Adjugé mais occupé : ce que vous achetez quand quelqu’un vit encore dans le bien vendu aux enchères

Achète-t-on un bien vide ou un bien occupé ?

Le cahier des conditions de vente le dit, et c’est la première ligne à chercher. Il s’appuie sur le procès-verbal de description dressé par un commissaire de justice au début de la procédure : composition du bien, état, et occupation constatée ce jour-là.

Ce document est votre principale source d’information, et il a une limite qu’il faut connaître : il décrit une situation à une date, parfois ancienne de plusieurs mois. Un bien décrit vide peut avoir été réoccupé, un occupant décrit comme locataire peut ne plus l’être.

Qui occupe le bien, et pourquoi la réponse change tout ?

Trois situations, trois issues radicalement différentes.

Le propriétaire saisi, qui vit encore chez lui. C’est le cas le plus fréquent, et juridiquement le plus simple pour vous : le titre de vente vaut titre d’expulsion à son encontre, sans qu’il faille refaire un procès.

Un locataire avec un bail opposable, antérieur et régulier. Là, vous n’expulsez personne : vous devenez son bailleur. Le bail continue, le loyer vous revient, et la sortie se fera aux conditions du bail, pas aux vôtres.

Un occupant sans droit ni titre, installé sans bail ou avec un bail de complaisance. C’est la situation la plus incertaine, parce qu’elle mélange une position juridique faible et une réalité matérielle qui, elle, ne bouge pas toute seule.

Le titre de vente permet-il d’expulser ?

À l’égard du saisi, oui : c’est précisément ce qui distingue une adjudication d’une vente ordinaire, où il faudrait obtenir une décision de justice avant toute mesure. Vous détenez déjà le titre nécessaire.

Mais détenir un titre et obtenir les clés ne sont pas la même chose. L’exécution suit son propre chemin, avec ses délais, ses intervenants et ses interruptions. Le titre est le point de départ de la procédure de libération, pas son point d’arrivée.

Combien de temps prend une libération des lieux ?

La séquence est connue. Un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois. Si les lieux ne sont pas libérés, il sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture, et c’est là que les calendriers deviennent imprévisibles : l’accord peut venir en quelques semaines, ou se faire attendre bien davantage, un refus ouvrant alors droit à indemnisation de l’État sans pour autant vous rendre le bien.

Retenez l’ordre de grandeur plutôt que la promesse : quelques mois dans le cas favorable, davantage lorsque l’occupation est disputée. Et dans l’intervalle, les charges de copropriété et la taxe foncière, elles, sont à votre nom.