Annecy, Rhône-Alpes
Rhône-Alpes · Haute-Savoie
Le lac d’Annecy concentre une demande exceptionnelle pour une offre minuscule : la vieille ville et ses canaux, les adresses familiales d’Annecy-le-Vieux et la rive est, de Veyrier à Talloires, qui forme le sommet du marché lacustre français. Les pieds dans l’eau ne paraissent presque jamais en annonce.
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Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI
L’essentiel
Home Select, chasseur immobilier à Annecy, recherche depuis 2011 appartements et propriétés pour le compte exclusif de l’acheteur, du vieil Annecy à la rive est du lac vers Talloires. Son réseau ouvre l’accès aux biens hors marché, où se concluent la plupart des ventes de rive, avec des honoraires 100 % au succès.
Annecy en un regard
01Le marché
En 2025, 1 814 ventes ont été enregistrées à Annecy : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses.
La médiane des appartements a pris +9 % depuis 2021, dont +2 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Les ventes s’y étalent de 3 300 €/m² à 7 200 €/m² : l’adresse et l’état font le prix.
Le lac d’Annecy est un marché de rareté lacustre : les rives sont protégées, l’offre de pieds dans l’eau quasi nulle, et la demande, nationale et frontalière (Genève est à quarante-cinq minutes), absorbe tout ce qui sort. La plupart des ventes de rive se concluent de gré à gré, avant toute annonce.
La valeur se lit en trois cercles : la ville (le vieil Annecy, l’Impérial, Annecy-le-Vieux), la rive est (Veyrier, Menthon, Talloires), sommet du marché, et la rive ouest (Sevrier, Duingt), plus tournée vers le soir. L’exposition, la vue et l’accès à l’eau font des écarts considérables entre deux propriétés voisines.
L’expertise technique est décisive : servitudes de vue et de passage, berges et droits d’accès au lac, terrains en zone protégée. C’est un marché où l’adresse parfaite existe, mais ne s’achète que sur place, en réseau, avec le temps d’être attendu.
Voir les honoraires Prix de l’immobilier à Annecy en 2026 Calculer les frais de notaire Biens off-market
| Année | Médiane | Ventes retenues |
|---|---|---|
| 2021 | 4 700 €/m² | 2 015 |
| 2022 | 5 100 €/m² | 1 979 |
| 2023 | 5 200 €/m² | 1 637 |
| 2024 | 5 000 €/m² | 1 446 |
| 2025 | 5 100 €/m² | 1 630 |
Médiane appartements, année par année. Une année sans assez de ventes au seuil n’est pas publiée : la courbe saute l’année plutôt que d’inventer un point.
| Type | Médiane €/m² | Surface médiane | Prix d’un bien médian |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 6 000 €/m² | 28 m² | 168 000 € |
| 2 pièces | 5 300 €/m² | 46 m² | 244 000 € |
| 3 pièces | 4 900 €/m² | 67 m² | 328 000 € |
| 4 pièces | 4 600 €/m² | 82 m² | 377 000 € |
| 5 pièces et plus | 4 500 €/m² | 112 m² | 504 000 € |
Prix d’un bien médian = médiane €/m² x surface médiane de la catégorie (2025) : un ordre de grandeur, pas une estimation de votre bien.
| Date | Type | Voie | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| déc. 2025 | Appartement | Rue de Venetie | 48 m² | 175 000 € | 3 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue François Vernex | 64 m² | 265 000 € | 4 100 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue de Champ Fleuri | 78 m² | 211 000 € | 2 700 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Boulevard du Semnoz | 39 m² | 232 000 € | 5 900 €/m² |
| déc. 2025 | Maison | Cité Cote Merle | 76 m² | 395 000 € | 5 200 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Avenue d’Alery | 35 m² | 213 000 € | 6 100 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Chemin de Vire Moulin | 51 m² | 154 000 € | 3 000 €/m² |
| déc. 2025 | Appartement | Rue de la Vy du Loup | 52 m² | 276 000 € | 5 300 €/m² |
Ventes réelles du millésime, nom de voie sans numéro. Les prix sont ceux du registre, pas des prix affichés.
