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Comprar um imóvel em França a partir dos Países Baixos: fiscalidade, financiamento, sucessão, estadia

Os neerlandeses contam-se entre os compradores estrangeiros mais ativos em França, em particular na Dordonha, no Limousin e na Provença. O domínio do inglês e um mercado imobiliário dinâmico tornam o percurso muito fluido. O estatuto de residente da União Europeia simplifica o conjunto: nenhum representante fiscal imposto na revenda, contribuições sociais reduzidas a 7,5 % se estiver inscrito num regime de segurança social nos Países Baixos, livre circulação sem limite de estadia, e nenhum risco de câmbio, já que a França e os Países Baixos partilham o euro.

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As torres do Vieux-Port de La Rochelle ao crepúsculo e os mastros dos veleiros atracados
La Rochelle, Costa Atlântica

Por Jean Mascla, fundador da Home Select Atualizado a · 6 min de leitura

A compra vista dos Países Baixos

O notário francês segue um percurso claro, e o euro evita qualquer conversão. Pode assinar no local ou por procuração notarial.

O que muda para si

  • Prazo de retratação de 10 dias, depois a escritura 2 a 3 meses mais tarde.
  • Sinal de 5 a 10 % do preço na conta de depósito do notário.
  • Procuração possível junto de um notário nos Países Baixos ou de um consulado, apostilada.

Pontos de atenção

  • Verificar a capacidade de endividamento em França se os seus rendimentos estão nos Países Baixos.
  • As cláusulas do contrato-promessa vinculam: o parecer de um notário habituado a não residentes dá segurança.

Financiar a partir dos Países Baixos

O euro elimina o risco de câmbio. Os bancos franceses emprestam aos residentes da União, com uma entrada habitual de 10 a 20 %.

O que muda para si

  • Entrada de 10 a 20 % geralmente pedida aos não residentes da União.
  • Comprovativos de rendimentos nos Países Baixos aceites, traduzidos se necessário.
  • Seguro de vida do crédito: possível a partir de França, verificar a cobertura transfronteiriça.

Pontos de atenção

  • Comparar a taxa proposta com as condições nos Países Baixos: a concorrência joga.
  • A indemnização por reembolso antecipado pode ser limitada pela lei francesa.

Fiscalidade da detenção vista dos Países Baixos

Os Países Baixos tributam os imóveis no estrangeiro através da box 3 (rendimentos presumidos), com crédito de imposto para o IFI francês. A convenção evita a dupla tributação.

O que muda para si

  • Rendimentos de arrendamento franceses tributados a uma taxa mínima de 20 % (não residente), com crédito de imposto nos Países Baixos através da convenção.
  • IFI acima de 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido em França.
  • Imposto predial e taxa de habitação (residência secundária) a prever.

Pontos de atenção

  • Declarar os rendimentos prediais franceses junto das duas administrações fiscais (França e depois os Países Baixos).
  • O IFI declara-se todos os anos: um consultor patrimonial habituado aos dois países otimiza.

Mais-valia na revenda

Enquanto residente da União, não está sujeito ao representante fiscal obrigatório abaixo de 150 000 €. A tributação segue o regime geral francês.

O que muda para si

  • Imposto de 19 % mais contribuições sociais (7,5 % ou 17,2 % segundo a inscrição).
  • Abatimentos por ano de detenção: isenção total aos 22 anos para o imposto sobre o rendimento.
  • Nenhum representante fiscal imposto enquanto o preço de venda ficar abaixo de 150 000 €.

Pontos de atenção

  • Guardar todas as faturas das obras: reduzem a mais-valia tributável.
  • Acima de 150 000 €, um representante fiscal acreditado torna-se obrigatório.
As torres do Vieux-Port de La Rochelle ao crepúsculo e os mastros dos veleiros atracados

La Rochelle, Sud-Ouest

Contribuições sociais: o regime da União

Residente da União inscrito num regime de segurança social nos Países Baixos, pode beneficiar da taxa reduzida de 7,5 % em vez de 17,2 %.

