Acheter en France depuis l’étranger
Le prix d’un bien français se négocie sur pièces : les prix réellement payés, la durée de mise en vente, le diagnostic énergétique, les travaux votés en copropriété, la surface mesurée. Depuis l’étranger, ces éléments ne viennent pas seuls. Ce dossier dit où les trouver, comment s’en servir, et ce qui ferme une négociation.
Par Jean Mascla, fondateur de Home Select Mis à jour le · 6 min de lecture
Un acheteur qui vit à l’étranger négocie mal pour une raison simple : il n’a pas les éléments. Il ne sait pas depuis combien de temps le bien est en vente, ce que les voisins ont réellement payé, ni ce que l’immeuble s’apprête à voter en travaux.
Depuis 2019, l’administration fiscale publie en données ouvertes la base des demandes de valeurs foncières, alimentée par les actes notariés et mise à jour deux fois par an. Elle donne, pour chaque mutation à titre onéreux, l’adresse, la date, le prix, la surface et la nature du bien. C’est la seule source publique qui dise ce qui a été payé, et non ce qui a été demandé.
Deux limites s’appliquent. La base ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte, qui relèvent d’un régime de publicité foncière distinct. Et elle ne dit rien de l’état du bien : deux appartements de la même adresse peuvent s’écarter de trente pour cent selon l’étage, l’exposition et les travaux. Elle sert de socle, pas de verdict.
Les indices trimestriels des notaires et de l’institut national de la statistique complètent utilement ce socle en donnant la tendance, et non le point. Sur un marché qui se retourne, un prix affiché six mois plus tôt vaut souvent une négociation à lui seul.
La durée de mise en vente est le premier levier, et c’est celui que l’acheteur absent ignore presque toujours. Un bien affiché depuis quatre mois dans un quartier où la rotation est de six semaines a déjà rencontré son marché, et son propriétaire le sait.
Le diagnostic de performance énergétique est devenu le deuxième levier, depuis que la loi interdit la location des classes les plus énergivores. Un logement classé G n’est plus louable, un F le sera à partir du 1er janvier 2028, et cette échéance déplace la valeur : l’acheteur reprend un budget de travaux et une contrainte de calendrier, ce qui se chiffre et se dit.
Les travaux votés en assemblée générale viennent ensuite, et c’est le levier le plus mal exploité. Un ravalement voté et non encore appelé se lit dans les procès-verbaux que le vendeur doit remettre ; il se négocie soit sur le prix, soit par une clause du compromis mettant l’appel de fonds à sa charge. Nous détaillons cette lecture dans ce qu’il faut vérifier dans la copropriété avant d’acheter.
Les anomalies du dossier de diagnostic technique forment le quatrième levier : une installation électrique non conforme, une chaudière hors d’âge, une surface Carrez inférieure de plus de cinq pour cent à celle annoncée. Ce dernier point ouvre même, après l’acte, une action en réduction de prix proportionnelle prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ouverte pendant un an. Mieux vaut le constater avant.
Lourmarin, Provence
Une offre basse sans argument ne produit rien d’autre qu’une fin de conversation, surtout sur un bien qui vient d’arriver sur le marché. Une négociation menée par courriel depuis un autre fuseau horaire, sans personne pour rencontrer le vendeur ou son agent, se heurte au fait qu’un vendeur français choisit rarement l’offre la plus élevée : il choisit celle qui ira jusqu’au bout.
Le dossier de financement compte autant que le montant. Un acheteur qui présente un accord de principe, un séquestre prêt à partir et un calendrier tenable vaut souvent mieux qu’un acheteur plus généreux mais dont la banque n’a rien instruit. Le sujet est traité dans notre page sur les délais de l’offre à l’acte.
Enfin, l’idée qu’un acheteur étranger paierait mécaniquement plus cher ne repose sur aucune règle : le prix, les droits de mutation et les émoluments du notaire sont identiques pour tous. Ce qui coûte, c’est de ne pas voir. Et cela se corrige par la documentation, par un professionnel qui tient son mandat de vous, comme l’explique notre comparaison entre chasseur immobilier et agent immobilier, et par un mandat de recherche dont les honoraires ne sont dus qu’à l’acquisition conclue.
Home Select cherche et négocie pour l’acquéreur, et pour lui seul. Votre chasseur vérifie le bien, les documents de l’immeuble et le calendrier avant que vous ne vous engagiez, et vous signale ce qui mérite une question au notaire ou une clause dans l’offre.
Autour de l’achat, nous vous présentons les partenaires habitués aux acquéreurs qui vivent à l’étranger : notaire bilingue, courtier, avocat, traducteur assermenté. Chacun agit sous sa propre responsabilité ; nous tenons le calendrier, de l’offre à la remise des clés.
Dans la base des demandes de valeurs foncières, publiée en données ouvertes par l’administration fiscale depuis 2019 et mise à jour deux fois par an. Elle recense les mutations à titre onéreux issues des actes notariés : adresse, date, prix, surface et nature du bien. Elle ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte, qui relèvent d’un régime de publicité foncière distinct.
En copropriété, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’acquéreur de demander une réduction du prix proportionnelle à l’écart, dès lors que la surface réelle est inférieure de plus de cinq pour cent à celle mentionnée dans l’acte. L’action se prescrit par un an à compter de l’acte authentique. Avant la signature, le même constat se négocie directement sur le prix.
Aucune règle ne le prévoit : le prix, les droits de mutation et les émoluments du notaire sont les mêmes pour tous. Ce qui coûte, c’est l’asymétrie d’information, quand l’acheteur ne peut ni visiter plusieurs fois, ni comparer sur place, ni lire les procès-verbaux d’assemblée avant de s’engager. Cette asymétrie se corrige par un dossier documenté, pas par une surenchère.
Un acheteur qui vit à l’étranger négocie mal pour une raison simple : il n’a pas les éléments. Il ne sait pas depuis combien de temps le bien est en vente, ce que les voisins ont réellement payé, ni ce que l’immeuble s’apprête à voter en travaux.
La durée de mise en vente est le premier levier, et c’est celui que l’acheteur absent ignore presque toujours. Un bien affiché depuis quatre mois dans un quartier où la rotation est de six semaines a déjà rencontré son marché, et son propriétaire le sait.
Une offre basse sans argument ne produit rien d’autre qu’une fin de conversation, surtout sur un bien qui vient d’arriver sur le marché. Une négociation menée par courriel depuis un autre fuseau horaire, sans personne pour rencontrer le vendeur ou son agent, se heurte au fait qu’un vendeur français choisit rarement l’offre la plus élevée : il choisit celle qui ira jusqu’au bout.
Pour aller plus loin
Le magazine de Home Select
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