La ville et son département : Annecy se paie 4 % au-dessus de la médiane de son département (4 900 €/m²), au même millésime et à la même méthode.
Source : DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Médianes calculées par mutation, publiées à partir de 20 ventes sur la période. Des repères de marché, pas une estimation de votre bien. Mise à jour : octobre 2026. Le relevé complet, en données ouvertes
Ces prix sont ceux du registre. Ce que votre budget achète vraiment à Annecy, adresse par adresse et à l’état près, est la première chose que Home Select vous dit au premier échange.
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02Les quartiers
Ici, la géographie fait la hiérarchie : on n’habite pas simplement Annecy, on habite une rive, une lumière, une certaine distance à l’eau.
La vieille ville et ses canaux, l’île et le palais de l’Isle, et le quartier de l’Impérial autour du palace et de ses jardins face au lac. Des appartements de caractère rares, disputés, à pied de tout : le cœur urbain du marché annécien.
La commune historique réunie à Annecy, entre la rive nord et les pentes du Mont Veyrier : villas familiales, résidences calmes, les plages de l’Impérial et d’Albigny à vélo. Le marché familial profond, où les maisons avec jardin partent vite.
La rive au soleil du matin, la plus cotée de France pour un lac : Veyrier et ses propriétés sur la pente, Menthon et son château, Talloires et sa baie. Les pieds dans l’eau y sont introuvables en annonce : ils se transmettent ou se négocient discrètement.
La rive ouest, exposée au couchant : Sevrier, Saint-Jorioz et leurs villas avec vue sur le lac et la Tournette. Un marché plus accessible que la rive est, très recherché pour ses couchers de soleil et sa proximité de la voie rapide vers Annecy.
Le bout du lac et ses villages préservés : Duingt et ses deux châteaux sur le rocher, Doussard, les rives du Thiou sauvage. Des propriétés de famille qui se vendent rarement, dans un calme absolu à vingt minutes de la ville.
Où acheter à Annecy : les quartiers et les rives
Vieil Annecy et Impérial : appartement de caractère rénové, canaux médiévaux ou bord du lac, à distance de marche de tout. Pour un usage régulier et des séjours courts toute l’année.
Annecy-le-Vieux et Albigny : cadre résidentiel calme, écoles, université et accès aisé au lac. Le choix d’une installation durable, avec les services au complet.
Veyrier-du-Lac, Menthon et Talloires : maison ou villa sur la rive est, vue sur le lac et intimité. Marché étroit et très disputé, où l’anticipation compte autant que le budget.
Trois profils d’achat pour situer le vôtre à Annecy. Des repères d’orientation, que votre chasseur affine avec vous au brief.
Vous hésitez entre deux quartiers à Annecy, ou entre un appartement et une maison ? Home Select compare pour vous, vente par vente et en pré-visite vidéo, avant de vous faire venir.
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03Vivre et acheter
L’année annécienne s’écoule le long des canaux. Les matins de marché, la rue Sainte-Claire déborde de reblochons fermiers et de tommes, les terrasses suivent le Thiou face au Palais de l’Isle. En juin, le festival du film d’animation remplit les salles et transforme le Pâquier en écran de plein air ; l’été, la Fête du lac embrase la baie d’Albigny. À table, l’omble chevalier se déguste au Clos des Sens, à Annecy-le-Vieux, ou chez Père Bise, à Talloires.
Le rythme est celui du lac et des sommets. On nage à Albigny ou aux Marquisats dès les premiers beaux jours, on boucle le tour du lac à vélo par la voie verte, on grimpe à la Tournette ou au Semnoz pour redescendre avant l’orage. L’hiver rapproche les Aravis, La Clusaz et Le Grand-Bornand, pour skier à la journée. Paris reste à environ 4 h de TGV, Genève et son aéroport à 45 minutes : une vie qui ne renonce à rien.
Trois projets, trois marchés
Annecy est un marché tendu par une demande permanente : emploi local, proximité de Genève, écoles, et un lac qui ne se remplace pas. La rive est, de Veyrier à Menthon et Talloires, forme le sommet des adresses lacustres françaises, et les pieds dans l’eau ne paraissent presque jamais en annonce. La vraie difficulté est en amont : l’offre est minuscule, et sans accès aux biens avant publication, on arrive toujours deuxième.
