País Basco · Pyrénées-Atlantiques
Em torno da sua baía protegida, Saint-Jean-de-Luz cultiva um mercado de famílias: casas de armadores do centro histórico, villas de Sainte-Barbe viradas ao oceano, endereços de surf de Acotz. A oferta é estruturalmente rara, detida por proprietários que vendem pouco, e as boas vendas fazem-se muitas vezes em direto.
Uma primeira conversa confidencial e sem compromisso
Home Select desde 2011 · mais de 1 200 compradores acompanhados · 4,8/5 no Google (mais de 130 avaliações) · Pagos 100 % ao sucesso
Licença profissional carte T · Seguro de responsabilidade civil profissional · Membro da FCI · Citada no 20 Minutes e no Le Petit Journal
O essencial
Home Select, caçador de imóveis em Saint-Jean-de-Luz desde 2011, procura casas e villas por conta exclusiva do comprador. Os seus caçadores abrem o acesso a imóveis fora do mercado, das casas de armadores do centro histórico às villas de Sainte-Barbe viradas à baía. Honorários 100 % ao sucesso, sem custos antecipados.
Saint-Jean-de-Luz à primeira vista
O terreno
Em 2025, 328 vendas foram registadas em Saint-Jean-de-Luz: escolha suficiente, e nunca o bastante para os melhores endereços.
A mediana dos apartamentos desce -2 % desde 2021 e +3 % num ano: um mercado em correção, endereço por endereço.
As vendas estendem-se de 4000 €/m² a 9200 €/m²: o endereço e o estado fazem o preço.
Saint-Jean-de-Luz guarda o que Biarritz perdeu em parte: uma baía abrigada e nadável, um centro pedonal em redor do porto, a alma de uma cidade familiar. O mercado é estruturalmente raro: proprietários que vendem pouco, casas de armadores que se transmitem, e uma procura que cresce todos os anos.
O valor concentra-se em três círculos: o centro histórico e as suas casas de armadores, Sainte-Barbe e as suas villas viradas à baía, depois a coroa (Ciboure, Socoa, Acotz e o Labourd rural) pela casa basca com jardim. As vendas de qualidade fazem-se em grande parte por acordo direto, pela rede local.
A perícia recai sobre o construído antigo (asnas, muros de pedra, extensões a conformar) e sobre as regras litorais que protegem as vistas e o acesso à água. A janela de compra é estreita: a vigilância permanente vale mais do que qualquer pesquisa manual.
| Ano | Mediana | Vendas retidas |
|---|---|---|
| 2021 | 6000 €/m² | 351 |
| 2022 | 6700 €/m² | 310 |
| 2023 | 6100 €/m² | 272 |
| 2024 | 5800 €/m² | 260 |
| 2025 | 5900 €/m² | 269 |
Mediana de apartamentos, ano a ano. Um ano sem vendas suficientes no limiar não é publicado: a curva salta o ano em vez de inventar um ponto.
| Data | Tipo | Rua | Área | Preço | Preço por m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 12/2025 | apartamentos | Rue Des Marronniers | 46 m² | 270 000 € | 5900 €/m² |
| 12/2025 | apartamentos | Rue Saint Jacques | 63 m² | 736 000 € | 11 700 €/m² |
| 12/2025 | apartamentos | Rue Philippe Veyrin | 31 m² | 150 000 € | 4800 €/m² |
| 12/2025 | apartamentos | Rue Gambetta | 37 m² | 200 000 € | 5400 €/m² |
| 12/2025 | moradias | Allée Karzingo Borda | 80 m² | 264 000 € | 3300 €/m² |
| 12/2025 | apartamentos | Rue De La Rhune | 76 m² | 360 000 € | 4700 €/m² |
| 12/2025 | apartamentos | Avenue Karsinenea | 660 m² | 1 240 000 € | 1900 €/m² |
| 12/2025 | apartamentos | Avenue Andre Ithurralde | 58 m² | 222 000 € | 3800 €/m² |
Vendas reais do milésime, nome da rua sem número. Os preços são os do registo, não preços anunciados. Fonte: DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025. Medianas calculadas por transação, publicadas a partir de 20 vendas no período. Referências de mercado, não uma avaliação do seu imóvel.
Micromercados
Tudo aqui se ordena em torno da baía: escolhe-se menos um bairro do que uma maneira de a contemplar, do porto à colina.
