Guias por país de residência

Comprar um imóvel em França a partir do Canadá: fiscalidade, financiamento, sucessão, estadia

Os compradores canadianos, e em particular os quebequenses, mantêm uma ligação forte com a França: a língua, a cultura e um direito civil familiar facilitam o projeto. Paris, a Provença e o Sudoeste figuram entre os destinos mais procurados. O Canadá está fora da União Europeia: a revenda pode exigir um representante fiscal acreditado e a estadia continua sujeita à regra Schengen dos 90 dias em cada 180. Desde 2024, o Canadá aplica a convenção da Apostila, o que alivia a legalização dos documentos. A convenção fiscal franco-canadiana evita a dupla tributação, mas a fiscalidade por morte, particular ao Canadá, merece ser antecipada.

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O Palais de l’Isle e os canais de Annecy — Annecy, Ródano-Alpes

Por Jean Mascla, fundador da Home Select Atualizado a 24 de outubro de 2026 · 7 min de leitura

O processo de compra visto do Canadá

O notário francês assegura a venda e o título, numa lógica de direito civil próxima da do Quebeque. Pode assinar à distância por procuração.

O que muda para si

Um notário único autentica a venda e publica o título, um quadro familiar para um comprador quebequense.
O contrato-promessa vincula as partes, com um prazo de retratação de dez dias para o comprador, antes da escritura.
Desde 2024, a apostila substitui a legalização consular para muitos documentos canadianos, o que acelera as diligências.

Pontos de atenção

O sinal (5 a 10 % do preço) paga-se logo no contrato-promessa, na conta de depósito do notário.
Antecipe o câmbio do dólar canadiano face ao euro e os prazos de transferência.
Uma procuração notarial permite assinar sem atravessar o Atlântico.

Financiar e pagar a partir do Canadá

O crédito a não residentes é acessível, mas o câmbio do dólar canadiano face ao euro pesa fortemente no orçamento.

O que muda para si

Os bancos franceses emprestam aos residentes canadianos, geralmente com uma entrada mais elevada do que a de um residente.
As contas de poupança registadas canadianas (REER, CELI) não têm equivalente transferível em França e não servem a compra.
O câmbio do dólar canadiano para o euro pode fazer variar sensivelmente o custo final.

Pontos de atenção

Proteja a sua taxa de câmbio entre a proposta e a assinatura.
Compare um crédito em euros com um pagamento a pronto segundo a sua exposição ao dólar canadiano.

Fiscalidade da detenção

Os seus rendimentos de arrendamento franceses são tributados em França; a convenção franco-canadiana evita a dupla tributação.

O que muda para si

Os rendimentos de arrendamento de fonte francesa são tributados em França, com uma taxa mínima de 20 % para os não residentes, salvo taxa média inferior demonstrada.
Acima de 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido em França, aplica-se o imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI).
A convenção franco-canadiana permite imputar o imposto francês no Canadá para evitar a dupla tributação.

Pontos de atenção

O imposto predial é devido todos os anos; uma residência secundária pode também suportar uma taxa de habitação.
Os exercícios fiscais e as taxas de câmbio consideradas diferem entre a França e o Canadá.

Revenda: mais-valia e representante fiscal

Residente fora da União Europeia, está sujeito ao regime dos não residentes e tem muitas vezes de designar um representante fiscal acreditado.

O que muda para si

A mais-valia dos não residentes é tributada a 19 %, acrescida das contribuições sociais, com abatimentos por duração de detenção.
Acima de 150 000 euros de preço de venda, um residente fora da União Europeia deve, em princípio, designar um representante fiscal acreditado.
A isenção total é atingida após 22 anos de detenção para o imposto e 30 anos para as contribuições sociais.

Pontos de atenção

Orçamente o custo do representante fiscal acreditado logo na colocação à venda.
Guarde as faturas das obras: reduzem a mais-valia tributável.
A mais-valia francesa coordena-se com a sua declaração canadiana.

Annecy, Alpes & lacs

Contribuições sociais sem inscrição europeia

Residente canadiano, não beneficia da isenção reservada aos inscritos num regime da União, do Espaço Económico Europeu ou da Suíça.