Le lac est le marché : la rive est, de Veyrier à Menthon et Talloires, forme le sommet des adresses lacustres françaises. Les pieds dans l’eau ne paraissent presque jamais en annonce. À instruire : le droit d’usage du rivage, les servitudes, l’accès et l’entretien hivernal, qui pèse lourd sur une maison fermée cinq mois.
Résidence secondaire à Annecy : le guide Résidence secondaire : la méthode de Home Select
Annecy se vit à l’année, montagne et lac compris, avec des écoles et un bassin d’emploi solide, et Genève à moins d’une heure, ce qui pèse sur les prix comme sur les trajets. Les familles visent Annecy-le-Vieux et Albigny, la vieille ville pour marcher partout. Le point dur du quotidien est la circulation autour du lac en saison.
04Depuis l’étranger
Annecy bénéficie d’un accès international de premier ordre : l’aéroport de Genève, à environ 45 km soit 30 minutes, dessert plus de 100 destinations dans le monde. Lyon Saint-Exupéry est à environ 1 h 30, et l’aéroport d’Annecy Haute-Savoie Mont-Blanc accueille surtout l’aviation d’affaires. La gare TGV relie Paris en environ 4 heures et dessert Lyon, tandis que l’autoroute A41 met Genève, Chambéry et le réseau alpin à portée rapide. Cette position de carrefour entre la Suisse et les Alpes est l’atout majeur d’un usage international régulier.
Annecy accueille une communauté internationale dense, portée par l’emploi transfrontalier vers Genève et par un tissu d’entreprises technologiques et industrielles. Les services en anglais, les écoles et l’offre médicale sont bien développés. La tension, ici, vient du marché lui-même : le lac est rare et la demande frontalière permanente, ce qui laisse peu de temps de décision. Home Select suit les biens en amont pour que vous ne découvriez pas une annonce en même temps que tout le monde.
Contrairement aux stations de ski, Annecy vit et se traite toute l’année, ce qui en fait un marché particulièrement fluide. Le printemps, de mars à juin, et la rentrée de septembre et octobre sont les fenêtres les plus actives, les beaux biens s’échangeant vite. L’été apporte un pic touristique intense autour du lac : les visites ralentissent et la logistique se tend, sans arrêter les transactions. Décembre et janvier, plus calmes, peuvent ouvrir une marge de négociation sur les biens présents depuis plusieurs mois.
Chasseur immobilier à Annecy
Tout ce qui précède, Home Select le lit pour vous. Tout ce qui suit, ses chasseurs le font pour vous.
Un chasseur immobilier à Annecy travaille pour l’acheteur, et pour lui seul : il cherche, visite, vérifie et négocie à votre place. Les six étapes de la recherche, l’accès aux biens qui ne paraissent jamais en annonce et les deux offres de Home Select sont détaillés ci-dessous.
05La prestation
Un mandat de recherche côté acquéreur, une méthode écrite, des honoraires dus au succès. Voici ce que vous confiez à Home Select à Annecy.
Il cherche à votre place et pour vous seul, du cahier des charges écrit au contrôle des documents jusqu’à l’acte authentique : les six étapes sont détaillées plus bas. Home Select travaille pour l’acquéreur, jamais pour le vendeur.
Une résidence principale, une résidence secondaire, un pied-à-terre ou une acquisition patrimoniale à Annecy, que vous soyez sur place ou à l’étranger : la recherche se mène à distance, visites en vidéo comprises, jusqu’à la visite décisive.
Home Select propose deux offres, avec le même service intégral : l’Offre Exclusive, mandat exclusif, 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, pour tous les budgets ; l’Offre Confidentielle, mandat simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, 1,5 % du prix net vendeur, dédiée aux biens hors marché. Dans les deux cas, rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Home Select conclut une recherche en 45 jours en moyenne, avec 3 visites en moyenne au lieu de plus de 40, et apporte une première réponse sous 24 h ouvrées.