O que muda para si

  • Taxa reduzida de 7,5 % (contribuição de solidariedade) se possuir um formulário S1 emitido nos Países Baixos.
  • A diferença entre 17,2 % e 7,5 % pesa diretamente no rendimento líquido de um arrendamento.
  • Pedido a formular junto da URSSAF dos não residentes (limite retroativo de 2 anos).

Pontos de atenção

  • Sem S1, aplica-se a taxa plena de 17,2 % sobre as rendas e a mais-valia.
  • O estatuto pode mudar: um acompanhamento anual evita surpresas desagradáveis.

Sucessão e transmissão

O direito neerlandês oferece uma grande liberdade testamentária, ao contrário do direito francês (legítima). O regulamento europeu permite escolher a lei aplicável.

O que muda para si

  • Regulamento europeu das sucessões (UE 650/2012): pode escolher a lei da sua nacionalidade por testamento.
  • Convenção sobre sucessões entre a França e os Países Baixos: evitar a dupla tributação.
  • SCI ou desmembramento da propriedade possíveis, a calibrar antes da assinatura.

Pontos de atenção

  • A legítima francesa aplica-se se a lei francesa for escolhida.
  • A compropriedade entre herdeiros pode bloquear a gestão: estruturar a montante.

Estadia e deslocações

Cidadão ou residente da União: livre circulação total, nenhum limite de duração de estadia em França.

O que muda para si

  • Nenhum limite de dias: pode permanecer em França todo o ano.
  • Nenhum visto exigido: cartão de identidade ou passaporte bastam.
  • Residência fiscal: atenção para não a deslocar involuntariamente (mais de 183 dias por ano).

Pontos de atenção

  • A residência fiscal aprecia-se globalmente (lar, estadia, interesses económicos).
  • Uma presença prolongada pode transformar a residência secundária em residência principal do ponto de vista fiscal.

Estruturar a detenção

SCI, desmembramento, compropriedade: existem várias montagens. A escolha depende da sua fiscalidade nos Países Baixos e dos seus objetivos patrimoniais.

O que muda para si

  • SCI: transparente fiscalmente em França, mas o seu tratamento nos Países Baixos varia (a verificar).
  • Desmembramento (nua-propriedade e usufruto): instrumento de otimização do IFI e da sucessão.
  • Compropriedade: simples, mas pode bloquear a gestão em caso de desacordo entre herdeiros.

Pontos de atenção

  • A SCI pode ter um estatuto fiscal desfavorável nos Países Baixos: verificar antes.
  • O desmembramento decide-se ANTES da compra, não depois.

Perguntas frequentes

Posso assinar a partir dos Países Baixos?

Sim, por procuração notarial lavrada junto de um notário nos Países Baixos ou no consulado de França. O notário que a Home Select lhe apresenta coordena o procedimento.

É preciso um representante fiscal na revenda?

Enquanto residente da União, o representante fiscal só é obrigatório se o preço de venda ultrapassar 150 000 €. Abaixo, trata diretamente.

A SCI é interessante nos Países Baixos?

A SCI é transparente fiscalmente em França, mas o seu tratamento fiscal nos Países Baixos depende da sua situação. Um consultor patrimonial habituado aos dois países analisa a montagem antes da compra.

Como é tributada a mais-valia se revender vivendo nos Países Baixos?

Enquanto residente da União, não está sujeito ao representante fiscal obrigatório abaixo de 150 000 €. A tributação segue o regime geral francês.

Que contribuições sociais se aplicam a um residente nos Países Baixos?

Residente da União inscrito num regime de segurança social nos Países Baixos, pode beneficiar da taxa reduzida de 7,5 % em vez de 17,2 %.

Posso pedir crédito em França vivendo nos Países Baixos?

O euro elimina o risco de câmbio. Os bancos franceses emprestam aos residentes da União, com uma entrada habitual de 10 a 20 %.

Quanto tempo posso ficar no meu imóvel em França?

Cidadão ou residente da União: livre circulação total, nenhum limite de duração de estadia em França.

Para saber mais

Vive nos Países Baixos e prepara uma compra em França? Descreva o seu projeto: um caçador de imóveis da Home Select responde-lhe em 24 horas úteis, e o processo começa pelos parceiros certos, pela ordem certa.

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