Residência secundária em Saint-Jean-Cap-Ferrat: o guia

A verdadeira questão de uma residência secundária no Cap-Ferrat coloca-se entre duas estadias. Uma propriedade da península enfrenta o sal, os ventos do mar e as regras do sítio classificado: o jardim poda-se todo o ano, a piscina acompanha-se, as estacas e o acesso à água têm custos de manutenção muito particulares, e as obras de contenção, que pouco se veem, vigiam-se depois de cada inverno. Em zona arborizada exposta, a limpeza obrigatória do mato em 50 metros à volta das construções não é opcional. A propriedade orçamenta-se com as pessoas que a mantêm na sua ausência: serviço de guarda, jardineiro, técnico de piscinas.

A preparação para o inverno organiza-se antes de partir: água cortada, aquecimento em espera, portadas e estores verificados, uma passagem regular depois das rajadas de vento. As obras visíveis, piscina, vedação, ampliação, passam pelas autorizações da zona protegida e programam-se no inverno, quando a península pertence às obras discretas. A Home Select integra esta lógica da ausência logo na seleção: estado das obras marítimas, servidões, custo real da manutenção, e aquilo que uma casa de aldeia poupa em comparação com uma propriedade sobre a água.

As grandes vendas da península nunca se anunciam: preparam-se durante meses e concluem-se entre conselheiros estabelecidos, muitas vezes ao longo das transmissões familiares. O mercado está ativo todo o ano, com duas respirações mais favoráveis às visitas: a primavera, de abril a junho, e o outono, de setembro a novembro. O verão concentra a vida social e a ocupação das residências, o que reduz a disponibilidade para visitas mais do que trava as transações. O inverno, muito calmo, é muitas vezes o melhor momento para tratar um processo confidencial com tempo.

Para um comprador que vive noutro lugar, o encadeamento prepara-se ao contrário do calendário: caderno de encargos no outono, vigilância e qualificação sobre documentos durante o inverno, pré-visitas em vídeo conduzidas pela Home Select com o agente do vendedor, e depois uma única viagem na primavera para as visitas decisivas, agrupadas. O aeroporto de Nice-Côte d’Azur fica a cerca de vinte minutos: o Cap visita-se em meio dia, quando os imóveis existem. O verdadeiro trabalho faz-se a montante, no acesso às propriedades que não se anunciam: a pesquisa é conduzida pela direção da Home Select, com a sua rede de 15 000 parceiros, e a casa recebe mais de 100 imóveis fora do mercado todos os dias.

No Cap-Ferrat, as diferenças de valor entre duas propriedades vizinhas contam-se entre as maiores da Côte d’Azur: a rada, Villefranche ou Les Fourmis, o declive do terreno, as servidões de acesso e de vista, a conformidade com as regras do litoral. O sentier des douaniers, o trilho costeiro, as plataformas e as estacas sobre o mar são muitas vezes mais antigos do que as suas autorizações: antes de qualquer proposta, reunir as licenças de urbanismo, o estado das obras marítimas e o traçado exato das servidões de passagem. A orla pertence ao domínio público marítimo, e a lei Littoral protege a faixa dos 100 metros fora dos espaços urbanizados, o que pesa sobre qualquer ideia de ampliação.

Os vendedores da península quase nunca têm pressa: prova de fundos, data de entrega flexível, mobiliário aceite no estado em que está e discrição garantida pesam muitas vezes mais do que um montante superior. O preço confronta-se com as raras vendas comparáveis dos dados DVF, e as obras orçamentam-se antes da proposta, nunca depois. Os honorários da Home Select são 100 % ao sucesso, nada é devido antes da escritura; a oferta Confidentielle, 1,5 % com IVA do preço líquido do vendedor, reservada aos projetos de 2 M€ e mais, oferece o mesmo serviço integral e só apresenta imóveis fora do mercado.