Comprar casa em França à distância: o guia do comprador, da pesquisa à escritura

Pode comprar-se um imóvel sem estar no local?

Sim. Nenhuma regra obriga a visitar um imóvel antes de o comprar, e cada etapa pode ser cumprida sem se deslocar ao local: a proposta e o compromisso de venda por assinatura eletrónica ou por procuração, a escritura por procuração notarial à distância ou, em França, no cartório de um notário perto de si. Não é exigida nenhuma condição de nacionalidade nem de residência. Seja um chalet em Megève, uma casa em Arcachon ou um apartamento em Nice, comprar à distância obedece à mesma mecânica.

A lei protege o comprador à distância como protege quem visita: diagnósticos e estado dos riscos (état des risques, ERP) anexados ao compromisso de venda, dez dias de retratação, verificação pelo notário do título de propriedade, do urbanismo e dos direitos de preferência.

Mas a lei não vê por si. Entre particulares, a escritura de venda afasta em regra a garantia dos vícios ocultos, salvo má-fé do vendedor: o que não foi visto nem verificado compra-se no estado em que está. À distância, três coisas não se delegam:

• o caderno de encargos, porque só o comprador sabe o que não suportará no dia a dia;
• a decisão, tomada com base em documentos, em vídeo e, de preferência, depois de uma visita decisiva;
• a validação das transferências, sempre para o notário e nunca com base num simples email.

Quais são as etapas de uma compra imobiliária à distância?

Uma compra à distância segue as mesmas etapas de uma compra tradicional; só muda a forma de as percorrer:

1. O enquadramento do projeto, por videochamada ou por telefone, e depois um caderno de encargos escrito.
2. O financiamento, validado por um acordo de princípio antes da primeira proposta.
3. A pré-seleção documental: anúncios, redes profissionais, imóveis fora de mercado, preços comparados com as vendas reais.
4. As pré-visitas em vídeo, em direto, com uma ficha de análise por imóvel.
5. Os documentos reunidos antes de qualquer deslocação: diagnósticos, estado dos riscos, condomínio, urbanismo.
6. A visita decisiva, agrupada numa única deslocação.
7. A proposta escrita e a negociação, sem qualquer pagamento.
8. O compromisso de venda, assinado eletronicamente ou por procuração, e depois dez dias de retratação.
9. O período sob condições: crédito, direitos de preferência, documentos complementares.
10. A escritura, por procuração ou, em França, no cartório de um notário perto de si, com os fundos transferidos apenas para o notário.

Cada fase está detalhada nas etapas de uma compra de imóvel em França.

Como preparar uma compra de imóvel à distância?

Fixando por escrito, antes de qualquer pesquisa, o orçamento completo, o financiamento e o caderno de encargos. À distância, este enquadramento substitui as visitas de exploração que quem está no local faz sem dar por isso.

O orçamento completo, e não apenas o preço

• o preço de compra, depois de negociado;
• os custos de aquisição, chamados « custos de notário »: cerca de 7 a 8 % do preço no usado e 2 a 3 % no novo, a calcular com o simulador;
• as obras, orçamentadas antes da proposta assim que ultrapassam simples retoques;
• a deslocação da visita decisiva e o câmbio, se os seus fundos estiverem noutra moeda;
• o custo de ser proprietário: imposto predial (taxe foncière), encargos, seguro, manutenção e, numa residência secundária, uma taxe d’habitation (imposto de habitação) que as comunas em zona tensa (zone tendue) podem majorar de 5 a 60 %.

O financiamento, sobretudo a partir do estrangeiro

Em 2026, as taxas de juro situam-se entre 3,2 e 3,5 % a 20 anos, e os bancos aplicam as regras do Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF): taxa de esforço de 35 % no máximo, seguro incluído, e prazo de 25 anos no máximo. Alguns bancos financiam também os não residentes, em geral com mais exigências: uma entrada mais elevada, rendimentos comprovados e por vezes traduzidos, uma análise do processo mais longa. Obtenha um acordo de princípio antes da primeira proposta: um vendedor que nunca o conheceu julgará a sua seriedade por este documento.

O caderno de encargos, filtro de toda a pesquisa

O que não está escrito não será filtrado. O caderno de encargos fixa o uso, o orçamento máximo com custos incluídos, as zonas à escala do bairro, o tipo de imóvel, os critérios indispensáveis e os que se negociam, as exigências do dia a dia (estação de comboios, aeroporto, escolas, fibra ótica) e o calendário, com duas ou três janelas de datas possíveis para a sua deslocação. Se deixar Paris por Lyon, Bordéus ou o litoral, o guia para mudar-se para as regiões de França ajuda a escolher a cidade antes do imóvel.

