Glossário

As palavras do imobiliário francês

Comprar em França é, antes de mais, atravessar um vocabulário. Aqui estão os 73 termos que aparecem em todos os processos, definidos em duas frases, sem jargão e sem rodeios.

73termos definidos, sete famílias

Falar do seu projeto

Escrito por caçadores no ativo, para compradores que decidem à distância.

A fonte da Rotonde e o cours Mirabeau em Aix-en-Provence — Provença - Aix-en-Provence - A Rotonde e o cours Mirabeau

Comprar ou vender

As etapas e os intervenientes de uma transação francesa, da proposta de compra à entrega das chaves.

Proposta de compra: Proposta escrita pela qual o comprador indica ao vendedor o preço que está disposto a pagar, por um prazo limitado e sem qualquer pagamento, sob pena de nulidade. Uma vez aceite, sela o acordo sobre o imóvel e o preço, e o contrato-promessa que se segue abre o prazo de retratação do comprador.
Contrato-promessa de compra e venda: Pré-contrato assinado entre o vendedor e o comprador que fixa o preço, a descrição do imóvel, os prazos e as condições suspensivas, em especial a obtenção do crédito. Vincula juridicamente as duas partes e antecede a escritura no notário.
Promessa unilateral de venda: Ato pelo qual o vendedor se compromete a vender a um comprador determinado, a um preço fixado e por um período limitado, em troca de uma indemnização de imobilização, muitas vezes à volta de 10 por cento. Só o vendedor fica vinculado durante a promessa.
Pacto de preferência: Contrato pelo qual um proprietário se compromete, se decidir vender, a propor primeiro o imóvel a um beneficiário designado, muitas vezes um familiar. Uma venda feita em violação do pacto dá direito a indemnização, ou mesmo à sua anulação se o comprador tinha conhecimento do pacto e da intenção do beneficiário de o invocar.
Cláusula de substituição: Cláusula do contrato-promessa que permite ao comprador fazer-se substituir, na assinatura da escritura, por outra pessoa, na maioria das vezes uma sociedade civil imobiliária (SCI) criada para a compra. Sem ela, mudar de comprador exige o acordo do vendedor.
Depósito em garantia (séquestre): Quantia que o comprador entrega na assinatura do contrato-promessa, muitas vezes 5 a 10 por cento do preço, guardada pelo notário e depois imputada no preço. É devolvida se uma condição suspensiva falhar ou em caso de retratação dentro do prazo, e pode reverter para o vendedor se o comprador renunciar sem motivo previsto no contrato.
Escritura de compra e venda: Ato definitivo assinado no notário que transfere juridicamente a propriedade para o comprador, contra o pagamento do preço e dos custos. É nesta fase que as chaves são entregues e que a venda é registada na conservatória.
Procuração notarial: Documento autêntico pelo qual autoriza uma pessoa de confiança ou um colaborador do notário a assinar em seu nome o contrato-promessa ou a escritura. É o instrumento que permite comprar em França sem se deslocar.
Condição suspensiva de crédito: Cláusula do contrato-promessa segundo a qual a venda só é definitiva se obtiver um crédito nas condições previstas. Se o banco recusar, a venda é anulada sem penalização e o sinal é devolvido.
Prazo de retratação: Período legal de 10 dias a contar da notificação do contrato-promessa durante o qual o comprador particular pode desistir sem justificação nem penalização. Passado esse prazo, fica vinculado, sob reserva das condições suspensivas.
Direito de preferência urbano: Direito que permite a um município, nas zonas que delimitou, comprar com prioridade um imóvel posto à venda para realizar um projeto de interesse geral. O notário envia-lhe uma declaração de intenção de alienar antes da venda, e o silêncio durante dois meses vale como renúncia.
Direito de preferência da SAFER (terrenos rurais): Direito das sociedades francesas de ordenamento rural (SAFER) de comprar com prioridade terrenos e edifícios de uso agrícola postos à venda, o que pode abranger uma propriedade rural vendida com as suas terras. Informada da venda pelo notário, a SAFER dispõe de dois meses para se pronunciar.
Mandato de procura: Contrato pelo qual um comprador confia a um profissional a missão de procurar um imóvel segundo critérios definidos, de o representar no local e de negociar por ele. Fixa a remuneração, a duração e o âmbito da missão.
Caçador de imóveis: Profissional mandatado apenas pelo comprador para encontrar, visitar e negociar um imóvel que corresponda aos seus critérios, incluindo imóveis vendidos sem publicidade. Exerce no quadro da lei Hoguet, ao abrigo de uma carteira profissional de transação e de um mandato de procura escrito, como faz a Home Select desde 2011.
Venda off-market (fora do mercado): Venda de um imóvel negociada sem anúncio público nem presença nos portais, na maioria das vezes porque o proprietário preza a discrição ou quer testar um preço. Estes imóveis circulam pelas redes profissionais das agências, dos notários e dos caçadores de imóveis, por vezes sem nunca serem publicados.
Mandato de venda: Contrato pelo qual um proprietário confia a uma agência a missão de vender o seu imóvel, em regime simples ou exclusivo. Define o preço de venda, os honorários, a duração e as obrigações de cada parte.
Título de propriedade: Documento oficial elaborado pelo notário no momento da aquisição, que prova que é o proprietário legal do imóvel. Indica a descrição, o preço, os anteriores proprietários e eventuais servidões ou hipotecas.
Notário (direito civil): Oficial público encarregado de dar segurança jurídica à transação, verificando títulos, servidões e hipotecas e redigindo os atos. Neutro, age em benefício das duas partes, com honorários regulados pelo Estado.
Custos notariais (custos de aquisição): Montantes pagos pelo comprador ao notário para a assinatura da escritura: impostos de transmissão, emolumentos regulamentados do notário, contribuição de segurança imobiliária e despesas. Apesar do nome, destinam-se sobretudo ao imposto e representam cerca de 7 a 8 por cento do preço num imóvel usado, 2 a 3 por cento num imóvel novo.
Indemnização de imobilização: Quantia paga pelo comprador ao vendedor na assinatura de uma promessa unilateral de venda, muitas vezes na ordem de 10 % do preço. Imobiliza o imóvel durante a vigência da promessa e é deduzida do preço se a venda se concretizar.

