Comprar um imóvel em França a partir do Reino Unido: fiscalidade, financiamento, sucessão, estadia
Os britânicos continuam a ser os proprietários estrangeiros mais numerosos em França, da Dordonha à Provença, passando pelos Alpes e pela costa atlântica. A ligação é antiga, mas o quadro mudou: desde o Brexit, um residente do Reino Unido é tratado como um residente fora da União Europeia. Concretamente, várias vantagens ligadas à pertença à União desapareceram ou complicaram-se: a revenda pode agora exigir um representante fiscal acreditado e, sobretudo, a liberdade de estadia deu lugar à regra Schengen dos 90 dias em cada 180. Em sentido inverso, algumas coordenações de segurança social subsistem e merecem ser verificadas caso a caso.
Por Jean Mascla, fundador da Home SelectAtualizado a · 7 min de leitura
O processo de compra visto do Reino Unido
O notário francês substitui o solicitor e o sistema de troca de contratos; pode assinar à distância por procuração.
O que muda para si
Um notário único autentica a venda e publica o título, onde o Reino Unido distingue solicitors, exchange of contracts e completion.
O contrato-promessa vincula as partes, com um prazo de retratação de dez dias para o comprador, antes da escritura.
Não precisa de atravessar o Canal da Mancha para cada etapa: uma procuração notarial permite assinar à distância.
Pontos de atenção
O sinal (5 a 10 % do preço) paga-se logo no contrato-promessa, na conta de depósito do notário.
Antecipe o câmbio da libra face ao euro, mais volátil desde 2016.
Preveja a tradução e a apostila dos documentos britânicos necessários.
Financiar e pagar a partir do Reino Unido
O crédito a não residentes continua acessível aos britânicos, mas o câmbio da libra face ao euro tornou-se um parâmetro central.
O que muda para si
Os bancos franceses emprestam aos residentes britânicos, geralmente com uma entrada mais elevada do que a de um residente e um seguro de vida associado ao crédito.
A volatilidade da libra face ao euro pode alterar sensivelmente o seu orçamento entre a proposta e a assinatura.
Um intermediário de crédito especializado em não residentes acede a condições que as agências locais nem sempre oferecem.
Pontos de atenção
Fixe a sua taxa de câmbio para evitar um desvio do orçamento a meio do projeto.
Compare um financiamento em euros com um pagamento a pronto segundo a sua exposição à libra.
Fiscalidade da detenção
Os seus rendimentos de arrendamento franceses são tributados em França; a convenção franco-britânica evita a dupla tributação.
O que muda para si
Os rendimentos de arrendamento de fonte francesa são tributados em França, com uma taxa mínima de 20 % para os não residentes, salvo taxa média inferior demonstrada.
Acima de 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido em França, aplica-se o imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI).
A convenção franco-britânica permite imputar o imposto francês no Reino Unido para evitar a dupla tributação.
Pontos de atenção
O imposto predial é devido todos os anos; uma residência secundária pode também suportar uma taxa de habitação.
Os exercícios fiscais francês e britânico não coincidem, o que complica o acompanhamento.
Revenda: o que o Brexit mudou
Tornado residente fora da União Europeia, tem muitas vezes de designar um representante fiscal acreditado para vender, o que não acontecia antes do Brexit.
O que muda para si
A mais-valia dos não residentes é tributada a 19 %, acrescida das contribuições sociais, com abatimentos por duração de detenção.
Antes do Brexit, um residente britânico, cidadão da União, estava dispensado de representante fiscal; agora, acima de 150 000 euros de preço de venda, essa designação volta a ser, em princípio, necessária.
A isenção total continua adquirida após 22 anos de detenção para o imposto e 30 anos para as contribuições sociais.
Pontos de atenção
Orçamente o custo do representante fiscal acreditado logo na colocação à venda.
Guarde as faturas das obras: reduzem a mais-valia tributável.
Verifique a sua duração de detenção: altera fortemente a tributação final.
Bordeaux, Sud-Ouest
Contribuições sociais: uma isenção ainda possível
Segundo a sua inscrição no sistema de segurança social britânico, pode ainda escapar à CSG e à CRDS e pagar apenas uma contribuição reduzida.
O que muda para si
Em princípio, os rendimentos prediais e as mais-valias suportam 17,2 % de contribuições sociais.
