Saint-Jean-Cap-Ferrat, Côte d’Azur
Côte d’Azur · Alpes-Maritimes
A península de Saint-Jean-Cap-Ferrat é um dos mercados residenciais mais fechados do mundo: algumas centenas de propriedades entre duas baías, jardins centenários e discrição absoluta. As grandes vendas nunca se exibem; sabem-se, num círculo que a Home Select frequenta há quinze anos pelos seus clientes.
Um caçador responde no prazo de 24 h úteis. Uma primeira conversa confidencial e sem compromisso.
Home Select desde 2011 · mais de 1 200 compradores acompanhados · 4,8/5 no Google (mais de 130 avaliações) · Pagos 100 % ao sucesso
Licença profissional carte T · Seguro de responsabilidade civil profissional · Membro da FCI
O essencial
Home Select, caçador de imóveis em Saint-Jean-Cap-Ferrat, procura desde 2011 villas e propriedades por conta exclusiva do comprador, com acesso aos bens fora do mercado da península. Do Cap à Pointe Saint-Hospice, cada endereço é estudado e negociado com discrição. Honorários 100 % ao sucesso: nada é devido antes da aquisição.
Saint-Jean-Cap-Ferrat à primeira vista
01O mercado
Em 2025, 48 vendas foram registadas em Saint-Jean-Cap-Ferrat: escolha suficiente, e nunca o bastante para os melhores endereços.
A mediana dos apartamentos subiu +30 % desde 2021, +19 % só no último ano: a tendência mantém-se, e os vendedores sabem-no.
As vendas estendem-se de 5500 €/m² a 21 900 €/m²: o endereço e o estado fazem o preço.
A península é um dos mercados residenciais mais fechados do mundo: algumas centenas de propriedades atrás de muros e pinheiros, uma rede viária restrita, uma discrição que os residentes defendem com unhas e dentes. Quase nada se exibe: as grandes vendas preparam-se durante meses e concluem-se entre conselheiros estabelecidos.
Cada endereço julga-se por critérios precisos: a rada (Villefranche ou as Fourmis), a inclinação do terreno, as servidões de acesso e de vista, a conformidade das construções face às regras litorais. Os desvios de valor entre duas propriedades vizinhas estão entre os maiores da costa: é um mercado de peritos, a tratar como tal.
Ver os honorários Calcular os custos de notário Imóveis fora do mercado
| Ano | Mediana | Vendas retidas |
|---|---|---|
| 2021 | 10 600 €/m² | 44 |
| 2022 | 11 200 €/m² | 44 |
| 2023 | 12 800 €/m² | 43 |
| 2024 | 11 600 €/m² | 29 |
| 2025 | 13 800 €/m² | 28 |
Mediana de apartamentos, ano a ano. Um ano sem vendas suficientes no limiar não é publicado: a curva salta o ano em vez de inventar um ponto.
| Data | Tipo | Rua | Área | Preço | Preço por m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 12/2025 | Moradia | Chemin de Passable | 1414 m² | 45 000 000 € | 31 800 €/m² |
| 12/2025 | Apartamento | Avenue Denis Semeria | 134 m² | 2 250 000 € | 16 800 €/m² |
| 12/2025 | Apartamento | Boulevard Dominique Durandy | 145 m² | 2 000 000 € | 13 800 €/m² |
| 12/2025 | Moradia | Boulevard Général de Gaulle | 95 m² | 2 400 000 € | 25 300 €/m² |
| 12/2025 | Moradia | Boulevard Général de Gaulle | 2535 m² | 44 550 000 € | 17 600 €/m² |
| 12/2025 | Moradia | Avenue Dehouve et Voyenne | 860 m² | 17 000 000 € | 19 800 €/m² |
| 12/2025 | Apartamento | Avenue Jean Mermoz | 86 m² | 420 000 € | 4900 €/m² |
| 12/2025 | Apartamento | Avenue de la Libération | 62 m² | 440 000 € | 7100 €/m² |
Vendas reais do milésime, nome da rua sem número. Os preços são os do registo, não preços anunciados.
A cidade e o seu departamento: Saint-Jean-Cap-Ferrat transaciona 182 % acima da mediana do seu departamento (4900 €/m²), no mesmo milésime e com o mesmo método.
