O mandato de pesquisa imobiliária em França: o que assina, cláusula a cláusula

O que é um mandato de pesquisa imobiliária em França?

O mandato de pesquisa imobiliária é o contrato escrito pelo qual um comprador, o mandante, confia a um profissional do setor imobiliário, o mandatário, a missão de encontrar, avaliar e negociar por sua conta um imóvel que corresponda a um caderno de encargos. É o equivalente, do lado do comprador, do mandato de venda que um proprietário assina com a sua agência: mesma lei, lado oposto. O que separa os dois ofícios está detalhado no guia caçador de imóveis ou agente imobiliário.

O que impõe a lei Hoguet

A lei n.º 70-9, de 2 de janeiro de 1970, dita lei Hoguet, aplica-se a qualquer pessoa que, de forma habitual, preste o seu concurso a operações sobre bens alheios, nomeadamente a compra e a pesquisa de um imóvel. O caçador de imóveis está-lhe sujeito tal como o agente: carteira profissional (carte T) com a menção « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (transações sobre imóveis e estabelecimentos comerciais), emitida pela Câmara de Comércio e Indústria (CCI) desde 2015, e seguro de responsabilidade civil profissional.

O respetivo decreto de aplicação, o décret du 20 juillet 1972, estabelece a regra que protege o comprador: o profissional não pode negociar nem comprometer-se por sua conta sem um mandato escrito, entregue previamente, inscrito no registo de mandatos. Um acordo verbal não basta: sem esse mandato, nenhum honorário pode ser reclamado.

O mandato não o obriga a comprar e, salvo menção expressa, não confere ao caçador poderes para o vincular: ele procura, verifica e negoceia, mas a proposta e o contrato-promessa (avant-contrat) levam a sua assinatura.

O que deve conter um mandato de pesquisa?

Um mandato de pesquisa completo identifica as partes, descreve o imóvel procurado, fixa uma duração, indica como se calcula a remuneração e quem a paga, e especifica se é exclusivo. A maior parte destas menções decorre da lei Hoguet, do respetivo décret e do Código do Consumo francês (Code de la consommation); as restantes são as que um comprador avisado exige.

• As partes: o comprador, cada coadquirente e o profissional. Se o seu interlocutor não for o titular da carteira, deve possuir um atestado de habilitação (attestation d’habilitation) que lhe permita agir por conta desse titular.
• A carteira profissional, com o seu número e a CCI que a emitiu, e o número de inscrição no registo de mandatos, reproduzido no exemplar que lhe é entregue.
• O objeto: tipo de imóvel, zonas, superfície, quartos, critérios decisivos. Este caderno de encargos delimita a missão, e a cláusula de remuneração remete muitas vezes para ele.
• O orçamento máximo, indicando se inclui a eventual comissão de agência; os custos de aquisição, cerca de 7 a 8 % do preço num imóvel usado, somam-se a ele (calcular os custos de notário).
• A duração e a renovação: a lei Hoguet sanciona com a nulidade o contrato que não limite os seus efeitos no tempo.
• A remuneração: o montante, ou a fórmula que o determina, a base de cálculo, o mínimo, o momento em que é devida e a parte que a paga, em princípio o comprador num mandato de pesquisa.
• A exclusividade, se existir; desde a loi ALUR de 2014 (a lei francesa para o acesso à habitação e a um urbanismo renovado), um mandato exclusivo especifica também as ações que o profissional se compromete a realizar e a forma como lhe presta contas, através de um relatório escrito de atividade com uma periodicidade acordada.
• As condições de saída e, para um mandato assinado à distância ou fora do estabelecimento comercial, a informação sobre o direito de livre resolução, com o respetivo formulário.
• Os contactos do mediador de consumo, recurso amigável e gratuito, para si, em caso de litígio.
• A cláusula de verificação do dossiê: identidade do comprador e, consoante os casos, origem dos fundos, controlos que o combate ao branqueamento de capitais impõe aos profissionais do setor imobiliário.