As ruelas entre a igreja Saint-Jean-Baptiste e o porto: casas de armadores do século dezassete, apartamentos de caráter a pé das docas e da grande praia, a vida luziana todo o ano num perímetro de cinco minutos. Raro, procurado, e quase sempre transmitido por acordo direto.
A colina que fecha a baía a oeste: as villas de Sainte-Barbe viradas ao oceano e à baía, o forte e o caminho do lado do mar, calma absoluta a cinco minutos do centro. O topo do mercado luziano, onde saem muito poucos imóveis por ano.
A saída sul da cidade para Cénitz: villas na verdura acima dos spots de surf (Lafitenia, Mayarco), o espírito de campanha a dez minutos do porto. Um mercado familiar procurado, onde as casas bascas com jardim se disputam depressa.
A outra margem da Nivelle: Ciboure, terra natal de Ravel, Socoa e o seu forte à beira de água, as suas villas com vista sobre toda a baía. Um mercado de caráter, ligeiramente mais acessível do que o centro de Saint-Jean-de-Luz, que seduz os mesmos compradores.
O interior do Labourd: Ascain ao pé da Rhune, Urrugne e os seus bairros verdes, as casas rurais bascas recuperadas e as propriedades com terras. A escolha da campanha basca a quinze minutos do mar, um mercado confidencial e autêntico.
Mirar certo
O centro histórico e o porto: casa basca ou apartamento a pé da grande praia e do comércio. O segmento mais firme da costa, raramente disponível por muito tempo.
Sainte-Barbe, Acotz e Lafitenia: moradia com vista de oceano ou casa perto dos spots de surf, mais sossegada. Verificar a exposição aos ventos e o estado das ampliações.
Ciboure e Socoa, Ascain, Urrugne e o Labourd: casa basca com jardim nas aldeias do interior, mais acessível e habitada todo o ano. Auditar as estruturas de madeira e as conformidades antes da proposta.
Três perfis de compra para situar o seu em Saint-Jean-de-Luz. Referências de orientação, que o seu caçador afina consigo no briefing.
Arte de viver
A manhã começa sob as Halles: atum da lota, queijo de ovelha dos vales, gâteau basque da Pariès ou macarons da Maison Adam, os do cortejo real de 1660. A rue Gambetta, pedonal, liga a igreja Saint-Jean-Baptiste à Grande Plage; ao fim do dia atravessa-se o porto até Ciboure para um peixe grelhado, ou reserva-se mesa no Kaiku, na rue de la République. Em setembro, a Académie Maurice Ravel enche a cidade de música.
A baía presta-se ao banho boa parte do ano, a ponta de Sainte-Barbe ao passeio do entardecer, e o caminho do litoral segue para Erromardie e para as ondas de Lafitenia. O verão pertence à cesta punta no jai alai e às regatas na baía; o outono às partidas de pelota no frontão municipal e às subidas da Rhune a partir de Ascain. A cidade vive todo o ano: as Halles não fecham, o porto também não.
Compradores não residentes
Saint-Jean-de-Luz fica a cerca de vinte minutos do aeroporto de Biarritz Pays Basque, que voa direto para Londres, Dublin, Bruxelas, Amesterdão, Genebra e Paris, com ligações sazonais ao Reino Unido e ao Norte da Europa. A estação está na linha Paris-Hendaia: a capital fica a cerca de 4 h 30 de TGV. San Sebastián está a meia hora pela autoestrada e o aeroporto de Bilbau, a 1 h 30, abre os voos de longo curso.
A baía atrai há muito uma clientela espanhola, de Madrid e do País Basco, a par de uma presença britânica e do Norte da Europa já instalada. Ouve-se tanto espanhol como francês, e a fronteira atravessa-se sem se pensar nisso. A condicionante é a de um mercado de transmissão: muitas casas bascas vendem-se em família, e a oferta de qualidade na baía abrigada é absorvida de imediato, muitas vezes antes de qualquer publicidade.
O mercado tem dois picos: a primavera, de abril a junho, e o regresso de setembro. O verão concentra a afluência na baía e nas praias, o que abranda as visitas sem aliviar a pressão sobre a oferta. Para quem compra à distância, maio-junho e depois setembro-outubro oferecem clima ameno e logística mais flexível. O inverno, mais húmido, é o melhor momento para avaliar a exposição de uma casa e a realidade de um bairro fora de época.
