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Acheter les murs de son local commercial ou de ses bureaux : ce qu’il faut savoir avant de signer

Acheter les murs de son local, c’est cesser de payer un loyer pour son propre outil de travail et choisir son adresse pour longtemps. Ce dossier s’adresse au commerçant, à la profession libérale et à l’entreprise qui achètent pour occuper : il dit ce qu’on achète vraiment, ce qu’il faut vérifier et comment Home Select mène la recherche.

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Une place de Bordeaux, ses terrasses et ses façades de pierre — Côte atlantique - Bordeaux - Une place et ses terrasses

Par Jean Mascla, fondateur de Home Select Mis à jour le 31 octobre 2026 · 6 min de lecture

L’essentiel

On achète les murs, c’est-à-dire le local lui-même ; le fonds de commerce, qui est l’activité, et le droit au bail, qui est la place d’un locataire, sont d’autres achats, que Home Select ne traite pas.
Un local vendu occupé s’achète avec son bail commercial : le locataire en place a droit au renouvellement, et le reprendre pour soi peut coûter une indemnité d’éviction ; un local libre s’occupe tout de suite.
La destination du local, son usage autorisé, le règlement de copropriété et les règles d’accessibilité des établissements recevant du public décident de ce que vous pourrez y faire.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et en petite couronne parisienne, installer un cabinet dans un logement demande une autorisation de changement d’usage.
Pour un achat, Home Select applique la grille de l’offre Exclusive : 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, plus 10 % de la négociation obtenue, au succès seulement.

Murs, fonds de commerce, droit au bail : qu’achète-t-on ?

Trois choses se vendent sous le mot local, et elles ne se confondent pas. Les murs sont le bien immobilier lui-même, la boutique, le plateau de bureaux, l’atelier, avec leur quote-part de copropriété. Le fonds de commerce est l’activité : la clientèle, l’enseigne, le matériel, le droit au bail. Le droit au bail, enfin, est la place d’un locataire dans un bail commercial, que l’on rachète pour s’installer sans acheter les murs.

Ce dossier traite des murs, achetés pour être occupés par celui qui les achète. Home Select cherche des murs, libres ou occupés, pour les entreprises, les commerçants et les professions libérales ; la cession d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail relève d’autres professionnels, que Home Select peut vous indiquer.

Acheter un local libre ou un local occupé ?

Un local libre s’occupe dès l’acte : c’est le cas recherché par celui qui achète pour lui-même. Un local occupé s’achète avec son bail commercial : le locataire en place reste, le bail se poursuit jusqu’à son terme, et à son échéance le locataire a droit au renouvellement. Refuser ce renouvellement pour reprendre le local oblige, en principe, à verser une indemnité d’éviction.

Le bail commercial dure neuf ans au moins ; le locataire peut en sortir à chaque période triennale, le bailleur dans des cas limités. Avant d’acheter un local occupé pour l’occuper un jour, lisez le bail, sa date d’échéance, ses clauses de destination et de révision, et faites chiffrer par un avocat ce que coûterait la reprise.

Destination, usage, copropriété : que pourrez-vous y faire ?

Un local a une destination, inscrite dans les documents d’urbanisme et souvent dans le règlement de copropriété : commerce, bureaux, artisanat, habitation. Changer de destination, transformer un commerce en bureaux ou un atelier en logement, demande une autorisation d’urbanisme et parfois l’accord de la copropriété.

L’usage obéit à une autre règle : dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les trois départements de la petite couronne parisienne, transformer un logement en local professionnel, pour y installer un cabinet par exemple, demande une autorisation de changement d’usage, assortie selon les communes d’une compensation. Le règlement de copropriété peut aussi limiter les activités admises dans l’immeuble.

Comment lire le prix d’un local commercial ?

Le prix d’un local se forme sur l’emplacement avant tout : le passage devant la vitrine, la visibilité, la rue et son commerce voisin pour une boutique ; l’accessibilité, les transports, le stationnement et l’image de l’adresse pour des bureaux. La surface utile, la hauteur sous plafond, la façade sur rue, les réserves et l’état technique font ensuite l’écart entre deux locaux voisins.

