O calendário fiscal do proprietário não residente em França: declarações, avisos e pagamentos, mês a mês

Que lógica governa este calendário?

Dois critérios decidem tudo. O primeiro é a residência: é ela que determina o seu regime de tributação no estrangeiro e a aplicação, ou não, de uma convenção fiscal entre a França e o seu país de residência. O segundo é a natureza do rendimento ou do facto tributável: uma renda, uma mais-valia, um património, um imposto ligado à detenção não se declaram nem no mesmo momento, nem no mesmo suporte, nem pelo mesmo canal.

Estes dois critérios explicam porque dois proprietários do mesmo prédio podem ter dois calendários diferentes, e porque o seu pode mudar a meio do ano: um casamento, uma mudança de casa, um primeiro arrendamento alteram as casas a preencher e os prazos. Daí o método recomendado: uma vez por ano, antes da abertura do período declarativo, verifique que nada mudou, e mande validar esse ponto por um consultor fiscal parceiro em caso de dúvida.

Retenha por fim uma constante tranquilizadora: a França tributa os rendimentos dos seus imóveis qualquer que seja a residência do proprietário, mas a convenção fiscal aplicável organiza a repartição e evita a dupla tributação. O calendário constrói-se portanto sempre a partir da convenção, antes de qualquer lista de formulários.

Que famílias de declarações dizem respeito ao proprietário?

Quatro famílias estruturam o ano de um proprietário não residente, cada uma com o seu próprio gatilho.

Os rendimentos do arrendamento, primeiro. Se o imóvel está arrendado, sem ou com mobília, as rendas recebidas em França declaram-se aí cada ano, nos formulários dedicados à categoria correspondente, ao ritmo da campanha declarativa da primavera. O regime aplicável, via simplificada ou via real, depende da sua situação e escolhe-se com um consultor fiscal parceiro.

A mais-valia, a seguir: não se declara ao longo do ano, mas por ocasião da revenda. O notário cumpre o essencial no momento da assinatura, e formalidades próprias dos vendedores estabelecidos fora de França juntam-se-lhe, de modo que a revenda se prepara fiscalmente antes mesmo de encontrar o comprador.

O imposto sobre o património imobiliário, para os patrimónios franceses que atingem o limiar fixado pela lei: a declaração acompanha a campanha da primavera, e o património abrangido avalia-se segundo regras precisas, que dependem da natureza dos bens detidos em França. Nenhum número aqui: só o seu consultor pode dizer se o seu património ultrapassa o limiar.

A taxe foncière, por fim: não se declara, emite-se. O imóvel construído em França deve-a cada ano, o aviso chega automaticamente à morada de faturação ou ao espaço em linha, e o pagamento segue no outono. O seu cálculo, as suas isenções possíveis e a taxe d’habitation sobre uma segunda habitação são objeto do dossiê vizinho sobre os impostos locais de um imóvel detido a partir do estrangeiro.

Que documentos reunir a montante?

O período declarativo prepara-se antes de abrir. Eis a lista dos documentos que voltam sempre nos processos de proprietários não residentes.

• O contrato de arrendamento e a sua vistoria, com os avisos de vencimento ou os recibos das rendas pagas.
• Os encargos dedutíveis ou a pagar: encargos de condomínio, taxe foncière, prémios de seguro, obras, honorários.
• Os extratos das contas bancárias francesas que recebem as rendas.
• A nota de liquidação do ano anterior, com os seus identificadores e referências fiscais.
• O comprovativo da sua residência no estrangeiro e, se for o caso, os elementos de identificação da convenção fiscal aplicável.
• Os documentos dos acontecimentos do ano: aquisição, obras, mudança de inquilino, mudança de casa.

Monte este dossiê uma vez, mantenha-o atualizado em contínuo, e o período declarativo torna-se uma formalidade de algumas horas em vez de uma caça aos documentos sob pressão de prazo.

Por que canais declarar e pagar?

O canal depende da declaração. A declaração anual de rendimentos entrega-se em linha a partir do estrangeiro na maioria das situações, com uma janela de entrega própria dos não residentes; algumas situações mantêm o uso do formulário em papel, nomeadamente quando a declaração não pode ser pré-preenchida. As declarações feitas pelo notário na revenda passam pelos seus próprios circuitos, e o aviso do imposto sobre o património segue a via da declaração principal.

O pagamento segue os mesmos canais: débito numa conta bancária, pagamento em linha no vencimento, ou terceiro pagador para certas retenções. É aqui que uma conta francesa corretamente aprovisionada ganha todo o sentido: um débito falhado sobre um imposto gera agravamentos que um simples calendário de provisões teria evitado.

Dois pré-requisitos práticos merecem ser resolvidos de uma vez por todas. O espaço em linha, primeiro: crie-o ou reative-o desde já, com os seus identificadores, porque certas diligências dos não residentes supõem um acesso já funcional no dia da declaração. A morada, depois: a administração escreve de bom grado para a morada do imóvel; indique a sua morada de correspondência no estrangeiro, ou mande recolher o correio do imóvel, para não descobrir um aviso depois do vencimento.

Perante este panorama, duas atitudes opõem-se. O improviso anual, em que se redescobrem os formulários cada primavera; ou o acompanhamento contínuo por um consultor fiscal parceiro, que prepara, entrega por mandato e segue os avisos, com um ponto anual de sincronização. A segunda custa uma coordenação, a primeira custa penalidades.