparent et négocient ferme. Les trois-pièces avec ascenseur et parking des Olympiades et les maisons rénovées de la butte concentrent la demande la plus décidée.
La vigilance porte sur les copropriétés des tours et des ensembles des années 1960-1970 : charges d’ascenseurs, chauffage collectif, votes difficiles dans les immeubles de grand volume. Avec 28 % de propriétaires, la gouvernance des immeubles pèse sur la valeur autant que l’adresse.
Voir les honoraires Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 10 000 €/m² | 0 |
| 2022 | 9 800 €/m² | 0 |
| 2023 | 9 100 €/m² | 0 |
| 2024 | 8 800 €/m² | 0 |
| 2025 | 8 800 €/m² | 0 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Paris 13e, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que Home Select vous dit au premier échange.
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02Les quartiers
Quatre quartiers, deux natures : les tours et les pavés, la bibliothèque et la butte.
Autour de la Pitié-Salpêtrière et de sa chapelle, l’offre médicale et universitaire entretient une demande locative solvable : petites surfaces pour soignants et étudiants, immeubles de rapport le long du boulevard de l’Hôpital.
Les tours de l’Italie 13 et les fresques géantes des boulevards : des trois-pièces avec ascenseur et parking à des prix introuvables plus au centre, et une animation commerçante continue jusqu’à la place d’Italie.
Ruelles pavées, ateliers et maisons de ville autour de la place Paul Verlaine : la piscine Art déco, les cafés et les tables du monde ont fait du quartier le repaire des artisans et des familles qui restaurent.
La cité Florale aligne maisons et jardins entre les boulevards Kellermann et Masséna : un pavillonnaire intramuros que l’on achète pour y rester trente ans, à condition d’aimer marcher jusqu’au métro.
Quais d’Austerlitz et de Bercy, tours récentes des années 2000 : balcons sur le fleuve, ascenseurs, parkings, normes récentes. Un choix d’acheteur international qui cherche le confort contemporain, avec une attention aux charges des grandes copropriétés.
Entre la place d’Italie et le parc de Choisy, la cité Florale aligne pavillons de briques, rosiers et rues sans voiture : la province au cœur du 13e. Petites maisons rarement en vente, à comparer avec les villas voisines et leurs jardins ouvriers.
Rues pavées, place verdoyante, piscine Art déco, petits restaurants : le 13e que tout le monde envie. Deux-pièces avec charpente et carreaux de céramique, dans des immeubles souvent sans ascenseur, à deux stations de la ligne 6.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Paris 13e. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Paris 13e, ou entre un appartement et une maison ? Home Select compare pour vous, vente par vente et en pré-visite vidéo, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
Le 13e vit à deux vitesses : le matin, les flux de la place d’Italie et les salles de sport des boulevards ; le soir, les terrasses de la Butte-aux-Cailles et les quais de la Seine côté bibliothèque. Les familles s’approprient les squares des nouveaux îlots et le parc de Choisy.
La culture s’y écrit grand : la BnF et ses salles de lecture, la manufacture des Gobelins et ses lissiers, la Cité de la mode et du design dans les anciens docks, et les fresques géantes des tours, galerie à ciel ouvert.
Trois projets, trois marchés
Le 13e juxtapose deux marchés : le village de la Butte-aux-Cailles, pierre basse et rues en pente, et les tours réhabilitées du sud. La demande locative est étudiante et jeune, portée par les universités et la proximité de la Salpêtrière. Les charges des tours font l’objet d’un examen systématique avant toute offre, l’ancien villageeux gardant la faveur des acquisitions longues.
Le 13e reste étranger au secondaire de prestige, mais l’appartement y sert de première marche : le deux-pièces acheté pour s’installer, gardé comme base parisienne quand la famille grandit ailleurs. La Butte-aux-Cailles, avec son air de village, retient le mieux cet usage. La bibliothèque nationale et la Seine ouvrent les promenades du dimanche.
Vivre dans le 13e, c’est un Paris de village et de tours : la Butte-aux-Cailles pour les cafés, le marché, la piscine art déco, et les parcs des hauteurs côté Maison-Blanche. Cinq lignes, métro et RER C compris, desservent l’arrondissement. Les familles apprécient les surfaces et l’école à pied : la contrepartie est un maillage plus automobile.
04Depuis l’étranger
La gare d’Austerlitz, rénovée, et son RER C ouvrent le 13e vers Orly et la vallée de la Seine ; la ligne 14, automatique, relie Bibliothèque François Mitterrand et Olympiades à la gare de Lyon et à Saint-Lazare en quelques minutes ; les lignes 5, 6 et 7 traversent l’arrondissement de la Salpêtrière à la Maison-Blanche. Les bus de nuit et les vélos complètent un quartier devenu circulant. Roissy se rejoint par la ligne B avec une correspondance à Châtelet, en une demi-heure environ. Un acheteur venu d’ailleurs découvre ici un Paris qui s’écoute plus qu’il ne s’observe.
