Acheter en France depuis l’étranger
Entre le compromis et l’acte, une collectivité peut prendre votre place sur le bien que vous venez de signer, et elle a deux mois pour le dire. C’est le délai que les acheteurs étrangers découvrent le plus tard, et le seul qu’aucune négociation ne raccourcit. Ce dossier explique le mécanisme et la façon de caler votre calendrier dessus.
Par Jean Mascla, fondateur de Home Select Mis à jour le · 6 min de lecture
C’est le délai que les acheteurs étrangers découvrent le plus tard, et celui qu’aucune négociation ne raccourcit. Entre le compromis et l’acte, une collectivité dispose d’un droit de priorité sur le bien que vous venez de signer, et elle a deux mois pour dire si elle l’exerce.
Dès la signature du compromis, le notaire adresse à la commune une déclaration d’intention d’aliéner. Ce document décrit le bien, nomme le vendeur, indique le prix et les conditions de la vente projetée. Il ne vous nomme pas nécessairement : c’est la vente qui est déclarée, pas l’acquéreur.
La commune dispose alors de deux mois pour répondre, en application de l’article L213-2 du Code de l’urbanisme. Son silence pendant ce délai vaut renonciation, et la vente peut se réaliser. Si elle demande à visiter le bien ou à le faire estimer par le service chargé des domaines, le délai est suspendu, puis porté à trois mois.
Ce délai court en parallèle de l’instruction du prêt, ce qui explique qu’un dossier ordinaire mette deux à trois mois entre le compromis et l’acte même quand tout va bien. Aucune clause du compromis ne peut l’abréger.
Elle se substitue à l’acquéreur aux conditions déclarées, et la vente se réalise avec elle. Pour vous, la conséquence est nette : le bien vous échappe, mais le séquestre versé chez le notaire vous est restitué, puisque la vente à votre profit ne se réalise pas. Vous n’êtes ni en faute ni redevable.
La commune peut aussi proposer un prix inférieur à celui déclaré. Le vendeur a trois réponses possibles : renoncer à vendre, accepter le prix proposé, ou saisir le juge de l’expropriation pour fixer la valeur. Dans les trois cas, l’acquéreur initial sort du dossier, et c’est une raison sérieuse de ne pas engager de travaux, de commandes ou de déménagement avant l’acte authentique.
Le droit de préemption urbain s’exerce pour un motif d’intérêt général, logement social, équipement public, réserve foncière, et la décision doit être motivée. En pratique, il est peu exercé sur des lots de copropriété courants, et davantage sur des terrains, des immeubles entiers ou des locaux commerciaux dans des secteurs identifiés.
Avignon, Provence
La commune n’est pas seule. Trois autres droits jouent selon la nature du bien, et ils se vérifient avant l’offre plutôt qu’après.
Un bien vendu hors marché n’échappe à aucun de ces mécanismes : la déclaration d’intention d’aliéner est due exactement de la même façon, sujet que détaille notre page sur l’accès off-market.
Il ne peut pas raccourcir le délai. Il peut, en revanche, l’anticiper et ne pas le subir.
Demandez au notaire, dès le compromis, la date d’envoi de la déclaration et la date d’expiration du délai : c’est cette date, et non la disponibilité des parties, qui fixe le plus tôt possible pour l’acte. Vérifiez le statut d’occupation du bien avant de formuler une offre, parce qu’un logement loué vide en résidence principale porte une priorité du locataire que rien ne lève. Et calez votre circuit de signature sur cette échéance, en lançant la procuration ou la comparution à distance dès le compromis plutôt qu’à l’approche de l’acte.
Ces trois réflexes s’inscrivent dans le calendrier général que décrit notre page sur les délais de l’offre à l’acte. Ils ne font pas gagner de semaines : ils évitent d’en perdre.