Financiar o seu projeto

Crédito, entrada, garantias, divisas: o que um banco francês analisa e o que analisa de outra forma quando reside no estrangeiro.

Crédito à habitação: Crédito concedido por um banco para financiar a compra de um imóvel, geralmente a 10 ou 25 anos. Para os não residentes, as exigências de entrada, de garantias e de documentos são muitas vezes mais estritas do que para os residentes franceses.
Capitais próprios (entrada): Montante que investe com fundos próprios, além do crédito. Para um não residente, os bancos franceses pedem frequentemente uma entrada mais elevada, por vezes 20 a 30 por cento do preço de compra.
Seguro de vida associado ao crédito: Seguro exigido pelo banco para cobrir o reembolso do crédito em caso de morte, invalidez e por vezes desemprego. Para os não residentes, a análise médica e as condições de aceitação podem ser mais específicas.
Taxa fixa: Crédito cuja taxa de juro se mantém igual durante todo o prazo, o que torna as prestações estáveis e previsíveis. É a fórmula mais corrente em França, muitas vezes tranquilizadora para os compradores estrangeiros.
Processo bancário de não residente: Conjunto de documentos a entregar ao banco para instruir o pedido de crédito: comprovativos de rendimentos, património, dívidas, documentos de identidade, extratos bancários e, por vezes, tradução e apostila. As exigências variam conforme o banco e o país de residência.
Taxa de esforço: Indicador que mede o peso dos encargos de crédito face aos rendimentos, em geral limitado a cerca de 35 por cento em França. Os bancos usam-no para estimar a capacidade de reembolso.
Transferência de divisas: Operação que consiste em converter e transferir fundos do país de residência para uma conta em França, para pagar o preço, os custos notariais ou as obras. As comissões e as taxas de câmbio variam muito de prestador para prestador.
Conta bancária em França: Conta aberta num banco francês para gerir os fluxos ligados ao imóvel: preço, impostos, encargos de condomínio, obras. A abertura por um não residente pode exigir documentos adicionais e prazos mais longos.
Hipoteca: Direito concedido a um credor, na maioria das vezes o banco que financia a compra, sobre o imóvel como garantia do reembolso do empréstimo. Em caso de revenda, o cancelamento da hipoteca formaliza a extinção da garantia.
Proposta de crédito: Documento contratual que detalha as condições do crédito: montante, prazo, taxa, seguro, prestações, encargos e condições de reembolso antecipado. A lei impõe um prazo de reflexão de 10 dias antes de a poder aceitar.
Garantia do crédito: Garantia exigida pelo banco para cobrir o empréstimo: fiança de uma entidade especializada, hipoteca ou registo de privilégio do mutuante. Determina o custo da garantia e as formalidades a prever no dia da revenda.

