Guias por país de residência

Comprar um imóvel em França a partir da União Europeia: fiscalidade, financiamento, sucessão, estadia

Alemães, neerlandeses, italianos, espanhóis, escandinavos: os residentes dos outros países da União formam uma parte maior dos compradores estrangeiros em França, atraídos pelo clima, pelo património e pela qualidade de vida, em todo o território. O estatuto de residente da União Europeia abre um quadro simplificado: nenhum representante fiscal imposto na revenda, isenção possível das contribuições sociais e livre circulação sem limite de estadia. Os residentes do Espaço Económico Europeu (Noruega, Islândia, Listenstaine) beneficiam das mesmas vantagens. Dois parâmetros variam, no entanto, segundo o seu país: a convenção fiscal aplicável e a moeda, evitando o euro qualquer câmbio para a zona euro mas não para os países fora do euro.

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Lyon e os seus cais vistos da basílica de Fourvière — Lyon, Ródano-Alpes

Por Jean Mascla, fundador da Home Select Atualizado a 24 de outubro de 2026 · 7 min de leitura

O processo de compra visto da União Europeia

O notário francês assegura a venda e o título. Muitos países da União conhecem um notariado de tradição latina, o que torna o percurso legível.

O que muda para si

Um notário único autentica a venda e publica o título, um quadro próximo do de muitos países da União.
O contrato-promessa vincula as partes, com um prazo de retratação de dez dias para o comprador, antes da escritura.
Para a zona euro, o pagamento faz-se sem conversão; os países fora do euro têm de gerir um câmbio.

Pontos de atenção

O sinal (5 a 10 % do preço) paga-se logo no contrato-promessa, na conta de depósito do notário.
Uma procuração notarial permite assinar à distância se necessário.

Financiar e pagar a partir da União Europeia

O estatuto europeu facilita o financiamento; o câmbio só diz respeito aos residentes dos países fora da zona euro.

O que muda para si

Os bancos franceses emprestam aos residentes da União, com uma entrada muitas vezes próxima da de um residente.
Para a zona euro, nenhum risco de câmbio; para os países fora do euro, o câmbio continua a pilotar.
Um intermediário de crédito especializado pode comparar uma oferta francesa e uma oferta do seu país.

Pontos de atenção

Se reside fora da zona euro, proteja a sua taxa de câmbio.
Compare o crédito francês com um financiamento no seu país.

Fiscalidade da detenção

Os seus rendimentos de arrendamento franceses são tributados em França; a convenção celebrada com o seu país evita a dupla tributação.

O que muda para si

Os rendimentos de arrendamento de fonte francesa são tributados em França, com uma taxa mínima de 20 % para os não residentes, salvo taxa média inferior demonstrada.
Acima de 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido em França, aplica-se o imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI).
A convenção fiscal celebrada entre a França e o seu país determina o método de eliminação da dupla tributação.

Pontos de atenção

O imposto predial é devido todos os anos; uma residência secundária pode também suportar uma taxa de habitação.
Cada convenção tem as suas particularidades: verifique a do seu país.

Revenda: um regime aligeirado

Residente da União Europeia, não tem de designar representante fiscal, o que aligeira a revenda.

O que muda para si

A mais-valia dos não residentes é tributada a 19 %, acrescida das contribuições sociais, com abatimentos por duração de detenção.
Enquanto residente da União ou do Espaço Económico Europeu, está dispensado de representante fiscal acreditado, ao contrário dos residentes fora dessas zonas.
A isenção total é atingida após 22 anos de detenção para o imposto e 30 anos para as contribuições sociais.

Pontos de atenção

Guarde as faturas das obras: reduzem a mais-valia tributável.
Verifique a sua duração de detenção: altera fortemente a tributação final.

Lyon, Rhône-Alpes

Contribuições sociais: a isenção europeia

Inscrito na segurança social do seu país da União, pode ser isento de CSG e CRDS e pagar apenas uma contribuição reduzida.