Visitar em vídeo: o que o ecrã mostra e o que esconde

Uma visita em vídeo bem conduzida afasta, sem deslocação, os imóveis que não servem; não basta, porém, para decidir. A imagem restitui a planta, o estado aparente e os acabamentos; achata o som, ignora os cheiros e engana quanto aos volumes.

Exigir uma visita em direto, não um filme

Um filme montado só mostra o que o vendedor escolheu. Uma visita em direto, por videochamada, permite-lhe dirigir a câmara: abrir um armário, aproximar a câmara de uma fissura, sair para o patamar, tudo isto sem modo grande angular.

O ponto cego mais caro é muitas vezes a época do ano: uma villa no Cap Ferret filmada em julho nada diz da península no inverno, e um chalet em Courchevel filmado no verão nada diz do acesso sob a neve. Os guias para comprar na montanha e comprar à beira-mar detalham estas questões.

Que verificar nos documentos antes de se deslocar?

Tudo o que fica escrito: diagnósticos, estado dos riscos, documentos do condomínio, urbanismo, preço. Reunidos antes da visita decisiva, estes documentos revelam o que nenhuma visita mostra.

Num condomínio, se faltarem os documentos que a lei obriga a anexar ao compromisso de venda, os dez dias de retratação só começam a contar no dia seguinte ao da sua comunicação.

O preço, morada a morada

O preço verifica-se tão bem de longe como no local: as vendas reais registadas pela administração fiscal, a base DVF, são públicas e consultáveis morada a morada. Dizem o que os compradores pagaram, quando um anúncio diz o que o vendedor espera.

Uma mediana de cidade não chega. Em Biarritz, o preço mediano das casas vendidas em 2025 fixa-se em 7900 €/m², mas um décimo dessas vendas concluiu-se abaixo de 4700 €/m² e um décimo acima de 14 200 €/m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, edição de abril de 2026, vendas de 2025). Entre estes extremos, a morada, a vista, o estado e o terreno fazem o preço: só uma comparação venda a venda diz se um preço anunciado se sustenta. A Home Select publica as suas referências de mercado em open data.

Fazer uma proposta e assinar o compromisso de venda à distância

A proposta de compra e o compromisso de venda assinam-se sem deslocação, por assinatura eletrónica ou por procuração, com os mesmos efeitos de uma assinatura presencial: o Código Civil francês reconhece a assinatura eletrónica em pé de igualdade com a assinatura manuscrita, desde que o procedimento utilizado identifique o signatário e garanta a integridade do ato. O que muda é o cuidado na releitura: assinar num ecrã leva um instante, mas uma cláusula mal lida vincula durante anos.

A proposta escrita indica o preço, as condições suspensivas e um prazo de validade. Não é acompanhada de qualquer pagamento: o Código Civil francês declara nulo todo o compromisso unilateral de adquirir um imóvel pelo qual seja exigido ou recebido um pagamento (artigo 1589-1).

Depois de assinado o compromisso de venda, o comprador não profissional dispõe de dez dias para se retratar, a contar do dia seguinte ao da sua notificação, sem ter de se justificar. Entregue o depósito de garantia ao notário, nunca ao vendedor. Antes de assinar, verifique três cláusulas:

• a condição suspensiva de crédito: um mês no mínimo por lei, muitas vezes 45 a 60 dias na prática, com mais tempo a prever para um não residente;
• a data-limite da escritura, compatível com a chegada dos seus fundos;
• o mobiliário incluído e a possibilidade de uma visita de verificação mesmo antes da escritura.

Como assinar no notário à distância e proteger os seus fundos?

Duas vias principais permitem assinar a escritura (acte authentique) sem se deslocar ao cartório que a recebe: a procuração notarial à distância, com consentimento recolhido por videoconferência, ou, em França, a assinatura no cartório de um notário perto de si, que participa no ato. Em ambos os casos, a venda produz os mesmos efeitos que uma assinatura presencial, e os fundos só se transferem para o notário.

A procuração notarial à distância

Desde o decreto de 20 de novembro de 2020, um notário pode lavrar uma procuração à distância: recolhe o consentimento do comprador por videoconferência e este assina eletronicamente. A procuração designa quem assinará em seu nome, muitas vezes um colaborador do cartório. A partir do estrangeiro, o seu notário indica a forma que aceita: procuração notarial à distância, ou procuração assinada no local perante um notário ou uma autoridade habilitada e depois apostilada ou legalizada, consoante o país.