Fiscalidade do proprietário

Impostos, mais-valias, estruturas: o que um proprietário, sobretudo não residente, tem interesse em conhecer antes de comprar.

Não residente fiscal: Pessoa cujo centro de interesses económicos e pessoais se situa fora de França segundo os critérios da administração fiscal. Um não residente pode, ainda assim, ser tributado em França sobre os rendimentos imobiliários ou as mais-valias de imóveis franceses.
Impostos de transmissão (DMTO): Impostos devidos na venda de um imóvel usado, pagos pelo comprador ao notário, que os entrega ao departamento, ao município e ao Estado. Representam cerca de 5,8 por cento do preço, e cerca de 6,3 por cento entre 2025 e 2028 onde o departamento aumentou a taxa, salvo na primeira compra de habitação própria permanente.
Imposto sobre a propriedade (taxe foncière): Imposto local pago todos os anos pelo proprietário do imóvel, qualquer que seja o seu país de residência. O montante depende do município, da área e do valor cadastral, e varia bastante de cidade para cidade.
Imposto de habitação (segunda habitação): Imposto que subsiste para as segundas habitações e para alguns alojamentos vagos, por vezes com uma sobretaxa em zonas de forte procura como Paris, Lyon ou Bordéus. Um imóvel detido por um não residente é muitas vezes considerado segunda habitação.
Taxa de ordenamento (taxe d’aménagement): Taxa paga uma única vez pelo titular de uma licença urbanística que cria área fechada e coberta, como uma ampliação ou uma varanda envidraçada, ou que abrange uma piscina. Calcula-se sobre um valor fixo por metro quadrado definido todos os anos pelo Estado, multiplicado pelas taxas votadas localmente.
Mais-valia imobiliária: Diferença entre o preço de venda e o preço de compra de um imóvel, depois de considerados certos custos e deduções. Os não residentes são igualmente tributados em França sobre as mais-valias realizadas, com regras e taxas específicas.
Compropriedade (indivisão): Situação em que várias pessoas são proprietárias em conjunto de um mesmo imóvel, cada uma por uma quota, por exemplo após uma compra a dois sem sociedade ou uma herança. A gestão decide-se por maioria de dois terços dos direitos, a venda exige em princípio o acordo de todos, e ninguém pode ser obrigado a permanecer na indivisão.
SCI (sociedade civil imobiliária): Estrutura societária francesa que permite deter um imóvel em conjunto, organizar a transmissão e por vezes otimizar a fiscalidade. Para um não residente, a sua criação pressupõe compreender bem as consequências fiscais em França e no país de residência.
Desmembramento da propriedade (usufruto e raiz): Técnica jurídica que separa o usufruto, ou seja o direito de usar o imóvel e receber os seus rendimentos, da nua-propriedade, isto é a propriedade económica a longo prazo. Usada para organizar a transmissão ou certas estruturas.
Convenção fiscal: Acordo entre a França e o seu país de residência que determina onde cada rendimento é tributado e evita a dupla tributação. Prevalece sobre o direito interno francês e condiciona a tributação dos seus rendimentos e mais-valias imobiliárias em França.
Representante fiscal: Intermediário acreditado que o representa junto da administração fiscal francesa. Consoante o seu país de residência e o preço de venda, a sua nomeação é obrigatória na venda de um imóvel por um não residente.
Contribuições sociais: Contribuições cobradas sobre os rendimentos do património e as mais-valias imobiliárias, com uma taxa global para particulares na ordem dos 17 %. A sua aplicação aos não residentes depende das convenções fiscais e da legislação de segurança social aplicável.
IFI (imposto sobre a fortuna imobiliária): Imposto anual devido quando o valor líquido do seu património imobiliário em França ultrapassa 1,3 milhões de euros a 1 de janeiro, segundo uma tabela progressiva que se aplica a partir de 800 000 euros. Abrange os não residentes apenas pelos bens situados em França.

O condomínio

A vida do prédio onde detém uma fração: quem decide, quem gere e quanto custa.