Exemplo de mandato de pesquisa: redigir o objeto

« Casa na Gironda, orçamento de 1,5 M€ » deixa tudo em aberto. « Casa familiar com pelo menos quatro quartos e jardim, em Arcachon ou na península do Cap Ferret, orçamento máximo de 1 500 000 €, eventual comissão de agência incluída, obras ligeiras aceites » indica ao caçador onde procurar e, a si, o que faz parte da missão.

Mandato exclusivo ou mandato simples com um caçador de imóveis: qual escolher?

O mandato exclusivo confia a sua pesquisa a um único profissional durante o período de exclusividade acordado; o mandato simples deixa-o livre de procurar por si mesmo e de mandatar outros intermediários. O mandato exclusivo vincula mais as duas partes, o simples preserva a sua liberdade: se pretende manter as suas próprias pistas, é o mandato simples que lhe convém.

A regulamentação enquadra rigorosamente as cláusulas que restringem essa liberdade: uma cláusula de exclusividade, uma cláusula penal ou uma cláusula que torne a remuneração devida mesmo que a compra se conclua sem o intermediário só se aplicam se estiverem expressamente estipuladas, em caracteres muito visíveis, num mandato de que tenha recebido um exemplar.

A Exclusiva e a Confidencial: dois mandatos, um mesmo serviço

Cada oferta da Home Select assenta num tipo de mandato. A Oferta Exclusiva, em mandato exclusivo, caça em todo o mercado: anúncios, rede e imóveis fora de mercado. A Oferta Confidencial, em mandato simples, apresenta apenas imóveis fora de mercado; nunca é uma fórmula de self-service, uma vez que o caderno de encargos, as pré-visitas, a negociação e a segurança do compromisso são os mesmos. Esta pesquisa confidencial destina-se ao comprador de um imóvel de prestígio que quer ver o mercado oculto sem renunciar às suas próprias pistas; esse mercado é descrito no guia para comprar um imóvel fora de mercado.

Qual é a duração de um mandato de pesquisa e como rescindi-lo?

A lei não impõe uma duração-tipo, mas todo o mandato deve ser limitado no tempo; rescinde-se segundo as suas próprias cláusulas e, se comportar uma exclusividade ou uma cláusula penal, a regulamentação permite sair dele passados três meses. O seu compromisso real mede-se, portanto, menos pelo número de meses do que pela possibilidade de sair e por aquilo que sobrevive à saída.

Doze meses no máximo, sete dias de pré-aviso

O mandato da Home Select é celebrado por doze meses no máximo, renovado de mês a mês dentro desse limite e rescindível a qualquer momento com um pré-aviso de sete dias. A sua duração é um limite máximo, não uma duração mínima de compromisso.

Rescindir um mandato imobiliário: o que prevê a regulamentação

Para um mandato que inclua uma cláusula de exclusividade, uma cláusula penal ou uma cláusula de remuneração devida mesmo sem o intermediário, o décret du 20 juillet 1972 abre uma saída: passados três meses sobre a assinatura, cada parte pode denunciá-lo (pôr-lhe termo) a qualquer momento, avisando a outra com pelo menos quinze dias de antecedência, por carta registada com aviso de receção. Antes desses três meses, é o contrato que decide: certos mandatos exclusivos são irrevogáveis durante todo esse período.

O que há a ler no contrato

• A duração inicial e a renovação: renovação tácita ou adenda, e dentro de que limite.
• Um eventual período irrevogável e a sua duração.
• O pré-aviso e a forma da notificação: carta registada, correio eletrónico com confirmação de receção.
• A cláusula penal, isto é, a indemnização de montante fixo devida em caso de incumprimento: o juiz pode reduzi-la se for manifestamente excessiva (Código Civil francês, Code civil).
• O que sobrevive à saída: a remuneração ou a indemnização devida sobre os imóveis apresentados, durante quanto tempo e a partir de que data.

