Acheter en France depuis l’étranger
Elle arrive en quelques lignes avant la première visite d’un bien vendu sans annonce, et on la signe sans la lire. Un engagement de discrétion est pourtant un contrat : sa rédaction décide de ce que vous pourrez faire vérifier. Ce dossier en donne la lecture, et le signal qui doit alerter.
Par Jean Mascla, fondateur de Home Select Mis à jour le · 5 min de lecture
Elle arrive en quelques lignes, avant la première visite, et on la signe sans la lire parce qu’elle paraît symbolique. Un engagement de discrétion est pourtant un contrat, et sa rédaction décide de ce que vous pourrez faire vérifier.
Une clause de confidentialité dans une vente immobilière porte sur la diffusion d’informations : l’adresse, les photographies, le prix demandé, l’identité du vendeur, parfois le fait même que le bien soit à vendre. Elle protège une situation, une succession, une séparation, un départ, une adresse reconnaissable, et elle est la contrepartie logique d’un accès avant publication.
Elle ne porte jamais sur les obligations légales d’information. Aucune clause contractuelle n’écarte le dossier de diagnostic technique de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, les pièces de copropriété de l’article L721-2, la déclaration d’intention d’aliéner ou les vérifications du notaire. Ces éléments vous sont dus, et le sont exactement de la même façon que sur un bien affiché en vitrine.
La distinction paraît évidente écrite ainsi, et elle l’est beaucoup moins dans une conversation où l’on vous rappelle que « tout cela est confidentiel ». Le réflexe utile tient en une question : cette information relève-t-elle de la discrétion du vendeur, ou d’une obligation que la loi lui impose ?
Une bonne clause se reconnaît à ce qu’elle répond à quatre questions. Une clause qui n’y répond pas se complète, et cela se demande sans agressivité, parce que c’est l’usage.
Saint-Paul-de-Vence, Côte d’Azur
Une clause de confidentialité s’oppose à la diffusion, jamais à la vérification. Lorsqu’un intermédiaire invoque le secret pour refuser de communiquer les diagnostics, les procès-verbaux d’assemblée générale ou l’identité du titulaire de la carte professionnelle sous laquelle il travaille, ce n’est pas une clause qui parle, c’est une réticence.
C’est l’un des six contrôles que nous détaillons pour reconnaître un faux off-market, et c’est le plus révélateur, parce qu’un vendeur réellement discret n’a aucune raison de s’opposer à ce que son bien soit examiné par les professionnels de l’acquéreur.
Un dernier effet de bord mérite d’être nommé. L’engagement de discrétion prive parfois l’acheteur de l’usage qu’il aurait fait de l’information : montrer les photos à un architecte, demander un avis à un ami du quartier, comparer avec une annonce voisine. Il faut donc reconstituer autrement ce que l’on n’a pas.
C’est exactement ce que décrit notre page sur l’estimation d’un bien sans comparable public : les mutations réellement enregistrées à l’adresse, les écarts documentés, et l’expertise du prêteur, qui chiffre le bien sans être partie à la transaction. Aucune de ces trois sources ne viole une clause de discrétion, et elles suffisent.
Home Select cherche et négocie pour l’acquéreur, et pour lui seul. Votre chasseur vérifie le bien, les documents de l’immeuble et le calendrier avant que vous ne vous engagiez, et vous signale ce qui mérite une question au notaire ou une clause dans l’offre.
Autour de l’achat, nous vous présentons les partenaires habitués aux acquéreurs qui vivent à l’étranger : notaire bilingue, courtier, avocat, traducteur assermenté. Chacun agit sous sa propre responsabilité ; nous tenons le calendrier, de l’offre à la remise des clés.
Elle ne le devrait pas, et c’est le point à négocier avant de signer. Un engagement de discrétion doit expressément réserver votre notaire, votre banquier, votre conseil et le professionnel qui vous représente, faute de quoi vous signez l’impossibilité de faire examiner ce qu’on vous propose. Cette réserve s’ajoute en une phrase, et un vendeur sérieux ne s’y oppose pas.
Jamais. Aucune clause contractuelle n’écarte une obligation légale d’information. Le dossier de diagnostic technique de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, les pièces de copropriété de l’article L721-2 et les vérifications du notaire s’imposent quelle que soit la discrétion convenue entre les parties. Un refus de communiquer ces pièces n’est pas une clause de discrétion, c’est un signal.
La responsabilité contractuelle, et le plus souvent une pénalité forfaitaire prévue par la clause elle-même. Lisez ce montant avant de signer : une pénalité disproportionnée au regard du prix du bien est un motif de discussion, et une clause sans durée ni périmètre définis est difficile à respecter parce qu’on ne sait plus ce qu’elle couvre.
Une bonne clause se reconnaît à ce qu’elle répond à quatre questions. Une clause qui n’y répond pas se complète, et cela se demande sans agressivité, parce que c’est l’usage.
Une clause de confidentialité s’oppose à la diffusion, jamais à la vérification. Lorsqu’un intermédiaire invoque le secret pour refuser de communiquer les diagnostics, les procès-verbaux d’assemblée générale ou l’identité du titulaire de la carte professionnelle sous laquelle il travaille, ce n’est pas une clause qui parle, c’est une réticence.
Un dernier effet de bord mérite d’être nommé. L’engagement de discrétion prive parfois l’acheteur de l’usage qu’il aurait fait de l’information : montrer les photos à un architecte, demander un avis à un ami du quartier, comparer avec une annonce voisine. Il faut donc reconstituer autrement ce que l’on n’a pas.
Une clause de confidentialité dans une vente immobilière porte sur la diffusion d’informations : l’adresse, les photographies, le prix demandé, l’identité du vendeur, parfois le fait même que le bien soit à vendre. Elle protège une situation, une succession, une séparation, un départ, une adresse reconnaissable, et elle est la contrepartie logique d’un accès avant publication.
Pour aller plus loin
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