Le registre public des ventes DVF recense aussi les ventes de locaux. Home Select les lit rue par rue, avec les références des professionnels du secteur, pour situer un prix avant toute offre. Les droits de mutation s’appliquent comme pour un logement, sauf si la vente est soumise à la TVA ; le notaire le précise dès la promesse.

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Que vérifier avant d’acheter les murs de son local ?

Le titre et le lot de copropriété : surface, quote-part, parties communes utilisées, enseigne et terrasse autorisées.
La destination et l’usage : ce que le plan local d’urbanisme et le règlement de copropriété permettent d’y exercer.
Le bail en cours s’il existe : échéance, loyer, clauses de destination et de révision, droits du locataire.
L’état technique : électricité, ventilation, extraction pour une activité de restauration, diagnostics, accessibilité.
Les obligations à venir : travaux votés par la copropriété et, pour les bâtiments tertiaires de 1 000 m² et plus, les objectifs de réduction de la consommation d’énergie.

Home Select contrôle chaque pièce du dossier avant votre engagement ; faites chiffrer les travaux d’aménagement et de mise en conformité par un architecte ou des entreprises de votre choix, avant l’offre.

Où Home Select cherche des locaux

Home Select cherche des murs commerciaux et des bureaux dans les grandes métropoles où il intervient : Lyon, Marseille, Nice, Toulouse, Bordeaux et Montpellier, et dans les villes qui les entourent. La recherche couvre les annonces des portails spécialisés, les réseaux de commercialisation et le hors marché, par les notaires, les propriétaires et un réseau de 15 000 partenaires professionnels.

Un chasseur expert des locaux commerciaux pilote ces recherches : cahier des charges, emplacements, visites, lecture des baux et des règlements, négociation. La recherche de locaux commerciaux et de bureaux détaille la méthode et les cas traités.

Les honoraires de Home Select pour un local

Pour l’achat de murs, Home Select applique la grille de l’offre Exclusive : 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, plus 10 % de la négociation obtenue, payés au succès, à l’acte authentique. Aucune avance n’est demandée.

Pour la recherche d’un local à louer, les honoraires sont dus au succès, à la signature du bail, et précisés au mandat. Dans les deux cas, Home Select travaille pour vous seul : il n’a aucun local à placer et n’est jamais rémunéré par le vendeur ou le bailleur.

Questions fréquentes

Vaut-il mieux acheter les murs ou rester locataire ?

Acheter fixe le coût de son local et l’adresse pour longtemps ; rester locataire garde la souplesse de déménager et laisse la trésorerie à l’activité. La réponse dépend de la durée d’installation prévue, de l’emplacement et du financement : un expert-comptable et votre banque la chiffrent avec vous.

Peut-on acheter un local occupé pour s’y installer ?

Oui, mais pas tout de suite : le locataire en place garde son bail jusqu’à l’échéance et a droit au renouvellement. Reprendre le local suppose, en principe, une indemnité d’éviction. Lisez le bail et faites chiffrer la reprise par un avocat avant l’offre.

Peut-on installer un cabinet dans un appartement ?

Souvent, mais il faut vérifier deux règles : le règlement de copropriété, qui peut limiter les activités, et, dans les grandes villes et en petite couronne parisienne, l’autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une compensation. Home Select vérifie ces points avant votre engagement.

Home Select cherche-t-il des fonds de commerce ?

Non. Home Select cherche des murs, libres ou occupés, et des locaux à louer ; la cession d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail relève d’autres professionnels, que Home Select peut vous indiquer.

Dans quelles villes Home Select cherche-t-il des locaux ?

Dans les grandes métropoles où Home Select intervient, Lyon, Marseille, Nice, Toulouse, Bordeaux et Montpellier, et dans les villes qui les entourent. Un chasseur expert des locaux commerciaux pilote ces recherches avec le réseau de partenaires de Home Select.

Quels sont les honoraires pour l’achat d’un local ?

La grille de l’offre Exclusive : 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, plus 10 % de la négociation obtenue, payés au succès, à l’acte. Pour une location, les honoraires sont dus à la signature du bail et précisés au mandat.

Pour aller plus loin

Le magazine de Home Select

Le guide de l’achat d’un local commercial à Paris

Décrivez le local que vous cherchez, l’activité, la ville et votre calendrier : Home Select vous dit ce qu’il est réaliste d’y trouver, et comment.

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