As 47 etapas de uma compra de imóvel em França

Um imóvel ocupado algumas semanas por ano não se escolhe como uma casa onde se vai viver: porteiro, facilidade de manutenção, segurança e acessos contam mais. A utilização determina também a forma de comprar, o seguro, os impostos locais e o que acontece ao imóvel durante as suas ausências. Escrita numa frase, evita visitar imóveis que não servem a sua vida.

• Escreva numa frase para quem é o imóvel, quantas semanas por ano e durante quantos anos.
• Anote o que seria eliminatório para essa utilização: um imóvel vazio no inverno não tem as necessidades de uma casa habitada.
• Pense no futuro: um pied-à-terre hoje pode tornar-se a sua residência, ou a dos seus filhos.

Parta do que pode gastar no total e retire os custos para encontrar o seu preço máximo. Num imóvel usado, os chamados custos de notário rondam 7 a 8 % do preço, sobretudo impostos; num imóvel novo, 2 a 3 %. Uma simples remodelação chega depressa às dezenas de milhares de euros: guarde uma margem e peça a um empreiteiro ou a um arquiteto que a confirme logo que um imóvel lhe agrade.

• Calcule o seu preço máximo a partir da despesa total, nunca o contrário.
• Guarde uma margem para imprevistos: obras, mobiliário, custos bancários.
• Estime os seus custos de notário, departamento a departamento, com o simulador da Home Select.

Simular os custos de notário

Da pesquisa às chaves, uma compra a partir do estrangeiro demora muitas vezes seis a doze meses. Entre o contrato-promessa e a escritura, conte cerca de três meses: incluem os dez dias de desistência e a condição de crédito, em geral de 45 a 60 dias. Uma viagem bem preparada pode bastar para as visitas decisivas, e a assinatura pode fazer-se à distância, com uma procuração. Anote desde já os períodos em que estará em França: o calendário constrói-se à volta deles.

• Reserve alguns dias em França para as visitas decisivas, numa só viagem.
• Conte cerca de três meses entre o contrato-promessa e a escritura antes de marcar a data da mudança.
• Prepare cedo a procuração, para poder assinar mesmo que não possa vir.

Em nome próprio, o imóvel é só seu. A dois sem serem casados, aplica-se por defeito a compropriedade; uma cláusula de tontina ou uma SCI (sociedade civil imobiliária) pode proteger o sobrevivente. A SCI facilita a transmissão e a gestão a vários, mas tem um custo e não convém a todas as nacionalidades. Casado no estrangeiro, o seu regime matrimonial também conta: o notário vai pedi-lo.

• Decida em nome de quem o imóvel será comprado antes de escrever a proposta.
• Casado fora de França? Prepare a certidão de casamento e, se existir, a convenção antenupcial.
• Peça aconselhamento dos dois lados da fronteira antes de criar uma SCI.

Um proprietário que vive fora de França é tributado em França sobre o seu imóvel: taxe foncière todos os anos, taxe d’habitation numa residência secundária, que muitas cidades agravam, e imposto sobre a fortuna imobiliária se o seu património imobiliário líquido em França ultrapassar 1,3 M€. Na revenda, a mais-valia é tributada em França, com abatimentos que aumentam com o tempo de detenção. As convenções fiscais evitam pagar duas vezes, desde que declare dos dois lados.

• Peça o valor da taxe foncière antes da proposta: consta da nota de liquidação do vendedor.
• Verifique se a cidade agrava a taxe d’habitation das residências secundárias.
• Faça o ponto da situação com um consultor fiscal se declarar em dois países.

Simular uma mais-valia

Uma estância vive no inverno, uma cidade à beira-mar no verão: um pied-à-terre escolhe-se também pela estação em que lá estará. Veja o trajeto real a partir de casa, porta a porta, a vida do bairro fora de época e os projetos que podem mudar a rua: elétrico, obras, rua pedonal. Os preços variam muito de um bairro para outro: compare-os com as vendas reais, não com os anúncios.

