Bordeaux, Gironde · Quartier
Acheter à Caudéran, à Bordeaux
Caudéran est le quartier résidentiel de l’ouest de Bordeaux, ancienne commune rattachée à la ville en 1965, où les familles se disputent les échoppes doubles, les maisons de maître et les villas des années 1930. Home Select y chasse pour l’acquéreur seul, atteint les maisons avant leur annonce et sécurise l’achat jusqu’aux clés.
Premier échange confidentiel et sans engagement
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
Carte professionnelle T · RC professionnelle · Membre de la FCI
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Vivre à Caudéran
Le quotidien de Caudéran s’organise autour du parc Bordelais, ouvert en 1888, dont les allées, le lac et les pelouses servent de jardin commun à tout l’ouest de Bordeaux. Les commerces se concentrent sur l’avenue Charles-de-Gaulle et autour de l’église Saint-Amand, avec des rues qui redeviennent silencieuses dès que l’on s’en écarte. Le quartier reste bas, planté et pavillonnaire, à l’intérieur de la rocade, entre Le Bouscat au nord, Mérignac à l’ouest et Saint-Augustin au sud.
Les écoles pèsent dans la demande à Caudéran, avec Sainte-Marie Grand Lebrun et Tivoli, deux établissements dont le rayon de marche commande le choix d’une rue. Remplacer les phrases 2 et 3 par : « Les transports se lisent en bordure du quartier : le tram D sur l’avenue de la Libération, côté Bouscat, et le tram A à l’arrêt Saint-Augustin, plus au sud. Entre les deux, la barrière Judaïque ouvre l’avenue Charles-de-Gaulle sur le centre, le vélo fait le reste et le bus complète les trajets du matin.
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Le bâti et ce qui se vend à Caudéran
Le bâti de Caudéran se lit rue par rue, sans l’unité de pierre blonde du centre de Bordeaux. L’échoppe bordelaise y domine, simple ou double, en plain-pied à l’origine, souvent rénovée et surélevée d’un étage pour gagner les chambres qui manquaient. À côté, les maisons de maître alignent leur perron et leur étage sur les avenues, et les villas des années 1930 apportent des volumes plus larges et un jardin clos. Les propriétés avec jardin et piscine occupent les rues calmes, à l’écart des axes.
Les biens sans défaut de Caudéran se vendent en quelques jours, souvent avant toute annonce publique. Une échoppe double surélevée, jardin au sud, sans travaux, part par le réseau du quartier avant d’atteindre les portails. Le chasseur vérifie ce que la façade ne dit pas : le sol argileux sans vide sanitaire, les remontées capillaires à sonder, la déclaration de la surélévation et de l’extension au regard du PLU, la conformité de la piscine. La marge de négociation se cache dans ces dossiers.
Rues et micro-secteurs
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Autour du parc Bordelais
Les rues qui bordent le parc Bordelais concentrent les maisons de maître et les échoppes doubles de Caudéran. La proximité du parc se paie nettement au-dessus de la médiane bordelaise, et les ventes s’y concluent souvent entre voisins et par les réseaux du quartier, avant toute annonce.
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Avenue Charles-de-Gaulle et Saint-Amand
L’avenue Charles-de-Gaulle est l’axe commerçant de Caudéran, et l’église Saint-Amand en marque le cœur. Les échoppes y sont sur rue, avec des jardins plus courts et l’avantage des commerces à pied. Un acquéreur y arbitre entre le bruit de l’avenue et la vie de quartier au coin de la rue.
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Stéhélin et Primrose
Primrose et Stéhélin sont deux micro-quartiers de maisons de Caudéran. Primrose concentre les maisons bourgeoises les plus recherchées du quartier. Stéhélin, plus à l’ouest vers Mérignac, aligne villas des années 1930, propriétés avec jardin et piscine et petites résidences, avec ses commerces et le marché du mercredi des Pins Francs. Ces adresses se transmettent par le réseau plus que par les annonces, et le carnet du chasseur y compte.
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Barrière du Médoc et rue Pasteur
La barrière du Médoc marque l’entrée nord-est de Caudéran depuis les boulevards, avec la station du tram D du même nom. La rue Pasteur part du boulevard du Président-Wilson et traverse tout Caudéran jusqu’à Mérignac : ses premiers numéros, côté boulevards, alignent échoppes et maisons de ville qui valent pour ce trajet court vers le centre. Un ménage qui travaille en ville y gagne du temps sans renoncer au jardin.
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Comment Home Select chasse à Caudéran
Home Select chasse à Caudéran avant l’annonce. La veille combine les annonces, le réseau de 15 000 partenaires professionnels et les plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour, dont les maisons de l’ouest bordelais qu’un vendeur confie sans annonce publique. Le chasseur écrit un cahier des charges rue par rue et école par école, puis prévisite chaque maison avant de déplacer l’acquéreur.
Le chasseur audite chaque bien de Caudéran avant l’offre. Il fait relire les diagnostics, demande le rapport de sondage du sol quand l’échoppe est de plain-pied et fait chiffrer les travaux restants, puis fixe le prix d’offre sur ces chiffres. Il négocie ensuite pour l’acquéreur seul, jamais pour le vendeur, et obtient en moyenne 6 % sur le prix vendeur. Pour l’acquéreur qui vient de loin, la prévisite du chasseur ramène les visites à trois en moyenne, au lieu de plus de quarante.