Como se calcula a remuneração do caçador de imóveis e quando é devida?

A remuneração de um caçador de imóveis é fixada livremente, mas o mandato deve especificar a forma de cálculo e a parte que a paga, e só pode ser cobrada depois de a compra estar concluída. Bastam três perguntas: sobre que base, quanto e em que momento.

A base de cálculo: sobre que preço incide a percentagem?

Uma percentagem nada diz sem a sua base de cálculo. O preço líquido do vendedor é o preço efetivamente pago ao vendedor, sem a comissão de agência; o preço anunciado inclui muitas vezes essa comissão. A Home Select calcula os seus honorários sobre o preço líquido do vendedor, com taxas fixas, publicadas e idênticas de cidade para cidade: 2,5 % com IVA na Oferta Exclusiva, com um mínimo de 10 000 € com IVA, e 1,5 % com IVA na Oferta Confidencial.

O momento: nada antes da compra

A lei Hoguet proíbe o profissional de pedir ou de receber o que quer que seja, honorários, custos de pesquisa, de diligências ou de publicidade, antes de a operação estar efetivamente concluída e constatada num documento escrito que contenha o compromisso das partes. Um adiantamento, taxas de dossiê ou uma subscrição pedidos para uma pesquisa chocam com esta regra; e se a compra falhar, porque o crédito é recusado e a condição suspensiva é acionada, nada é devido.

Os honorários da Exclusiva e da Confidencial pagam-se na assinatura da escritura, a cargo do comprador, único cliente: nunca um mandato de venda sobre um imóvel apresentado, nunca uma comissão paga pelo vendedor. A Home Select obtém em média 6 % de negociação sobre o preço pedido, o suficiente para cobrir amplamente o custo dos honorários. A tabela completa, entregue antes de qualquer assinatura de mandato, consta da página dos honorários do caçador de imóveis.

É possível assinar um mandato de pesquisa à distância?

Sim. Um mandato de pesquisa assina-se validamente por via eletrónica: o Código Civil francês confere ao escrito eletrónico a mesma força probatória que ao escrito em papel, desde que o seu autor seja identificado e a sua integridade garantida. Assinado à distância ou fora do estabelecimento comercial por um particular, o mandato abre um prazo de 14 dias para o direito de livre resolução; assinado nas instalações do profissional, em princípio não abre nenhum.

14 dias para exercer o direito de livre resolução

O prazo corre a partir do dia em que o mandato é celebrado, e não tem de justificar a sua decisão. O profissional deve informá-lo deste direito e entregar-lhe um formulário-tipo de livre resolução; se omitir esta informação, o prazo é prolongado em doze meses. Exerce o direito, antes do fim do prazo, através desse formulário ou de qualquer outra declaração inequívoca, um e-mail por exemplo; o ónus da prova recai sobre si.

E a pesquisa, durante esses 14 dias?

O prazo não suspende necessariamente a pesquisa. O mandato da Home Select prevê que esta pode começar logo após a assinatura eletrónica, sem esperar pelo fim do prazo: continua a poder exercer o direito de livre resolução e, como nada é devido antes da escritura, não pagou nada.

Fora da Île-de-France, o resto da pesquisa conduz-se igualmente à distância: briefing por videochamada, pré-visitas em vídeo com ficha de análise, preço analisado morada a morada com as vendas da base pública DVF, negociação, coordenação do notário e do intermediário de crédito; só se desloca para a visita decisiva, agrupada numa única deslocação. Honorários, duração e condições de saída são os mesmos para um apartamento em Lyon, uma villa na Côte d’Azur ou uma casa em Saint-Malo; o guia para comprar um imóvel à distância detalha cada etapa.

O que acontece se encontrar um imóvel sozinho ou se mudar de projeto?