• Meça o trajeto porta a porta a partir de casa, incluindo aeroporto ou estação.
• Passe uma noite e uma manhã no bairro, fora de época se possível.
• Compare os preços das vendas reais bairro a bairro, não os dos anúncios.

Os melhores cadernos de encargos cabem em cinco critérios indispensáveis, não em vinte. O resto torna-se uma lista de desejos, que desempata dois imóveis sem afastar um bom. Anote também as suas recusas firmes, rés-do-chão, prédio em frente, ruído, obras pesadas: filtram mais depressa do que os desejos.

• Limite-se a cinco critérios indispensáveis.
• Anote as suas recusas firmes: afastam mais depressa do que os seus desejos.
• Ordene os seus desejos: desempatam dois imóveis sem afastar um bom.

Um agente imobiliário é mandatado e pago pelo vendedor; um caçador de imóveis é mandatado e pago pelo comprador, e não tem nenhum imóvel para escoar. A Home Select nunca aceita mandatos de venda: nenhum conflito de interesses. Os honorários são de 2,5 % com IVA do preço líquido do vendedor com a Oferta Exclusiva, mínimo de 10 000 € com IVA, ou de 1,5 % com IVA com a Oferta Confidencial, reservada a projetos de 2 M€ ou mais, mais 10 % da negociação obtida em ambos os casos: a Home Select é também paga pelo que o faz poupar. Nada é devido antes da assinatura da escritura.

• Pergunte para quem trabalha o profissional: o vendedor ou você.
• Peça que os honorários sejam indicados por escrito, e quando são devidos.
• Verifique que o mandato tem duração limitada e pode ser rescindido a qualquer momento.

Ver os honoráriosDescobrir o método

A regra dos 35 % aplica-se a todos: é a parte máxima dos seus rendimentos dedicada aos créditos, seguro incluído. Um comprador que vive no estrangeiro tem muitas vezes de dar 20 a 30 % do preço de entrada, por vezes mais consoante a moeda dos seus rendimentos. Rendimentos noutra moeda, prémios e rendimentos de trabalhadores independentes são lidos com prudência: uma análise prévia evita descobrir o limite no momento da proposta.

• Reúna três meses de recibos de vencimento e as suas duas últimas declarações de impostos.
• Liste os seus créditos em curso, em qualquer parte do mundo: o banco vai vê-los.
• Faça validar a sua capacidade antes de fazer uma proposta.

Poucos bancos franceses emprestam a não residentes, e cada um tem as suas regras: países aceites, moeda dos rendimentos, entrada, seguro do crédito. Um intermediário de crédito sabe quais dizem sim e negoceia a taxa, o seguro e as condições de reembolso antecipado; em princípio, só é pago se o crédito for concedido. Em França, a taxa é quase sempre fixa durante todo o prazo.

• Peça um comprovativo de financiamento antes de fazer uma proposta.
• Compare o custo total do crédito, seguro incluído, não apenas a taxa.
• Verifique as penalizações por reembolso antecipado se pensa revender.

O crédito à habitação do não residente

Um banco que lhe empresta pedirá quase sempre que a conta seja junto dele. Sem crédito, uma conta em França continua útil para os débitos do condomínio, da energia e dos impostos. Os documentos pedidos são semelhantes aos de um crédito: identidade, morada, rendimentos, origem dos fundos. Os cidadãos americanos, sujeitos às declarações FATCA, são muitas vezes recusados: mais vale procurar desde logo um banco que os aceite.

• Inicie a abertura logo durante a pesquisa: demora muitas vezes várias semanas.
• Prepare passaporte, comprovativo de morada recente, prova de rendimentos e número fiscal estrangeiro.
• Cidadão americano? Procure um banco habituado às declarações FATCA.

Abrir uma conta bancária em França

Nestes montantes, os bancos ficam muitas vezes com uma margem de câmbio bem maior do que um especialista, que trabalha muito perto da taxa de mercado. Um contrato a prazo fixa desde já a taxa do dia da escritura: uma descida da sua moeda deixa de o afetar. Os fundos seguem depois de uma conta em seu nome para a conta do notário, nunca através de um terceiro.