Les six étapes de votre chasse
Tout part d’un échange approfondi : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier. Ce cadrage écrit devient la feuille de route de la chasse et évite les mois perdus à visiter à côté.
Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine.
Home Select couvre tout le marché : les annonces publiées, et surtout ce qui ne s’affiche nulle part. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et approche directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens hors marché de son réseau.
Chaque piste est vérifiée, visitée ou analysée pour vous : vidéo commentée, fiche technique, premiers chiffres. Vous ne vous déplacez que pour les biens qui correspondent vraiment au brief.
Home Select ne fait visiter que 3 biens en moyenne, au lieu de 40.
L’offre est rédigée et défendue par Home Select, dossier complet à l’appui. La négociation porte sur le prix, mais aussi sur les conditions, les délais et les travaux révélés.
Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix affiché.
Compromis relu ligne à ligne, diagnostics, règlement de copropriété, charges, servitudes : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez. Les points de vigilance locaux, du littoral à la montagne, sont dans les checklists de Home Select.
Chaque document contrôlé avant votre engagement.
Home Select reste à vos côtés jusqu’à la signature chez le notaire, et après : artisans, démarches, déménagement. Son travail s’arrête quand vous êtes installé, pas quand l’acte est signé.
Home Select mène la recherche du cahier des charges à l’acte authentique en 45 jours en moyenne.
Découvrir la méthode en détail Toutes les étapes d’un achat en France
| Chercher seul | Avec Home Select | |
|---|---|---|
| Visites | 40+ visites | 3 visites en moyenne |
| Durée de la recherche | 6 mois | 45 jours en moyenne |
| Votre temps investi | 150 heures | 15 heures |
Et une négociation menée pour vous : Home Select obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur.
Ce que la négociation pèse
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Le lac est domaine public : ponton et mouillage relèvent d’une autorisation d’occupation temporaire, précaire et nominative, qui ne suit pas automatiquement la vente. Faites vérifier son existence, sa validité et ses chances de renouvellement avant de payer un accès à l’eau.
La rive est vit le matin, la rive ouest le soir. Revenez à l’heure inverse et, si possible, hors saison : les pentes du Mont Veyrier et du Semnoz portent l’ombre tôt, et une vue d’été ne dit rien du soleil de janvier.
Autour du lac, extensions, annexes et piscines sont strictement encadrées par la loi littoral et les documents d’urbanisme. Avant d’acheter pour transformer, faites valider la faisabilité du projet : un permis impossible change la valeur d’un bien plus sûrement qu’une négociation.
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06Biens off-market
Une part des plus belles ventes à Annecy se conclut sans jamais paraître en annonce. Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur publication, et approche aussi directement les propriétaires quand le cadre s’y prête.
Ces biens ne sont pas en ligne : ils se présentent à un cahier des charges écrit, jamais à une annonce. Le vôtre commence par un échange.
Décrivez votre projet à Annecy07Honoraires
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Pour vous situer
08Avis clients
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Des avis Google, recueillis au fil de quinze ans de recherches. 4,8/5 sur Google · 1 200+ acquéreurs accompagnés. Avis clients
09Votre projet
Les questions communes à toutes les villes (frais d’achat, recherche à distance, choix du chasseur) sont réunies sur une page : toutes les questions fréquentes.
Parce que le marché local a ses règles. Des pieds dans l’eau introuvables en annonce : la plupart des ventes de rive se font de gré à gré. Un chasseur immobilier travaille pour vous seul, côté acheteur : veille quotidienne, accès aux ventes hors annonce, présélection sévère et négociation. Depuis 2011, Home Select a mené plus de 1 200 recherches avec cette méthode, notée 4,8/5 sur Google.
D’après les ventes réelles enregistrées (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), le prix médian à Annecy s’établit à 5 100 €/m² pour un appartement et 5 900 €/m² pour une maison. Le secteur le plus valorisé du relevé : Rive est (Veyrier, Menthon, Talloires), 7 000 €/m² en médiane. Ces médianes sont des repères de marché, pas une estimation : l’adresse, l’étage, l’état et la rareté font le prix final.