Home Select cherche et négocie pour l’acquéreur, et pour lui seul. Votre chasseur vérifie le bien, les documents de l’immeuble et le calendrier avant que vous ne vous engagiez, et vous signale ce qui mérite une question au notaire ou une clause dans l’offre.
Autour de l’achat, nous vous présentons les partenaires habitués aux acquéreurs qui vivent à l’étranger : notaire bilingue, courtier, avocat, traducteur assermenté. Chacun agit sous sa propre responsabilité ; nous tenons le calendrier, de l’offre à la remise des clés.
Deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, en application de l’article L213-2 du Code de l’urbanisme. Le silence gardé pendant ce délai vaut renonciation. Si la commune demande à visiter le bien ou à le faire estimer par le service des domaines, le délai est suspendu puis porté à trois mois. Ce délai n’est ni négociable ni compressible, et il conditionne la date de l’acte.
Elle se substitue à vous aux conditions déclarées, et la vente se fait avec elle. Vous ne perdez rien d’autre que le bien : le séquestre versé vous est restitué, puisque la vente à votre profit ne se réalise pas. Si la commune propose un prix inférieur, le vendeur peut renoncer à vendre, accepter, ou saisir le juge de l’expropriation ; dans les trois cas, l’acquéreur initial sort du dossier.
Oui, dans un cas précis : lorsque le bailleur délivre un congé pour vendre un logement loué vide en résidence principale, l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire un droit de préemption sur le bien aux conditions du congé. Il dispose de deux mois pour l’accepter, portés à quatre s’il recourt à un prêt. C’est une raison de vérifier le statut d’occupation avant de formuler une offre sur un bien loué.
La commune n’est pas seule. Trois autres droits jouent selon la nature du bien, et ils se vérifient avant l’offre plutôt qu’après. Un bien vendu hors marché n’échappe à aucun de ces mécanismes : la déclaration d’intention d’aliéner est due exactement de la même façon, sujet que détaille notre page sur l’accès off-market.
Il ne peut pas raccourcir le délai. Il peut, en revanche, l’anticiper et ne pas le subir. Demandez au notaire, dès le compromis, la date d’envoi de la déclaration et la date d’expiration du délai : c’est cette date, et non la disponibilité des parties, qui fixe le plus tôt possible pour l’acte. Vérifiez le statut d’occupation du bien avant de formuler une offre, parce qu’un logement loué vide en résidence principale porte une priorité du locataire que rien ne lève. Et calez votre circuit de signature sur cette échéance, en lançant la procuration ou la comparution à distance dès le compromis plutôt qu’à l’approche de l’acte.
Le droit de préemption urbain s’exerce pour un motif d’intérêt général, logement social, équipement public, réserve foncière, et la décision doit être motivée. En pratique, il est peu exercé sur des lots de copropriété courants, et davantage sur des terrains, des immeubles entiers ou des locaux commerciaux dans des secteurs identifiés.
Pour aller plus loin
Le magazine de Home Select
Vous préparez un achat en France depuis l’étranger, ou vous y possédez déjà un bien ? Décrivez votre situation : un chasseur Home Select vous répond sous 24 h ouvrées, et le dossier commence par les partenaires qu’il faut, dans l’ordre.
Parler de votre projetDécrivez ce que vous cherchez, où que ce soit en France. Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Vous arrivez par l’une des annonces ou des campagnes de Home Select.Mesure des annonces. Acceptez-vous que Home Select mesure l’efficacité de cette campagne ? Nous saurons quelle campagne vous a amené et, si vous prenez contact, la plateforme publicitaire apprendra seulement que son annonce a fonctionné, sans recevoir vos coordonnées.Acceptez-vous que Home Select mesure l’efficacité de ses annonces ? Si vous arrivez par l’une d’elles, nous saurons laquelle et, si vous prenez contact, la plateforme publicitaire apprendra seulement que son annonce a fonctionné, sans recevoir vos coordonnées. En savoir plus Votre choix actuel : .