• Abra uma conta num especialista de câmbio logo durante a pesquisa.
• Pondere fixar a taxa logo que o contrato-promessa esteja assinado.
• Nunca transfira a partir da conta de um terceiro: o notário recusaria os fundos.

Transferir divisas

Conte com um documento de identificação válido, uma certidão de nascimento recente, a certidão de casamento ou de união de facto, os últimos recibos de vencimento, as declarações de impostos e os extratos bancários. O notário é obrigado a verificar a origem dos fundos: poupança, venda de um imóvel, doação ou herança, cada quantia tem de poder ser rastreada. Os documentos estrangeiros podem ter de ser traduzidos por um tradutor juramentado, e por vezes apostilados.

• Guarde a prova do percurso de cada quantia até à conta que vai pagar.
• Peça uma certidão de nascimento recente: o notário quer muitas vezes menos de três meses.
• Mande traduzir cedo os documentos estrangeiros, sem esperar pela assinatura.

Justificar a origem dos fundos

Os imóveis mais procurados saem por vezes antes de serem publicados: proprietários discretos, heranças, vendas entre profissionais. Circulam nas redes de agentes, notários e administradores de condomínio. A Home Select está lá todos os dias: 15 % dos imóveis comprados pelos seus clientes foram encontrados fora do mercado, e 25 % acima de 2 M€.

• Crie alertas amplos em vez de demasiado precisos: os anúncios estão muitas vezes mal preenchidos.
• Diga às agências locais o que procura, orçamento e prazo incluídos.
• Reaja depressa: um bom imóvel ao preço certo sai em poucos dias.

O mercado fora dos anúncios

Um anúncio lê-se com desconfiança: sem área Carrez, sem certificado energético, andar omitido, foto em grande angular. Um telefonema ao agente basta muitas vezes para afastar um imóvel: encargos, obras aprovadas, razão da venda, propostas já recebidas. Esta triagem prévia divide o número de visitas.

• Exija a área Carrez e o certificado energético antes de qualquer visita.
• Pergunte porque é que o imóvel está à venda, e desde quando.
• Desconfie de um preço baixo sem explicação.

As vendas registadas pela administração fiscal são públicas: dão o preço realmente pago, a morada e a área. Um apartamento compara-se no mesmo prédio ou na mesma rua, com andar, estado e espaço exterior comparáveis. Uma diferença face ao mercado justifica-se, ou negoceia-se.

• Compare com o preço por metro quadrado das vendas recentes da mesma rua.
• Corrija a comparação pelo andar, pelo estado e pelo espaço exterior.
• Repare há quanto tempo o imóvel está à venda: o tempo joga a seu favor.

O plano local de urbanismo diz o que se pode construir à volta; o relatório de riscos assinala inundação, retração das argilas ou ruído de aeroporto. O estado de um prédio adivinha-se pela fachada, pela cobertura e pelas partes comuns. Um projeto de construção em frente pode tirar a vista que fazia o preço.

• Consulte o relatório de riscos da morada antes de visitar.
• Veja o que o plano de urbanismo autoriza nos terrenos vizinhos.
• Passe na rua à hora a que lá estará mais vezes.

Uma lista curta demasiado longa cansa e faz perder o imóvel certo; demasiado curta, obriga a recomeçar do zero. Ordene os imóveis selecionados pelos critérios indispensáveis, depois pelos desejos. Um imóvel que cumpre tudo mas exige grandes obras merece uma estimativa antes da visita.

• Mantenha no máximo três a cinco imóveis para uma mesma deslocação.
• Ordene-os pelos critérios indispensáveis, depois pelos desejos.
• Afaste um imóvel logo que falte um critério indispensável.

Um vídeo útil grava-se sem montagem: da rua à porta, depois divisão a divisão, janelas abertas, roupeiros e partes comuns incluídos. As perguntas que contam fazem-se durante a visita: encargos, obras, aquecimento, vizinhança. Uma pré-visita bem feita basta muitas vezes para afastar um imóvel, ou para decidir vir.

