Où acheter au Pays basque et sur la côte landaise : Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hossegor et l’arrière-pays

Comment le Pays basque se partage-t-il pour un acheteur ?

Le Pays basque français, Iparralde en basque, compte trois provinces historiques : le Labourd, sur la côte, la Basse-Navarre et la Soule, plus montagneuses. Pour qui cherche un bien de prestige, presque tout se joue dans le Labourd et sur la côte qui file vers les Landes : un territoire court, où chaque zone a ses biens, ses prix et ses règles.

• La côte urbaine : Biarritz, Anglet et Bayonne, une seule agglomération avec l’aéroport, les gares, les lycées et l’hôpital.
• La côte sud : Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz et Ciboure, entre falaises, ports et plages.
• L’arrière-pays labourdin : d’Arcangues à Sare, des fermes, des maisons de village et du terrain.
• La côte sud des Landes : Hossegor, Seignosse et Capbreton, les villas sous les pins et les grandes vagues.

La valeur n’y tient pas aux mêmes choses : la vue et la plage à pied sur la côte, le terrain et l’état du bâti dans les villages, l’étage et la copropriété en ville. Nos pages d’achat présentent la recherche d’une maison au Pays basque ou d’un appartement au Pays basque ; ce guide aide à choisir où chercher.

Où acheter au Pays basque selon votre projet ?

Avant les prix, le projet : la même côte répond à des vies très différentes.

• Vivre à l’année en famille : Anglet, Bayonne, les quartiers résidentiels de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz.
• Une résidence secondaire face à l’océan : la côte des Basques à Biarritz, Sainte-Barbe à Saint-Jean-de-Luz, la corniche de Bidart, Guéthary, là où l’offre est la plus rare.
• Le surf au pied de la maison : les Cavaliers à Anglet, la Gravière à Hossegor, les plages de Seignosse, Acotz au nord de Saint-Jean-de-Luz.
• L’espace et la campagne : Arcangues, Arbonne ou Ahetze à un quart d’heure des plages ; Espelette, Sare ou Ainhoa pour une ferme et ses prés.
• La ville à pied : le Grand et le Petit Bayonne, le centre de Biarritz, pour un appartement de caractère.

Biarritz, Anglet, Bayonne : où acheter sur la côte urbaine ?

Biarritz, l’adresse la plus recherchée

Biarritz concentre les adresses les plus demandées : les grandes villas de l’Impératrice, autour de l’Hôtel du Palais et du phare ; les appartements Art déco de Saint-Charles et des Halles, à pied de tout ; les vues de la côte des Basques et de Beaurivage ; les maisons avec jardin du Braou et d’Aguiléra, plus résidentiels. La médiane s’établit à 6 900 €/m² pour les appartements et à 7 900 €/m² pour les maisons, dont un dixième s’est vendu au-dessus de 13 300 €/m². Voir acheter une villa à Biarritz et un appartement à Biarritz.

Anglet, entre la mer et la forêt

Anglet aligne onze plages entre Biarritz et l’Adour et garde en pleine ville la forêt de Chiberta, ses lacs et son golf : villas sous les pins à Chiberta, appartements face aux vagues à la Chambre d’Amour et aux Cavaliers, centre aux Cinq Cantons. Plus résidentielle que Biarritz, elle se vit à l’année : 6 600 €/m² en médiane pour les maisons, de 4 100 €/m² au premier décile à 11 300 €/m² au dernier, et 5 200 €/m² pour les appartements.

Bayonne, la capitale historique

Au confluent de la Nive et de l’Adour, Bayonne garde sa cathédrale Sainte-Marie, inscrite au patrimoine mondial au titre des chemins de Compostelle, et ses quais bordés de maisons à colombages. Le Grand et le Petit Bayonne vendent surtout des appartements anciens ; les Arènes et les faubourgs sud, des maisons bourgeoises avec jardin. La ville reste plus accessible que le littoral : 4 000 €/m² en médiane pour les appartements, 4 500 €/m² pour les maisons.

De Bidart à Saint-Jean-de-Luz : où acheter face à l’océan ?