Le 13e vit au rythme de sa communauté asiatique autour des Olympiades et de l’avenue d’Ivry, de ses chercheurs de la Bibliothèque nationale et du campus hospitalier de la Salpêtrière, et d’une scène d’art urbain qui attire les artistes du monde entier sur les murs du boulevard Vincent Auriol. Étudiants étrangers, soignants internationaux, familles mixtes du quartier de la Butte-aux-Cailles : la mixité y est ancienne et paisible. La part de propriétaires, 28 pour cent, signe un marché largement locatif, que Home Select sait lire pour des acheteurs qui comparent encore.
Mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf ventes par an et un délai de 54 jours : le 13e laisse le temps de choisir. Le défilé du nouvel an lunaire, en février, anime le quartier asiatique sans toucher au calendrier des ventes. Le printemps et septembre restent les fenêtres actives, les tours du bord de Seine se vendant plutôt entre deux contrats de location. L’hiver, la Butte-aux-Cailles se visite à pied sec sous les arcades, et les négociations s’ouvrent plus facilement.
Chasseur immobilier à Paris 13e
Tout ce qui précède, Home Select le lit pour vous. Tout ce qui suit, ses chasseurs le font pour vous.
Un chasseur immobilier à Paris 13e travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et les deux offres de Home Select sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Paris 13e.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou une acquisition patrimoniale à Paris 13e, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Home Select propose deux offres, avec le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Home Select conclut une recherche en 45 jours en moyenne, avec 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et apporte une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Home Select couvre tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et approche directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens hors marché de son réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
Home Select ne fait visiter que 3 biens en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans les checklists de Home Select.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Home Select reste à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Son travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
Home Select mène la recherche du cahier des charges à l’acte authentique en 45 jours en moyenne.
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| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Entre deux portes du même îlot, la distance au métro change le prix : place d’Italie, Olympiades et Corvisart structurent le marché. Chronométrez avant de proposer.
Ascenseur, chauffage collectif, gardien : dans les grands ensembles, les charges varient fortement d’une tour à l’autre. Un prix bas au mètre carré peut se payer tous les mois.
Maisons et petits immeubles de la Butte-aux-Cailles datent parfois du dix-neuvième siècle : humidité, électricité, toiture. Le charme a un coût, nous le chiffrons avant l’offre.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Paris 13e se conclut sans jamais paraître en annonce. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur publication, et approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Paris 13e07Honoraires
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Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes les villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes les questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Une médiane à 8 800 €/m² : l’un des tickets d’entrée les plus bas de Paris intramuros. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Paris 13e s’établit à 8 800 €/m² pour un appartement. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
La médiane s’établit à 8 800 €/m² sur les ventes de 2025 : un deux-pièces de 40 m² se négocie autour de 352 000 €, et la moitié des ventes se fait entre 6 300 et 12 300 €/m² selon le quartier, la tour ou la maison.
Trois raisons : un parc récent et vertical moins rare que l’haussmannien, une distance au centre réelle, et des copropriétés de tours aux charges lourdes. La contrepartie : des surfaces plus grandes et des ascenseurs partout.
En 2025, 1 599 ventes ont été enregistrées à Paris 13e : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements évolue de -12 % depuis 2021 et de -0.3 % sur un an : un marché qui se corrige, adresse par adresse.
Home Select conclut ses recherches en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Paris 13e, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Paris 13e, la veille commence par deux secteurs : Salpêtrière et le boulevard de l’Hôpital, puis Gare et les Olympiades. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
La demande y est large, étudiants autour des universités et de la BnF, soignants de la Pitié-Salpêtrière, familles des tours : la vacance y est faible. Le rendement dépend du prix d’entrée et des charges, nous les vérifions avant l’offre.
Les Olympiades offrent surfaces, ascenseurs et parkings ; la butte offre pavés, maisons et cachet. Les budgets diffèrent rarement, les vies toujours.
Quatre lignes de métro et le RER C le traversent, et la ligne 14 file à la gare de Lyon en quelques minutes : oui. Mais l’arrondissement est grand, et certains îlots de Maison-Blanche restent à dix minutes de la station.
Isolation, fenêtres, électricité parfois, et surtout les votes de ravalement et de chaufferie qui reviennent par cycles. Les procès-verbaux d’assemblée générale renseignent mieux que la notice.
Home Select, chasseur immobilier à Paris 13e, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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