• Peça um vídeo contínuo, sem montagem, da rua a cada divisão.
• Peça que abram as janelas para ouvir a rua.
• Anote as suas perguntas durante o vídeo, não depois.

Duas visitas por meio-dia deixam tempo para voltar a ver um imóvel a outra hora. Preveja uma segunda visita do imóvel de que mais gosta, com um olhar técnico se houver obras a prever. Guarde margem para assinar uma proposta no local: um bom imóvel não espera pela sua próxima viagem.

• Preveja no máximo duas visitas por meio-dia.
• Guarde tempo para uma segunda visita do imóvel preferido.
• Venha com o seu comprovativo de financiamento: poderá fazer uma proposta no local.

Olhe primeiro para o que custa caro reparar: cobertura, fachada, janelas, aquecimento, eletricidade, sinais de humidade. Escute o edifício: vizinhos, elevador, rua. Avalie cada imóvel na mesma grelha, logo após a visita: ao terceiro, as memórias misturam-se.

• Avalie cada imóvel na mesma grelha, logo após a visita.
• Olhe primeiro para o que é caro: cobertura, janelas, aquecimento, eletricidade.
• Volte a ver o imóvel preferido a outra hora do dia.

O certificado energético classifica o imóvel de A a G: uma má nota anuncia obras e pesa no valor. Em condomínio, as três últimas atas da assembleia geral revelam as obras aprovadas ou futuras, as dívidas e os conflitos; o pré-état daté indica os encargos e o fundo de obras. Antes da proposta, verifique também as servidões, um eventual inquilino já instalado e as regras urbanísticas. As obras aprovadas antes do contrato-promessa ficam em princípio a cargo do vendedor: a deixar escrito preto no branco.

• Peça as três últimas atas da assembleia geral antes da proposta.
• Veja a classe energética, e o que seria preciso para a melhorar.
• Peça que fique claro quem paga as obras já aprovadas.

Em França, a inspeção antes da compra não é habitual: cabe ao comprador pedi-la. Um perito independente em construção visita o imóvel e entrega um relatório escrito, estrutura, humidade, cobertura, redes, com uma ordem de grandeza do preço das reparações. Para uma renovação, um arquiteto ou uma empresa faz um orçamento rubrica a rubrica. Conte com uma a duas semanas: a pedir logo que o imóvel entre na lista curta.

• Mande orçamentar as obras por um profissional antes de fixar o seu preço.
• Peça um relatório escrito, com uma ordem de grandeza de preço por rubrica.
• Use a estimativa para negociar, com o documento na mão.

O preço-alvo parte das vendas comparáveis, corrigidas pelo estado, pelo andar, pelo espaço exterior e pelas obras estimadas. O limite fixa-se a frio, por escrito: é ele que o protege da paixão do momento durante a negociação. O tempo à venda, a urgência do vendedor e a presença de outros compradores dizem que margem é realista.

• Escreva o seu preço máximo antes de fazer a proposta, e mantenha-o.
• Apoie cada argumento num facto: venda comparável, orçamento, diagnóstico.
• Pergunte há quanto tempo o imóvel está à venda, e se há outras propostas.

Uma proposta escrita e aceite vale como acordo sobre o imóvel e sobre o preço: tem por isso de ser precisa. Indique a condição de obtenção do crédito, com o montante, o prazo e a taxa máxima, o prazo de validade da proposta, poucos dias na maioria das vezes, e o mobiliário incluído. Nenhum pagamento lhe pode ser pedido nesta fase. Uma proposta completa e financiada defende-se melhor do que uma proposta mais alta mas frágil.

• Especifique a condição de crédito: montante, prazo e taxa máxima.
• Limite a validade da proposta a poucos dias.
• Não pague nada com a proposta: a lei proíbe-o.

Uma negociação ganha-se com factos: vendas comparáveis, orçamentos de obras, defeitos apontados nos diagnósticos, tempo à venda. As condições contam tanto como o preço: uma data de assinatura que convém ao vendedor, ou uma proposta sem condição de crédito, pode valer vários pontos. Guarde sempre um argumento para a última resposta.