Para ir mais longe: Glossário imobiliário O nosso método para comprar à distância Comprar a partir do estrangeiro Serviços de concierge
Três projectos, três mercados
O mesmo mercado não se lê da mesma forma consoante o que ali vem procurar. Eis o que cada um dos três projectos implica no terreno.
Saint-Jean-de-Luz é um mercado de famílias, mantido por proprietários que vendem pouco: a oferta é estruturalmente escassa. A procura de arrendamento existe, sazonal na baía e ao ano para Ciboure e o interior, num enquadramento municipal e de condomínio a instruir antes da proposta. Aqui a dificuldade não é arrendar, é comprar.
Casa de armador do centro histórico, villa de Sainte-Barbe virada ao oceano, endereço de surf em Acotz: três usos, três mercados. As boas vendas fazem-se muitas vezes directamente, sem anúncio. A instruir: a exposição ao oceano e a manutenção das fachadas, o estacionamento em época alta e a distância real à baía.
A baía protegida, as escolas e uma verdadeira vida de todo o ano fazem de Saint-Jean-de-Luz uma escolha de família mais do que de veraneio. Bayonne e Biarritz estão a vinte minutos, a fronteira espanhola a quinze. As famílias olham para Ciboure, Urrugne e Ascain pela casa com jardim, o centro histórico para andar a pé.
Fora do mercado
Uma parte das mais belas vendas em Saint-Jean-de-Luz conclui-se sem nunca aparecer em anúncio. A rede de 15 000 parceiros profissionais da Home Select faz chegar todos os dias mais de 100 imóveis antes da publicação, e a Home Select aborda também diretamente os proprietários quando o quadro o permite.
Para ir mais longe: comprar um imóvel fora do mercado
O que muda com a Home Select
E uma negociação conduzida por nós: 6 % obtidos em média sobre o preço do vendedor.
O peso da negociação
A Home Select é paga 100 % ao sucesso: nada é devido enquanto não comprar.
Orçar a minha procura em Saint-Jean-de-LuzO método
Seis tempos precisos, os mesmos para cada pesquisa, do briefing à entrega das chaves:
Tudo parte de uma conversa aprofundada: o uso do imóvel, o orçamento real, os critérios não negociáveis, o calendário. Este enquadramento escrito torna-se a folha de rota da caça e evita os meses perdidos a visitar ao lado.
Um briefing escrito, e uma pesquisa lançada na mesma semana.
Cobrimos todo o mercado: os anúncios publicados e, sobretudo, o que nunca se exibe. A nossa rede de 15 000 parceiros profissionais faz-nos chegar todos os dias mais de 100 imóveis antes da sua venda, e abordamos diretamente os proprietários quando o quadro o pede.
Mais de 100 imóveis fora do mercado por dia, trazidos pela rede.
Cada pista é verificada, visitada ou analisada para si: vídeo comentado, ficha técnica, primeiros números. Só se desloca para os imóveis que correspondem realmente ao briefing.
3 visitas em média, em vez de 40.
A proposta é redigida e defendida pela Home Select, com dossiê completo na mão. A negociação trata do preço, mas também das condições, dos prazos e das obras reveladas.
6 % obtidos em média sobre o preço anunciado.
Contrato promessa lido linha a linha, diagnósticos, regulamento do condomínio, encargos, servidões: cada documento é controlado antes de se comprometer. Os pontos de vigilância locais, do litoral à montanha, estão nas nossas listas.
Cada documento controlado antes do seu compromisso.
Ficamos ao seu lado até à assinatura no notário, e depois: artesãos, formalidades, mudança. O nosso trabalho termina quando está instalado, não quando o ato é assinado.
45 dias em média entre o briefing e o ato autêntico.
Descobrir o método em pormenor
Para ir mais longe: comprar à distância, sem deslocações inúteis o mandato de pesquisa, o seu enquadramento jurídico como escolher o seu caçador de imóveis comprar um imóvel fora do mercado
Os conselhos da Home Select
Numa casa basca antiga, mande sondar as asnas e os muros de pedra antes de propor, e exija as autorizações de cada ampliação: uma varanda envidraçada ou uma garagem nunca declaradas dificilmente se regularizam em zona litoral e pagam-se no momento da revenda.
