Acheter en France depuis l’étranger
Plus de la moitié des logements vendus en France sont des lots de copropriété : le prix porte sur l’appartement, mais vous achetez aussi une part d’un immeuble et de ses décisions. Ce dossier dit quelles pièces le vendeur doit remettre, lesquelles décident du coût réel, et comment les lire quand on ne peut pas passer voir l’immeuble.
Par Jean Mascla, fondateur de Home Select Mis à jour le · 6 min de lecture
En France, plus de la moitié des logements vendus sont des lots de copropriété. Le prix affiché porte sur l’appartement, mais ce que vous achetez inclut une quote-part d’un immeuble dont vous n’aurez pas choisi les décisions.
L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation ne laisse pas le choix : dès la promesse ou le compromis, le vendeur remet un ensemble de documents, et leur absence décale le point de départ du délai de rétractation de dix jours. Autrement dit, tant que le dossier est incomplet, votre délai n’a pas commencé à courir.
Ce dossier comprend le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés ; les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; le carnet d’entretien de l’immeuble ; le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget des deux exercices précédents payées par le vendeur ; les sommes pouvant rester dues au syndicat ; et l’état global des impayés de charges et de la dette du syndicat envers ses fournisseurs.
Le diagnostic technique global s’y ajoute lorsqu’il a été réalisé, obligatoire pour les immeubles mis en copropriété depuis plus de dix ans. Et depuis 2023, le plan pluriannuel de travaux s’impose progressivement aux copropriétés de plus de quinze ans, par tranches de taille : c’est le document qui projette les travaux nécessaires sur dix ans et leur financement.
Les procès-verbaux d’assemblée générale sont la lecture la plus rentable de tout le dossier, et c’est celle que les acheteurs étrangers sautent le plus souvent parce qu’elle est longue et technique. On y cherche trois choses.
Les travaux votés et non encore appelés, d’abord : un ravalement, une réfection de toiture, une mise aux normes d’ascenseur se votent un à trois ans avant l’appel de fonds. La règle de principe veut que le paiement incombe au copropriétaire à la date de l’appel, donc à vous si l’appel tombe après la signature ; une clause du compromis peut en décider autrement entre les parties, et c’est le moment de la demander.
Les travaux discutés mais repoussés, ensuite : une copropriété qui reporte trois années de suite le même point d’ordre du jour annonce une dépense, pas une économie.
Les litiges, enfin : une procédure contre un entrepreneur, un impayé important, un contentieux avec un copropriétaire. Ils apparaissent dans les résolutions et dans l’état global des impayés, et ils pèsent sur la trésorerie du syndicat, donc sur vos appels futurs.
Montpellier, Occitanie
Depuis la loi ALUR, toute copropriété doit constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle d’au moins cinq pour cent du budget prévisionnel, relevée à deux et demi pour cent au moins du montant du plan pluriannuel lorsque celui-ci a été adopté.
Un point compte pour un acquéreur, et il est rarement expliqué : les sommes versées à ce fonds sont attachées au lot et restent acquises au syndicat. Elles ne sont pas remboursées au vendeur, et c’est vous qui en bénéficiez. Une copropriété dont le fonds est bien doté a donc déjà payé une partie de ses travaux futurs, ce qui réduit le risque d’appel exceptionnel. Le montant figure dans les pièces remises : il mérite d’être lu comme un actif, au même titre que la surface.
Trois réflexes valent pour un acheteur absent. Faire relever les parties communes en photo lors de la visite, et pas seulement l’appartement : la cage d’escalier, la toiture depuis la cour, les caves, le local poubelles disent l’état d’entretien mieux qu’un procès-verbal. Demander au syndic, par écrit et via le notaire, la confirmation des travaux à venir et de l’état des comptes. Et poser au vendeur une liste de questions écrites, à annexer au compromis si possible.
Ces vérifications nourrissent directement la négociation, comme l’explique notre page sur les arguments qui portent sur le prix, et elles se mènent pendant le délai de rétractation de dix jours, le seul moment du parcours où l’on peut encore sortir sans coût. Le professionnel qui les conduit pour vous est celui qui tient son mandat de vous, distinction détaillée dans chasseur immobilier ou agent immobilier.
Home Select cherche et négocie pour l’acquéreur, et pour lui seul. Votre chasseur vérifie le bien, les documents de l’immeuble et le calendrier avant que vous ne vous engagiez, et vous signale ce qui mérite une question au notaire ou une clause dans l’offre.
Autour de l’achat, nous vous présentons les partenaires habitués aux acquéreurs qui vivent à l’étranger : notaire bilingue, courtier, avocat, traducteur assermenté. Chacun agit sous sa propre responsabilité ; nous tenons le calendrier, de l’offre à la remise des clés.
L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose la remise, dès la promesse, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, du carnet d’entretien de l’immeuble, du montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget des deux exercices précédents, des sommes dues au syndicat et de l’état global des impayés.
Par défaut, le copropriétaire à la date de l’appel de fonds, c’est-à-dire l’acquéreur si l’appel tombe après la signature. Le décret du 17 mars 1967 pose cette règle vis-à-vis du syndicat, mais les parties peuvent en convenir autrement entre elles dans le compromis. C’est une clause à négocier avant, pas une découverte à faire après.
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat : elles ne suivent pas le vendeur. L’acquéreur en bénéficie donc, et un fonds bien doté réduit d’autant le risque d’appel exceptionnel. La cotisation annuelle est d’au moins cinq pour cent du budget prévisionnel, et d’au moins deux et demi pour cent du montant du plan pluriannuel de travaux lorsqu’un tel plan a été adopté.
Trois réflexes valent pour un acheteur absent. Faire relever les parties communes en photo lors de la visite, et pas seulement l’appartement : la cage d’escalier, la toiture depuis la cour, les caves, le local poubelles disent l’état d’entretien mieux qu’un procès-verbal. Demander au syndic, par écrit et via le notaire, la confirmation des travaux à venir et de l’état des comptes. Et poser au vendeur une liste de questions écrites, à annexer au compromis si possible.
En France, plus de la moitié des logements vendus sont des lots de copropriété. Le prix affiché porte sur l’appartement, mais ce que vous achetez inclut une quote-part d’un immeuble dont vous n’aurez pas choisi les décisions.
Les travaux discutés mais repoussés, ensuite : une copropriété qui reporte trois années de suite le même point d’ordre du jour annonce une dépense, pas une économie. Les litiges, enfin : une procédure contre un entrepreneur, un impayé important, un contentieux avec un copropriétaire. Ils apparaissent dans les résolutions et dans l’état global des impayés, et ils pèsent sur la trésorerie du syndicat, donc sur vos appels futurs.
Pour aller plus loin
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