• Deixe um terceiro negociar: ele mantém a cabeça fria, e você tempo para pensar.
• Negoceie também a data, o mobiliário e as obras, não só o preço.
• Nunca revele o seu preço máximo.

Uma aceitação escrita, datada e assinada por todos os vendedores, encerra a negociação. Os notários precisam depois dos documentos das duas partes e dos documentos do imóvel: quanto mais pronto estiver o dossiê, mais depressa se assina o contrato-promessa, muitas vezes em duas a três semanas. Cada dia ganho reduz o risco de uma reviravolta.

• Peça que a aceitação seja assinada por todos os vendedores, não só por um.
• Envie os seus documentos aos notários no próprio dia do acordo.
• Fixe a data do contrato-promessa logo na aceitação.

Em França, a venda assina-se perante um notário, oficial público: verifica a propriedade, o urbanismo, as hipotecas e a origem dos fundos, e cobra os impostos. O vendedor tem muitas vezes o seu; o comprador pode escolher outro, que defende os seus interesses, sem custos adicionais. Um notário que fala a sua língua e conhece o seu direito facilita a procuração, o regime matrimonial e a sucessão.

• Escolha o seu notário logo após o acordo, antes da redação do contrato-promessa.
• Pergunte-lhe se está habituado a compradores do seu país.
• Peça que lhe enviem a minuta do contrato-promessa vários dias antes da assinatura.

Um notário que fala a sua língua

A condição suspensiva de crédito tem de retomar o montante, o prazo e a taxa do seu financiamento, com um prazo realista para obter a oferta do banco. Podem juntar-se outras condições: licença de construção, venda de outro imóvel, ausência de servidão incómoda. Verifique a data-limite da escritura, as penalizações previstas e a lista do mobiliário vendido com o imóvel.

• Verifique que a condição de crédito retoma exatamente o seu financiamento.
• Peça que acrescentem as condições próprias do seu projeto.
• Releia a lista dos anexos: diagnósticos, regulamento, atas.

A assinatura eletrónica à distância é agora comum para o contrato-promessa. Uma procuração pode também ser assinada perante um notário do seu país, com apostila segundo as convenções, ou recebida à distância por um notário francês, por videoconferência. Conte com alguns dias a algumas semanas consoante o país: a preparar logo após o acordo.

• Pergunte ao notário que forma de procuração aceita.
• Verifique se o seu país emite a apostila, e em que prazo.
• Prepare a procuração logo após o acordo, não na véspera da assinatura.

O sinal fica na conta caução do notário, nunca com o vendedor, e é abatido ao preço no dia da escritura. Se o crédito for recusado ou se outra condição suspensiva falhar, é-lhe devolvido. Se desistir sem um motivo previsto no contrato-promessa, depois do prazo de desistência, o vendedor pode ficar com ele.

• Negoceie um sinal mais perto dos 5 % do que dos 10 %.
• Confirme os dados bancários do notário por telefone, através de um número que encontrou por si.
• Transfira a partir de uma conta em seu nome.

O prazo de desistência de dez dias protege o comprador de uma habitação: conta a partir do dia seguinte à entrega ou à notificação do contrato-promessa assinado. Pode desistir por carta registada ou por via eletrónica, sem justificação, e o sinal é-lhe devolvido. Passado este prazo, só as condições suspensivas permitem desistir sem perder o sinal.

• Anote a data do fim do prazo logo na assinatura.
• Aproveite estes dez dias para insistir junto do banco e do intermediário de crédito.
• Releia a frio os anexos que não teve tempo de ler.

A condição de crédito fixa uma data-limite, muitas vezes 45 a 60 dias: entregue os seus pedidos nos dias seguintes ao contrato-promessa, porque o prazo já está a correr. O seguro do crédito tem de estar escolhido e aceite antes de o banco emitir a oferta; pode ser contratado fora do banco, muitas vezes mais barato. A oferta é válida durante trinta dias, e a lei impõe dez dias de reflexão: só a pode aceitar a partir do décimo primeiro dia após a receber.