Trois réflexes de chasseur à Caudéran
- 01 Lire la surélévation
Une échoppe surélevée vaut ce que vaut son étage. Le chasseur demande la déclaration ou le permis, la date des travaux, le nom de l’entreprise et la garantie décennale. Une échoppe de plain-pied bâtie sur sol argileux, sans vide sanitaire, porte mal un étage improvisé, et le désordre se lit dans les fissures.
- 02 Marcher le trajet de l’école
Le rayon des écoles fait le prix d’une rue à Caudéran. Avant l’offre, le chasseur fait le trajet à pied ou à vélo jusqu’à Grand Lebrun ou Tivoli, puis jusqu’au tram D ou au tram A, à l’heure de l’entrée en classe. Une adresse qui tient ces deux trajets se revend sans effort, une adresse qui les manque se négocie.
- 03 Regarder de l’autre côté du parc
Le Bouscat partage avec Caudéran le parc Bordelais, les mêmes échoppes et les mêmes maisons de maître, avec l’arrêt du tram D sur l’avenue de la Libération en plus. La commune affiche une médiane de 3 800 €/m² (DVF 2025), sous la médiane bordelaise. Quand le cahier des charges tient à la maison plus qu’au code postal, le chasseur y ouvre la recherche et compare à surface égale.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Le terrain
Pourquoi un chasseur immobilier à Caudéran
Les meilleures adresses ne s’affichent pas
Sur ce marché, une part des biens recherchés se vend avant publication, entre familles et via notaires et réseaux locaux. Notre réseau de 15 000 partenaires fait remonter plus de 100 biens hors marché chaque jour.
Vous ne visitez que l’essentiel
Chaque piste est vérifiée et chiffrée pour vous avant tout déplacement : 3 visites en moyenne, au lieu de 40, et une offre défendue par Home Select, dossier complet à l’appui (6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché).
Le bâti contrôlé avant l’engagement
Diagnostics, copropriété, servitudes, spécificités du bâti local : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez.
Honoraires
Deux offres, payées au succès
- 2,5 % du prix net vendeur
- Offre Exclusive Le service intégral, pour tous les budgets. Minimum 10 000 € TTC.
- 1,5 % du prix net vendeur
- Offre Confidentielle Le même service, dédié aux biens hors marché. Réservée aux projets de 2 M€ et plus.
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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Questions fréquentes
Acheter à Caudéran : vos questions
Combien coûte une maison à Caudéran ?
Caudéran se vend au-dessus de la médiane bordelaise, qui s’établit à 4 800 €/m² pour les maisons et 4 100 €/m² pour les appartements (DVF 2025). Le relevé DVF utilisé ici ne descend pas au quartier. L’essentiel des ventes bordelaises se situe entre 2 800 et 5 700 €/m² (déciles DVF), et une maison sans travaux à Caudéran se place dans le haut de cette fourchette.
Quels types de biens trouve-t-on à Caudéran ?
À Caudéran, l’offre est surtout faite de maisons : échoppes simples ou doubles, souvent rénovées et surélevées, maisons de maître sur les avenues, villas des années 1930 et propriétés avec jardin et piscine dans les rues calmes. Les appartements sont plus rares et se trouvent dans de petites résidences ou dans des maisons divisées. Le bien le plus recherché reste l’échoppe double avec jardin, sans travaux.
Caudéran est-il bien desservi et bien scolarisé ?
Caudéran n’a pas de tram en son centre : la ligne D passe à la barrière du Médoc et longe Le Bouscat, la ligne A s’arrête à Saint-Augustin, et le reste du quartier rejoint le centre en bus ou à vélo par les barrières des boulevards. Côté écoles, Sainte-Marie Grand Lebrun et Tivoli attirent une part des familles, et le chasseur chronomètre le trajet à pied depuis chaque adresse avant de la retenir.
Peut-on agrandir ou surélever une échoppe à Caudéran ?
Une échoppe de Caudéran peut être surélevée ou agrandie côté jardin dans les limites du PLU, sur déclaration préalable ou permis selon la surface créée. Le sol argileux et l’absence fréquente de vide sanitaire imposent de faire sonder le sol avant d’ajouter un étage. Le chasseur vérifie que les travaux existants ont été déclarés et que le projet de l’acquéreur reste réalisable avant l’offre.
Faut-il un chasseur immobilier pour acheter à Caudéran ?
À Caudéran, un chasseur immobilier sert d’abord à voir les maisons avant leur annonce. Les échoppes doubles et les maisons de maître sans travaux se vendent par le réseau du quartier, et une recherche en ligne n’en voit qu’une partie. Home Select mène la recherche en 45 jours en moyenne, contre 6 mois seul, avec 3 visites au lieu de plus de 40, et ne facture qu’au succès.
Quels sont vos honoraires à Bordeaux ?
Home Select facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Ce qui se passe ensuite
- Un chasseur lit votre demande et vous répond sous 24 h ouvrées.
- Un premier échange confidentiel : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier.
- Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine. Rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Votre projet à Bordeaux
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1 minute suffit.
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