En 2025, les 3 pièces se sont échangés en médiane à 4 900 €/m², sur une surface médiane de 67 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Un bien médian de la catégorie se négocie autour de 328 000 € ; l’état, l’étage et l’adresse font ensuite tout le prix.
La rive est (Veyrier, Menthon, Talloires) est la plus cotée et la plus rare ; la rive ouest offre l’exposition du soir et davantage d’opportunités. Home Select chasse les deux en parallèle et objective l’arbitrage.
C’est le segment le plus fermé : rives protégées, offre quasi nulle, ventes discrètes. Le réseau de Home Select et l’approche directe des propriétaires sont la seule voie sérieuse.
En 2025, 1 814 ventes ont été enregistrées à Annecy : de quoi choisir, jamais assez pour les plus belles adresses. La médiane des appartements a pris +9 % depuis 2021, dont +2 % sur le dernier exercice : la tendance se tient, et les vendeurs le savent.
Home Select conclut ses recherches en 45 jours en moyenne, avec 3 visites côté client au lieu de 40 et une quinzaine d’heures de votre temps. À Annecy, le calendrier exact dépend de la rareté du bien visé : il est cadré dès le brief, puis tenu.
Par le réseau et l’approche directe : Home Select reçoit chaque jour plus de 100 biens de ses 15 000 partenaires professionnels avant leur mise en vente, et contacte aussi les propriétaires quand le cadre s’y prête. À Annecy, la veille commence par deux secteurs : Vieil Annecy et Impérial, puis Annecy-le-Vieux et Albigny. C’est souvent là que se trouve le bien introuvable en annonce.
Tout dépend de l’usage. Pour un pied-à-terre vivant à l’année, la vieille ville et l’Impérial mettent lac, marché et restaurants à pied. Pour les étés de famille, Talloires ou Duingt offrent la baie, les plages et le silence. Entre les deux, Sevrier donne la vue avec un accès rapide à la ville. Home Select cadre l’arbitrage selon vos saisons d’usage.
Le vieil Annecy et l’Impérial portent les appartements de caractère entre canaux et lac ; Annecy-le-Vieux et Albigny, les adresses familiales proches des rives ; la rive est (Veyrier, Menthon, Talloires) demeure le sommet du marché lacustre ; la rive ouest (Sevrier) et le bout du lac (Duingt) offrent d’autres lumières et d’autres prix. Chaque rive est un marché : la chasse commence par choisir la sienne.
La vue et l’exposition d’abord : deux biens voisins peuvent varier de plusieurs dizaines de pour cent, et la lumière du soir ne se rattrape pas. La loi Littoral ensuite, qui encadre ce qui peut être construit ou modifié sur les rives. Et le ponton : un droit d’accès à l’eau ne s’achète pas comme une dépendance, il se vérifie titre par titre. Les ventes de rive se faisant de gré à gré, la préparation fait tout.
Des cadres frontaliers de Genève qui choisissent de vivre côté français, des familles lyonnaises et parisiennes en résidence principale ou en maison d’été, des entrepreneurs de l’industrie locale. Cette demande solvable absorbe une offre rare : les pieds dans l’eau introuvables en annonce se vendent de gré à gré, et il faut être prêt avant les autres pour espérer les voir. Home Select, chasseur immobilier à Annecy, prépare ses clients à cette vitesse : les propriétés de rive qui se vendent de gré à gré se gagnent dossier prêt, avant les autres.
Trois heures cinquante de TGV depuis Paris, quarante minutes de Genève : le lac se visite depuis l’une ou l’autre rive en une journée, quand les biens existent. Les propriétés de rive se vendant de gré à gré, la veille de Home Select prépare la liste avant le déplacement. La visio fait le premier tri, le terrain tranche.
Les maisons de rive affrontent l’humidité du bord et la montée des charges d’entretien extérieur : pontons, murs de soutènement, végétation. Les propriétés des hauteurs vivent mieux mais s’hivernent. La loi Littoral encadre toute modification visible. Ces postes-là se chiffrent avant l’offre : au lac, l’entretien fait partie du prix.
Home Select, chasseur immobilier à Annecy, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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