Acheter un bien en France depuis l’Union européenne : fiscalité, financement, succession, séjour
Allemands, Néerlandais, Italiens, Espagnols, Scandinaves : les résidents des autres pays de l’Union forment une part majeure des acheteurs étrangers en France, attirés par le climat, le patrimoine et la qualité de vie, partout sur le territoire. Le statut de résident de l’Union européenne ouvre un cadre simplifié : pas de représentant fiscal imposé à la revente, exonération possible des prélèvements sociaux et libre circulation sans limite de séjour. Les résidents de l’Espace économique européen (Norvège, Islande, Liechtenstein) bénéficient des mêmes avantages. Deux paramètres varient toutefois selon votre pays : la convention fiscale applicable et la monnaie, l’euro évitant tout change pour la zone euro mais pas pour les pays hors euro.
Par Jean Mascla, fondateur de Home SelectMis à jour le · 7 min de lecture
Le processus d’achat vu de l’Union européenne
Le notaire français sécurise la vente et le titre. Beaucoup de pays de l’Union connaissent un notariat de tradition latine, ce qui rend le parcours lisible.
Ce qui change pour vous
Un notaire unique authentifie la vente et publie le titre, un cadre proche de celui de nombreux pays de l’Union.
L’avant-contrat engage les parties, avec un délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur, avant l’acte authentique.
Pour la zone euro, le paiement se fait sans conversion ; les pays hors euro doivent gérer un change.
Points de vigilance
Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) se verse dès le compromis, sur le compte séquestre du notaire.
Une procuration notariée permet de signer à distance si besoin.
Financer et payer depuis l’Union européenne
Le statut européen facilite le financement ; le change ne concerne que les résidents des pays hors zone euro.
Ce qui change pour vous
Les banques françaises prêtent aux résidents de l’Union, avec un apport souvent proche de celui d’un résident.
Pour la zone euro, aucun risque de change ; pour les pays hors euro, le change reste à piloter.
Un courtier spécialisé peut comparer une offre française et une offre de votre pays.
Points de vigilance
Si vous résidez hors zone euro, sécurisez votre taux de change.
Comparez le crédit français et un financement dans votre pays.
Fiscalité de la détention
Vos revenus locatifs français sont imposés en France ; la convention conclue avec votre pays évite la double imposition.
Ce qui change pour vous
Les revenus locatifs de source française sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents, sauf taux moyen inférieur démontré.
Au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net en France, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique.
La convention fiscale conclue entre la France et votre pays détermine la méthode d’élimination de la double imposition.
Points de vigilance
La taxe foncière est due chaque année ; une résidence secondaire peut aussi supporter une taxe d’habitation.
Chaque convention a ses particularités : vérifiez celle de votre pays.
Revente : un régime allégé
Résident de l’Union européenne, vous n’avez pas à désigner de représentant fiscal, ce qui allège la revente.
Ce qui change pour vous
La plus-value des non-résidents est imposée à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention.
En tant que résident de l’Union ou de l’Espace économique européen, vous êtes dispensé de représentant fiscal accrédité, contrairement aux résidents hors de ces zones.
L’exonération totale est atteinte après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Points de vigilance
Conservez les factures de travaux : elles réduisent la plus-value imposable.
Vérifiez votre durée de détention : elle change fortement l’imposition finale.
Lyon, Rhône-Alpes
Prélèvements sociaux : l’exonération européenne
Affilié à la sécurité sociale de votre pays de l’Union, vous pouvez être exonéré de CSG et CRDS et ne régler qu’un prélèvement réduit.
Ce qui change pour vous
En principe, les revenus fonciers et plus-values supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Une personne affiliée à la sécurité sociale d’un autre État de l’Union ou de l’Espace économique européen, et non à la charge du régime français, est exonérée de CSG et CRDS.
Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.
Points de vigilance
L’exonération dépend de votre affiliation réelle : conservez vos justificatifs.
L’écart entre 17,2 % et 7,5 % est significatif sur un revenu locatif récurrent.
Succession : choisir sa loi nationale
Le bien français relève par défaut du droit français, mais le règlement européen vous permet de choisir la loi de votre nationalité.
Ce qui change pour vous
Par défaut, le bien situé en France relève du droit français, qui réserve une part aux enfants.
Le règlement européen sur les successions permet de choisir par testament la loi de votre nationalité.
La fiscalité au décès dépend de la convention éventuelle entre la France et votre pays, qui n’existe pas avec tous.
Points de vigilance
Le choix de loi se formalise dans un testament : il ne se présume pas.
En l’absence de convention successorale, anticipez le risque de double imposition.
Séjour : la libre circulation
Citoyen de l’Union ou de l’Espace économique européen, vous circulez et séjournez librement en France, sans limite de durée ni visa.
Ce qui change pour vous
La libre circulation vous dispense de toute limite de séjour et de tout visa.
Vous pouvez occuper votre résidence aussi longtemps que vous le souhaitez.
Une installation principale en France peut faire de vous un résident fiscal français.
Points de vigilance
Au-delà de quelques mois, des formalités d’enregistrement peuvent s’appliquer.
Le basculement en résidence fiscale française change votre imposition globale.
Structurer la détention
SCI, indivision et démembrement organisent la détention et la transmission ; leurs effets se vérifient au regard de la fiscalité de votre pays.
Ce qui change pour vous
La SCI organise la détention à plusieurs et la transmission progressive des parts.
Son traitement fiscal varie selon le pays de résidence des associés : il se vérifie avant constitution.
Le démembrement reste un outil fréquent pour préparer la transmission.
Points de vigilance
Ne constituez pas de SCI sans valider son sort fiscal dans votre pays.
Le choix de la forme de détention se fait avant l’achat.
Questions fréquentes
Le statut européen change-t-il vraiment quelque chose ?
Oui : pas de représentant fiscal imposé à la revente, exonération possible des prélèvements sociaux et libre circulation sans limite de séjour. C’est un cadre nettement plus simple que le statut hors Union.
Vais-je devoir gérer un change ?
Pas si vous résidez dans la zone euro. Pour les pays de l’Union hors euro, un change reste à piloter sur l’achat et les flux.
Comment connaître les règles propres à mon pays ?
La convention fiscale entre la France et votre pays fixe les particularités. Nous vous orientons vers un avocat fiscaliste partenaire pour l’analyser.
Et si je réside en Norvège, en Islande ou au Liechtenstein ?
Ces pays forment l’Espace économique européen : vous bénéficiez du même cadre favorable que les résidents de l’Union, à savoir pas de représentant fiscal, exonération possible des prélèvements sociaux et libre circulation.
Comment est imposée la plus-value si je revends en résidant dans l’Union européenne ?
Résident de l’Union européenne, vous n’avez pas à désigner de représentant fiscal, ce qui allège la revente.
Quels prélèvements sociaux s’appliquent à un résident dans l’Union européenne ?
Affilié à la sécurité sociale de votre pays de l’Union, vous pouvez être exonéré de CSG et CRDS et ne régler qu’un prélèvement réduit.
Puis-je emprunter en France en vivant dans l’Union européenne ?
Le statut européen facilite le financement ; le change ne concerne que les résidents des pays hors zone euro.
Combien de temps puis-je séjourner dans mon bien en France ?
Citoyen de l’Union ou de l’Espace économique européen, vous circulez et séjournez librement en France, sans limite de durée ni visa.
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