O que muda para si

Os rendimentos prediais e as mais-valias de fonte francesa suportam 17,2 % de contribuições sociais.
A isenção de CSG e CRDS, aberta aos inscritos num regime europeu ou suíço, não se aplica a um residente canadiano.
Estas contribuições somam-se ao imposto e entram na coordenação com a fiscalidade canadiana.

Pontos de atenção

Integre 17,2 % de contribuições nas suas simulações de rendimentos.
O acordo de segurança social franco-canadiano não vale isenção destas contribuições.

Sucessão: legítima francesa e imposto canadiano por morte

O imóvel francês está sujeito ao direito francês, que reserva uma parte aos filhos, enquanto o Canadá tributa uma mais-valia latente por morte em vez da sucessão.

O que muda para si

A legítima francesa protege os filhos quanto ao imóvel situado em França; o Quebeque, por seu lado, conhece uma ampla liberdade testamentária.
O regulamento europeu sobre as sucessões permite escolher por testamento a lei da sua nacionalidade ou da sua residência.
O Canadá não tem imposto sucessório, mas tributa uma alienação presumida por morte: a articulação com a fiscalidade francesa prepara-se a montante.

Pontos de atenção

Mande verificar a coerência entre o seu testamento canadiano e o destino do imóvel francês.
A ausência de imposto sucessório no Canadá não suprime a tributação francesa.
O desmembramento da propriedade e a doação são instrumentos a calibrar com um consultor.

Estadia: a regra Schengen e o visto de longa duração

Sem visto, fica limitado a 90 dias em cada 180 no espaço Schengen. Uma estadia prolongada pressupõe um visto de longa duração.

O que muda para si

Um cidadão canadiano viaja sem visto, mas não pode exceder 90 dias por período de 180 dias no espaço Schengen.
Para aproveitar mais o seu imóvel, o visto de longa duração para visitantes permite permanecer para além desse limite.
Uma instalação duradoura pode fazer de si um residente fiscal francês.

Pontos de atenção

Conte os seus dias em todo o espaço Schengen, não só em França.
O visto de longa duração exige comprovativos de rendimentos e de cobertura de saúde.

Estruturar: SCI e detenção direta

A SCI pode organizar a detenção e a transmissão, mas os seus efeitos verificam-se também à luz da fiscalidade canadiana.

O que muda para si

A SCI evita a compropriedade e facilita a transmissão progressiva das quotas.
A sua detenção por um residente canadiano pode gerar obrigações declarativas no Canadá, a verificar.
A detenção direta continua muitas vezes mais simples, ao preço de uma plena aplicação da legítima.

Pontos de atenção

Não crie uma SCI por defeito: a decisão toma-se antes da compra.
Qualquer estruturação franco-canadiana exige um parecer dos dois lados.

Perguntas frequentes

Ser quebequense facilita a compra?

Sim, no plano prático: a língua e um direito civil próximo tornam o percurso notarial mais legível. As regras fiscais e de estadia, essas, dependem do estatuto de residente fora da União Europeia.

Vou pagar duas vezes o imposto entre a França e o Canadá?

A convenção franco-canadiana neutraliza em princípio a dupla tributação através de um crédito de imposto, mas as declarações continuam a ser devidas nos dois países.

Tenho de designar um representante fiscal para vender?

Em princípio sim, acima de 150 000 euros de preço de venda, devido ao estatuto de residente fora da União Europeia, salvo casos de dispensa.

Como é tributada a mais-valia se revender vivendo no Canadá?

Residente fora da União Europeia, está sujeito ao regime dos não residentes e tem muitas vezes de designar um representante fiscal acreditado.

Que contribuições sociais se aplicam a um residente no Canadá?

Residente canadiano, não beneficia da isenção reservada aos inscritos num regime da União, do Espaço Económico Europeu ou da Suíça.

Posso pedir crédito em França vivendo no Canadá?

O crédito a não residentes é acessível, mas o câmbio do dólar canadiano face ao euro pesa fortemente no orçamento.

Quanto tempo posso ficar no meu imóvel em França?

Sem visto, fica limitado a 90 dias em cada 180 no espaço Schengen. Uma estadia prolongada pressupõe um visto de longa duração.

Para saber mais

Vive no Canadá e prepara uma compra em França? Descreva o seu projeto: um caçador de imóveis da Home Select responde-lhe em 24 horas úteis, e o processo começa pelos parceiros certos, pela ordem certa.

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