Fonte: DVF / DGFiP via data.gouv.fr, edição de abril de 2026, vendas de 2025. Medianas calculadas por transação, publicadas a partir de 20 vendas no período. Referências de mercado, não uma avaliação do seu imóvel. Atualização: outubro de 2026. O levantamento completo, em dados abertos
Estes preços são os do registo. O que o seu orçamento realmente compra em Saint-Jean-Cap-Ferrat, morada a morada e conforme o estado, é a primeira coisa que a Home Select lhe diz na primeira conversa.
Um caçador responde no prazo de 24 h úteis. Uma primeira conversa confidencial e sem compromisso.
02Os bairros
A península lê-se rada a rada: cada vertente tem a sua luz, os seus pinheiros e o seu silêncio, e cada uma se merece.
A própria ponta, para além do farol e do Grand Hôtel du Cap: grandes propriedades entre os pinheiros, vistas abertas sobre as duas radas, um isolamento que não existe em mais nenhum ponto da costa. As vendas aí são acontecimentos, concluídos sem qualquer publicidade.
A costa este da península, em redor da capela e do farol de Saint-Hospice: propriedades agarradas sobre a baía das Fourmis e Beaulieu, rochas e acesso ao mar. Um micromercado confidencial onde a vista frontal de mar comanda tudo.
O pequeno núcleo em redor da marina: casas de aldeia recuperadas, apartamentos a alguns passos das docas e da praia de Paloma, comércios a pé. A parte mais acessível de uma península caríssima, disputada mal sai um endereço.
A costa oeste, virada a Villefranche: villas expostas ao poente com vista sobre a rada e os grandes navios, acesso às praias de Passable e de Cros dei Pin. Uma vertente mais suave, muito procurada pelos seus poentes sobre a rada.
As duas comunas que enquadram a península: Beaulieu e as suas villas Belle Époque, Villefranche e a sua rada, a sua cidadela e as suas casas de caráter. Um prolongamento natural da caça, muitas vezes mais acessível, onde muitos compradores do Cap Ferrat arbitr.
Le Cap e a ponta Saint-Hospice: moradia com parque, piscina e vista sobre a baía, por vezes com acesso ao mar. O segmento mais raro da Europa, tratado quase exclusivamente fora de anúncio.
A aldeia e o porto: apartamento ou casa de aldeia a pé dos cais e do comércio. Uma forma mais acessível de habitar a península todo o ano.
Passable, a baía de Villefranche, Beaulieu-sur-Mer: apartamento com vista sobre a baía ou moradia acima, num enquadramento mais aberto e melhor servido.
Três perfis de compra para situar o seu em Saint-Jean-Cap-Ferrat. Referências de orientação, que o seu caçador afina consigo no briefing.
Hesita entre dois bairros em Saint-Jean-Cap-Ferrat, ou entre um apartamento e uma moradia? A Home Select compara por si, venda a venda e em pré-visita em vídeo, antes de o fazer deslocar-se.
Um caçador responde no prazo de 24 h úteis. Uma primeira conversa confidencial e sem compromisso.
03Viver e comprar
A vida concentra-se em redor do porto de Saint-Jean: algumas docas, casas recuperadas, um punhado de comércios e de mesas onde os habituais são cumprimentados pelo nome. A manhã é para caminhar, no trilho que contorna a Pointe Saint-Hospice ou sob os pinheiros em direção a Passable; a tarde para nadar, em Paloma ou em Cros dei Pin, numa água que as rochas mantêm límpida.
Os jardins da villa Ephrussi de Rothschild dão o tom de uma península que cuida das suas sombras tanto como das suas vistas. O inverno pertence aos residentes, aos jardineiros e às obras discretas; o verão traz de volta as grandes mesas do Grand Hôtel du Cap e do La Voile d’Or, e os iates fundeados na rada de Villefranche. Beaulieu e o seu mercado ficam a poucos minutos, o aeroporto de Nice ao fundo da baixa corniche.
Três projectos, três mercados
Cap-Ferrat é um mercado de transmissão: algumas centenas de propriedades, e uma clientela que compra para habitar ou transmitir. O que aqui se pondera é a preservação do valor: raridade do terreno, qualidade do jardim, servidões de vista e direito do urbanismo litoral. As grandes vendas nunca se anunciam, e cada propriedade lê-se num tempo longo, o da geração seguinte.
