Comprar uma segunda habitação em França: o guia do comprador

Que uso dar à sua residência secundária?

Uma residência secundária serve, na maioria dos casos, um dos cinco usos abaixo, e cada um pede um local, um imóvel e um orçamento diferentes. Escreva o seu antes de abrir um único anúncio.

• A casa de família: estadias repetidas, de várias gerações. Pede vários quartos, um espaço exterior, uma manutenção simples e um trajeto que todos aceitem.
• O pied-à-terre de fim de semana: estadias frequentes e curtas; o trajeto pesa mais do que a área, e um apartamento que se fecha depressa vale mais do que uma propriedade a manter.
• O imóvel arrendado parte do ano: o arrendamento cobre uma parte dos encargos, se o município e, em condomínio, o regulamento o autorizarem.
• A futura residência principal: comprada a pensar numa reforma ou numa mudança, julga-se pela vida ao longo do ano, não pelo mês de agosto; o guia para deixar a região parisiense desenvolve este projeto.
• A aquisição patrimonial: prima a localização rara (vista, primeira linha de mar, centro histórico), porque é ela que sustenta o valor a longo prazo.

Um mesmo imóvel raramente serve dois usos em partes iguais: a villa pensada para o arrendamento de verão nem sempre é a que apetece abrir em novembro. Fixe um uso principal e um uso secundário aceitável; o caderno de encargos decorre daí.

Mar, montanha, campo ou cidade: onde comprar uma segunda habitação em França?

O bom local é o que serve o uso: o mar para as temporadas longas, a montanha para duas temporadas bem marcadas, o campo para o espaço, a cidade para um pied-à-terre que vive o ano inteiro.

À beira-mar

O mar paga-se: em Arcachon, a mediana das casas atinge 7600 €/m², contra 4000 €/m² para o conjunto da Gironde (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, edição de abril de 2026, vendas de 2025). Do Cap Ferret às villas de Biarritz, da ilha de Ré a Deauville, de Cassis a Saint-Tropez, cada litoral tem o seu mercado, mas todos levantam as mesmas questões: a lei Littoral (lei do litoral), os riscos costeiros e o edificado exposto ao sal. O guia para comprar à beira-mar trata-as.

Na montanha

Os mercados de montanha são estreitos, e uma parte dos mais belos chalets vende-se sem anúncio. A mediana dos apartamentos atinge 9600 €/m² em Megève e 11 800 €/m² em Courchevel (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, edição de abril de 2026, vendas de 2025). Um chalet em Chamonix, numa verdadeira cidade de vale, vive-se o ano inteiro, como uma casa à beira do lago de Annecy ou do lago Léman, em Évian-les-Bains. Chalet ou apartamento, altitude, acesso no inverno: o guia para comprar na montanha dá os critérios.

No campo

O campo vende espaço: uma bastide nos arredores de Aix-en-Provence, um mas (casa rural provençal) nos Alpilles ou no Luberon, perto de Avignon, uma longère (casa rural baixa e comprida), uma casa senhorial. Terreno, saneamento individual, piscina e jardim pesam aqui mais do que na cidade, e a SAFER (organismo que regula o mercado fundiário rural) dispõe de um direito de preferência sobre certos imóveis rurais. As casas antigas têm a sua própria grelha de leitura, a do guia para comprar uma casa de carácter.

Na cidade

A residência secundária urbana, em Bordeaux, Nice, Lyon ou Montpellier, é muitas vezes a mais simples de viver: um apartamento que se fecha à chave, uma vida cultural em qualquer estação do ano, uma estação de comboios e um aeroporto próximos.

Residência secundária no sul de França

Comprar uma residência secundária no sul de França é escolher entre a Côte d’Azur, a Provença, o litoral da Occitânia e o País Basco: uma temporada longa, mas uma forte afluência no verão e, nas zonas expostas, um risco de incêndio florestal que impõe a limpeza de matos (débroussaillement).

A regra do trajeto: a residência a que se vai de facto

Uma residência secundária é tanto mais habitada quanto mais facilmente se chega a ela: um trajeto direto abre os fins de semana, uma expedição reserva-a para as férias de verão. Meça o trajeto de porta a porta, não a distância no mapa.

• O direto: um comboio ou um voo sem correspondência; cada transbordo ou escala faz perder fins de semana.
• As horas de partida: sexta-feira à noite, véspera de férias escolares, regresso de domingo; faça o trajeto da visita decisiva a essas horas.
• A época do ano: estrada de montanha no inverno, acesso a uma ilha em pleno verão, aldeias saturadas durante as férias.
• A última etapa: carro indispensável ou não, estacionamento, comércio e praia a pé.

Bordeaux, Lyon, Avignon, Arcachon, Biarritz, La Rochelle, Saint-Malo e Annecy são acessíveis em TGV a partir de Paris, e a Côte Fleurie de comboio a partir da estação de Saint-Lazare. A partir do estrangeiro, parte-se do aeroporto internacional mais próximo: Nice para a Côte d’Azur, Marseille para a Provença, Bordeaux para o Bassin d’Arcachon, Genebra para os lagos e as estâncias da Haute-Savoie.

