Guias por país de residência

Comprar um imóvel em França a partir do Brasil: fiscalidade, financiamento, sucessão, estadia

Os compradores brasileiros formam uma clientela em crescimento em França, atraídos por Paris, pela Côte d’Azur, pelos Alpes e pelo Sudoeste. Muitos têm um passaporte europeu pelas suas origens, ou uma parte da família já instalada na Europa: a língua e a cultura aproximam, o direito e a fiscalidade exigem método. O Brasil está fora da União Europeia: a revenda pode exigir um representante fiscal acreditado e as contribuições sociais aplicam-se à taxa plena. Duas particularidades dominam: a saída dos fundos do Brasil, enquadrada pelo Banco Central e tributada pelo IOF, e a tributação brasileira dos rendimentos e dos bens detidos no estrangeiro, profundamente remodelada em 2023. A convenção fiscal entre a França e o Brasil, de 1971, evita a dupla tributação dos rendimentos.

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O golfo de Saint-Tropez visto do céu, os seus veleiros e a vila ao longe — Saint-Tropez, Côte d’Azur

Por Jean Mascla, fundador da Home Select Atualizado a 24 de outubro de 2026 · 9 min de leitura

O processo de compra visto do Brasil

O notário francês assegura a venda e o título, numa lógica próxima da escritura pública brasileira. Pode assinar à distância por procuração, e a apostila substitui a legalização consular desde 2016.

O que muda para si

Um notário único autentica a venda, publica o título e protege os fundos na sua conta de depósito: um quadro familiar para quem conhece o cartório brasileiro, com um só oficial para toda a cadeia.
O contrato-promessa vincula as partes, com um prazo de retratação de dez dias para o comprador, e depois a escritura, dois a três meses mais tarde.
O Brasil aplica a convenção da Apostila: os seus documentos (estado civil, procuração, comprovativos) são reconhecidos sem passar pelo consulado, traduzidos por um tradutor ajuramentado.

Pontos de atenção

O sinal (5 a 10 % do preço) paga-se logo no contrato-promessa, na conta de depósito do notário: a transferência a partir do Brasil programa-se com antecedência.
Uma procuração notarial apostilada leva várias semanas: inicie-a logo que a proposta seja aceite.
A diferença horária e os feriados dos dois países entram no planeamento das assinaturas.

Financiar e pagar a partir do Brasil

O crédito francês continua possível para um residente brasileiro, mas a maioria das compras faz-se a pronto; a saída dos fundos do Brasil é a etapa a preparar em primeiro lugar.

O que muda para si

Os bancos franceses emprestam a residentes brasileiros caso a caso, com uma entrada mais elevada, um seguro de vida do crédito e um desconto sobre os rendimentos em reais.
Qualquer transferência a partir do Brasil passa por um contrato de câmbio junto de um banco ou de uma instituição autorizada pelo Banco Central, com justificação da origem dos fundos e do seu destino.
O imposto sobre operações financeiras (IOF) aplica-se ao câmbio segundo a natureza da operação; a sua taxa variou nos últimos anos e verifica-se no momento da transferência.

Pontos de atenção

O real é volátil face ao euro: uma diferença de câmbio entre a proposta e a assinatura pode pesar mais do que os custos de aquisição.
Preveja o prazo de câmbio e de transferência antes de cada vencimento: sinal, depois o remanescente junto do notário.
Uma conta em euros aberta com antecedência, em França ou na Europa, simplifica os pagamentos depois da compra.

Fiscalidade da detenção e declaração no Brasil

Os seus rendimentos de arrendamento franceses são tributados em França; residente brasileiro, declara também no Brasil os seus rendimentos e os seus bens no estrangeiro, com um crédito de imposto graças à convenção.