É a vocação quase única da península: uma villa com jardim entre duas baías, para o Verão e as meias-estações. As grandes vendas nunca se anunciam. Antes da proposta, a Home Select instrui o plano de urbanismo e as possibilidades reais de ampliação, o acesso, a servidão de passagem do litoral e o estado dos muros de suporte, que custam caro e pouco se vêem.
Viver em Cap-Ferrat todo o ano é escolher uma vila de alguns milhares de habitantes, com Beaulieu e Villefranche ao lado e Nice a vinte minutos. Escolas internacionais e serviços estão em redor, não na península. É uma escolha de sossego absoluto, desde que aceite o carro para quase tudo.
04Do estrangeiro
Saint-Jean-Cap-Ferrat fica a cerca de vinte minutos do aeroporto de Nice-Côte d’Azur, que serve em direto mais de 100 destinos, entre os quais Londres, Dubai e Nova Iorque na época. A estação de Beaulieu-sur-Mer, a cinco minutos, está na linha do litoral; o Mónaco fica a um quarto de hora pela corniche baixa e Nice a vinte minutos. É uma das moradas mais fáceis de alcançar na costa, o que explica parte do seu valor.
A península acolhe uma clientela mundial e discreta, instalada há muito, para quem o francês não é requisito de tão rodados que estão os serviços. O tema, aqui, não é o acolhimento mas o acesso ao mercado: a maioria das grandes propriedades muda de mãos sem anúncio, num círculo restrito. Sem rede local, um comprador estrangeiro simplesmente não vê o que está à venda.
O mercado está ativo todo o ano, com duas respirações mais favoráveis às visitas: a primavera, de abril a junho, e o outono, de setembro a novembro. O verão concentra a vida social e a ocupação das casas, o que reduz as disponibilidades de visita mais do que trava as transações. O inverno, muito calmo, é muitas vezes o melhor momento para conduzir um processo confidencial com tempo.
Caçador de imóveis em Saint-Jean-Cap-Ferrat
Tudo o que precede, a Home Select lê por si. Tudo o que se segue, os seus caçadores fazem por si.
Um caçador de imóveis em Saint-Jean-Cap-Ferrat trabalha para o comprador, e só para ele: procura, visita, verifica e negoceia por si. As seis etapas da pesquisa, o acesso aos imóveis que nunca aparecem em anúncio e as duas ofertas da Home Select são detalhados abaixo.
05O serviço
Um mandato de pesquisa do lado do comprador, um método escrito, honorários devidos ao sucesso. Eis o que confia à Home Select em Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Procura no seu lugar e só para si, do caderno de encargos escrito ao controlo dos documentos até à escritura: os seis passos estão detalhados mais abaixo. A Home Select trabalha para o comprador, nunca para o vendedor.
Uma residência principal, uma segunda habitação, um pied-à-terre ou uma aquisição patrimonial em Saint-Jean-Cap-Ferrat, esteja no local ou no estrangeiro: a pesquisa conduz-se à distância, visitas em vídeo incluídas, até à visita decisiva.
A Home Select propõe duas ofertas, com o mesmo serviço integral: a Oferta Exclusiva, mandato exclusivo, 2,5 % do preço líquido do vendedor, mínimo 10 000 € com IVA, para todos os orçamentos; a Oferta Confidencial, mandato simples reservado aos projetos de 2 M€ ou mais, 1,5 % do preço líquido do vendedor, dedicada aos imóveis fora do mercado. Em ambos os casos, nada é devido enquanto não comprar.
A Home Select conclui uma pesquisa em 45 dias em média, com 3 visitas em média em vez de mais de 40, e dá uma primeira resposta no prazo de 24 h úteis.
Os seis passos da sua caça
Tudo parte de uma conversa aprofundada: o uso do imóvel, o orçamento real, os critérios não negociáveis, o calendário. Este enquadramento escrito torna-se a folha de rota da caça e evita os meses perdidos a visitar ao lado.
Um briefing escrito, e uma pesquisa lançada na mesma semana.
A Home Select cobre todo o mercado: os anúncios publicados e, sobretudo, o que nunca se exibe. A Home Select recebe todos os dias mais de 100 imóveis dos seus 15 000 parceiros profissionais antes da sua venda, e aborda diretamente os proprietários quando o quadro o pede.
A Home Select recebe da sua rede mais de 100 imóveis fora do mercado por dia.
