Glossário

As palavras do imobiliário francês

Comprar em França é, antes de mais, atravessar um vocabulário. Aqui estão os 37 termos que aparecem em todos os processos, definidos em duas frases, sem jargão e sem rodeios.

37termos definidos, seis famílias

Escrito por caçadores no ativo, para compradores que decidem à distância.

Falar do seu projeto

Comprar ou vender

As etapas e os intervenientes de uma transação francesa, do contrato-promessa à entrega das chaves.

Contrato-promessa de compra e venda: Pré-contrato assinado entre o vendedor e o comprador que fixa o preço, a descrição do imóvel, os prazos e as condições suspensivas, em especial a obtenção do crédito. Vincula juridicamente as duas partes e antecede a escritura no notário.
Promessa unilateral de venda: Ato pelo qual o vendedor se compromete a vender a um comprador determinado, a um preço fixado e por um período limitado, em troca de uma indemnização de imobilização, muitas vezes à volta de 10 por cento. Só o vendedor fica vinculado durante a promessa.
Escritura de compra e venda: Ato definitivo assinado no notário que transfere juridicamente a propriedade para o comprador, contra o pagamento do preço e dos custos. É nesta fase que as chaves são entregues e que a venda é registada na conservatória.
Procuração notarial: Documento autêntico pelo qual autoriza uma pessoa de confiança ou um colaborador do notário a assinar em seu nome o contrato-promessa ou a escritura. É o instrumento que permite comprar em França sem se deslocar.
Condição suspensiva de crédito: Cláusula do contrato-promessa segundo a qual a venda só é definitiva se obtiver um crédito nas condições previstas. Se o banco recusar, a venda é anulada sem penalização e o sinal é devolvido.
Prazo de retratação: Período legal de 10 dias a contar da notificação do contrato-promessa durante o qual o comprador particular pode desistir sem justificação nem penalização. Passado esse prazo, fica vinculado, sob reserva das condições suspensivas.
Mandato de procura: Contrato pelo qual um comprador confia a um profissional a missão de procurar um imóvel segundo critérios definidos, de o representar no local e de negociar por ele. Fixa a remuneração, a duração e o âmbito da missão.
Mandato de venda: Contrato pelo qual um proprietário confia a uma agência a missão de vender o seu imóvel, em regime simples ou exclusivo. Define o preço de venda, os honorários, a duração e as obrigações de cada parte.
Título de propriedade: Documento oficial elaborado pelo notário no momento da aquisição, que prova que é o proprietário legal do imóvel. Indica a descrição, o preço, os anteriores proprietários e eventuais servidões ou hipotecas.
Notário (direito civil): Oficial público encarregado de dar segurança jurídica à transação, verificando títulos, servidões e hipotecas e redigindo os atos. Neutro, age em benefício das duas partes, com honorários regulados pelo Estado.

Financiar o seu projeto

Crédito, entrada, garantias, divisas: o que um banco francês analisa e o que analisa de outra forma quando reside no estrangeiro.

Crédito à habitação: Crédito concedido por um banco para financiar a compra de um imóvel, geralmente a 10 ou 25 anos. Para os não residentes, as exigências de entrada, de garantias e de documentos são muitas vezes mais estritas do que para os residentes franceses.
Capitais próprios (entrada): Montante que investe com fundos próprios, além do crédito. Para um não residente, os bancos franceses pedem frequentemente uma entrada mais elevada, por vezes 20 a 30 por cento do preço de compra.
Seguro de vida associado ao crédito: Seguro exigido pelo banco para cobrir o reembolso do crédito em caso de morte, invalidez e por vezes desemprego. Para os não residentes, a análise médica e as condições de aceitação podem ser mais específicas.
Taxa fixa: Crédito cuja taxa de juro se mantém igual durante todo o prazo, o que torna as prestações estáveis e previsíveis. É a fórmula mais corrente em França, muitas vezes tranquilizadora para os investidores estrangeiros.
Processo bancário de não residente: Conjunto de documentos a entregar ao banco para instruir o pedido de crédito: comprovativos de rendimentos, património, dívidas, documentos de identidade, extratos bancários e, por vezes, tradução e apostila. As exigências variam conforme o banco e o país de residência.
Taxa de esforço: Indicador que mede o peso dos encargos de crédito face aos rendimentos, em geral limitado a cerca de 35 por cento em França. Os bancos usam-no para estimar a capacidade de reembolso.
Transferência de divisas: Operação que consiste em converter e transferir fundos do país de residência para uma conta em França, para pagar o preço, os custos notariais ou as obras. As comissões e as taxas de câmbio variam muito de prestador para prestador.
Conta bancária em França: Conta aberta num banco francês para gerir os fluxos ligados ao imóvel: preço, impostos, encargos de condomínio, rendas, obras. A abertura por um não residente pode exigir documentos adicionais e prazos mais longos.

Fiscalidade do proprietário

Impostos, rendimentos, estruturas: o que um proprietário, sobretudo não residente, tem interesse em conhecer antes de comprar.