Uma boa venda luziana decide-se muitas vezes antes de qualquer publicidade. Tenha o financiamento atestado pelo banco, um notário já designado e disponibilidade imediata para visitar: perante uma família da rede local, é o dossier completo que faz a diferença, não o lance mais alto.
Para uma villa em Sainte-Barbe ou Acotz, leia o plano de urbanismo e a cartografia do recuo da linha de costa antes de assinar: servidão de passagem pedonal ao longo da margem, construção congelada junto à água, piscina ou ampliação por vezes impossíveis. A vista compra-se com as suas regras.
As nossas ofertas
Mandato de pesquisa exclusivo
2,5 % do preço líquido do vendedor Mínimo 10 000 € com IVA · todos os orçamentos
O serviço integral: enquadramento, caça a todo o mercado incluindo o fora de anúncio, visitas qualificadas, negociação, acompanhamento até ao notário.
O detalhe dos honorários
Mandato de pesquisa simples
1,5 % do preço líquido do vendedor Reservada aos projetos de 2 M€ ou mais
O mesmo serviço integral, inteiramente dedicado aos imóveis fora do mercado: só oportunidades confidenciais lhe são apresentadas.
O detalhe dos honoráriosHonorários publicados, sem surpresas: é raro neste mercado, é deliberado.
Avaliações de clientes
Nous à été très très satisfaits des services de Sophie. Elle a été efficace, disponible, et très fine pour sentir précisément nos besoins et envies. Grâce à elle, nous avons réalisé un achat qui nous va, et nous avons trouvé en 3 mois alors que nous cherchions depuis 1 an et demi. Un très très grand merci et nous vous la recommandons chaleureusement !
Basé en province, l’accompagnement pour ma recherche d’un appartement a été à la hauteur de mes attentes : écoute, réactivité, disponibilité et tout cela sans pression. Merci Catherine..
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Avaliações Google, recolhidas ao longo de quinze anos de pesquisas. 4,8/5 no Google · mais de 1 200 compradores acompanhados.
Perguntas frequentes
Porque o mercado local tem as suas regras. A baía protegida produz valores entre os mais firmes da costa: a oferta de qualidade é absorvida de imediato. Um caçador de imóveis trabalha só para si, do lado do comprador: vigilância diária, acesso às vendas fora do mercado em redor de O centro histórico e o porto e Sainte-Barbe, pré-seleção rigorosa e negociação. Desde 2011, a Home Select conduziu mais de 1 200 pesquisas com este método, avaliado com 4,8/5 no Google.
Com base nas vendas reais registadas (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025), o preço mediano em Saint-Jean-de-Luz situa-se em 5900 €/m² para um apartamento e 5400 €/m² para uma moradia. O setor mais valorizado do nosso levantamento: Ciboure, 5300 €/m² de mediana. Estas medianas são referências de mercado, não uma avaliação: o endereço, o andar, o estado e a raridade fazem o preço final.
Em 2025, os 2 assoalhadas trocaram de mãos a uma mediana de 6000 €/m² por m², sobre uma área mediana de 44 m² (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime avril 2026, ventes 2025). Um imóvel mediano da categoria negocia-se em torno de 264 000 €; o estado, o piso e o endereço fazem depois o resto do preço.
Primeiro os emolumentos do notário: cerca de 7 a 8 % do preço no usado, 2 a 3 % no novo, pagos no dia da escritura. Depois os honorários do caçador, devidos apenas em caso de sucesso e, conforme o imóvel, o imposto predial, os encargos de condomínio e o orçamento de obras. A Home Select calcula tudo antes da proposta: o preço anunciado não esconde nada. A nossa calculadora de custos de notário dá a ordem de grandeza numa linha.
Saint-Jean-de-Luz é mais familiar, mais pedestre, com uma baía calma e balneável; Biarritz mais urbana e mundana. Muitos dos nossos clientes hesitam: caçamos as duas em paralelo e objetivamos a arbitragem.
Sim: Ciboure, Socoa, Ascain, Urrugne, Sare e as aldeias do Labourd fazem parte do perímetro quando o projeto o pede.
Em 2025, 328 vendas foram registadas em Saint-Jean-de-Luz: escolha suficiente, e nunca o bastante para os melhores endereços. A mediana dos apartamentos desce -2 % desde 2021 e +3 % num ano: um mercado em correção, endereço por endereço.