Uma pessoa inscrita na segurança social de outro Estado, e não a cargo do regime francês, pode ser isenta de CSG e CRDS e pagar apenas uma contribuição de solidariedade de 7,5 %.
A coordenação resultante do acordo pós-Brexit pode manter esse benefício para residentes britânicos segundo a sua situação, o que deve ser confirmado caso a caso.
Pontos de atenção
Não dê a isenção por adquirida: depende da sua cobertura social real.
A diferença entre 17,2 % e 7,5 % é significativa: justifica um parecer dedicado antes da venda.
Sucessão: escolher a lei britânica
O regulamento europeu permite-lhe submeter a sua sucessão à lei britânica, mais liberal, apesar da legítima francesa.
O que muda para si
Por defeito, o imóvel situado em França está sujeito ao direito francês, que reserva uma parte aos filhos (legítima).
O regulamento europeu sobre as sucessões permite escolher por testamento a lei da sua nacionalidade, incluindo a britânica, que deixa uma maior liberdade.
Uma lei francesa de 2021 pode, no entanto, restabelecer um direito de compensação a favor de filhos legitimários em certos casos.
Pontos de atenção
A escolha da lei formaliza-se num testamento: não se presume.
A convenção franco-britânica sobre sucessões trata da fiscalidade, não da devolução civil.
Mande verificar a coerência entre as suas disposições britânicas e o imóvel francês.
Estadia: o fim da livre circulação
A mudança mais visível do Brexit: sem visto, só pode passar 90 dias em cada 180 no espaço Schengen.
O que muda para si
A livre circulação terminou: um residente britânico está sujeito à regra dos 90 dias em cada 180 no espaço Schengen.
Para aproveitar mais a sua residência em França, o visto de longa duração para visitantes levanta esse limite.
Os britânicos instalados em França antes do Brexit estão sujeitos a um regime particular resultante do acordo de saída.
Pontos de atenção
Conte os seus dias em todo o espaço Schengen, não só em França.
O visto de longa duração exige comprovativos de rendimentos e de cobertura de saúde.
Estruturar: a SCI e a compropriedade
A SCI é correntemente usada pelos britânicos para deter em conjunto e organizar a transmissão, mas pilota-se dos dois lados do Canal da Mancha.
O que muda para si
A SCI evita a compropriedade e facilita a transmissão progressiva das quotas entre familiares.
Deve manter-se coerente com a sua fiscalidade britânica, nomeadamente a declaração dos rendimentos e das quotas detidas.
O desmembramento da propriedade (nua-propriedade e usufruto) é um instrumento frequente para preparar a sucessão.
Pontos de atenção
Uma SCI mal pilotada pode criar obrigações declarativas dos dois lados.
A escolha entre detenção direta, compropriedade e SCI faz-se antes da compra.
Perguntas frequentes
Quanto tempo posso ficar na minha casa em França?
Sem visto, 90 dias em qualquer período de 180 dias no espaço Schengen. Para além disso, é necessário um visto de longa duração para visitantes.
O Brexit mudou a tributação da revenda?
A taxa continua a mesma, mas o estatuto de residente fora da União Europeia obriga muitas vezes a designar um representante fiscal acreditado acima de 150 000 euros de preço de venda.
Posso evitar as contribuições sociais de 17,2 %?
Segundo a sua inscrição no sistema britânico, uma isenção de CSG e CRDS pode subsistir, reduzindo a contribuição a 7,5 %. É de confirmar caso a caso.
Como é tributada a mais-valia se revender vivendo no Reino Unido?
Tornado residente fora da União Europeia, tem muitas vezes de designar um representante fiscal acreditado para vender, o que não acontecia antes do Brexit.
Que contribuições sociais se aplicam a um residente no Reino Unido?
Segundo a sua inscrição no sistema de segurança social britânico, pode ainda escapar à CSG e à CRDS e pagar apenas uma contribuição reduzida.
Posso pedir crédito em França vivendo no Reino Unido?
O crédito a não residentes continua acessível aos britânicos, mas o câmbio da libra face ao euro tornou-se um parâmetro central.
Quanto tempo posso ficar no meu imóvel em França?
A mudança mais visível do Brexit: sem visto, só pode passar 90 dias em cada 180 no espaço Schengen.
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