Um notário perto de si

Em França, pode assinar no cartório de um notário da sua escolha, perto de si, que participa no ato ao lado do notário encarregado da venda, sem encarecer os custos: os dois notários repartem os emolumentos do ato.

Os fundos: transferir apenas para o notário

No dia da escritura, o preço e os custos devem estar disponíveis na conta do notário, que verifica também a origem dos fundos; vindos do estrangeiro, os fundos transferem-se por isso vários dias antes. Antes de qualquer transferência, confirme por telefone os dados bancários do cartório, para um número que tenha encontrado por si no anuário dos notários.

Como gerir um imóvel comprado à distância?

Organizando, antes da assinatura, tudo o que terá de funcionar sem a sua presença. No dia da escritura, cada ponto de apoio deve estar designado:

• os contratos de energia, de água e de internet e o seguro multirriscos habitação, contratados para o dia da assinatura;
• as chaves, os códigos e os manuais, entregues à pessoa que designou;
• as obras: orçamentos assinados à distância, atestado do seguro decenal (assurance décennale) verificado, acompanhamento fotográfico em cada etapa;
• o arrendamento: um contrato anual obedece ao calendário do DPE, um alojamento turístico mobilado (meublé de tourisme) ao regime endurecido pela lei de 19 de novembro de 2024 (registo, regras da comuna, regulamento do condomínio).

Se confiar a gestão do arrendamento a um profissional, verifique se detém uma carteira profissional com a menção « gestão imobiliária ». Quanto ao resto, os serviços de concierge da Home Select asseguram a continuidade depois das chaves, com prestadores verificados: vigilância do imóvel na sua ausência, aberturas de estação, coordenação das obras, assistência administrativa, incluindo para não residentes, ao tempo despendido e mediante orçamento aceite antes de cada missão. Para uma casa de férias, veja também como comprar uma residência secundária.

Como a Home Select conduz uma pesquisa à distância

Nas regiões, a Home Select conduz a pesquisa sob a orientação da sua direção e apoia-se numa rede de 15 000 parceiros profissionais (agentes, notários, administradores de condomínio). A pesquisa faz-se à distância, visitas em vídeo incluídas, até à visita decisiva: o comprador só se desloca para essa visita, ficando as visitas dos imóveis selecionados agrupadas numa única deslocação.

1. O briefing por videochamada ou por telefone e depois o caderno de encargos escrito; a pesquisa é lançada em 24 horas.
2. A caça em todo o mercado: a Home Select vigia 1 700 sites de anúncios de forma automatizada, recebe da sua rede de parceiros pelo menos 100 imóveis fora de mercado por dia e faz as primeiras propostas em 48 horas após a assinatura do mandato.
3. Uma pré-visita em vídeo comentada e uma ficha de análise para cada imóvel selecionado.
4. O preço analisado morada a morada com as vendas DVF e depois a negociação, em que a Home Select obtém em média 6 % sobre o preço pedido.
5. A segurança do compromisso de venda (revisão, diagnósticos, condomínio) e a coordenação do notário, do intermediário de crédito e dos técnicos de diagnósticos.
6. O acompanhamento até à escritura e depois: artesãos, formalidades, instalação.

A Home Select leva uma pesquisa até à proposta aceite em 45 dias em média, com 3 visitas e cerca de 15 horas do seu tempo, contra 40 visitas ou mais, 6 meses e cerca de 150 horas para um comprador sozinho. A Home Select publica os seus honorários: 2,5 % com IVA do preço líquido do vendedor com a Oferta Exclusiva (mandato exclusivo), mínimo de 10 000 € com IVA, para todos os orçamentos; 1,5 % com IVA com a Oferta Confidencial (mandato simples), reservada a projetos de 2 M€ ou mais: o mesmo serviço integral, mas apenas imóveis fora de mercado lhe são apresentados. Nada é devido antes da compra: tudo se paga na assinatura da escritura.

O mandato de pesquisa da Home Select assina-se eletronicamente, com catorze dias de retratação quando é celebrado à distância; renova-se de mês a mês, no limite de doze meses, e pode ser rescindido a qualquer momento com um pré-aviso de sete dias (o mandato, cláusula a cláusula). O método é o mesmo na Côte d’Azur, nos Alpes ou na costa atlântica. As páginas do caçador de imóveis em Nice ou do caçador de imóveis em Saint-Malo, tal como as de Saint-Tropez, Megève, Annecy, Arcachon ou Deauville, detalham cada mercado, com os preços como apoio. A partir do estrangeiro, a página do caçador de imóveis internacional descreve o mesmo percurso, conduzido em inglês ou em português.