As nossas pesquisas concluem-se em 45 dias em média, com 3 visitas do lado do cliente em vez de 40 e cerca de quinze horas do seu tempo. Em Saint-Jean-de-Luz, a vigilância cobre desde logo O centro histórico e o porto e Sainte-Barbe, e o calendário exato, definido no briefing, é depois cumprido.
Sim, é o quotidiano da Home Select: 30 % dos seus clientes são expatriados ou internacionais. Briefing por vídeo, pré-seleção e pré-visitas comentadas à distância, visitas agrupadas numa só deslocação a Saint-Jean-de-Luz, e a equipa trabalha em francês e em inglês.
Pela rede e pela abordagem direta: os 15 000 parceiros profissionais da Home Select fazem chegar todos os dias mais de 100 imóveis antes da sua venda, e a Home Select contacta também os proprietários quando o quadro o permite. Em Saint-Jean-de-Luz, a vigilância cobre primeiro O centro histórico e o porto e Sainte-Barbe: é muitas vezes aí que está o imóvel impossível de encontrar em anúncio.
Depende do uso. Para viver a pé: o centro histórico, entre as Halles e a Grande Plage. Para a calma e a vista: Sainte-Barbe, cujas villas dominam a baía. Para famílias de surfistas: Acotz e Lafitenia. Uma casa fechada todo o inverno envelhece depressa em clima oceânico: preveja desde a compra uma guarda local.
O centro histórico e o porto guardam as casas de armadores e os apartamentos a pé da baia; Sainte-Barbe leva o topo do mercado nas villas frente à baia; Acotz e Lafitenia oferecem o verde sobre os spots de surf; Ciboure e Socoa, a outra margem da Nivelle, com o seu caráter e as suas vistas; Ascain, Urrugne e o Labourd, as quintas bascas do interior.
A estrutura da cobertura e as ampliações: as casas bascas antigas renovam-se segundo as suas regras, e as ampliações feitas sem licença regularizam-se mal. As regras do litoral depois, que protegem a baia e enquadram o que se pode fazer. E o calendário: a oferta de qualidade absorve-se de imediato, muito se vendendo em família ou pela rede local; chegar pronto antes do anúncio é a regra.
Dois mercados vizinhos, duas atmosferas: Biarritz joga a mundanidade oceânica e os preços da costa basca norte; Saint-Jean-de-Luz oferece a baia protegida, o porto, uma vida de família a ano inteiro, e valores dos mais firmes do litoral. Muitas famílias, bascas como parisienses, escolhem Luz pela baia e não pelo brilho. Caçamos os dois, sem preconceito.
A baia arrenda sem esforço no verão, e o arrendamento a ano inteiro encontra inquilinos numa cidade que vive o ano todo, escolas e comércios incluídos. A curta duração continua enquadrada, e as casas do centro antigo dependem por vezes de regulamentos antigos. A linha locativa do dossiê verifica-se antes da proposta: faz a rendibilidade e às vezes o uso.
O TGV para na própria Saint-Jean-de-Luz: a baia visita-se sem carro desde Paris. Uma manhã cobre o centro e o porto, a tarde Ciboure, Socoa e as alturas. Agrupamos as visitas por margem, o vídeo filtra, e o interior vê-se quando o projeto o inclui: Ascain e o Labourd fazem parte do mesmo terreno.
As casas de armadores e as casas bascas antigas medem-se pela estrutura da cobertura, a pedra e as ampliações: muitas cresceram ao longo do tempo, nem sempre segundo as regras. As regras do litoral protegem a baia e enquadram as transformações. O custo orçamenta-se antes da proposta, e negocia-se: é aí que se joga o verdadeiro preço.
Para caçar em Saint-Jean-de-Luz, verifique quatro pontos: um mandato de pesquisa apenas do lado do comprador, honorários publicados e devidos ao sucesso, um método escrito, provas que duram. A Home Select responde aos quatro: fundada em 2011, mais de 1 200 compradores acompanhados, 4,8/5 no Google (mais de 130 avaliações), honorários publicados, 100 % ao sucesso.
A Home Select cobra 2,5 % do preço líquido do vendedor (mínimo 10 000 € com IVA) com a Oferta Exclusiva, ou 1,5 % com a Oferta Confidencial para projetos de 2 M€ ou mais. A Home Select só cobra ao sucesso: nada é devido enquanto não comprar.
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