Acheter un bien aux enchères en France : judiciaires, notariales, domaniales, à distance

Que faut-il vérifier avant d’engager une enchère ?

Une adjudication ne se rétracte pas. Tout ce qu’un acheteur ordinaire découvre pendant ses dix jours de réflexion doit ici être su avant de lever la main, et la source n’est pas une annonce : c’est le cahier des conditions de vente, déposé au greffe et consultable par quiconque.

Quels sont les risques d’un achat aux enchères, et comment les couvrir ?

Six risques reviennent dans tous les dossiers. Aucun n’est rédhibitoire, tous se lisent à l’avance dans les pièces de la vente. Ce qui distingue un bon achat aux enchères d’un mauvais n’est pas la chance en salle, c’est le travail fait avant.

La surenchère, qui reprend le bien dix jours plus tard

Vous avez emporté l’adjudication, et un tiers surenchérit d’un dixième dans les dix jours. Une nouvelle audience est fixée, à laquelle vous pouvez participer, mais le point de départ n’est plus la mise à prix : c’est le prix surenchéri. Ce risque est structurel et ne se couvre pas, il s’anticipe : sur un lot manifestement sous-évalué, la surenchère est probable, et votre plafond doit intégrer ce second tour.

La remise en vente sur défaut de paiement

C’est la sanction du financement mal ficelé, et la plus lourde de toutes. Si le prix n’est pas consigné dans les deux mois, le bien est remis en vente à vos frais et à vos risques. Vous perdez la garantie déposée, et si le bien se revend moins cher, vous devez la différence. Un acheteur peut ainsi sortir d’une adjudication sans le bien et avec une dette. C’est le seul risque de la liste qui se supprime entièrement : en n’enchérissant jamais sur des fonds qui ne sont pas déjà disponibles.

L’état du bien, vendu tel qu’il se trouve

La visite dure une demi-heure, en groupe, sans pouvoir sonder un mur ni ouvrir un tableau électrique. Les diagnostics annexés au cahier des conditions de vente sont parfois anciens ou incomplets, et la garantie des vices cachés est écartée. Un bien vidé de son propriétaire depuis deux ans réserve des surprises que personne ne vous doit. La parade est double : envoyer à la visite quelqu’un qui sait regarder, et provisionner une enveloppe de travaux dans le plafond d’enchère plutôt que d’espérer après coup.

L’occupation du bien après la vente

Une part importante des lots judiciaires est occupée, souvent par le propriétaire saisi lui-même. Devenir propriétaire ne vous rend pas les clés : il faut engager une procédure d’expulsion, qui prend des mois et qui s’interrompt pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Le cahier des conditions de vente indique si le bien est libre ou occupé, et à quel titre : c’est la ligne la plus déterminante du document pour qui achète pour habiter.

Les charges de copropriété impayées

Un propriétaire saisi a rarement payé ses appels de fonds. Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège qui lui permet d’être payé sur le prix pour l’année en cours et les quatre années échues ; au-delà, et pour les appels postérieurs à la vente, la charge revient à l’acquéreur. Il faut aussi regarder ce que le syndic a voté et non encore appelé : un ravalement décidé avant la vente peut arriver sur votre table après.

La préemption de la collectivité

Dans les zones soumises au droit de préemption urbain, la commune peut se substituer à vous au prix de la dernière enchère, dans les trente jours de l’adjudication. Le cas est rare, mais il existe, et il est sans recours. C’est une raison de plus de vérifier le zonage avant d’engager des frais d’avocat.

Peut-on acheter aux enchères sans se déplacer en France ?

Oui, et c’est même la règle plutôt que l’exception. En adjudication judiciaire, vous ne pouvez de toute façon pas enchérir vous-même : la loi impose que les enchères soient portées par un avocat. Votre présence dans la salle n’ajoute rien au dossier ; seule compte l’instruction écrite que vous avez donnée. Un acheteur installé à Londres, à New York ou à São Paulo est donc exactement dans la même position qu’un acheteur parisien, à trois conditions près.

1. La visite. C’est le seul moment où il faut des yeux sur place. Le commissaire de justice n’ouvre le bien qu’une fois ou deux, à date fixe, et ne se déplacera pas pour vous. Faute de mandater quelqu’un, vous enchérissez sur des photos d’annonce.
2. La garantie. Elle prend la forme d’une caution bancaire irrévocable ou d’un chèque de banque libellé en euros, à l’ordre du séquestre. Un chèque tiré sur une banque étrangère n’est pas accepté : il faut une contrepartie bancaire française, montée en amont.
3. Le mandat et le plafond. Tout se joue par écrit avant l’audience. Vous n’êtes pas joignable en temps réel pendant les quatre-vingt-dix secondes qui comptent, et votre avocat ne peut pas dépasser l’instruction reçue.

Le reste appartient à des professionnels réglementés, vers lesquels nous vous orientons.

Achète-t-on vraiment moins cher aux enchères ?

Parfois, et pas pour la raison que l’on croit. Ce qui est bas, c’est la mise à prix : elle est fixée par le créancier poursuivant pour attirer des enchérisseurs, pas par une estimation de marché. Le prix d’adjudication, lui, dépend entièrement de qui se présente ce jour-là. Sur un appartement bien placé et libre d’occupation, la salle fait remonter le prix au niveau du marché, et parfois au-dessus quand deux acheteurs s’entêtent.

L’écart réel se loge ailleurs : dans les lots que le marché ordinaire ne sait pas traiter. Un bien occupé, un lot en indivision conflictuelle, un immeuble à rénover entièrement, une adresse mal photographiée, une audience en plein mois d’août. Là, le nombre d’enchérisseurs chute et la décote devient tangible. Elle rémunère un travail et un risque, pas une aubaine : c’est un métier, pas un bon plan.

Quelles sont les erreurs qui coûtent le plus cher ?

1. Enchérir sans avoir lu le cahier des conditions de vente en entier. Tout ce qui fera l’intérêt de l’opération y est écrit, et rien n’y est mis en avant.
2. Fixer son plafond sur le prix du bien plutôt que sur le coût total, frais et travaux compris. C’est l’erreur qui transforme une bonne affaire en opération blanche.
3. Compter sur un prêt non accordé. L’adjudication ne se rétracte pas, et la remise en vente pour défaut de paiement laisse une dette.
4. Découvrir en salle que le bien est occupé. L’expulsion se compte en mois, s’interrompt du 1er novembre au 31 mars, et ne se délègue pas à un concierge.
5. Se laisser emporter par la salle. Chaque enchère rouvre quatre-vingt-dix secondes : c’est court pour réfléchir et long pour s’entêter. Le plafond écrit avant l’audience existe pour cela.
6. Confondre une vente notariale en ligne et une adjudication judiciaire. La première vous laisse un délai de rétractation et une condition de prêt, la seconde ne vous laisse rien.

Ce que Home Select organise pour un achat aux enchères

Une enchère se gagne avant l’audience : par la lecture du cahier des conditions de vente, par la visite collective, par le calcul du prix réel, frais compris, et par un plafond fixé froidement. Home Select mène ce travail comme pour n’importe quel bien, avec l’avantage de connaître le marché local.

Nous vous présentons un avocat inscrit au barreau du tribunal pour la vente judiciaire, et nous suivons avec le notaire ou l’avocat les suites de l’adjudication : surenchère, paiement, remise des clés. La représentation à l’audience et la procédure relèvent de l’avocat, sous sa responsabilité.