Cada pista é verificada, visitada ou analisada para si: vídeo comentado, ficha técnica, primeiros números. Só se desloca para os imóveis que correspondem realmente ao briefing.
A Home Select só organiza 3 visitas em média, em vez de 40.
A proposta é redigida e defendida pela Home Select, com dossiê completo na mão. A negociação trata do preço, mas também das condições, dos prazos e das obras reveladas.
A Home Select obtém em média 6 % sobre o preço anunciado.
Contrato promessa lido linha a linha, diagnósticos, regulamento do condomínio, encargos, servidões: cada documento é controlado antes de se comprometer. Os pontos de vigilância locais, do litoral à montanha, estão nas listas da Home Select.
Cada documento controlado antes do seu compromisso.
A Home Select fica ao seu lado até à assinatura no notário, e depois: artesãos, formalidades, mudança. A missão termina quando está instalado, não quando o ato é assinado.
A Home Select leva uma pesquisa do briefing ao ato autêntico em 45 dias em média.
Descobrir o método em pormenor Todas as etapas de uma compra em França
| Procurar sozinho | Com a Home Select | |
|---|---|---|
| Visitas | Mais de 40 visitas | 3 visitas em média |
| Duração da pesquisa | 6 meses | 45 dias em média |
| O seu tempo investido | 150 horas | 15 horas |
E uma negociação conduzida para si: a Home Select obtém em média 6 % sobre o preço do vendedor.
O peso da negociação
A Home Select é paga 100 % ao sucesso: nada é devido enquanto não comprar.
O caminho dos guarda-fiscais, as plataformas e as palafitas sobre o mar são muitas vezes mais antigos do que as suas licenças. Antes de qualquer oferta, reunir as autorizações urbanísticas, o estado das obras marítimas e o traçado exato das servidões de passagem.
Os vendedores da península raramente têm pressa. Prova de fundos, data de escritura flexível, mobiliário incluído tal como está e discrição garantida pesam muitas vezes mais do que um valor superior. Fechar estas condições antes de discutir o número.
Nada de relevante aparece online. Apresentar o projeto aos conselheiros estabelecidos da península, organizar uma vigilância permanente e estar pronto a visitar em poucos dias e a decidir sobre um dossiê completo: as oportunidades fecham-se depressa.
Um caçador responde no prazo de 24 h úteis. Uma primeira conversa confidencial e sem compromisso.
06Imóveis fora do mercado
Uma parte das mais belas vendas em Saint-Jean-Cap-Ferrat conclui-se sem nunca aparecer em anúncio. A Home Select recebe todos os dias mais de 100 imóveis dos seus 15 000 parceiros profissionais antes da publicação, e aborda também diretamente os proprietários quando o quadro o permite.
Estes imóveis não estão online: apresentam-se a um caderno de encargos escrito, nunca a um anúncio. O seu começa por uma conversa.
Descreva o seu projeto em Saint-Jean-Cap-Ferrat
07Honorários
A Home Select é paga 100 % ao sucesso: nada é devido enquanto não comprar.
Para se situar
08Avaliações de clientes
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Mélanie B. Trouvé en 3 mois après 18 mois seuls
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
François D. Acheteur basé en province
Super expérience avec Home Select. Le professionnalisme, la disponibilité et l’écoute client de Gwenaelle nous ont permis de trouver un appartement en 2 mois. Son accompagnement et ses conseils ont été clés et parfaitement adaptés pour une recherche à l’international depuis Chicago. Nous recommandons vivement ses services.
Stéphanie et Nicolas P. Recherche depuis l’étranger
Avaliações Google, recolhidas ao longo de quinze anos de pesquisas. 4,8/5 no Google · mais de 1 200 compradores acompanhados. Avaliações de clientes
09O seu projeto
As perguntas comuns a todas as cidades (custos de compra, pesquisa à distância, escolha do caçador) estão reunidas numa página: todas as perguntas frequentes.
Porque o mercado local tem as suas regras. O fora do mercado é a norma: a maioria das grandes propriedades muda de mãos sem anúncio. Um caçador de imóveis trabalha só para si, do lado do comprador: vigilância diária, acesso às vendas fora do mercado, pré-seleção rigorosa e negociação. Desde 2011, a Home Select conduziu mais de 1 200 pesquisas com este método, avaliado com 4,8/5 no Google.
