Acheter en France depuis l’étranger
Un acquéreur qui vit à l’étranger vire une somme considérable vers une étude qu’il n’a jamais visitée, et il est légitime de savoir ce que cet argent devient. En France, il ne transite jamais entre les parties : il est déposé à la Caisse des dépôts, sous la garde du notaire, jusqu’à ce que tout soit vérifié.
Par Jean Mascla, fondateur de Home Select Mis à jour le · 6 min de lecture
À un moment du processus, un acquéreur qui vit à l’étranger vire une somme considérable vers un pays où il n’a parfois aucune attache, sur le compte d’une étude qu’il n’a jamais visitée. Il est légitime de vouloir savoir ce que cet argent devient.
Sur un compte qui n’appartient pas au notaire. Les fonds que les études détiennent pour le compte de leurs clients sont déposés à la Caisse des dépôts et consignations, établissement public, et ils sont suivis dossier par dossier.
La conséquence est celle qui compte : votre argent ne se trouve jamais dans le patrimoine de l’étude. Il n’est donc pas exposé aux difficultés de l’étude, et il ne peut pas être confondu avec ses propres fonds. Le notaire en a la garde, pas la propriété.
À cette séparation s’ajoute la garantie collective de la profession, qui couvre les fonds détenus par les études. C’est un dispositif que peu de systèmes étrangers connaissent sous cette forme, et il vaut la peine d’être expliqué aux acquéreurs qui comparent avec les usages de leur pays.
Parce que la vente française est construite autour d’un tiers qui ne représente aucune des deux parties et qui conditionne le paiement à la réalité du transfert. Le vendeur ne reçoit pas le prix parce que vous avez signé : il le reçoit parce que le notaire a vérifié que vous étiez bien devenu propriétaire, et que rien ne grevait le bien.
Vous n’avez donc jamais à faire confiance au vendeur, ni lui à vous. C’est le mécanisme, et non la bonne foi des personnes, qui assure l’échange.
Il purge ce qui doit l’être. Il vérifie l’état des inscriptions grevant le bien, fait lever les hypothèques s’il en existe, s’assure des droits de préemption, règle les impositions et les charges dues par le vendeur, et procède aux formalités de publication.
Chacune de ces vérifications peut révéler quelque chose, et c’est bien pour cela qu’elles précèdent le paiement plutôt que de le suivre. Un crédit du vendeur mal soldé, un empiètement, une préemption exercée : autant de sujets qui se règlent pendant que l’argent est encore sous séquestre, donc récupérable.
Eygalières, Provence
Après ces vérifications, pas le jour de la signature. Comptez quelques jours dans un dossier simple, davantage lorsque le bien portait des inscriptions à lever ou que la copropriété tarde à fournir ses documents.
Ce décalage surprend surtout les vendeurs, et il explique des tensions de dernière minute que l’acquéreur ne comprend pas toujours. Il ne dit rien de la solidité de la vente : vous êtes propriétaire depuis la signature, même si le compte du vendeur n’a pas encore bougé et même si votre titre de propriété n’arrivera que dans plusieurs mois.
Le sort du dépôt dépend de la raison. Si une condition suspensive n’est pas réalisée, un refus de prêt régulièrement justifié par exemple, les fonds vous reviennent. Si vous renoncez sans motif prévu au contrat, la somme revient au vendeur au titre de l’immobilisation du bien. Si un litige naît sur ce point, le notaire conserve les fonds jusqu’à l’accord des parties ou à la décision qui tranche.
C’est la raison pour laquelle la rédaction des conditions suspensives mérite plus d’attention que leur existence. Une condition de prêt mal rédigée, qui n’indique ni le montant, ni la durée, ni le taux maximal, protège moins bien qu’elle n’en a l’air. C’est un point sur lequel un notaire qui travaille pour vous intervient utilement, avant la promesse et non après.
Deux choses pratiques, souvent découvertes trop tard.
Les fonds doivent être arrivés sur le compte de l’étude quelques jours avant l’acte, pas le matin même. Une étude ne signe pas sur une promesse de virement, et les délais interbancaires internationaux ne se compriment pas. Cela ramène le sujet à sa vraie place, qui est celle de la préparation du transfert de devises et de la disponibilité effective des sommes.
Et le virement fera l’objet de contrôles. Un établissement qui voit partir une somme importante vers l’étranger demande des justificatifs, et l’étude qui la reçoit doit documenter son origine : c’est le même sujet que l’origine des fonds, vu depuis le canal plutôt que depuis le dossier. Préparé en amont, il ne coûte rien. Découvert la veille, il décale une signature.
Home Select cherche et négocie pour l’acquéreur, et pour lui seul. Votre chasseur vérifie le bien, les documents de l’immeuble et le calendrier avant que vous ne vous engagiez, et vous signale ce qui mérite une question au notaire ou une clause dans l’offre.
Autour de l’achat, nous vous présentons les partenaires habitués aux acquéreurs qui vivent à l’étranger : notaire bilingue, courtier, avocat, traducteur assermenté. Chacun agit sous sa propre responsabilité ; nous tenons le calendrier, de l’offre à la remise des clés.
Non, et c’est à intégrer au calcul quand la somme est importante et le délai long. Ces fonds sont immobilisés le temps de la procédure, sans rendement pour le déposant. Une promesse à six mois sur un bien de prix élevé représente donc un coût d’opportunité qu’il vaut mieux avoir chiffré avant de s’engager.
Une agence titulaire d’une garantie financière peut recevoir des fonds, mais le séquestre chez le notaire reste le circuit le plus protecteur et le plus lisible pour un acquéreur étranger. En cas d’hésitation, demandez que le dépôt soit versé à l’étude : personne ne peut sérieusement s’y opposer.
De quelques jours à plusieurs semaines, le temps des vérifications et des formalités qui suivent l’acte. Ce délai n’a rien d’anormal et il ne dit rien de la solidité de la vente. Il surprend surtout les vendeurs, et il explique certaines tensions de dernière minute que l’acquéreur ne comprend pas toujours.
Sur un compte qui n’appartient pas au notaire. Les fonds que les études détiennent pour le compte de leurs clients sont déposés à la Caisse des dépôts et consignations, établissement public, et ils sont suivis dossier par dossier.
Parce que la vente française est construite autour d’un tiers qui ne représente aucune des deux parties et qui conditionne le paiement à la réalité du transfert. Le vendeur ne reçoit pas le prix parce que vous avez signé : il le reçoit parce que le notaire a vérifié que vous étiez bien devenu propriétaire, et que rien ne grevait le bien.
Il purge ce qui doit l’être. Il vérifie l’état des inscriptions grevant le bien, fait lever les hypothèques s’il en existe, s’assure des droits de préemption, règle les impositions et les charges dues par le vendeur, et procède aux formalités de publication.
Après ces vérifications, pas le jour de la signature. Comptez quelques jours dans un dossier simple, davantage lorsque le bien portait des inscriptions à lever ou que la copropriété tarde à fournir ses documents.
Le sort du dépôt dépend de la raison. Si une condition suspensive n’est pas réalisée, un refus de prêt régulièrement justifié par exemple, les fonds vous reviennent. Si vous renoncez sans motif prévu au contrat, la somme revient au vendeur au titre de l’immobilisation du bien. Si un litige naît sur ce point, le notaire conserve les fonds jusqu’à l’accord des parties ou à la décision qui tranche.
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