Acheter un bien en France depuis les États-Unis : fiscalité, financement, succession, séjour
Les acheteurs américains forment la première clientèle non-résidente du marché français, attirés par Paris, la Provence, la Côte d’Azur et les Alpes. Le parcours d’acquisition est sûr et balisé, mais il obéit à une logique notariale très différente du closing américain. La particularité des États-Unis tient à la nationalité : un citoyen ou un détenteur de la green card reste imposable aux États-Unis sur ses revenus mondiaux, où qu’il vive. La convention fiscale franco-américaine évite la double imposition, mais elle impose de raisonner sur deux systèmes à la fois. Certaines structures françaises courantes, comme la SCI ou l’assurance-vie, peuvent se révéler contre-productives pour une personne américaine.
Par Jean Mascla, fondateur de Home SelectMis à jour le · 7 min de lecture
Le processus d’achat vu des États-Unis
Un notaire unique sécurise la vente et publie le titre. Vous pouvez tout signer à distance, sans venir en France.
Ce qui change pour vous
L’achat passe par un notaire, officier public qui authentifie la vente et publie le titre, là où les États-Unis recourent à une title company et à un escrow.
Vous signez d’abord un avant-contrat (compromis ou promesse), avec un délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur, puis l’acte authentique deux à trois mois plus tard.
Le décalage horaire et la distance se gèrent par une procuration notariée : un représentant signe pour vous en France.
Points de vigilance
Prévoyez plusieurs semaines pour une procuration apostillée et traduite.
Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) se verse dès le compromis, sur le compte séquestre du notaire.
Anticipez les délais et le coût d’un virement international, ainsi que la conversion du dollar vers l’euro.
Financer et payer depuis les États-Unis
Le crédit reste possible mais plus rare pour une personne américaine, et l’ouverture d’un compte français est devenue un sujet en soi.
Ce qui change pour vous
De nombreuses banques françaises limitent l’octroi de crédit et l’ouverture de comptes aux personnes américaines, en raison des contraintes FATCA et de la réglementation US.
Pour un non-résident, l’apport demandé est généralement plus élevé (souvent 20 à 30 % au moins) et une assurance emprunteur est exigée.
Beaucoup d’acheteurs américains paient comptant, ce qui simplifie le calendrier mais déplace l’enjeu vers le change et le transfert de fonds.
Points de vigilance
Sécurisez le change : un écart dollar contre euro peut peser plus que les frais d’acquisition.
Ouvrez un compte le plus tôt possible : le sujet US person allonge les délais.
Comparez un crédit en euros et un paiement comptant selon votre exposition au dollar.
Fiscalité de la détention et imposition mondiale US
Vos revenus locatifs français sont imposés en France, puis pris en compte aux États-Unis ; la convention évite la double imposition.
Ce qui change pour vous
Les revenus locatifs de source française sont imposés en France, avec un taux minimum d’imposition de 20 % pour les non-résidents, sauf à démontrer un taux moyen inférieur.
Au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net en France, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique, même en résidant aux États-Unis.
La convention fiscale franco-américaine ouvre droit à un crédit d’impôt aux États-Unis pour neutraliser la double imposition, mais la déclaration IRS reste due.
Points de vigilance
La taxe foncière annuelle est due par le propriétaire ; la résidence secondaire peut aussi supporter une taxe d’habitation.
Conservez une comptabilité claire de vos loyers : elle sert des deux côtés de l’Atlantique.
Le calendrier fiscal et les taux de change retenus diffèrent entre la France et l’IRS.
Revente : plus-value et représentant fiscal
Résident hors Union européenne, vous relevez du régime de plus-value des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité.
Ce qui change pour vous
La plus-value des non-résidents est imposée en France au taux de 19 %, augmenté des prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
L’exonération totale est atteinte après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Au-delà de 150 000 euros de prix de vente, un résident hors Union européenne doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité, sous réserve des cas de dispense.
Points de vigilance
Le coût du représentant fiscal accrédité (souvent un pourcentage du prix) se budgète dès la mise en vente.
La plus-value française est aussi à déclarer aux États-Unis, avec application de la convention.
Conservez les factures de travaux : elles augmentent le prix d’acquisition retenu et réduisent la plus-value.
Saint-Jean-Cap-Ferrat, Côte d’Azur
Prélèvements sociaux sans affiliation européenne
Résident américain, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime européen : les prélèvements s’appliquent au taux plein.