Com base nas vendas reais registadas (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, edição de abril de 2026, vendas de 2025), o preço mediano em Saint-Jean-Cap-Ferrat situa-se em 13 800 €/m² para um apartamento e 20 200 €/m² para uma moradia. Nos setores do levantamento, a mediana vai de 4800 €/m² (Nice) a 8500 €/m² (Beaulieu-sur-Mer et Villefranche). Estas medianas são referências de mercado, não uma avaliação: o endereço, o andar, o estado e a raridade fazem o preço final.
Pela vigilância permanente, pela rede dos profissionais da península e pela abordagem direta dos proprietários. É um mercado onde o mandato de pesquisa toma todo o sentido: a Home Select bate às portas que os anúncios nunca abrem.
Sim, a caça cobre naturalmente as radas vizinhas: Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Èze à beira-mar e a península. Muitos projetos arbitram entre estes endereços.
Em 2025, 48 vendas foram registadas em Saint-Jean-Cap-Ferrat: escolha suficiente, e nunca o bastante para os melhores endereços. A mediana dos apartamentos subiu +30 % desde 2021, +19 % só no último ano: a tendência mantém-se, e os vendedores sabem-no.
A Home Select conclui as suas pesquisas em 45 dias em média, com 3 visitas do lado do cliente em vez de 40 e cerca de quinze horas do seu tempo. Em Saint-Jean-Cap-Ferrat, o calendário exato depende da raridade do imóvel procurado: é definido no briefing e depois cumprido.
Pela rede e pela abordagem direta: a Home Select recebe todos os dias mais de 100 imóveis dos seus 15 000 parceiros profissionais antes da sua venda, e contacta também os proprietários quando o quadro o permite. Em Saint-Jean-Cap-Ferrat, a vigilância começa por dois setores: o Cap, depois Pointe Saint-Hospice. É muitas vezes aí que está o imóvel impossível de encontrar em anúncio.
A aldeia e o porto continuam a ser a porta de entrada mais viva: comércios a pé, a praia de Paloma, casas e apartamentos fáceis de guardar. Para mais intimidade, a vertente de Passable oferece villas ao poente e acesso direto às praias; a ponta, essa, supõe pessoal e uma presença organizada todo o ano.
A península lê-se enseada a enseada: grandes propriedades sob os pinheiros da ponta, endereços confidenciais frente à baie des Fourmis do lado de Saint-Hospice, casas de aldeia e apartamentos à beira-água em torno do porto, villas viradas ao poente do lado de Passable. A maioria das grandes propriedades muda de mãos sem anúncio: o fora do mercado é a norma, não a exceção.
Auditorias dedicadas ao litoral: servidões do caminho dos aduaneiros, instalações em sítio classificado, estacas e acesso ao mar, cuja manutenção envolve custos muito particulares. Acrescem as regras da zona protegida, que enquadram obras, piscinas e vedações. Neste mercado mundial, a negociação joga-se tanto nas condições e no calendário como no preço: a preparação do dossiê faz a proposta.
Famílias britânicas, suíças ou americanas à procura de uma casa de família sobre a água, empresários europeus depois de uma venda de empresa, fortunas do Golfo para as propriedades da ponta. Estes compradores comparam a rada com o lago de Genebra ou a Sardenha: quando o bem é justo, a decisão é rápida, e joga-se antes do anúncio. Fazer-se conhecer das redes locais abre esse nível do mercado.
O aeroporto de Nice está a vinte minutos: o Cabo visita-se em meia manhã, quando existem imóveis. O verdadeiro trabalho joga-se a montante, no acesso às propriedades confidenciais que nunca se anunciam. A Home Select cronometra a deslocação para quando o dossiê pode seguir: visitar sem poder propor, aqui, não serve de nada.
As propriedades da península enfrentam o sal, os ventos marítimos e as regras do sítio classificado: estacas e acesso ao mar têm custos de manutenção muito particulares, e as obras visíveis passam pelas licenças da zona protegida. A auditoria técnica é reforçada nestes imóveis: é ela que fixa o preço justo.
A Home Select, caçador de imóveis em Saint-Jean-Cap-Ferrat, cobra 2,5 % do preço líquido do vendedor (mínimo 10 000 € com IVA) com a Oferta Exclusiva, ou 1,5 % com a Oferta Confidencial para projetos de 2 M€ ou mais. A Home Select só cobra ao sucesso: nada é devido enquanto não comprar.
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