Tomemos um caso-tipo: para vir um fim de semana em cada dois, de abril a outubro, é preciso um trajeto direto que se refaria sem cansaço numa sexta-feira à noite; para o verão apenas, uma morada mais distante justifica-se, em troca de um jardim ou de uma vista.

Que orçamento e que impostos prever numa segunda habitação em França?

Preveja, além do preço, cerca de 7 a 8 % de custos de aquisição no usado (2 a 3 % no novo), e depois um orçamento anual de impostos e encargos que corre, esteja o imóvel ocupado ou não. É este segundo orçamento, que um anúncio nunca detalha por inteiro, que reserva as más surpresas.

Uma residência secundária entra também na base do imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI), devido acima de 1,3 M€ de património imobiliário líquido tributável, sem a dedução de 30 % reservada à residência principal: o seu consultor patrimonial mede-lhe o efeito.

Como financiar a compra de uma residência secundária?

Uma residência secundária financia-se segundo as mesmas regras de uma residência principal, as do Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF): uma taxa de esforço de 35 % no máximo, seguro incluído, e uma duração de 25 anos no máximo. Esta taxa de esforço calcula-se sobre todos os seus créditos, incluindo os da residência principal e os de outros imóveis. Em 2026, as taxas de juro situam-se entre 3,2 e 3,5 % a vinte anos.

• Os bancos fazem menos exceções para uma residência secundária: conte com a regra, não com a exceção.
• A entrada cobre, na maioria das vezes, pelo menos os custos de aquisição; uma entrada mais elevada facilita a aprovação.
• Os rendimentos de um futuro arrendamento sazonal são considerados com prudência, quando o são.
• A compra a pronto, ou uma aprovação de princípio do banco obtida antes da proposta, reforça a sua posição: o vendedor ganha em segurança.

No compromisso de venda (compromis de vente), a condição suspensiva de crédito protege o comprador: um mês no mínimo por lei, muitas vezes 45 a 60 dias na prática. Se forem vários compradores, um acordo de compropriedade escrito (convention d’indivision) regula quem paga, quem ocupa e como se sai. Uma sociedade civil pode preparar a transmissão, mas o arrendamento mobilado altera aí o regime fiscal: a estrutura escolhe-se com o seu notário e o seu consultor patrimonial, antes de assinar.

Pode arrendar a sua residência secundária?

Sim, mas o arrendamento de curta duração de uma residência secundária, em alojamento turístico mobilado (meublé de tourisme), verifica-se antes da proposta: o município, o condomínio (copropriété) e o desempenho energético do imóvel podem limitá-lo, ou mesmo proibi-lo. A lei de 19 de novembro de 2024 reforçou cada um destes mecanismos.

O que a lei de 19 de novembro de 2024 mudou

• O registo: a lei generaliza-o a todos os alojamentos turísticos mobilados, e o número de registo deve constar de cada anúncio.
• Os municípios dispõem de novos instrumentos para enquadrar, ou mesmo limitar, os alojamentos turísticos mobilados, entre os quais a possibilidade de reduzir para 90 dias por ano o arrendamento de uma residência principal. Para uma residência secundária, é a autorização de mudança de uso, onde este regime se aplica, que condiciona o arrendamento repetido a uma clientela de passagem.
• A fiscalidade destes rendimentos, tributados na categoria dos lucros industriais e comerciais (BIC, bénéfices industriels et commerciaux), tornou-se menos favorável, em particular para os alojamentos mobilados não classificados.
• O condomínio pode agora proibir o alojamento turístico mobilado nas frações que não são residências principais, por maioria dos condóminos que represente, pelo menos, dois terços dos votos, se o seu regulamento já proíbe qualquer atividade comercial fora das frações destinadas ao comércio.
• O DPE (certificado de desempenho energético): a lei sujeita os alojamentos turísticos mobilados a exigências de desempenho energético que se endurecem por etapas.

A gestão dos arrendamentos pode confiar-se a um profissional cujo ofício é esse, ou fazer-se por si próprio. O serviço de concierge da Home Select vela pelo imóvel entre as suas estadias, ao tempo despendido e mediante orçamento, sem mandato de gestão.

Comprar longe de casa: como pesquisar à distância?

Uma residência secundária compra-se muitas vezes longe de casa: a pesquisa pode conduzir-se à distância até à visita decisiva, se tudo o que se verifica nos documentos for verificado antes da deslocação. A escritura pode também assinar-se à distância, por procuração notarial com o consentimento recolhido por videoconferência; os fundos só se transferem para o notário, depois de verificados por telefone os seus dados bancários. O guia para comprar à distância detalha cada etapa.

