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Guides par pays de résidence

Acheter un bien en France depuis le Brésil : fiscalité, financement, succession, séjour

Les acquéreurs brésiliens forment une clientèle en croissance en France, attirés par Paris, la Côte d’Azur, les Alpes et le Sud-Ouest. Beaucoup ont un passeport européen par leurs origines, ou une partie de la famille déjà installée en Europe : la langue et la culture rapprochent, le droit et la fiscalité demandent de la méthode. Le Brésil est hors Union européenne : la revente peut exiger un représentant fiscal accrédité et les prélèvements sociaux s’appliquent au taux plein. Deux particularités dominent : la sortie des fonds du Brésil, encadrée par la Banque centrale et taxée par l’IOF, et l’imposition brésilienne des revenus et des biens détenus à l’étranger, profondément remaniée en 2023. La convention fiscale franco-brésilienne de 1971 évite la double imposition des revenus.

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Saint-Tropez, Côte d’Azur

Par Jean Mascla, fondateur de Home Select Mis à jour le · 9 min de lecture

Le processus d’achat vu du Brésil

Le notaire français sécurise la vente et le titre, dans une logique proche de l’escritura pública brésilienne. Vous pouvez signer à distance par procuration, et l’apostille remplace la légalisation consulaire depuis 2016.

Ce qui change pour vous

  • Un notaire unique authentifie la vente, publie le titre et sécurise les fonds sur son compte séquestre : un cadre familier pour qui connaît le cartório brésilien, avec un seul officier pour toute la chaîne.
  • L’avant-contrat engage les parties, avec un délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur, puis l’acte authentique deux à trois mois plus tard.
  • Le Brésil applique la convention Apostille : vos documents (état civil, procuration, justificatifs) sont reconnus sans passage par le consulat, traduits par un traducteur assermenté.

Points de vigilance

  • Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) se verse dès le compromis, sur le compte séquestre du notaire : le virement depuis le Brésil se programme à l’avance.
  • Une procuration notariée apostillée demande plusieurs semaines : lancez-la dès l’offre acceptée.
  • Le décalage horaire et les jours fériés des deux pays entrent dans le planning des signatures.

Financer et payer depuis le Brésil

Le crédit français reste possible pour un résident brésilien, mais la plupart des achats se font comptant ; la sortie des fonds du Brésil est l’étape à préparer en premier.

Ce qui change pour vous

  • Les banques françaises prêtent à des résidents brésiliens au cas par cas, avec un apport plus élevé, une assurance emprunteur et une décote sur les revenus en réal.
  • Tout transfert depuis le Brésil passe par un contrat de change auprès d’une banque ou d’un établissement autorisé par la Banque centrale, avec justification de l’origine des fonds et de leur destination.
  • La taxe sur les opérations financières (IOF) s’applique au change selon la nature de l’opération ; son taux a varié ces dernières années et se vérifie au moment du transfert.

Points de vigilance

  • Le réal est volatil face à l’euro : un écart de change entre l’offre et la signature peut peser plus que les frais d’acquisition.
  • Prévoyez le délai de change et de transfert avant chaque échéance : dépôt de garantie, puis solde chez le notaire.
  • Un compte en euros ouvert à l’avance, en France ou en Europe, simplifie les paiements d’après l’achat.

Fiscalité de la détention et déclaration au Brésil

Vos revenus locatifs français sont imposés en France ; résident brésilien, vous déclarez aussi au Brésil vos revenus et vos biens à l’étranger, avec un crédit d’impôt grâce à la convention.

Ce qui change pour vous

  • Les revenus locatifs de source française sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents, sauf taux moyen inférieur démontré.
  • Au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net en France, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique.
  • Un résident fiscal brésilien est imposé au Brésil sur ses revenus mondiaux : la loi de 2023 sur les revenus à l’étranger a réorganisé la taxation des loyers et des plus-values perçus hors du Brésil, avec imputation de l’impôt payé en France dans le cadre de la convention de 1971.

Points de vigilance

  • Le bien se déclare au Brésil dans la déclaration annuelle de revenus, parmi les biens et droits à l’étranger ; au-delà d’un certain seuil d’actifs hors du Brésil, la déclaration de capitaux brésiliens à l’étranger auprès de la Banque centrale s’ajoute.
  • La taxe foncière est due chaque année ; une résidence secondaire peut aussi supporter une taxe d’habitation.
  • Les années fiscales coïncident, mais pas les calendriers de déclaration ni les taux de change retenus : conservez les justificatifs des deux côtés.

Revente : plus-value et représentant fiscal

Résident hors Union européenne, vous relevez du régime de plus-value des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité ; la plus-value se déclare aussi au Brésil.

Ce qui change pour vous

  • La plus-value des non-résidents est imposée en France à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
  • Au-delà de 150 000 euros de prix de vente, un résident hors Union européenne doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité, sous réserve des cas de dispense.
  • Au Brésil, la plus-value réalisée sur un bien à l’étranger est imposée selon les règles brésiliennes, l’impôt français payé venant en crédit dans la limite de la convention.

Points de vigilance

  • Le coût du représentant fiscal accrédité (souvent un pourcentage du prix) se budgète dès la mise en vente.
  • Conservez les factures de travaux : elles augmentent le prix d’acquisition retenu et réduisent la plus-value en France.
  • La variation du réal entre l’achat et la vente peut créer une plus-value de change au Brésil, indépendante de la plus-value en euros.
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Prélèvements sociaux sans affiliation européenne

Résident brésilien, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime européen : les prélèvements s’appliquent au taux plein.