O que muda para si

Em princípio, os rendimentos prediais e as mais-valias suportam 17,2 % de contribuições sociais.
Uma pessoa inscrita na segurança social de outro Estado da União ou do Espaço Económico Europeu, e que não esteja a cargo do regime francês, é isenta de CSG e CRDS.
Nesse caso, só a contribuição de solidariedade de 7,5 % continua devida.

Pontos de atenção

A isenção depende da sua inscrição real: guarde os seus comprovativos.
A diferença entre 17,2 % e 7,5 % é significativa num rendimento de arrendamento recorrente.

Sucessão: escolher a sua lei nacional

O imóvel francês está sujeito por defeito ao direito francês, mas o regulamento europeu permite-lhe escolher a lei da sua nacionalidade.

O que muda para si

Por defeito, o imóvel situado em França está sujeito ao direito francês, que reserva uma parte aos filhos.
O regulamento europeu sobre as sucessões permite escolher por testamento a lei da sua nacionalidade.
A fiscalidade por morte depende da eventual convenção entre a França e o seu país, que não existe com todos.

Pontos de atenção

A escolha da lei formaliza-se num testamento: não se presume.
Na ausência de convenção sucessória, antecipe o risco de dupla tributação.

Estadia: a livre circulação

Cidadão da União ou do Espaço Económico Europeu, circula e permanece livremente em França, sem limite de duração nem visto.

O que muda para si

A livre circulação dispensa-o de qualquer limite de estadia e de qualquer visto.
Pode ocupar a sua residência tanto tempo quanto desejar.
Uma instalação principal em França pode fazer de si um residente fiscal francês.

Pontos de atenção

Para além de alguns meses, podem aplicar-se formalidades de registo.
A passagem a residente fiscal francês altera a sua tributação global.

Estruturar a detenção

SCI, compropriedade e desmembramento da propriedade organizam a detenção e a transmissão; os seus efeitos verificam-se à luz da fiscalidade do seu país.

O que muda para si

A SCI organiza a detenção em conjunto e a transmissão progressiva das quotas.
O seu tratamento fiscal varia segundo o país de residência dos sócios: verifica-se antes da constituição.
O desmembramento da propriedade continua a ser um instrumento frequente para preparar a transmissão.

Pontos de atenção

Não constitua uma SCI sem validar o seu destino fiscal no seu país.
A escolha da forma de detenção faz-se antes da compra.

Perguntas frequentes

O estatuto europeu muda realmente alguma coisa?

Sim: nenhum representante fiscal imposto na revenda, isenção possível das contribuições sociais e livre circulação sem limite de estadia. É um quadro claramente mais simples do que o estatuto fora da União.

Vou ter de gerir um câmbio?

Não, se reside na zona euro. Para os países da União fora do euro, um câmbio continua a pilotar na compra e nos fluxos.

Como conhecer as regras próprias do meu país?

A convenção fiscal entre a França e o seu país fixa as particularidades. A Home Select apresenta-lhe um advogado fiscalista para a analisar.

E se residir na Noruega, na Islândia ou no Listenstaine?

Estes países formam o Espaço Económico Europeu: beneficia do mesmo quadro favorável que os residentes da União, ou seja, nenhum representante fiscal, isenção possível das contribuições sociais e livre circulação.

Como é tributada a mais-valia se revender vivendo na União Europeia?

Residente da União Europeia, não tem de designar representante fiscal, o que aligeira a revenda.

Que contribuições sociais se aplicam a um residente na União Europeia?

Inscrito na segurança social do seu país da União, pode ser isento de CSG e CRDS e pagar apenas uma contribuição reduzida.

Posso pedir crédito em França vivendo na União Europeia?

O estatuto europeu facilita o financiamento; o câmbio só diz respeito aos residentes dos países fora da zona euro.

Quanto tempo posso ficar no meu imóvel em França?

Cidadão da União ou do Espaço Económico Europeu, circula e permanece livremente em França, sem limite de duração nem visto.

Para saber mais

Vive na União Europeia e prepara uma compra em França? Descreva o seu projeto: um caçador de imóveis da Home Select responde-lhe em 24 horas úteis, e o processo começa pelos parceiros certos, pela ordem certa.

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