Condomínio: Organização jurídica de um prédio dividido em frações, cada uma com uma parte privativa e uma quota-parte das partes comuns. É regulada por um regulamento, um administrador e assembleias gerais.
Regulamento do condomínio: Documento que fixa o destino do prédio, o que pertence às partes privativas e às partes comuns, os direitos e obrigações dos condóminos e a repartição dos encargos. É acompanhado pelo estado descritivo de divisão, que numera as frações e lhes atribui as respetivas permilagens.
Administrador de condomínio: Profissional ou condómino voluntário encarregado de gerir o prédio: orçamento, avisos de encargos, obras, contratos, seguros, sinistros, assembleias gerais. A sua qualidade tem um impacto direto na boa gestão do seu imóvel.
Encargos de condomínio: Despesas comuns do prédio repartidas entre os condóminos segundo as respetivas permilagens: manutenção, limpeza, elevador, aquecimento central, porteiro, seguro, honorários do administrador. Encargos elevados aumentam o custo anual de detenção do imóvel.
Assembleia geral de condomínio: Reunião dos condóminos onde se votam orçamentos, obras, a escolha do administrador e as decisões importantes para o prédio, segundo regras de maioria fixadas por lei.
Plano plurianual de obras (PPT): Programa a dez anos das obras necessárias à conservação do prédio, à segurança dos ocupantes e ao desempenho energético, submetido à votação da assembleia geral. Obrigatório desde 2025 nos condomínios habitacionais com mais de quinze anos, mostra ao comprador as obras e os pedidos de fundos que se aproximam.
Condomínio horizontal: Conjunto de moradias, muitas vezes num domínio fechado, sujeito ao regime do condomínio: cada moradia forma uma fração, e o terreno, os acessos e os equipamentos comuns são geridos em conjunto. Alguns domínios dependem antes de uma associação sindical livre (ASL), que gere apenas esses equipamentos e cuja adesão acompanha cada moradia.
Permilagem: Quotas-partes das partes comuns atribuídas a cada fração, expressas em milésimos ou décimos de milésimo. Servem para repartir os encargos e, muitas vezes, para ponderar os votos em assembleia geral.

Técnica e diagnósticos

Os documentos e as medições que descrevem o estado real de um imóvel e o que mudam no seu valor.

Certificado de desempenho energético (DPE): Documento obrigatório que classifica a habitação de A a G segundo o consumo de energia e as emissões de CO2. Uma má classificação pode afetar o valor de revenda e limitar a possibilidade de arrendar o imóvel no futuro.
Auditoria energética: Estudo obrigatório para vender uma moradia ou um prédio de proprietário único classificado F ou G no certificado energético desde 2023, e E desde 2025, que propõe cenários de obras orçamentados para subir de classe energética. Entregue logo na primeira visita, informa o comprador sem o obrigar a realizar as obras.
Diagnósticos técnicos obrigatórios: Conjunto de diagnósticos obrigatórios entregues numa venda ou num arrendamento: amianto, chumbo, térmitas, gás, eletricidade, riscos naturais, saneamento. Permitem identificar os riscos e as obras a prever.
Declaração de riscos (ERP): Documento anexado ao contrato-promessa que indica se o imóvel está exposto a riscos naturais, mineiros ou tecnológicos, ao risco sísmico, ao radão ou ao recuo da linha de costa, e os sinistros indemnizados a título de catástrofe natural. Desde 2023, deve também ser entregue ao comprador logo na primeira visita.
Saneamento individual (assainissement non collectif): Instalação que trata no local as águas residuais de uma moradia não ligada à rede pública de esgotos, como uma fossa séptica, controlada por um serviço público próprio. O relatório de controlo, com menos de três anos, é anexado à venda, e o comprador tem um ano para pôr em conformidade uma instalação que não o esteja.
Área útil segundo a lei Carrez: Método legal de cálculo da área privativa de uma fração em condomínio, que exclui nomeadamente paredes, divisórias, degraus e as zonas com pé-direito inferior a 1,80 m. Referência importante para comparar preços por metro quadrado.
Área habitável: Área de pavimento de uma habitação depois de deduzidas paredes, divisórias, escadas e vãos de portas e janelas, sem as zonas com pé-direito inferior a 1,80 m nem caves, garagens, sótãos não aproveitados, varandas, terraços e marquises. Referência dos arrendamentos e do certificado energético, distingue-se da área Carrez, própria da venda em condomínio, que conta por exemplo uma marquise fechada.

Terreno e urbanismo

O que se pode construir, ampliar ou alterar, na cidade, à beira-mar ou na montanha, e o que liga um terreno aos seus vizinhos.