Não residente fiscal: Pessoa cujo centro de interesses económicos e pessoais se situa fora de França segundo os critérios da administração fiscal. Um não residente pode, ainda assim, ser tributado em França sobre os rendimentos prediais ou as mais-valias de imóveis franceses.
Imposto sobre a propriedade (taxe foncière): Imposto local pago todos os anos pelo proprietário do imóvel, qualquer que seja o seu país de residência. O montante depende do município, da área e do valor cadastral, e varia bastante de cidade para cidade.
Imposto de habitação (segunda habitação): Imposto que subsiste para as segundas habitações e para alguns alojamentos vagos, por vezes com uma sobretaxa em zonas de forte procura como Paris, Lyon ou Bordéus. Um imóvel detido por um não residente é muitas vezes considerado segunda habitação.
Rendimentos prediais (arrendamento sem mobília): Rendimentos do arrendamento de um imóvel sem mobília, tributados na categoria dos rendimentos prediais. Pode enquadrar-se no regime simplificado com dedução fixa ou no regime real com dedução das despesas, mesmo sendo não residente.
Arrendamento mobilado não profissional (LMNP): Estatuto fiscal para particulares que arrendam um imóvel mobilado sem fazer disso a atividade principal. Permite muitas vezes amortizar o imóvel e reduzir fortemente a tributação das rendas, o que interessa aos investidores não residentes.
Mais-valia imobiliária: Diferença entre o preço de venda e o preço de compra de um imóvel, depois de considerados certos custos e deduções. Os não residentes são igualmente tributados em França sobre as mais-valias realizadas, com regras e taxas específicas.
SCI (sociedade civil imobiliária): Estrutura societária francesa que permite deter um imóvel em conjunto, organizar a transmissão e por vezes otimizar a fiscalidade. Para um não residente, a sua criação pressupõe compreender bem as consequências fiscais em França e no país de residência.
Desmembramento da propriedade (usufruto e raiz): Técnica jurídica que separa o usufruto, ou seja o direito de usar o imóvel e receber os seus rendimentos, da nua-propriedade, isto é a propriedade económica a longo prazo. Usada para organizar a transmissão ou certas estruturas.

O condomínio

A vida do prédio onde detém uma fração: quem decide, quem gere e quanto custa.

Condomínio: Organização jurídica de um prédio dividido em frações, cada uma com uma parte privativa e uma quota-parte das partes comuns. É regulada por um regulamento, um administrador e assembleias gerais.
Administrador de condomínio: Profissional ou condómino voluntário encarregado de gerir o prédio: orçamento, avisos de encargos, obras, contratos, seguros, sinistros, assembleias gerais. A sua qualidade tem um impacto direto na boa gestão do seu imóvel.
Encargos de condomínio: Despesas comuns do prédio repartidas entre os condóminos segundo as respetivas permilagens: manutenção, limpeza, elevador, aquecimento central, porteiro, seguro, honorários do administrador. Encargos elevados podem reduzir a rentabilidade do arrendamento.
Assembleia geral de condomínio: Reunião dos condóminos onde se votam orçamentos, obras, a escolha do administrador e as decisões importantes para o prédio, segundo regras de maioria fixadas por lei.

Técnica e diagnósticos

Os documentos e as medições que descrevem o estado real de um imóvel e o que mudam no seu valor.

Certificado de desempenho energético (DPE): Documento obrigatório que classifica a habitação de A a G segundo o consumo de energia e as emissões de CO2. Uma má classificação pode afetar o valor de revenda e limitar a possibilidade de arrendar o imóvel no futuro.
Diagnósticos técnicos obrigatórios: Conjunto de diagnósticos obrigatórios entregues numa venda ou num arrendamento: amianto, chumbo, térmitas, gás, eletricidade, riscos naturais, saneamento. Permitem identificar os riscos e as obras a prever.
Área útil segundo a lei Carrez: Método legal de cálculo da área privativa de uma fração em condomínio, que exclui nomeadamente paredes, divisórias, degraus e as zonas com pé-direito inferior a 1,80 m. Referência importante para comparar preços por metro quadrado.

Arrendar o seu imóvel

Contratos, garantias e gestão do dia a dia, quando o imóvel trabalha enquanto está noutro lugar.

Contrato de arrendamento sem mobília: Contrato de arrendamento de uma habitação não mobilada, geralmente celebrado por três anos renováveis. O quadro legal protege fortemente o inquilino e os aumentos de renda são regulados, o que influencia a estratégia de investimento.
Contrato de arrendamento mobilado: Contrato de arrendamento de uma habitação mobilada, com uma lista mínima de mobiliário obrigatório e prazos mais flexíveis. Combinado com o regime LMNP, é muitas vezes preferido pelos investidores não residentes.
Caução: Montante entregue pelo inquilino ao proprietário no início do arrendamento para cobrir eventuais danos ou rendas em falta. Em França está limitado consoante o tipo de contrato e deve ser devolvido no fim, sob certas condições.
Gestão de arrendamento: Conjunto de tarefas ligadas ao arrendamento de um imóvel: procura de inquilinos, visitas, redação dos contratos, vistorias, cobrança das rendas, avisos, sinistros. Indispensável para um não residente que não se pode deslocar facilmente.

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