• Entregue os seus pedidos de crédito na semana seguinte ao contrato-promessa.
• Avise o notário ao menor atraso do banco.
• Compare o seguro do banco com um seguro externo.

O município tem dois meses para exercer o direito de preferência: é raro, mas a venda espera pela resposta. O notário obtém a certidão de ónus, os documentos de urbanismo e o état daté do administrador do condomínio, que fixa os encargos e as quantias devidas. Um documento em falta pode adiar a escritura: um acompanhamento regular evita surpresas de última hora.

• Peça ao notário a lista dos documentos ainda em falta.
• Acerte cedo a data da escritura com as suas deslocações.
• Responda depressa a cada pedido: cada dia conta.

O seguro tem de estar em vigor desde o dia da escritura: o banco exige-o quando há crédito, e a lei impõe a todo o proprietário em condomínio um seguro de responsabilidade civil. O seguro multirriscos habitação cobre ainda as infiltrações, o incêndio, o roubo e os seus bens. As garantias têm de corresponder à utilização real do imóvel, habitado, vazio parte do ano ou arrendado: declare-a, porque os contratos limitam por vezes a cobertura de uma habitação vazia muito tempo.

• Declare a sua utilização real: residência principal, secundária, ausências prolongadas.
• Faça o contrato começar no dia da escritura.
• Verifique a cobertura de roubo e de infiltrações na sua ausência.

Nada deve mudar entre o contrato-promessa e a escritura, mas podem ocorrer danos: infiltrações, aparelhos levados, objetos deixados para trás. Verifique o aquecimento, a água quente, as persianas, as chaves e os comandos. Uma diferença detetada antes da escritura resolve-se antes de assinar; depois, torna-se um litígio.

• Visite o imóvel dois ou três dias antes da escritura.
• Teste o aquecimento, a água quente, as persianas e os aparelhos vendidos.
• Comunique qualquer diferença ao notário antes da assinatura.

A conta final detalha o preço, os custos de aquisição, a parte da taxe foncière reembolsada ao vendedor, os eventuais custos do crédito e o saldo exato a transferir. A minuta da escritura retoma as condições do contrato-promessa: cada diferença tem de ter uma razão. Peça estes documentos pelo menos uma semana antes: uma escritura relida na véspera é uma escritura mal relida.

• Peça a minuta da escritura e a conta final uma semana antes da assinatura.
• Compare a escritura com o contrato-promessa, cláusula a cláusula.
• Verifique o montante exato a transferir, ao cêntimo.

O notário só assina se os fundos tiverem chegado e estiverem identificados: preveja vários dias úteis para uma transferência do estrangeiro. O dinheiro tem de vir de uma conta em seu nome, com os comprovativos de origem já enviados. Desconfie de qualquer email que mude os dados bancários: ligue para o cartório através de um número que encontrou por si.

• Transfira o saldo uma semana antes da escritura se os seus fundos vierem do estrangeiro.
• Confirme os dados do notário por telefone antes de qualquer transferência.
• Guarde a prova da transferência e da origem dos fundos.

A escritura assina-se no notário, à distância quando o notário o propõe, ou por um colaborador munido da sua procuração; os honorários da Home Select só são devidos nesse momento. O notário regista depois a venda no registo predial e entrega-lhe um certificado de propriedade. Guarde-o, com a conta final e os documentos entregues: manuais, leituras dos contadores.

• Faça a leitura dos contadores com o vendedor na entrega das chaves.
• Recolha comandos, códigos, manuais e o livro de manutenção.
• Guarde o certificado de propriedade: seguradoras e fornecedores vão pedi-lo.

As obras que mexem com as partes comuns ou com o aspeto exterior precisam da aprovação da assembleia geral do condomínio; uma fachada ou uma ampliação, de uma comunicação à câmara. Compare pelo menos dois orçamentos detalhados, rubrica a rubrica, e verifique o seguro decenal das empresas. Um relatório fotográfico por semana basta para acompanhar uma obra de longe.

• Verifique as autorizações necessárias antes de assinar um orçamento.
• Exija o certificado do seguro decenal de cada empresa.
• Peça um relatório fotográfico todas as semanas.