O que se verifica nos documentos

• O estado dos riscos (état des risques), entregue logo na primeira visita desde 1 de janeiro de 2023: inundação, submersão, incêndio florestal, recuo da linha de costa consoante o município.
• Os diagnósticos: DPE, amianto e chumbo consoante a idade do edificado, eletricidade e gás consoante a das instalações, térmitas consoante a zona e, sem ligação à rede pública de esgotos, um controlo do saneamento com menos de três anos.
• O condomínio: regulamento, atas, caderno de manutenção, encargos, cláusulas sobre o arrendamento.
• O urbanismo: plano local de urbanismo (PLU), servidões e, nas imediações de um monumento histórico (perímetro delimitado ou, na falta dele, 500 metros no seu campo de visibilidade) ou num sítio patrimonial notável, a aprovação do arquiteto dos Edifícios de França (Architecte des Bâtiments de France) para as obras exteriores.
• O preço, confrontado com as vendas reais da rua e do bairro.

O que só a época do ano mostra

Um vídeo não mostra nem a humidade de uma casa fechada todo o inverno, nem o bar animado debaixo das janelas em julho. Escolha por isso uma zona que conheça nas duas estações do ano, incluindo a estrada do chalet sob a neve, e levante estas questões antes de se deslocar: a visita decisiva, agrupada numa única deslocação, serve para confirmar, não para descobrir.

O que acontece na revenda de uma residência secundária?

As mais-valias realizadas na revenda de uma residência secundária são tributadas, com deduções que aumentam com a duração da detenção; a venda de uma residência principal está isenta. O notário calcula o imposto e retém-no sobre o preço de venda; o simulador de mais-valias imobiliárias estima-o antecipadamente a partir dos seus preços.

O imposto sobre o rendimento e as contribuições sociais têm cada um o seu calendário de deduções, até à isenção total após uma longa detenção, e uma sobretaxa incide sobre as mais-valias mais elevadas. Uma residência secundária que passou a residência principal, efetivamente ocupada no dia da venda, está isenta: a administração fiscal verifica a realidade da ocupação.

A revenda prepara-se desde a compra, olhando para a profundidade do mercado: em 2025, registaram-se 7826 vendas em Nice, 781 em Biarritz e 195 em Saint-Tropez (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, edição de abril de 2026, vendas de 2025). Num mercado estreito, um imóvel raro vende-se bem, mas por vezes devagar; a localização que ninguém poderá reproduzir continua a ser o que melhor protege a revenda.

Como a Home Select procura a sua residência secundária

A Home Select, caçadora de imóveis do lado do comprador, conduz a pesquisa de uma residência secundária à distância, visitas em vídeo incluídas, até à visita decisiva: só se desloca para os imóveis retidos, numa única viagem. A Home Select pilota a pesquisa a partir da sua direção e apoia-se numa rede de 15 000 parceiros profissionais.

1. O caderno de encargos escrito, depois de um briefing por videochamada ou por telefone: uso, estações do ano, trajeto, orçamento completo.
2. A caça em todo o mercado: a Home Select vigia 1 700 sites de anúncios, recebe da sua rede pelo menos 100 imóveis fora de mercado todos os dias e faz as primeiras propostas em 48 horas após a assinatura do mandato.
3. A pré-visita em vídeo comentada e a ficha de análise de cada imóvel retido, com o preço confrontado, morada a morada, com as vendas DVF.
4. As visitas decisivas, agrupadas: a Home Select reduz-as a 3 em média, ou seja, cerca de 15 horas do seu tempo, contra 40 visitas ou mais e cerca de 150 horas para um comprador sozinho.
5. A proposta e a negociação, em que a Home Select obtém em média 6 % sobre o preço pedido, e depois a segurança do compromisso de venda: revisão, diagnósticos, condomínio.
6. A coordenação do notário, do intermediário de crédito e dos técnicos de diagnósticos até à escritura, e depois: artesãos, formalidades, instalação.

A Home Select cobra 2,5 % do preço líquido do vendedor na Oferta Exclusiva (mandato exclusivo), com um mínimo de 10 000 € com IVA; a Oferta Confidencial, em mandato simples e reservada a projetos de 2 M€ ou mais, assegura o mesmo serviço integral a 1,5 %, com imóveis exclusivamente fora de mercado. Nada é devido antes da escritura, e o mandato, de doze meses no máximo, pode ser rescindido a qualquer momento com um pré-aviso de sete dias. O detalhe consta das páginas dos honorários, do método e do caçador de imóveis para residência secundária.

Desde 2011, a Home Select acompanhou mais de 1 200 compradores, com um prazo médio de pesquisa de 45 dias até à proposta aceite e uma nota de 4,8/5 no Google (130+ avaliações). Cada mercado apresentado no site tem a sua página, com preços DVF e bairros incluídos: por exemplo, caçador de imóveis em Arcachon, caçador de imóveis em Megève ou caçador de imóveis em Saint-Tropez.