Bidart et Guéthary, les villages de falaise

Bidart descend des collines aux falaises : maisons labourdines autour du fronton, plages au pied de la corniche et, au nord, Ilbarritz, son château et son golf. La médiane des maisons y atteint 7 000 €/m², mais un dixième s’est vendu sous 3 400 €/m² et un dixième au-dessus de 12 200 €/m² : une maison des hauteurs sans vue et une villa de la corniche ne sont pas le même marché. Voisine, Guéthary, ancien village baleinier perché sur sa falaise, est la plus petite station balnéaire du Pays basque : un port, la vague de Parlementia, des villas blanches et rouges. Avec 45 ventes sur douze mois, son marché est trop étroit pour une médiane fiable.

Saint-Jean-de-Luz et Ciboure, autour de la baie

Autour de sa baie fermée par des digues, Saint-Jean-de-Luz cultive un marché de familles : maisons d’armateurs du centre et du port, où Louis XIV s’est marié en 1660, villas de Sainte-Barbe face à l’océan, adresses de surf d’Acotz au nord. Ciboure et Socoa prolongent la baie de l’autre côté de la Nivelle ; Urrugne et Ascain ouvrent sur la Rhune. Les propriétaires vendent peu, souvent en direct : 5 400 €/m² en médiane pour les maisons, 5 800 €/m² pour les appartements. Voir acheter une maison à Saint-Jean-de-Luz.

Faut-il acheter dans l’arrière-pays basque ?

À dix ou vingt minutes des plages, l’arrière-pays labourdin offre ce que la côte n’a plus : du terrain et du calme. Arcangues, sur sa colline face aux Pyrénées, Arbonne et Ahetze sont très recherchés, pour vivre à la campagne sans s’éloigner des écoles de la côte. Plus loin, Espelette et son piment, Sare, au pied de la Rhune, et Ainhoa, tous deux classés parmi les plus beaux villages de France, attirent ceux qui veulent une ferme et ses prés.

On y achète des fermes labourdines, souvent à restaurer, des maisons de village et des maisons néo-basques plus récentes sur de grands terrains. Nous ne publions pas de médiane pour ces villages, trop dissemblables : chaque maison s’y estime sur les ventes comparables, comme l’explique le dossier estimer un bien sans comparable.

Ce qui change hors de la côte

• L’assainissement : beaucoup de maisons isolées ont une installation individuelle, dont le contrôle par le SPANC se joint à la vente ; une mise aux normes se chiffre avant l’offre.
• Les terres : une ferme vendue avec ses prés peut intéresser la SAFER et son droit de préemption sur les terres agricoles.
• Le bâti et le quotidien : murs épais, pans de bois et charpentes anciennes demandent un œil technique ; la voiture est indispensable, mais ces villages vivent à l’année.

Hossegor et Seignosse : faut-il regarder la côte landaise ?

Au nord de l’Adour, la côte sud des Landes prolonge le marché basque dans un autre paysage, fait de dunes, de pinède et de lacs. Hossegor, entre son lac marin relié à l’océan et la Gravière, l’une des vagues les plus réputées d’Europe, cache sous les pins des villas basco-landaises des années 1930. C’est l’un des marchés de maisons les plus chers de la région : 12 000 €/m² en médiane, un dixième des ventes au-dessus de 19 600 €/m², et 7 300 €/m² pour les appartements. Voir acheter une villa à Hossegor.

Plus au nord, Seignosse partage sa vie entre Seignosse-le-Penon et ses plages de surf, et le bourg, dans la forêt, avec son golf, ses étangs et ses villas sur grands terrains : 6 500 €/m² en médiane pour les maisons, 5 400 €/m² pour les appartements. Au sud, Capbreton et son port de plaisance, puis Labenne, se chassent sur mesure. Les Landes dans leur ensemble restent bien moins chères, à 2 500 €/m² pour les maisons : la côte fait exception.

Ce qu’il faut savoir sous les pins

• Le feu : dans les communes forestières, débroussailler autour des constructions peut être une obligation du propriétaire ; vérifiez l’état du terrain avant l’offre.
• La dune : en front de mer, l’érosion fait reculer le trait de côte ; l’état des risques le signale quand la commune est concernée.
• La saison : Hossegor et Seignosse vivent très fort l’été ; pour l’année, le bourg d’Hossegor et Capbreton restent les plus animés.