Guias por país de residência

Comprar um imóvel em França a partir dos Estados Unidos: fiscalidade, financiamento, sucessão, estadia

Os compradores americanos formam a primeira clientela não residente do mercado francês, atraídos por Paris, pela Provença, pela Côte d’Azur e pelos Alpes. O percurso de aquisição é seguro e bem balizado, mas obedece a uma lógica notarial muito diferente do closing americano. A particularidade dos Estados Unidos está na nacionalidade: um cidadão ou um titular da green card continua sujeito a imposto nos Estados Unidos sobre os seus rendimentos mundiais, onde quer que viva. A convenção fiscal franco-americana evita a dupla tributação, mas obriga a raciocinar sobre dois sistemas ao mesmo tempo. Algumas estruturas francesas correntes, como a SCI ou o seguro de vida, podem revelar-se contraproducentes para uma pessoa americana.

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Uma enseada de águas turquesa sob as falésias brancas de Saint-Jean-Cap-Ferrat — Saint-Jean-Cap-Ferrat, Côte d’Azur

Por Jean Mascla, fundador da Home Select Atualizado a 24 de outubro de 2026 · 8 min de leitura

O processo de compra visto dos Estados Unidos

Um notário único assegura a venda e publica o título. Pode assinar tudo à distância, sem vir a França.

O que muda para si

A compra passa por um notário, oficial público que autentica a venda e publica o título, onde os Estados Unidos recorrem a uma title company e a um escrow.
Assina primeiro um contrato-promessa, com um prazo de retratação de dez dias para o comprador, e depois a escritura, dois a três meses mais tarde.
A diferença horária e a distância resolvem-se com uma procuração notarial: um representante assina por si em França.

Pontos de atenção

Conte com várias semanas para uma procuração apostilada e traduzida.
O sinal (5 a 10 % do preço) paga-se logo no contrato-promessa, na conta de depósito do notário.
Antecipe os prazos e o custo de uma transferência internacional, bem como a conversão do dólar para o euro.

Financiar e pagar a partir dos Estados Unidos

O crédito continua possível mas mais raro para uma pessoa americana, e a abertura de uma conta francesa tornou-se um assunto em si.

O que muda para si

Muitos bancos franceses limitam a concessão de crédito e a abertura de contas às pessoas americanas, devido às exigências da FATCA e da regulamentação americana.
Para um não residente, a entrada pedida é geralmente mais elevada (muitas vezes 20 a 30 % no mínimo) e é exigido um seguro de vida associado ao crédito.
Muitos compradores americanos pagam a pronto, o que simplifica o calendário mas desloca a questão para o câmbio e a transferência dos fundos.

Pontos de atenção

Proteja o câmbio: uma variação do dólar face ao euro pode pesar mais do que os custos de aquisição.
Abra uma conta o mais cedo possível: a questão US person alonga os prazos.
Compare um crédito em euros com um pagamento a pronto segundo a sua exposição ao dólar.

Fiscalidade da detenção e tributação mundial americana

Os seus rendimentos de arrendamento franceses são tributados em França e depois tidos em conta nos Estados Unidos; a convenção evita a dupla tributação.

O que muda para si

Os rendimentos de arrendamento de fonte francesa são tributados em França, com uma taxa mínima de 20 % para os não residentes, salvo demonstração de uma taxa média inferior.
Acima de 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido em França, aplica-se o imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI), mesmo residindo nos Estados Unidos.
A convenção fiscal franco-americana dá direito a um crédito de imposto nos Estados Unidos para neutralizar a dupla tributação, mas a declaração ao IRS continua a ser devida.

Pontos de atenção

O imposto predial anual é devido pelo proprietário; a residência secundária pode também suportar uma taxa de habitação.
Mantenha uma contabilidade clara das suas rendas: serve dos dois lados do Atlântico.
O calendário fiscal e as taxas de câmbio consideradas diferem entre França e o IRS.

Revenda: mais-valia e representante fiscal

Residente fora da União Europeia, está sujeito ao regime de mais-valias dos não residentes e tem muitas vezes de designar um representante fiscal acreditado.

O que muda para si

A mais-valia dos não residentes é tributada em França à taxa de 19 %, acrescida das contribuições sociais, com abatimentos por duração de detenção.
A isenção total é atingida após 22 anos de detenção para o imposto e 30 anos para as contribuições sociais.
Acima de 150 000 euros de preço de venda, um residente fora da União Europeia deve, em princípio, designar um representante fiscal acreditado, salvo casos de dispensa.

Pontos de atenção

O custo do representante fiscal acreditado (muitas vezes uma percentagem do preço) orçamenta-se logo na colocação à venda.
A mais-valia francesa deve também ser declarada nos Estados Unidos, com aplicação da convenção.
Guarde as faturas das obras: aumentam o preço de aquisição considerado e reduzem a mais-valia.