Plano local de urbanismo (PLU): Documento elaborado pelo município ou pela intermunicipalidade que divide o território em zonas e fixa o que se pode construir em cada uma: destino, altura, ocupação do solo, implantação, aspeto, espaços verdes. Diz, parcela a parcela, se uma ampliação, uma piscina ou uma divisão de terreno é possível.
Certidão de urbanismo (certificat d’urbanisme): Documento gratuito emitido pela câmara municipal que indica as regras urbanísticas, as servidões e as taxas aplicáveis a um terreno e, na versão operacional, se um projeto concreto é aí realizável. Fixa essas regras durante dezoito meses, o que dá segurança a uma compra ligada a um projeto de construção ou de ampliação.
Declaração prévia e licença de construção: As duas principais autorizações urbanísticas: a declaração prévia para obras de pequena dimensão, como uma pequena ampliação, uma piscina descoberta ou uma alteração de fachada, e a licença de construção para construções e ampliações mais importantes. Afixada no terreno, a autorização pode ser contestada por terceiros durante dois meses.
Arquiteto dos Edifícios de França (ABF): Arquiteto urbanista do Estado encarregado de zelar pela qualidade das obras nas imediações dos monumentos históricos e nos sítios patrimoniais notáveis, que substituíram as zonas protegidas (secteurs sauvegardés) em 2016. Nesses perímetros, o seu parecer, na maioria das vezes vinculativo, impõe-se ao presidente da câmara para uma fachada, um telhado, caixilharias ou uma piscina visível.
Lei do Litoral (loi Littoral): Lei de 1986 que regula o urbanismo dos municípios ribeirinhos do mar e dos grandes lagos: construções novas em continuidade com as aldeias e aglomerações existentes, faixa de cem metros não edificável fora das áreas urbanizadas, proteção dos espaços naturais notáveis. Explica por que razão as possibilidades de ampliar ou de construir são muitas vezes muito limitadas junto à costa.
Lei da Montanha (loi Montagne): Lei de 1985, revista em 2016, que regula o urbanismo em montanha: urbanização em continuidade com as vilas, aldeias e lugarejos, preservação das terras agrícolas e pastoris, proteção das margens dos lagos, regime das novas unidades turísticas. Pesa diretamente na possibilidade de construir ou ampliar um chalé fora das zonas edificadas.
Servidão: Encargo imposto a um terreno em benefício de outro terreno pertencente a um proprietário diferente, como um direito de passagem, de vistas, de escoamento das águas ou uma proibição de construir. Ligada aos imóveis e não às pessoas, transmite-se a cada venda, e o notário procura-a nos títulos e na conservatória do registo predial.
Demarcação (bornage): Operação pela qual um geómetra-perito fixa e assinala com marcos o limite entre dois terrenos vizinhos, por acordo ou por decisão judicial. Cada proprietário pode exigi-la ao vizinho, com custos partilhados, e a venda de um terreno para construção deve indicar se a sua descrição resulta de uma demarcação.
Meação (mitoyenneté): Propriedade comum de um muro, de uma sebe ou de uma vedação que separa dois terrenos, cuja manutenção e reparação os dois vizinhos partilham. Um muro divisório presume-se comum salvo título ou sinal em contrário, e um vizinho pode adquirir a sua meação pagando metade do seu valor e do valor do solo que ocupa.

Arrendar uma habitação

Contrato e caução: as regras que enquadram um arrendamento em França, para o inquilino como para o proprietário.

Contrato de arrendamento sem mobília: Contrato de arrendamento de uma habitação não mobilada, geralmente celebrado por três anos renováveis. O quadro legal protege fortemente o inquilino e os aumentos de renda são regulados.
Contrato de arrendamento mobilado: Contrato de arrendamento de uma habitação mobilada, com uma lista mínima de mobiliário obrigatório e prazos mais flexíveis.
Caução: Montante entregue pelo inquilino ao proprietário no início do arrendamento para cobrir eventuais danos ou rendas em falta. Em França está limitado consoante o tipo de contrato e deve ser devolvido no fim, sob certas condições.
Vistoria de entrada e de saída: Registo contraditório do estado da habitação e do seu equipamento, feito à entrada e depois à saída do inquilino. A sua comparação condiciona a devolução da caução e a repartição das reparações.
Seguro de proprietário não ocupante (PNO): Seguro do proprietário que não habita o imóvel, arrendado ou vazio. Cobre a sua responsabilidade e garantias próprias (danos por água, incêndio, reclamações de vizinhos) onde o seguro do ocupante não basta ou não existe.

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