Ce qui change pour vous

  • Les revenus fonciers et plus-values immobilières de source française supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
  • L’exonération de CSG et CRDS, ouverte aux affiliés d’un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union, de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni, ne s’applique pas à un résident du Brésil.
  • L’accord de sécurité sociale franco-brésilien coordonne les retraites, pas ces prélèvements : il ne vaut pas exonération.

Points de vigilance

  • Intégrez 17,2 % de prélèvements sociaux dès vos simulations de revenus locatifs.
  • Le traitement de ces prélèvements dans le crédit d’impôt brésilien mérite un avis dédié : ils ne sont pas tous assimilés à l’impôt sur le revenu.

Succession : une réserve des deux côtés, sans convention

Le bien français relève du droit français des successions, qui réserve une part aux enfants ; le Brésil connaît lui aussi une réserve, mais aucune convention successorale ne lie les deux pays.

Ce qui change pour vous

  • La réserve héréditaire française protège les enfants sur le bien situé en France ; le droit brésilien réserve de son côté la moitié du patrimoine aux héritiers nécessaires : deux logiques voisines, sans se confondre.
  • Le règlement européen sur les successions permet de choisir par testament la loi de sa nationalité, y compris brésilienne, pour le bien français ; le choix se formalise, il ne se présume pas.
  • Les droits de succession français s’appliquent au bien français ; l’impôt brésilien sur les transmissions (ITCMD), fixé par chaque État, peut aussi viser des biens à l’étranger selon la législation applicable : sans convention, la double imposition se prévient en amont.

Points de vigilance

  • Faites vérifier la cohérence entre votre testament brésilien et le sort du bien français.
  • Le régime matrimonial brésilien (communauté partielle par défaut) influe sur la propriété du bien : le notaire le qualifie avant l’acte.
  • Le démembrement et la donation sont des outils à calibrer avec un conseil des deux côtés.

Séjour : dispense de visa et règle Schengen

Ressortissant brésilien, vous êtes dispensé de visa de court séjour, mais restez limité à 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen sans titre de long séjour.

Ce qui change pour vous

  • Les ressortissants brésiliens entrent dans l’espace Schengen sans visa pour un court séjour.
  • Le court séjour reste limité à 90 jours sur toute période de 180 jours, sur l’ensemble de l’espace Schengen.
  • Pour profiter durablement de votre bien, le visa long séjour visiteur lève cette limite ; une installation principale en France peut faire de vous un résident fiscal français.

Points de vigilance

  • Comptez vos jours Schengen sur l’ensemble de la zone, Portugal et Espagne compris, pas seulement en France.
  • Le visa long séjour exige des justificatifs de ressources et une couverture santé ; le système européen d’entrée et de sortie enregistre désormais les passages.

Structurer : détention directe ou société, vue du Brésil

La détention directe est la plus simple pour un résident brésilien ; une SCI ou toute société étrangère entre dans les règles brésiliennes de 2023 sur les entités contrôlées à l’étranger.

Ce qui change pour vous

  • La SCI organise la détention à plusieurs et la transmission progressive des parts, mais, détenue depuis le Brésil, elle peut être traitée comme une entité contrôlée à l’étranger et imposée chaque année sur ses résultats.
  • La détention en nom propre évite cette complexité et laisse jouer la réserve héréditaire française.
  • Le démembrement de propriété prépare la transmission tout en conservant l’usage du bien.

Points de vigilance

  • Ne créez pas de SCI par défaut : l’arbitrage se fait avant l’achat, avec un fiscaliste des deux pays.
  • Toute structure se déclare au Brésil : omettre un bien ou une participation à l’étranger expose à des pénalités.

Questions fréquentes

Dois-je venir en France pour signer l’achat ?

Non. Une procuration notariée, apostillée au Brésil et traduite, permet de signer le compromis puis l’acte authentique à distance ; Home Select organise la signature avec le notaire.

Comment transférer les fonds depuis le Brésil ?

Par un contrat de change auprès d’une banque ou d’un établissement autorisé par la Banque centrale, avec justification de l’origine des fonds ; la taxe IOF s’applique selon l’opération, et le délai se prévoit avant chaque échéance.

Dois-je déclarer mon bien français au Brésil ?

Oui : dans la déclaration annuelle de revenus, comme bien à l’étranger, et à la Banque centrale au-delà du seuil de la déclaration de capitaux brésiliens à l’étranger. Les loyers et la plus-value se déclarent aussi, avec crédit de l’impôt français.

Ai-je besoin d’un visa pour séjourner dans mon bien ?

Pas pour un court séjour : les Brésiliens sont dispensés de visa Schengen dans la limite de 90 jours sur 180. Au-delà, un visa long séjour visiteur est nécessaire.

Comment est imposée la plus-value si je revends en résidant au Brésil ?

Résident hors Union européenne, vous relevez du régime de plus-value des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité ; la plus-value se déclare aussi au Brésil.

Quels prélèvements sociaux s’appliquent à un résident au Brésil ?

Résident brésilien, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime européen : les prélèvements s’appliquent au taux plein.

Puis-je emprunter en France en vivant au Brésil ?

Le crédit français reste possible pour un résident brésilien, mais la plupart des achats se font comptant ; la sortie des fonds du Brésil est l’étape à préparer en premier.

Combien de temps puis-je séjourner dans mon bien en France ?

Ressortissant brésilien, vous êtes dispensé de visa de court séjour, mais restez limité à 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen sans titre de long séjour.

Pour aller plus loin

Vous vivez au Brésil et vous préparez un achat en France ? Décrivez votre projet : un chasseur Home Select vous répond sous 24 h ouvrées, et le dossier commence par les partenaires qu’il faut, dans l’ordre.

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