Acheter un bien en France depuis le Canada : fiscalité, financement, succession, séjour
Les acheteurs canadiens, et particulièrement les Québécois, gardent un lien fort avec la France : la langue, la culture et un droit civil familier facilitent le projet. Paris, la Provence et le Sud-Ouest figurent parmi les destinations les plus recherchées. Le Canada est hors Union européenne : la revente peut exiger un représentant fiscal accrédité et le séjour reste soumis à la règle Schengen des 90 jours sur 180. Depuis 2024, le Canada applique la convention Apostille, ce qui allège la légalisation des documents. La convention fiscale franco-canadienne évite la double imposition, mais la fiscalité au décès, particulière au Canada, mérite d’être anticipée.
Par Jean Mascla, fondateur de Home SelectMis à jour le · 7 min de lecture
Le processus d’achat vu du Canada
Le notaire français sécurise la vente et le titre, dans une logique de droit civil proche de celle du Québec. Vous pouvez signer à distance par procuration.
Ce qui change pour vous
Un notaire unique authentifie la vente et publie le titre, un cadre familier pour un acheteur québécois.
L’avant-contrat engage les parties, avec un délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur, avant l’acte authentique.
Depuis 2024, l’apostille remplace la légalisation consulaire pour de nombreux documents canadiens, ce qui accélère les démarches.
Points de vigilance
Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) se verse dès le compromis, sur le compte séquestre du notaire.
Anticipez le change dollar canadien contre euro et les délais de virement.
Une procuration notariée permet de signer sans traverser l’Atlantique.
Financer et payer depuis le Canada
Le crédit non-résident est accessible, mais le change dollar canadien contre euro pèse fortement sur le budget.
Ce qui change pour vous
Les banques françaises prêtent aux résidents canadiens, généralement avec un apport plus élevé qu’un résident.
Les comptes d’épargne enregistrés canadiens (REER, CELI) n’ont pas d’équivalent transférable en France et ne servent pas l’achat.
Le change du dollar canadien vers l’euro peut faire varier sensiblement le coût final.
Points de vigilance
Sécurisez votre taux de change entre l’offre et la signature.
Comparez un crédit en euros et un paiement comptant selon votre exposition au dollar canadien.
Fiscalité de la détention
Vos revenus locatifs français sont imposés en France ; la convention franco-canadienne évite la double imposition.
Ce qui change pour vous
Les revenus locatifs de source française sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents, sauf taux moyen inférieur démontré.
Au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net en France, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique.
La convention franco-canadienne permet d’imputer l’impôt français au Canada pour éviter la double imposition.
Points de vigilance
La taxe foncière est due chaque année ; une résidence secondaire peut aussi supporter une taxe d’habitation.
Les exercices fiscaux et les taux de change retenus diffèrent entre la France et le Canada.
Revente : plus-value et représentant fiscal
Résident hors Union européenne, vous relevez du régime des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité.
Ce qui change pour vous
La plus-value des non-résidents est imposée à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention.
Au-delà de 150 000 euros de prix de vente, un résident hors Union européenne doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité.
L’exonération totale est atteinte après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Points de vigilance
Budgétez le coût du représentant fiscal accrédité dès la mise en vente.
Conservez les factures de travaux : elles réduisent la plus-value imposable.
La plus-value française se coordonne avec votre déclaration canadienne.
Annecy, Alpes & lacs
Prélèvements sociaux sans affiliation européenne
Résident canadien, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime de l’Union, de l’Espace économique européen ou de la Suisse.
Ce qui change pour vous
Les revenus fonciers et plus-values de source française supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
L’exonération de CSG et CRDS, ouverte aux affiliés d’un régime européen ou suisse, ne s’applique pas à un résident canadien.
Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt et entrent dans la coordination avec la fiscalité canadienne.
Points de vigilance
Intégrez 17,2 % de prélèvements dans vos simulations de rendement.
L’accord de sécurité sociale franco-canadien ne vaut pas exonération de ces prélèvements.
Succession : réserve française et impôt canadien au décès
Le bien français relève du droit français, qui réserve une part aux enfants, tandis que le Canada impose une plus-value latente au décès plutôt que la succession.
Ce qui change pour vous
La réserve héréditaire française protège les enfants sur le bien situé en France ; le Québec, lui, connaît une large liberté testamentaire.
Le règlement européen sur les successions permet de choisir par testament la loi de votre nationalité ou de votre résidence.
Le Canada n’a pas de droits de succession mais impose une disposition réputée au décès : l’articulation avec la fiscalité française se prépare en amont.
Points de vigilance
Faites vérifier la cohérence entre votre testament canadien et le sort du bien français.
L’absence de droits de succession au Canada ne supprime pas l’imposition française.
Le démembrement et la donation sont des outils à calibrer avec un conseil.
Séjour : la règle Schengen et le visa long séjour
Sans visa, vous restez limité à 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen. Un séjour prolongé suppose un visa long séjour.
Ce qui change pour vous
Un citoyen canadien voyage sans visa mais ne peut pas dépasser 90 jours par période de 180 jours dans l’espace Schengen.
Pour profiter davantage de votre bien, le visa long séjour visiteur permet de rester au-delà de cette limite.
Une installation durable peut faire de vous un résident fiscal français.
Points de vigilance
Comptez vos jours sur tout l’espace Schengen, pas seulement en France.
Le visa long séjour exige des justificatifs de ressources et de couverture santé.
Structurer : SCI et détention directe
La SCI peut organiser la détention et la transmission, mais ses effets se vérifient aussi au regard de la fiscalité canadienne.
Ce qui change pour vous
La SCI évite l’indivision et facilite la transmission progressive des parts.
Sa détention par un résident canadien peut entraîner des obligations déclaratives au Canada, à vérifier.
La détention directe reste souvent plus simple, au prix d’une pleine application de la réserve héréditaire.
Points de vigilance
Ne créez pas de SCI par défaut : l’arbitrage se fait avant l’achat.
Toute structuration franco-canadienne demande un avis des deux côtés.
Questions fréquentes
Le fait d’être québécois facilite-t-il l’achat ?
Oui, sur le plan pratique : la langue et un droit civil proche rendent le parcours notarial plus lisible. Les règles fiscales et de séjour, elles, dépendent du statut hors Union européenne.
Vais-je payer deux fois l’impôt entre la France et le Canada ?
La convention franco-canadienne neutralise en principe la double imposition par un crédit d’impôt, mais les déclarations restent dues dans les deux pays.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre ?
En principe oui, au-delà de 150 000 euros de prix de vente, du fait du statut hors Union européenne, sous réserve des cas de dispense.
Comment est imposée la plus-value si je revends en résidant au Canada ?
Résident hors Union européenne, vous relevez du régime des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité.
Quels prélèvements sociaux s’appliquent à un résident au Canada ?
Résident canadien, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime de l’Union, de l’Espace économique européen ou de la Suisse.
Puis-je emprunter en France en vivant au Canada ?
Le crédit non-résident est accessible, mais le change dollar canadien contre euro pèse fortement sur le budget.
Combien de temps puis-je séjourner dans mon bien en France ?
Sans visa, vous restez limité à 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen. Un séjour prolongé suppose un visa long séjour.
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