As entregas precisam de alguém no local, muitas vezes em janelas horárias largas. Uma mudança internacional planeia-se com dois a três meses de antecedência, com um inventário e, fora da União Europeia, formalidades aduaneiras. Um arquiteto de interiores pode conceber, encomendar e mandar instalar tudo, para uma chegada chave na mão.

• Planeie uma mudança internacional com dois a três meses de antecedência.
• Agrupe as entregas em poucos dias, com alguém no local.
• Guarde as faturas: servem para o seguro.

Mudar-se para França

Faça a leitura dos contadores com o vendedor no dia da escritura e envie-a aos fornecedores. A instalação da fibra pode exigir uma visita técnica várias semanas após a encomenda. Para um imóvel muitas vezes vazio, pense no aquecimento anticongelamento e num alarme.

• Encomende a internet logo que a data da escritura seja conhecida.
• Faça a leitura dos contadores com o vendedor na entrega das chaves.
• Para um imóvel muitas vezes vazio, preveja aquecimento anticongelamento.

Uma infiltração descoberta ao fim de três meses custa muito mais do que uma vista no próprio dia. As passagens regulares, o arejamento e a verificação do aquecimento protegem o imóvel, e o seu seguro. Preveja alguém que possa abrir a porta a um artesão, a um perito ou a uma entrega, com uma cópia das chaves e dos códigos.

• Confie uma cópia das chaves a alguém contactável.
• Preveja uma visita de controlo pelo menos uma vez por mês.
• Organize a abertura e o fecho de cada temporada.

O serviço de concierge da Home Select

Desde 2023, todo o proprietário declara no site dos impostos quem ocupa o imóvel, e comunica cada alteração antes de 1 de julho. A taxe foncière é devida por quem é proprietário a 1 de janeiro; a taxe d’habitation continua devida numa residência secundária, e muitas cidades agravam-na. Um proprietário que vive no estrangeiro e recebe rendimentos em França declara-os em França todos os anos.

• Crie a sua área no site dos impostos logo que a escritura esteja assinada.
• Declare a ocupação do imóvel, e qualquer alteração antes de 1 de julho.
• Pague a taxe foncière por débito direto na sua conta em França.

Os impostos locais

Os europeus e os suíços circulam livremente. As outras nacionalidades contam os dias: 90 dias em qualquer período de 180 dias no espaço Schengen, com ou sem visto consoante o passaporte. Acima de 183 dias por ano em França, ou se o seu agregado familiar lá se instalar, pode tornar-se residente fiscal francês.

• Conte os seus dias de presença no espaço Schengen.
• Peça um visto de longa duração antes de partir se quiser ficar mais de 90 dias.
• Verifique o efeito das suas estadias na sua residência fiscal.

A assembleia geral do condomínio vota todos os anos o orçamento e as obras: pode votar por correspondência, por videoconferência quando o administrador o propõe, ou dar procuração. A manutenção da caldeira é anual, a limpeza das condutas também. As grandes obras do prédio anunciam-se muitas vezes com anos de antecedência: leia cada ata.

• Vote em cada assembleia geral, por correspondência se necessário.
• Mande fazer a manutenção da caldeira e das condutas todos os anos.
• Ponha dinheiro de lado para as obras do prédio já anunciadas.

O direito francês reserva uma parte da sucessão aos filhos. Numa sucessão internacional, a lei aplicável é em princípio a da sua última residência habitual, mas um testamento pode escolher a lei da sua nacionalidade. Os impostos sucessórios sobre um imóvel situado em França são devidos em França, sob reserva das convenções: uma doação da nua-propriedade ou uma SCI pode aliviar a fatura. Na revenda, a mais-valia é tributada em França, com abatimentos que aumentam com o tempo de detenção: fica isenta de imposto sobre o rendimento ao fim de 22 anos, e de contribuições sociais ao fim de 30 anos.

• Redija um testamento que tenha em conta o imóvel em França.
• Pergunte que lei se aplicará à sua sucessão.
• Estude com um notário a doação da nua-propriedade.

Sucessão e transmissão