O que muda para si

Os rendimentos de arrendamento de fonte francesa são tributados em França, com uma taxa mínima de 20 % para os não residentes, salvo taxa média inferior demonstrada.
Acima de 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido em França, aplica-se o imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI).
Um residente fiscal brasileiro é tributado no Brasil pelos seus rendimentos mundiais: a lei de 2023 sobre os rendimentos no estrangeiro reorganizou a tributação das rendas e das mais-valias obtidas fora do Brasil, com imputação do imposto pago em França no quadro da convenção de 1971.

Pontos de atenção

O imóvel declara-se no Brasil na declaração anual de rendimentos, entre os bens e direitos no estrangeiro; acima de um certo nível de ativos fora do Brasil, acrescenta-se a declaração de capitais brasileiros no estrangeiro ao Banco Central.
O imposto predial é devido todos os anos; uma residência secundária pode também suportar uma taxa de habitação.
Os anos fiscais coincidem, mas não os calendários de declaração nem as taxas de câmbio consideradas: guarde os comprovativos dos dois lados.

Revenda: mais-valia e representante fiscal

Residente fora da União Europeia, está sujeito ao regime de mais-valias dos não residentes e tem muitas vezes de designar um representante fiscal acreditado; a mais-valia declara-se também no Brasil.

O que muda para si

A mais-valia dos não residentes é tributada em França a 19 %, acrescida das contribuições sociais, com abatimentos por duração de detenção.
Acima de 150 000 euros de preço de venda, um residente fora da União Europeia deve, em princípio, designar um representante fiscal acreditado, salvo casos de dispensa.
No Brasil, a mais-valia realizada sobre um bem no estrangeiro é tributada segundo as regras brasileiras, sendo o imposto francês pago creditado nos limites da convenção.

Pontos de atenção

O custo do representante fiscal acreditado (muitas vezes uma percentagem do preço) orçamenta-se logo na colocação à venda.
Guarde as faturas das obras: aumentam o preço de aquisição considerado e reduzem a mais-valia em França.
A variação do real entre a compra e a venda pode criar uma mais-valia cambial no Brasil, independente da mais-valia em euros.

Saint-Tropez, Côte d’Azur

Contribuições sociais sem inscrição europeia

Residente brasileiro, não beneficia da isenção reservada aos inscritos num regime europeu: as contribuições aplicam-se à taxa plena.

O que muda para si

Os rendimentos prediais e as mais-valias imobiliárias de fonte francesa suportam 17,2 % de contribuições sociais.
A isenção de CSG e CRDS, aberta aos inscritos num regime de segurança social de um Estado da União, do Espaço Económico Europeu, da Suíça ou do Reino Unido, não se aplica a um residente do Brasil.
O acordo de segurança social entre a França e o Brasil coordena as pensões, não estas contribuições: não vale isenção.

Pontos de atenção

Integre 17,2 % de contribuições sociais desde as primeiras simulações dos seus rendimentos de arrendamento.
O tratamento destas contribuições no crédito de imposto brasileiro merece um parecer dedicado: nem todas são equiparadas ao imposto sobre o rendimento.

Sucessão: uma legítima dos dois lados, sem convenção

O imóvel francês está sujeito ao direito francês das sucessões, que reserva uma parte aos filhos; o Brasil conhece também uma legítima, mas nenhuma convenção sucessória liga os dois países.

O que muda para si

A legítima francesa protege os filhos quanto ao imóvel situado em França; o direito brasileiro reserva, por seu lado, metade do património aos herdeiros necessários: duas lógicas vizinhas, sem se confundirem.
O regulamento europeu sobre as sucessões permite escolher por testamento a lei da sua nacionalidade, incluindo a brasileira, para o imóvel francês; a escolha formaliza-se, não se presume.
O imposto sucessório francês aplica-se ao imóvel francês; o imposto brasileiro sobre as transmissões (ITCMD), fixado por cada Estado, pode também visar bens no estrangeiro segundo a legislação aplicável: sem convenção, a dupla tributação previne-se a montante.