A resposta encontra-se quase sempre em três cláusulas do mandato: a exclusividade, a remuneração e a que cobre os imóveis apresentados.

Encontra um imóvel por si mesmo

No mandato simples, é livre: um imóvel encontrado sem o caçador não lhe confere, em princípio, nenhum direito; é o enquadramento da Oferta Confidencial, que o deixa procurar em paralelo. No mandato exclusivo, uma cláusula expressa pode tornar a remuneração devida mesmo por um imóvel encontrado sem ele, se corresponder ao caderno de encargos: leia-a antes de assinar.

Um imóvel foi-lhe apresentado antes do fim do mandato

Os mandatos protegem em geral o trabalho do caçador: se comprar, diretamente ou através de terceiro, um imóvel que ele lhe tenha apresentado, a remuneração do caçador ou uma indemnização continua devida, mesmo depois do fim do mandato, durante um período fixado no contrato. Leia o que vale como apresentação (e-mail, ficha, visita), a duração dessa proteção e o seu ponto de partida, as pessoas visadas (pessoa próxima, coadquirente, sociedade criada para comprar) e o montante devido.

O caçador propõe-lhe um imóvel que já conhecia

Diga-o de imediato, por escrito: alguns mandatos preveem que, na falta disso, se presume que o imóvel lhe foi apresentado pelo caçador.

Muda de projeto

Uma mudança de orçamento, de cidade ou de tipo de imóvel justifica uma adenda escrita, uma vez que o caderno de encargos delimita a missão. Se o projeto parar, basta a rescisão; com um caçador remunerado ao sucesso, parar não custa nada por si só.

Nada lhe convém

O caçador assume uma obrigação de meios, não de resultado. Antes de concluir pelo seu fracasso, confronte o caderno de encargos com as vendas reais: um orçamento de 400 000 € para 120 m² em Biarritz é irrealista face a uma mediana de 7000 €/m² para os apartamentos (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, edição de abril de 2026, vendas de 2025). Orçamento, superfície ou zona: um dos três tem de mudar, e o mandato com ele. Os dados de mercado do site fornecem estes pontos de referência.

O mandato da Home Select, em termos claros

A Home Select, fundada em Paris em 2011 por Jean Mascla, conduz as suas pesquisas exclusivamente para o comprador, ao abrigo da carteira profissional T n.º CPI 7501 2018 000 028 939, emitida pela CCI Paris Île-de-France; tem seguro de responsabilidade civil profissional na Suffren Assurances Associés e é membro da FCI (Fédération des Chasseurs Immobiliers). Nas regiões, a Home Select conduz a pesquisa sob a orientação da sua direção e apoia-se numa rede de 15 000 parceiros profissionais, que lhe faz chegar pelo menos 100 imóveis fora de mercado por dia. Do primeiro contacto ao lançamento da pesquisa, o mandato prepara-se em cinco tempos.

1. Uma primeira conversa, por videochamada ou por telefone, para enquadrar o projeto: uso, zonas, orçamento, calendário.
2. O caderno de encargos escrito, que passa a ser o objeto do mandato.
3. A entrega da tabela de honorários, das informações pré-contratuais e do mandato, a ler antes de qualquer assinatura.
4. A assinatura eletrónica, que abre à distância um prazo de 14 dias para o direito de livre resolução.
5. O lançamento da pesquisa, com as primeiras propostas nas 48 horas seguintes à assinatura.

A pesquisa segue depois os seis tempos do método, da prospeção dos imóveis ao acompanhamento depois da escritura. A Home Select acompanhou mais de 1 200 compradores desde 2011, com 45 dias de pesquisa em média até à proposta aceite e uma nota de 4,8/5 no Google (130+ avaliações). O detalhe dos honorários da Exclusiva e da Confidencial está publicado, e cada página de cidade detalha o seu mercado, como a do caçador de imóveis em Bordeaux ou a do caçador de imóveis em Nice.