Ce qui change pour vous
Les revenus fonciers et plus-values immobilières de source française supportent des prélèvements sociaux de 17,2 %.
L’exonération de CSG et CRDS, ouverte aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Union, ne s’applique pas à un résident des États-Unis.
Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu et à la plus-value, et entrent dans le calcul du crédit d’impôt américain.
Points de vigilance
Intégrez 17,2 % de prélèvements sociaux dès vos simulations de revenus locatifs.
Le sujet est technique : l’articulation avec la fiscalité américaine mérite un avis dédié.
Succession : réserve héréditaire et trusts américains
Le bien situé en France relève du droit français des successions, qui réserve une part aux enfants, là où le droit américain laisse une grande liberté testamentaire.
Ce qui change pour vous
La réserve héréditaire française protège les enfants : on ne peut pas librement déshériter, contrairement à l’usage américain.
Le règlement européen sur les successions permet de choisir par testament la loi de sa nationalité, mais une loi française de 2021 peut rétablir un droit de prélèvement compensatoire au profit des héritiers réservataires.
Les trusts américains sont reconnus avec prudence par le droit français et peuvent entraîner une fiscalité lourde : leur traitement doit être anticipé.
Points de vigilance
Une convention franco-américaine sur les successions et donations existe pour éviter la double imposition, mais ne règle pas la dévolution civile.
Faites vérifier la cohérence entre votre testament américain et le sort du bien français.
L’assurance-vie française, souvent utilisée pour transmettre, est délicate pour une personne américaine.
Séjour : la règle Schengen et le visa long séjour
Sans visa, vous restez limité à 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen. Un séjour prolongé suppose un visa long séjour.
Ce qui change pour vous
Un citoyen américain voyage sans visa mais ne peut pas dépasser 90 jours par période de 180 jours dans l’espace Schengen.
Pour profiter davantage de votre bien, le visa long séjour visiteur permet de rester au-delà de cette limite.
Une installation durable peut faire de vous un résident fiscal français, sans pour autant effacer vos obligations américaines.
Points de vigilance
Comptez vos jours Schengen sur l’ensemble de la zone, pas seulement en France.
Le visa long séjour exige des justificatifs de ressources et de couverture santé.
Structurer : pourquoi la SCI est risquée pour un Américain
La SCI, populaire en France pour détenir et transmettre, peut créer une complexité fiscale lourde pour une personne américaine.
Ce qui change pour vous
L’administration américaine peut requalifier une SCI (en société ou en partnership), avec des déclarations supplémentaires et un risque de double imposition.
La détention en direct est souvent plus simple pour une personne américaine, mais elle laisse jouer pleinement la réserve héréditaire française.
Les placements logés dans certaines structures peuvent relever du régime américain des PFIC, particulièrement pénalisant.
Points de vigilance
Ne créez pas de SCI par défaut : pour une personne américaine, l’arbitrage doit précéder l’achat.
Toute structuration patrimoniale franco-américaine demande un avis croisé des deux côtés.
Questions fréquentes
Dois-je venir en France pour signer l’achat ?
Non. Une procuration notariée permet de signer le compromis puis l’acte authentique à distance. Nous coordonnons l’ensemble depuis la France.
Une SCI est-elle une bonne idée pour un Américain ?
Souvent non. Elle peut entraîner des déclarations et une fiscalité américaines lourdes. L’arbitrage doit être fait avec un avocat fiscaliste avant l’achat.
La double imposition est-elle évitée ?
La convention franco-américaine neutralise en principe la double imposition via un crédit d’impôt, mais les déclarations restent dues dans les deux pays.
Comment est imposée la plus-value si je revends en résidant aux États-Unis ?
Résident hors Union européenne, vous relevez du régime de plus-value des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité.
Quels prélèvements sociaux s’appliquent à un résident aux États-Unis ?
Résident américain, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime européen : les prélèvements s’appliquent au taux plein.
Puis-je emprunter en France en vivant aux États-Unis ?
Le crédit reste possible mais plus rare pour une personne américaine, et l’ouverture d’un compte français est devenue un sujet en soi.
Combien de temps puis-je séjourner dans mon bien en France ?
Sans visa, vous restez limité à 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen. Un séjour prolongé suppose un visa long séjour.
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