Pontos de atenção

Mande verificar a coerência entre o seu testamento brasileiro e o destino do imóvel francês.
O regime matrimonial brasileiro (comunhão parcial por defeito) influi na propriedade do imóvel: o notário qualifica-o antes da escritura.
O desmembramento da propriedade e a doação são instrumentos a calibrar com um consultor dos dois lados.

Estadia: dispensa de visto e regra Schengen

Cidadão brasileiro, está dispensado de visto de curta duração, mas continua limitado a 90 dias em cada 180 no espaço Schengen sem título de longa duração.

O que muda para si

Os cidadãos brasileiros entram no espaço Schengen sem visto para uma curta estadia.
A curta duração continua limitada a 90 dias em qualquer período de 180 dias, em todo o espaço Schengen.
Para aproveitar duradouramente o seu imóvel, o visto de longa duração para visitantes levanta esse limite; uma instalação principal em França pode fazer de si um residente fiscal francês.

Pontos de atenção

Conte os seus dias Schengen em todo o espaço, Portugal e Espanha incluídos, não só em França.
O visto de longa duração exige comprovativos de rendimentos e uma cobertura de saúde; o sistema europeu de entrada e saída regista agora as passagens.

Estruturar: detenção direta ou sociedade, visto do Brasil

A detenção direta é a mais simples para um residente brasileiro; uma SCI ou qualquer sociedade estrangeira entra nas regras brasileiras de 2023 sobre as entidades controladas no estrangeiro.

O que muda para si

A SCI organiza a detenção em conjunto e a transmissão progressiva das quotas, mas, detida a partir do Brasil, pode ser tratada como entidade controlada no estrangeiro e tributada todos os anos pelos seus resultados.
A detenção em nome próprio evita essa complexidade e deixa aplicar-se a legítima francesa.
O desmembramento da propriedade prepara a transmissão mantendo o uso do imóvel.

Pontos de atenção

Não crie uma SCI por defeito: a decisão toma-se antes da compra, com um fiscalista dos dois países.
Qualquer estrutura declara-se no Brasil: omitir um bem ou uma participação no estrangeiro expõe a penalidades.

Perguntas frequentes

Tenho de vir a França para assinar a compra?

Não. Uma procuração notarial, apostilada no Brasil e traduzida, permite assinar o contrato-promessa e depois a escritura à distância; a Home Select organiza a assinatura com o notário.

Como transferir os fundos a partir do Brasil?

Através de um contrato de câmbio junto de um banco ou de uma instituição autorizada pelo Banco Central, com justificação da origem dos fundos; o imposto IOF aplica-se segundo a operação, e o prazo prevê-se antes de cada vencimento.

Tenho de declarar o meu imóvel francês no Brasil?

Sim: na declaração anual de rendimentos, como bem no estrangeiro, e ao Banco Central acima do limiar da declaração de capitais brasileiros no estrangeiro. As rendas e a mais-valia declaram-se também, com crédito do imposto francês.

Preciso de visto para ficar no meu imóvel?

Não para uma curta estadia: os brasileiros estão dispensados de visto Schengen no limite de 90 dias em cada 180. Para além disso, é necessário um visto de longa duração para visitantes.

Como é tributada a mais-valia se revender vivendo no Brasil?

Que contribuições sociais se aplicam a um residente no Brasil?

Residente brasileiro, não beneficia da isenção reservada aos inscritos num regime europeu: as contribuições aplicam-se à taxa plena.

Posso pedir crédito em França vivendo no Brasil?

O crédito francês continua possível para um residente brasileiro, mas a maioria das compras faz-se a pronto; a saída dos fundos do Brasil é a etapa a preparar em primeiro lugar.

Quanto tempo posso ficar no meu imóvel em França?

Cidadão brasileiro, está dispensado de visto de curta duração, mas continua limitado a 90 dias em cada 180 no espaço Schengen sem título de longa duração.

Para saber mais

Vive no Brasil e prepara uma compra em França? Descreva o seu projeto: um caçador de imóveis da Home Select responde-lhe em 24 horas úteis, e o processo começa pelos parceiros certos, pela ordem certa.

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