Saint-Jean-Cap-Ferrat, Côte d’Azur

Contribuições sociais sem inscrição europeia

Residente americano, não beneficia da isenção reservada aos inscritos num regime europeu: as contribuições aplicam-se à taxa plena.

O que muda para si

Os rendimentos prediais e as mais-valias imobiliárias de fonte francesa suportam contribuições sociais de 17,2 %.
A isenção de CSG e CRDS, aberta às pessoas inscritas num regime de segurança social de outro Estado da União, não se aplica a um residente dos Estados Unidos.
Estas contribuições somam-se ao imposto sobre o rendimento e sobre a mais-valia, e entram no cálculo do crédito de imposto americano.

Pontos de atenção

Integre 17,2 % de contribuições sociais desde as primeiras simulações dos seus rendimentos de arrendamento.
O assunto é técnico: a articulação com a fiscalidade americana merece um parecer dedicado.

Sucessão: legítima e trusts americanos

O imóvel situado em França está sujeito ao direito francês das sucessões, que reserva uma parte aos filhos, onde o direito americano deixa uma grande liberdade testamentária.

O que muda para si

A legítima francesa protege os filhos: não se pode deserdar livremente, ao contrário do uso americano.
O regulamento europeu sobre as sucessões permite escolher por testamento a lei da sua nacionalidade, mas uma lei francesa de 2021 pode restabelecer um direito de compensação a favor dos herdeiros legitimários.
Os trusts americanos são reconhecidos com prudência pelo direito francês e podem gerar uma fiscalidade pesada: o seu tratamento deve ser antecipado.

Pontos de atenção

Existe uma convenção franco-americana sobre sucessões e doações para evitar a dupla tributação, mas não regula a devolução civil.
Mande verificar a coerência entre o seu testamento americano e o destino do imóvel francês.
O seguro de vida francês, muito usado para transmitir, é delicado para uma pessoa americana.

Estadia: a regra Schengen e o visto de longa duração

Sem visto, fica limitado a 90 dias em cada 180 no espaço Schengen. Uma estadia prolongada pressupõe um visto de longa duração.

O que muda para si

Um cidadão americano viaja sem visto, mas não pode exceder 90 dias por período de 180 dias no espaço Schengen.
Para aproveitar mais o seu imóvel, o visto de longa duração para visitantes permite permanecer para além desse limite.
Uma instalação duradoura pode fazer de si um residente fiscal francês, sem por isso apagar as suas obrigações americanas.

Pontos de atenção

Conte os seus dias Schengen em todo o espaço, não só em França.
O visto de longa duração exige comprovativos de rendimentos e de cobertura de saúde.

Estruturar: porque a SCI é arriscada para um americano

A SCI, popular em França para deter e transmitir, pode criar uma complexidade fiscal pesada para uma pessoa americana.

O que muda para si

A administração americana pode requalificar uma SCI (em sociedade ou em partnership), com declarações suplementares e um risco de dupla tributação.
A detenção direta é muitas vezes mais simples para uma pessoa americana, mas deixa a legítima francesa aplicar-se plenamente.
Os investimentos financeiros colocados em certas estruturas podem cair no regime americano das PFIC, particularmente penalizador.

Pontos de atenção

Não crie uma SCI por defeito: para uma pessoa americana, a decisão deve preceder a compra.
Qualquer estruturação patrimonial franco-americana exige um parecer cruzado dos dois lados.

Perguntas frequentes

Tenho de vir a França para assinar a compra?

Não. Uma procuração notarial permite assinar o contrato-promessa e depois a escritura à distância. A Home Select coordena o conjunto a partir de França.

Uma SCI é uma boa ideia para um americano?

Muitas vezes não. Pode gerar declarações e uma fiscalidade americanas pesadas. A decisão deve ser tomada com um advogado fiscalista antes da compra.

A dupla tributação é evitada?

A convenção franco-americana neutraliza em princípio a dupla tributação através de um crédito de imposto, mas as declarações continuam a ser devidas nos dois países.

Como é tributada a mais-valia se revender vivendo nos Estados Unidos?

Residente fora da União Europeia, está sujeito ao regime de mais-valias dos não residentes e tem muitas vezes de designar um representante fiscal acreditado.

Que contribuições sociais se aplicam a um residente nos Estados Unidos?

Residente americano, não beneficia da isenção reservada aos inscritos num regime europeu: as contribuições aplicam-se à taxa plena.

Posso pedir crédito em França vivendo nos Estados Unidos?

O crédito continua possível mas mais raro para uma pessoa americana, e a abertura de uma conta francesa tornou-se um assunto em si.

Quanto tempo posso ficar no meu imóvel em França?

Sem visto, fica limitado a 90 dias em cada 180 no espaço Schengen. Uma estadia prolongada pressupõe um visto de longa duração.

Para saber mais

Vive nos Estados Unidos e prepara uma compra em França? Descreva o seu projeto: um caçador de imóveis da Home Select responde-lhe em 24 horas úteis, e o processo começa pelos parceiros certos, pela ordem certa.

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